臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第858號原 告 劉嘉根訴訟代理人 許景鐿律師被 告 徐嘉辰訴訟代理人 王銘助律師上列當事人間請求返還所有權登記事件，本院於民國110年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落㈠臺中市○○區○○段00地號土地（面積1648平方公尺、權利範圍73/10000）、㈡同段1637建號建物（面積66.98平方公尺、權利範圍全部）、㈢同段1656建號建物（面積3371.84平方公尺、權利範圍78/10000）之所有權返還登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年10月30日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告以總價金新臺幣（下同）260萬元向原告購買坐落㈠臺中市○○區○○段00地號土地（面積1648平方公尺、權利範圍73/10000）、㈡同段1637建號建物（面積66.98平方公尺、權利範圍全部）、㈢同段1656建號建物（面積3371.84平方公尺、權利範圍78/10000）之房地（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號7樓之3，下稱系爭房地）。簽約當日，簽約金50萬元已由原告收訖，依買賣契約第3條之約定，價金尾款210萬元應於102年11月29日前、所有權移轉登記後、點交標的物之同時一次付清。同日，被告與其母親訴外人徐翊甄另有依系爭買賣契約第4條第2項第4款之約定，共同簽發面額210萬元、票號WG0000000號、指定受款人為原告之本票1張（下稱系爭本票），交由原告收執。兩造後於102年11月21日辦理系爭房地之所有權移轉登記，由原告移轉登記至被告名下。詎料，被告一直假藉理由搪塞敷衍，原告遂於110年1月28日寄發存證信函至系爭房地，定期催告被告付清價金尾款210萬元，被告於翌日收悉該信函後，仍置之不理。原告再於110年3月5日寄發存證信函至系爭房地，表明解除系爭買賣契約，該信函於110年3月8日已由被告收悉，被告依然未予理會。系爭買賣契約既經原告合法解除，被告自負回復原狀之義務，爰依民法第259條第1款之規定提起本件訴訟，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告與徐翊甄原為同居人之關係，且徐翊甄為原告所經營強喬機械廠有限公司之會計兼股東，其後原告因經濟困難，遂將系爭房地出售給徐翊甄，而由被告出面與原告簽訂系爭買賣契約，並約定由徐翊甄按月給付價金2萬元予原告，然因原告與徐翊甄為同居人之關係，故徐翊甄給付現金給原告時均未要求原告簽收。徐翊甄自106年起因病接受治療，無法繼續支付價金，乃吩咐被告按月轉帳1萬5000元至原告之帳號0000000000000000號郵局帳戶（下稱原告之郵局帳戶），被告便自106年3月起至106年12月止，陸續匯款至原告之郵局帳戶（如【附表】所示），故原告主張全未收受價金乙節，與事實不符。此外，被告係於彰化地區工作及結婚，已多年未居住在系爭房地，日前租屋在彰化，近日始搬回臺中，然係租屋在臺中市○○區○○路0段00號7樓之6，故被告並未收到原告寄發之2紙存證信函，原告未向被告催討系爭買賣契約之價金尾款，原告所為之解除契約亦不生效力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第206─207頁）：
【不爭執事項】
（一）102年10月30日，兩造簽訂不動產買賣契約（系爭買賣契約），被告為簽約之名義買受人，以價金260萬元向原告購買坐落臺中市○○區○○○街00號7樓之3之房屋及坐落基地（系爭房地）。
（二）簽約當日，簽約金50萬元已由原告收訖。價金尾款210萬元，依買賣契約第3條應於102年11月29日前、所有權移轉登記後、點交標的物之同時一次付清。
（三）簽約當日，被告與徐翊甄依系爭買賣契約第4條第2項第4款，共同簽發面額210萬元、票號WG0000000號、指定受款人為原告之本票1張（系爭本票），交由原告收執。
（四）102年11月21日，兩造辦理系爭房地之所有權移轉登記，由原告移轉登記至被告名下。
（五）系爭本票未經兌現，原告迄今亦未持之向法院聲請本票裁定。
（六）110年1月28日，原告寄發存證信函至系爭房地，定期催告被告付清價金尾款210萬元，該信函於翌日由魯班中國管理委員會簽收。
（七）110年3月5日，原告寄發存證信函至系爭房地，表明解除系爭買賣契約，該信函於110年3月8日由魯班中國管理委員會簽收。
（八）被告之戶籍地目前設在系爭房地。【爭執事項】
（一）系爭買賣契約之價金給付義務人為何人？被告或徐翊甄？
（二）系爭買賣契約之價金尾款210萬元，有無給付遲延？原告有無合法催告，及合法解除系爭買賣契約？
（三）原告依民法第259條第1款規定，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告，有無理由？
四、得心證之理由
（一）系爭買賣契約之價金給付義務人為被告：
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。
2、經查，被告為系爭買賣契約之買受人，並有在不動產買賣契約書上簽名，此觀卷附不動產買賣契約書自明（見本院卷第17─31頁），則依上揭民法第367條揭櫫之原則，被告本負給付價金之義務。對此，被告辯稱：系爭買賣契約雖由被告出面與原告簽約，然渠等係約定由徐翊甄按月給付價金2萬元予原告云云。查徐翊甄雖以證人身分到庭證稱：伊當初欲購入系爭房地時，無法尋得保證人，故以原告之名義購入，經過5、6年後，伊便要求原告將系爭房地返還予伊，伊遂指定將系爭房地過戶給自己女兒即被告，後來被告就變成屋主，但實際上付款之人為伊；當初原告、被告與伊有達成協議，系爭買賣契約由被告出名簽約、由伊負責付款等語（見本院卷第107─108頁）。惟查，倘若徐翊甄所言為真，則系爭買賣契約簽訂時，理應由徐翊甄自己擔任買受人、被告擔任契約之利益第三人，並約定原告於履行契約時，逕將系爭房地之所有權移轉登記予被告，方屬合理。然實際情形卻為，被告親自出面擔任系爭買賣契約之買受人，可見兩造及徐翊甄達成約定之真意，無意免除被告給付價金之義務。至於被告與徐翊甄之間約定如何分擔系爭買賣契約之價金，則屬渠等內部關係之範疇，無礙於被告依系爭買賣契約，對原告負有價金給付義務之事實。準此，徐翊甄上開有利於被告之證詞，不足採信。
3、再參照系爭買賣契約之買受人依契約第4條第2項第4款之約定，必須簽發同額本票以擔保價金尾款210萬元之履行，而徐翊甄簽發系爭本票時，被告有一併擔任共同發票人（見不爭執事項（三）、本院卷第117頁），並兼衡被告於答辯狀中自承其自106年3月起至106年12月止，有陸續匯款至原告之郵局帳戶，以給付買賣價金（見本院卷第199頁）等事實，均足證明被告顯然知悉自己就系爭買賣契約，仍負給付價金之義務甚明。基此，系爭買賣契約之價金給付義務人應為被告，堪予認定。
（二）被告就系爭買賣契約之價金尾款210萬元已陷於給付遲延，原告並已合法定期催告被告履行，故原告自得解除系爭買賣契約：
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定，是債務人不否認債務存在，僅抗辯該債務業經清償完畢者，應就清償之事實負舉證責任。本件系爭買賣契約之總價金為260萬元，兩造簽約當日簽約金50萬元已由原告收訖，而價金尾款210萬元依買賣契約第3條之約定，應於102年11月29日前、所有權移轉登記後、點交標的物之同時一次付清，為兩造所不爭執（見不爭執事項
（一）、（二））。被告抗辯其就系爭買賣契約之價金尾款210萬元有清償之事實，依上揭說明，此節應由被告負舉證責任。查徐翊甄雖證稱：伊自簽約時起共6、7年之期間，有陸續給付價金約200萬元給原告，都是當面交付現金，並無書立收據等語（見本院卷第108頁），惟此屬徐翊甄之片面陳述，既無任何憑據可資佐證，是否屬實？殊非無疑。又依本院函調之郵局帳戶交易明細，固可證明原告於【附表】所示之日期，各有匯款1萬5000元至原告之郵局帳戶，共計9次（見本院卷第179─185頁）。惟上開9次匯款之金額加總後僅為13萬5000元，仍與系爭買賣契約之價金尾款210萬元有相當之落差，自難僅憑上開交易明細，遽認被告就價金尾款有清償完畢。準此，系爭買賣契約對價金尾款210萬元約定之清償期為「應於102年11月29日前、所有權移轉登記後、點交標的物之同時一次付清」，然被告迄今仍未清償完畢，足認被告就其價金給付義務，實已陷於給付遲延。至於被告與徐翊甄雖有另行簽發面額為210萬元之系爭本票交付原告收執，然按簽發票據以擔保價金履行之行為，性質上屬於新債清償，依民法第320條規定觀之，票據債務履行前，價金債務不消滅，茲系爭本票迄今未經兌現，亦未經法院裁定准予強制執行（見不爭執事項（五）），則系爭本票之簽發尚不發生清償債務210萬元之效力，併此指明。
2、次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。再按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，同法第95條第1項前段亦有明定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院58年度台上字第715號判決要旨參照）。
經查，被告就系爭買賣契約之價金尾款210萬元已陷於給付遲延，已如前述。又原告於110年1月28日寄發存證信函至系爭房地，定期催告被告付清價金尾款210萬元，該信函於翌日由魯班中國管理委員會簽收；原告復於110年3月5日寄發存證信函至系爭房地，表明解除系爭買賣契約，該信函於110年3月8日由魯班中國管理委員會簽收，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項（二）、（三））。被告雖辯稱，其於彰化地區工作及結婚，已多年未居住在系爭房地，日前租屋在彰化，近日始搬回臺中，然係租屋在臺中市○○區○○路0段00號7樓之6，故被告並未收到原告寄發之2紙存證信函，原告未向被告催討系爭買賣契約之價金尾款，原告所為之解除契約亦不生效力云云。然查，被告之戶籍地迄今仍設在系爭房地，要無疑義（見不爭執事項（八））。再者，本件訴訟之起訴狀繕本及第一次準備程序通知書亦係送達至系爭房地，並由被告之受僱人所簽收，有送達證書在卷可參（見本院卷第67頁）。此外，徐翊甄於本院審理時證稱：本院之訴訟文書寄至系爭房地後，係由伊所代收，並有轉知被告等語（見本院卷第109頁）。綜觀上情，可知原告分別於110年1月28日、110年3月5日寄發存證信函至系爭房地時，該信函均已達到被告之支配範圍，置於被告隨時可了解其內容之客觀狀態，則依最高法院對於民法第95條第1項前段之說明，上開定期催告及解除契約之意思表示，均已達到被告而發生效力。
3、基上，被告就系爭買賣契約之價金尾款210萬元已陷於給付遲延，原告並已合法定期催告被告履行，被告迄未履行，故原告於110年3月8日表明解除系爭買賣契約，自屬適法。
（三）原告依民法第259條第1款之規定，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告，為有理由：
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。
2、查兩造前於102年11月21日辦妥系爭房地之所有權移轉登記，由原告移轉登記至被告名下，為兩造不爭之事實（見不爭執事項（四）），堪認原告已履行系爭買賣契約中出賣人之給付義務。然依本院上開認定，系爭買賣契約業經原告依民法第254條之規定，於110年3月8日合法解除。準此，被告依法負有回復原狀之義務，是原告依民法第259條第1款之規定，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款之規定，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 施懷閔法 官 陳盈睿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
書記官 楊思賢【附表】編 號 日 期 匯款金額 1 106年3月9日 15,000元 2 106年4月17日 15,000元 3 106年5月16日 15,000元 4 106年7月11日 15,000元 5 106年8月16日 15,000元 6 106年9月20日 15,000元 7 106年10月24日 15,000元 8 106年11月22日 15,000元 9 106年12月16日 15,000元 總 計 135,000元