臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第661號原 告 王勝政訴訟代理人 莊典憲律師
吳瑞堯律師被 告 呂怡靜訴訟代理人 何湘茹律師
陳勝郎上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。查原告原起訴聲明乃請求被告給付新臺幣（下同）80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（見本院卷第50頁）；其後於民國110年8月16日具民事準備狀變更聲明為請求被告給付85萬元及自110年8月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（見本院卷第123頁）；核其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，原告為此聲明之變更，應准許之。
二、原告主張：原告於109年7月1日，以410萬元之價格，向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍998136分之14285）及同段2832地號土地（權利範圍998136分之14285），暨其上門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷00號8樓（權利範圍全部）之建物(下稱系爭房屋，另與上開土地統稱系爭房地)，交屋後掀開天花板上輕鋼架，始發現有嚴重壁癌、龜裂及鋼筋外露、鏽蝕之情形，且嵌燈拆下後，亦發現有漏水等情形，此有照片及光碟影片內4段影片可佐。系爭房屋確實有如照片所示等相關瑕疵，天花板鋼筋生鏽、水泥剝落及漏水痕跡，顯非短時間內所能形成，足認該等瑕疵係於交屋前即已存在之瑕疵。原告因系爭房屋有上開瑕疵，遂委請大仁建材行估價修補所需必要費用為85萬元，有估價單可佐，若被告對此有爭議，原告另再聲請委託建築師公會或土木技師公會鑑定。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之(參見最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨)。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(參見最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨)。原告主張系爭房屋確有上開瑕疵存在，並經評估所需必要修補費用預估為85萬元，自得依民法第354條、第359條買賣契約及第179條不當得利之法律關係，請求被告返還其前已受領之買賣價金85萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告85萬元，並自110年8月17日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告確有於109年7月1日，以410萬元價額出售系爭房地予原告，並於109年8月4日辦理完成系爭房地所有權移轉登記，且於109年8月7日完成交屋。被告交付系爭房屋時並無原告所指上開瑕疵，縱於系爭買賣契約成立後發生上開瑕疵，原告主張依民法第354條、第359條物之瑕疵擔保、民法第179條之不當得利規定請求減少價金，為無理由。原告主張於交屋後掀開天花板上輕鋼架，始發現有嚴重壁癌、龜裂及鋼筋外露、鏽蝕之情形，崁燈拆下後亦發現有漏水等情形，為此請求減少價金85萬元云云，被告均否認之。被告購買系爭房地後出租他人使用，未曾居住於系爭房屋內，迄至109年7月1日簽約出售系爭房地為止，從未發現系爭房屋有原告所主張之上開瑕疵情事，承租系爭房地者亦未曾反映有原告所述之情事發生。原告於系爭房屋交屋時，曾至現場勘查系爭房屋之狀況，當時原告對於系爭房屋應具備之品質、效用，並無意見。是系爭房屋於兩造點交日時，實無存在滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。原告主張系爭房屋有如伊所提照片所示等相關瑕疵，天花板鋼筋生鏽、水泥剝落及漏水痕跡顯非短時間內所能形成，故可認該等瑕疵係於交屋前即已存在之瑕疵云云，被告均否認之。蓋本件雖有天花板鋼筋生鏽、漏水痕跡之情形，惟無法認定天花板鋼筋生鏽、漏水痕跡之情形係於交屋前即已存在。又系爭房屋交屋時並無水泥剝落之情形；退步言，即使如原告所言系爭房屋有水泥剝落之情形(被告否認)，惟水泥剝落應為原告就系爭房屋之施工行為所造成，且無法認定非短時間內所能形成及係於交屋前即已存在之瑕疵。又系爭房屋既係以現況點交，其利益危險自交付時起，應由買方即原告承受負擔，是即便系爭房屋有上開瑕疵，其時點既係於危險移轉後始行發生，自非屬被告應負物之瑕疵擔保責任範疇，原告請求減少價金85萬元為無理由。蓋以即便認為系爭房屋於危險移轉時存在上開瑕疵(被告否認之)，計算系爭房屋所存有之上揭瑕疵，原告得請求減價之金額，應以買賣當時即109年7月1日，有上揭瑕疵之建築物市場應有價格比較後所得之差額為其適當之減價金額，是原告主張減價金額以伊委請大仁建材行估價修補所需必要費用85萬元為適當云云，亦無理由。又系爭房屋屋齡達30餘年，且位於最頂樓，現況交屋時並無漏水之情形，此有交屋時之錄影光碟及翻攝照片可參，又即使有漏水，亦不知原因為何，且系爭房屋已老舊，當無由需給付如此高額之修繕費等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
（一）查原告主張兩造於109年7月1日成立買賣契約，由原告以410萬元價格，向被告購買系爭房地，並於109年8月4日辦理完成系爭房地之所有權移轉登記，且於109年8月7日完成交屋等情，業據原告提出系爭買賣契約書及系爭房地之登記第一類謄本為證（見本院卷第53至63頁及第69至79頁），此部分亦為被告所不爭，堪認為真。
（二）至原告主張系爭房屋上開瑕疵，伊前就該等瑕疵進行修復估價，所需修復費用為85萬元，自得就此請求被告減少買賣價金，故被告應返還其前已收取價款中85萬元予原告等情，則為被告所否認，且以上情置辯。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條、第373條前段分別定有明文。次按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度臺上字第951號判決意旨參照）。是本件爭點即為，原告主張系爭房屋確有上開鋼筋外露、水泥脫落及漏水等瑕疵，且該等瑕疵乃係房屋點交前即已存在之瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任，是原告應得就該等瑕疵修補費用85萬元請求被告減少價金並返還之，有無理由？
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。查原告主張上情，既為被告所否認，依上開說明，當應由原告先行舉證以實其說。經查，依原告所提系爭房屋之照片（見本院卷第17至21頁及第245頁）及經本院當庭勘驗原告所提現場光碟之結果，固可見系爭房屋確有部分天花板水泥剝落及鋼筋鏽蝕之情，而光碟畫面乃顯示「一個牆壁上方有釘系統櫃之房間，拆下天花板崁燈當下，有積水自崁燈孔流灑下來；崁燈孔內部有水痕，連接崁燈的電線看起來很新，沒有什麼灰塵；天花板角落及連接樑柱處有漏水，牆壁上有明顯的水痕，天花板崁燈罩外圍也有漏水及水痕，其下方的櫃子、桌子、地板都有積水；天花板崁燈拆下後，有水滴持續從崁燈孔處滴下。」等情（見本院卷第211至212頁）無訛，此亦為被告所不爭，堪認為真；惟此僅能證明系爭房屋確有天花板水泥剝落及鋼筋鏽蝕，另天花板角落、銜接樑柱及崁燈附近確有積水等情形，然依前揭事證，尚難判斷該等漏水、水泥剝落及鋼筋鏽蝕之發生原因及其時間究為何。是以，原告主張上開情事均係被告於交屋前即已存在之瑕疵，且所需修復費用為85萬元等情，既仍為被告所否認；而被告所提兩造交屋時之現場光碟，確實未見原告所指上開瑕疵等情，有被告所提錄影光碟及翻攝照片可參（見本院卷第157至171頁），亦為原告所不爭，是原告猶仍主張上情，自應由原告就伊所主張之上開有利於己之事實負舉證責任。就此，原告前雖經請求本院而於110年11月1日囑託財團法人臺灣省土木技師公會中區辦公室（下稱土木技師公會）就「系爭房屋有無漏水及鋼筋外露之情形？倘若有，其原因為何？又該漏水及鋼筋外露之現象係何時開始？可否確認上開現象在109年7月8月間已存在？上開現象所需修繕費用為何？」等情進行鑑定；惟則，原告於繳納鑑定初勘費用5000元後，即於110年12月14日具狀表示後續鑑定費用共19萬1000元，因原告目前經濟困難而已向土木技師公會聲請延長繳款期限2個月等語（見本院卷第219至210頁 ），並經土木技師公會回覆待於原告繳費後再行辦理鑑定程序，然因原告其後迄未繳納鑑定費用，經土木技師公會於111年3月14日回覆因原告表示仍籌措不足，無力繳納，故為結案辦理等語（見本院卷第225至229頁），而原告就此雖曾請求訴訟救助，然經本院以111年度救字第54號駁回聲請確定在案，是當認原告所主張之上開事實，因尚屬未能進行鑑定，而無從遽為認定屬實。復以，原告迄至本件審結前均未再行提出繼續鑑定之聲請，亦未提出相關證據證明該等瑕疵之發生原因及其時間均係被告於交屋前所致者，自難僅據原告所提上開相關鋼筋外露等照片及錄影光碟，推認系爭房屋之上開瑕疵係屬可歸責於被告之事由，應由被告擔負瑕疵擔保責任。準此，原告前揭主張尚屬無據，實難為有利於原告主張之認定。從而，原告既未能舉證系爭房屋於交屋前即已存在該等瑕疵，且所指漏水原因係屬應由被告擔負修繕責任之事由，即所指上開漏水瑕疵造成天花板脫落或鋼筋鏽蝕等情，確為被告系爭房屋本身之維護或管理不佳等情所致，且為交屋前即已存在之瑕疵，揆諸前開說明，堪認原告主張被告應就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任，並據此請求減少賣賣價金85萬元，尚嫌舉證有所不足，難認有據，不應准許。
（四）再者，原告雖仍主張系爭房屋確有如照片所示等相關瑕疵，天花板鋼筋生鏽、水泥剝落及漏水痕跡，顯非短時間內所能形成，故足認該等瑕疵係於交屋前即已存在之瑕疵，另就此聲請本院至現場履勘，可證系爭房屋究竟有無原告所稱上開瑕疵等情形，及各該瑕疵實際所在位置，並請求一併審酌有無民事訴訟法第222條第2項之情形等情；然則，房屋漏水因素、鋼筋鏽蝕及水泥剝落等情之形成原因及其時間，既尚應考量房屋所在位置及當地氣候與濕度、建築結構等情形，就各別房屋狀況由具有土木建築專業技術之土木技師或建築師，至現場經以相關精密儀器進行檢測之方式，始得為鑑定判斷，故本院尚無從逕以現場履勘之結果，遽以自行推認該等鋼筋生鏽、水泥剝落及漏水情節之發生原因及其時間究為何。從而，當認原告請求本院至現場履勘並審酌有無民事訴訟法第222條第2項之情形云云，當認屬無必要及無據，附此說明。
五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條買賣契約及第179條不當得利之法律關係，請求被告減少買賣價金85萬元，並加計返還自109年8月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，當併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
書記官 高偉庭