臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第789號原 告 張晴雯
張淳瑀張秉睿共 同法定代理人 張倍賓
鄭茲云共 同訴訟代理人 吳念恒律師被 告 劉泰成上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時請求被告給付原告新臺幣（下同）72萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院司促卷第11頁），嗣於民國110 年4 月13日以書狀變更請求如下述聲明所示（見本院卷第41頁），經核原告所為之變更聲明，與原聲明均係基於兩造房屋租賃契約之法律關係之同一請求基礎事實，而擴張請求之聲明，合於前揭規定，均應予准許。
乙、實體方面:
壹、原告主張：
一、兩造於107年11月20日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約)，由原告將門牌號碼臺中市豐原區源豐路72房屋1樓（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期限自107年11月20日起至112年11月19日止，惟被告於108年1月間向原告表示無法負擔租金，要終止系爭租約，原告表示可以，但要求被告應全部清空、鑰匙及遙控器需全部歸還才算是點交完成，據此可認當時兩造即已合意終止租約，而被告終止租約後，未將系爭房屋點交予原告，原告自得請求被告返還系爭房屋及給付108年1月份起至110年3月份之租金。倘認兩造未合意終止系爭租約，因被告自108年1月起即未繳交租金，至原告聲請發支付命令時已達24期，被告以支付命令向被告催繳租金後，仍未依約繳清欠租，原告以110年4月12日民事準備狀向被告為終止系爭租約之意思表示，並於同年月13日送達被告，系爭租約已於110年4月13日合法終止，依民法第455條前段、第767條第1項等規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓交還予原告。
二、又被告僅給付2個月租金，尚有27個月即自108年1月起至110年3月止之租金未依約給付，原告自得本於系爭租約第3條約定及民法第439條規定請求被告給付上開27個月之租金共計171萬元。另依系爭租約第7條第1項約定，水電費用應由被告支付，然被告於承租期間尚有108年2月份及4月份之水電費共6萬1,018元係由原告墊付，爰依系爭租約第7條第1項約定及民法第179條規定請求被告返還之。再系爭租約業已終止，然被告並未依約交還系爭房屋，原告自得依民法第250條第1項規定及系爭租約第6條約定，請求被告給付懲罰性違約金50萬元。另被告於系爭租約終止後，無權繼續占用系爭房屋，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其利益，即每月7萬元計算之相當於租金之不當得利。
三、綜上所述，系爭租約業因原告終止而消滅，且被告至今仍繼續占有系爭房屋，是原告依法請求返還房屋並給付租金、水電費、違約金共計2,27萬1,018元（計算式：1,710,000+61,018+500,000=2,271,018），及相當於租金之不當得利等。
為此，爰依民法第179條、第250條第1項、第439條、第455條前段、第767條第1項等規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告應系爭房屋騰空遷讓交還予原告；⑵被告應給付原告227萬,018元，及自準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告應自準備狀繕本送達翌日起至交還房屋之日止，按月給付原告7萬元；⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造簽立系爭租約時，被告當下向原告表示無需使用系爭房屋之全部，欲將系爭房屋分租他人以分擔租金，被告取得原告同意後，即積極進行分租作業，然因兩造認知有差異而無法分租，被告在無力負擔高額租金情況下，於109年1月間向原告表示欲退租，原告同意被告退租，被告只承租2個月就將系爭房屋交還原告，之後，原告即委託房屋仲介對系爭房屋進行招租至109年9月，可見系爭租約已經在108年1月終止，原告主張被告積欠108年1月份起之租金，及以被告未返還系爭房屋請求被告給付違約金，均無理由。
二、又兩造簽立系爭租約時，並未協同原經營者與被告進行三方交接，也未告知被告退租時應該復原之部分，故被告於退租當時是依從原告要求進行恢復原，並雇請他人拆除、清洗及搬遷，並無占用系爭房屋之情事。原告於歷時多年後，始提起本件訴訟，顯非實在。況倘若原告就復原狀況尚有不滿意，及被告尚有水電費未繳納，被告認為由原告尚未返還之押租金14萬元為部分扣抵賠償已經足夠等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下：
一、兩造於107 年11月20日簽訂系爭租約，約定由原告提供系爭房屋予被告經營烤鴨小吃使用，契約期限自107 年11月20日起至112 年11月19日止共計5 年。租金原約定每個月7 萬元，後因被告要求減為第1 年前6 個月為每月5 萬5,000 元、後6 個月為每月5 萬8,000 元，第2 年為每月6 萬6,000 元，第3 年起為每月7 萬元，租金應於每月20日前繳納，押租金為14萬元。
二、被告於簽約時已交付押租保證金14萬元予原告收執。
三、被告已支付107 年11、12月租金共計11萬元，且未支付108年1 月份起之租金予原告。
四、被告承租系爭房屋期間應繳納系爭房屋及臺中市○○區○○街00號、45號之水電費，且上開三房屋之108 年2 月份電費合計4萬0,775元、108 年2 月份水費合計796 元，其餘108 年4月份之電費及水費共計1萬9,445元，均係由原告繳納。
肆、得心證之理由：
一、系爭租約業經兩造合意終止：㈠原告主張系爭租約因被告積欠租金經催告未繳，經原告以民
事準備狀繕本於110年4月13日送達被告而終止，為被告否認。查被告辯稱因無法經得原告同意將部分房屋轉租他人以減輕租金負擔，乃於108年1月間經原告同意其只承租2個月，於108年1月即依原告指示，委請證人詹馮期將被告前手經營者所裝設之鋁門等物拆除以回復原狀等情，業據證人詹馮期於本院審理中到庭證稱：被告不承租系爭房屋時，有委請其到系爭房屋去拆鋁門窗、炒台後面的鐵製品、連接前後棟房子的階梯，另有些鐵製品是請其朋友拆的。其到現場拆卸時，有一位應該是房東的男子與其聊天，並叫其要拆乾淨等語（見本院卷第163至166頁），與證人即被告之父親劉雯雄於本院審理中具結證稱：其有去系爭房屋打掃2次，原告之父親張倍賓都有在場，他嫌不乾淨的地方，叫其再刷等語（見本院卷第166至167頁），大致相符，參以原告法定代理人張倍賓於本院審理中並未否認被告以上開原因告知要終止租約及上開證人證詞（見本院卷第158頁），且於被告雇工拆除、清掃時到場監看、指揮，於被告搬遷後該系爭房屋外有懸掛招租布條等情（見本院卷第109頁Google圖片）觀之，堪認被告辯稱只承租2個月，即與原告合意於109年1月終止系爭租約，洵非虛構，堪信真實。
㈡按當事人相互表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。而契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效之謂。查系爭租約期間自107年11月20日起至112年11月19日止，且未經原告同意不得將系爭房屋轉租他人，有系爭租約在卷可稽（見司促卷第13頁），可知2個月租期至108年1月19日屆滿。又被告於108年1月間向原告表示只承租2個月欲終止租約，且於原告同意後，即雇工拆除、清洗、搬遷，已如前述，並於108年1月21日將系爭房屋交還原告，此觀原告法定代理人張倍賓於108年3月21日傳送簡訊要求被告儘速點交房屋並簽署終止契約予被告時，被告覆以：「老闆你搞錯了。房子早在108年1月21日就搬空還給你了。只是你現在在刁難我一些細節」，張倍賓並未否認被告已於108年1月21日交還系爭房屋，僅爭執系爭房屋未回復原狀及鎖匙、遙控器未歸還等情，有簡訊對話可憑（見本院卷第143至147頁），足見系爭租約確因兩造合意在被告2個月租賃期間屆滿即108年1月19日終止，而自108年1月20日時起，向後發生租約終止之效力。是以，原告於系爭租約合意終止發生效力後，猶以被告積欠租金總額達2個月以上，經催告逾期不付為由，以民事準備狀繕本送達向被告為終止租約，自不生終止之效力。
二、原告請求被告返還系爭房屋、給付27個月租金、違約金及按月給付相當於租金之不當得利，均無理由：
系爭租約已於108年1月20日經兩造合意終止而自該日起往後失其效力，且系爭房屋業經被告於108年1月21日交還原告，已如前述，原告自不得請求被告給付租約終止後之租金。又被告縱有原告所指之未將房屋完全復原、歸還鑰匙及遙控器之情事，原告儘可向被告請求交還或回復原狀，或於被告不能返還或不回復原狀時，請求損害賠償，均不足以之作為原告被告未搬離，仍繼續占有系爭房屋之認定。是以，原告主張被告無權占有系爭房屋，而本於租賃物返還請求權及所有權之作用，請求被告騰空交還系爭房屋，及依系爭租約第6條約定，請求被告未返還房屋之懲罰性違約金，及依不當得利之法律關係，請求被告返還自民事準備繕本送達翌日起無權占用系爭房屋之不當得利，均非有據，應不准許。
三、原告請求被告返還代墊之水電費，並無理由：依系爭租約系爭租約第7條約定「乙方（即被告）水電費及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔」。查被告於承租期間應繳納系爭房屋及臺中市○○區○○街00號、45號之水電費，而上述房屋之108 年2 月份電費合計4萬0,775元、108 年2月份水費合計796 元，其餘108 年4月份之電費及水費共計1萬9,445元，均係由原告繳納，為兩造所不爭執（見本院卷第126頁），且被告亦不爭執上開2份月水電費應由其繳納（本院卷第212頁），是原告主張被告負責繳納之上開2月份水電費4萬0,775元，洵屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
惟兩造簽立租約時，被告有交付原告押租保證金14萬元，已如前述，而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決可供參考)，則於被告欠租或其他債務不履行時，發生抵充之效力。是以，被告所積欠之上開水電費4萬0,775元，在被告以押租保證金扣抵後，並無積欠，原告即不得再為請求。故原告請求被告給付水電費共6萬1,018元，尚屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，系爭租約已經兩造合意於108年1月20日終止，且被告應繳納之水電費4萬0,775元，業經被告主張以原告尚未返還之押租保證金扣抵，而不得再請求，其餘108年4月份水電費則係系爭租約終止後所生之費用，非被告所應繳納。從而，原告主張系爭租約於110年4月13日方經原告合法終止，依民法第455條第1項及第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還予原告；依系爭租約第3條約定及民法第439條規定，請求被告給付108年1月份起至110年3月份止之27個月之租金171萬元；依系爭租約第7條第1項約定及不當得利之法律關係請求被告給付水電費計6萬1,018元；依系爭租約第6條約定及民法第250條第1項規定請求被告給付違約金50萬元，合計227萬1,018元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨及依不當得利之法律關係，請求被告應自民事準備狀繕本送達翌日起至交還房屋之日止，按月給付原告7萬元，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及所為之其他攻擊防禦方法，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
民事第三庭 法 官 廖純卿正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
書記官 楊雯君