臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第752號原 告 財團法人台中市均安宮法定代理人 吳國楨訴訟代理人 鄭懿瀛律師被 告 江文雄訴訟代理人 曹宗彞律師複代理人 王建鈞被 告 江學明
江乃慧上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。查原告之法定代理人原為郭耀泉，於本院審理時變更為吳國楨，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第255頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告原依土地法第103條第5款、民法第767條第1項規定，請求被告拆除坐落臺中市○區○○○段000○00000地號土地之地上物並返還占用之土地，嗣於本院審理時追加土地法第100條第4、5款規定為請求權基礎（見本院卷第343頁），核其所為追加，均係本於被告應否返還上開土地之同一基礎事實，可認利益之主張相關連，且得以援用證據調查結果與訴訟資料，與原請求之基礎事實同一，依前開規定，自應准許。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時，原聲明請求被告拆除坐落臺中市○區○○○段000○00000地號土地之地上物並返還占用之土地，嗣經本院會同兩造及地政人員實際測量後，更正如下述原告訴之聲明所示（見本院卷第361-1頁），並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，揆諸上開規定，亦應准許。
四、被告江學明、江乃慧未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○區○○○段000○00000地號土地（139地號土地於民
國94年5月23日併入同段138地號土地，下合稱系爭土地）為訴外人江和尚於37年間向原告之前手承租（下稱系爭租約），並於其上建築房屋（下稱系爭房屋），江和尚於48年間死亡，系爭房屋及租賃權由江文雄及江文龍繼承。原告於64年間受讓系爭土地，江文雄於74年4月6日與原告在本院74年度訴字第907號調整租金事件和解成立，約定租期至83年12月31日止，嗣原告於租期屆至後提起拆屋還地之訴，該案確定判決認定因江文龍未向原告表示拋棄租賃權，故和解契約因未向全體繼承人為之而無效，租賃契約仍然存在。其後系爭房屋繼續由江文雄居住並繳納租金，江文龍則未居住該處，江文龍去世後，其繼承人為被告江學明、江乃慧。然原告發現被告有更新金屬材質大門、門框樑柱及壁面補強、後側窗戶改建及牆面翻新，致原告辦公室與系爭房屋緊鄰部分常年滲漏水、腐朽，已造成安全上疑慮，原告為系爭土地之所有權人，因被告租賃基地建築房屋供自住使用，依承租當時所建房屋之通常使用判斷，歷經70餘年後早已不堪使用，被告竟在原告不知情下陸續修繕更新系爭房屋，且目前僅由被告江文雄之子江基萬居住，原租地建屋居住之目的已不存在，又系爭房屋常有不明人士出入，並有人在內吸毒過量致死之不法情事。爰分別於110年1月20日、5月12日以律師函通知被告江文雄、江學明、江乃慧終止系爭租約，依土地法第103條第5款、第100條第4、5款規定，及民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈被告江文雄、江學明、江乃慧應將坐落於臺中市○區○○○段000
00地號土地上如附件一所示A1部分面積29.83平方公尺、B1部分面積0.83平方公尺，及後壠子段138地號土地上如附件一所示A2部分面積0.96平方公尺、B2部分面積17.05平方公尺之土造平房拆除（或騰空建物還地），並將該等占用土地交還原告。
⒉被告江文雄、江學明、江乃慧應連帶給付原告自110年1月起至土地返還日止每月租金新臺幣（下同）2,576元。
二、被告方面：㈠被告江文雄則以：被告江文雄及其子江基萬現居於門牌號碼
為臺中市○區○○○路0段00巷0號之系爭房屋，該屋與原告辦公室比鄰，原告自承於被告江文雄承租系爭土地使用系爭房屋期間，知悉系爭房屋有陸續修繕之事，然原告於本件訴訟前均未對被告江文雄提出反對之意，並按期收取租金，足以推知原告就系爭房屋修建有同意，基於系爭租約，系爭房屋當有合法占用系爭土地之權源。縱認原告並無同意被告江文雄就系爭房屋修建，且依承租系爭土地建屋當時，系爭房屋之通常使用判斷，系爭房屋已不堪使用，應認原未定期限之租約租期屆至，然於租期屆至後，既由承租人即被告江文雄於原承租範圍內改建系爭房屋繼續占有使用，原告並未為反對意思表示，並持續收取租金，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續租約，並以被告所修建之現有系爭房屋，致不堪使用時為止之期限。而系爭房屋目前並無達不堪使用之程度，僅於地震後稍加修繕，更換金屬大門、窗框，並未更新整體結構而與承租時相同，應認系爭租約尚未屆期而未終止，原告不得以土地法第103條第1款規定請求拆除系爭房屋並收回土地；又被告並無以系爭房屋供違反法令之使用，亦無違反租約之情，原告據此終止租約為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告江乃慧未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前到庭陳述
：同意原告聲明第1項返還系爭土地，聲明第2項租金請求則不同意，因為伊沒有住過系爭房屋，亦不知目前何人使用等語。
㈢被告江學明未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠查原告為系爭139-3、138地號土地之所有權人，江文龍及被
告江文雄之父江和尚於37年間向原告之前手承租系爭土地，並於其上建築系爭房屋，嗣江和尚於48年間死亡，江文龍及被告江文雄依法繼承系爭土地之租賃權及系爭房屋之所有權。原告於64年間受讓系爭土地，江文雄於74年4月6日與原告在本院74年度訴字第907號調整租金事件和解成立，約定租期至83年12月31日止，原告於租期屆至後提起拆屋還地之訴，該案確定判決認定因江文龍未向原告表示拋棄租賃權，前開和解契約因未向全體繼承人為之而無效，租賃契約仍然存在。其後系爭房屋繼續由江文雄居住並繳納租金，江文龍則未居住該處，江文龍去世後，其繼承人為被告江學明、江乃慧等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、138地號土地之所有權狀、最高法院87年度台上字第1225號判決、被告江文雄繳納租金至109年底之收據為證（見本院卷第67、301、303、35、37、51、177、179頁），堪認兩造間就系爭土地確有不定期租賃關係存在。
㈡而系爭房屋坐落系爭土地之情形，經本院會同兩造及臺中市
中山地政事務所人員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄、照片（見本院卷第203至218頁），及臺中市中正地政事務所檢送之土地複丈成果圖可參（見本院卷第229頁），洵堪認定。原告主張被告違反土地法第103條第5款、第100條第4、5款規定，依民法第450條第2、3項規定，分別於110年1月20日、5月12日以律師函向被告江文雄、江學明、江乃慧為終止系爭租約之意思表示，請求被告拆除系爭房屋並返還土地等語，業據提出律師函及中華郵政掛號郵件收件回執為憑（見本院卷第53至55、195至198頁），被告江文雄則以基於兩造間不定期限基地租賃契約關係而有權占有系爭土地等語置辯。茲說明如下：
⒈按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情
形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。次按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號判決意旨可資參酌）。
⒉查系爭房屋為紅磚建造，整體建物甚為老舊，被告江文雄之
子江基萬表示其與父親即被告江文雄有使用臺中市○區○○○路0段00巷0號及3號建物，1號建物裡面是廚房及浴室，3號建物則為房間，經入內察看結果，內部情形如江基萬所述，並經本院現場履勘屬實，且有現場照片在卷可參（見本院卷第207至217頁、第39至43頁）。又被告江文雄自承其有時與居住臺中市北區之大兒子住，有時與小兒子江基萬同住於系爭房屋（見本院卷第217頁），堪認系爭房屋現仍由被告江文雄與其子江基萬居住使用，此有上開本院勘驗筆錄、現場照片可證，系爭房屋雖自江和尚興建完畢至今已有多年，惟無積極證據認定系爭房屋已達不堪使用之程度，則自難以系爭建物已逾建築物耐用年限而認不定期限基地建築租賃契約之目的已消滅。
⒊再按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相
當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號判決要旨參照）。原告雖主張被告有更新金屬材質大門、門框樑柱及壁面補強、後側窗戶改建及牆面翻新等更新系爭房屋等情事，然為被告江文雄所否認，並以系爭房屋從建造起均無增建或改建，只有補強內部損壞情形，及更換大門及窗框等語置辯（見本院卷第217、285頁），而大門及窗框均非系爭房屋材質結構之變更，原告復未提出其他積極證據認系爭房屋興建當時之通常使用至今已達不堪使用之程度，即難為其有利之認定。
⒋原告另主張被告將系爭房屋提供他人使用致發生吸毒過量致
死之刑事案件，認被告有土地法第103條第5款承租人違反租賃契約之情事，而主張終止系爭租約等語。然依臺中市政府警察局第一分局110年11月25日中市警一分偵字第1100048043號函暨檢附之員警職務報告、110報案紀錄單記載可知，係江基萬之友人自行進入系爭房屋並在其內施用毒品，被告江文雄並無違反租約將系爭房屋提供他人非法使用之情事（見本院卷第305至312頁）。原告又未證明被告有土地法第103條各款所定得收回土地之情形，則其以律師函之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，自不生合法終止之效力。
⒌至土地法第100條係規定「出租人非因左列情形之一，不得收
回房屋」，乃就房屋租賃之出租人收回房屋明定其要件，惟本件江文龍及被告江文雄之父江和尚並非向原告承租房屋，而係承租房屋所在之系爭土地，並於其上興建系爭房屋，故與土地法第100條規定之要件不符，原告以被告違反土地法第100條第4、5款規定為由終止系爭租約，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋拆除，並返還占用之系爭土地，及請求被告自110年1月起至返還土地之日止按月給付租金2,576元等語，惟被告既係基於兩造間租地建屋契約關係而有權占有系爭土地，則原告前開主張，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 李俊毅