臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第984號原 告 陳柏甫訴訟代理人 王博鑫律師
廖國竣律師被 告 楊友豐訴訟代理人 楊若谷律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國111年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就門牌號碼臺中市○○路○段000號房屋之租賃關係自民國110年3月12日起不存在。
被告應給付原告新臺幣949,500元，及自民國110年3月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。
本判決第2項於原告以新臺幣317,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣949,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明之請求原為：確認兩造間租賃關係不存在。經其於民國111年4月25日變更為：確認兩造間就臺中市○○路○段000號房屋(下稱系爭房屋)自110年2月13日起租賃關係不存在（見本院卷第323頁）；核屬補充事實上或法律上之陳述，合於上開規定，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原告與被告就系爭房屋簽訂租賃契約(下稱系爭租約)作為居住及餐飲業營業之用，約定租期自107年11月13日至110年11月12日止，租金為每月新臺幣(下同)135,000元，需於每月20日前支付；租約第11條後段則約定系爭房屋有修繕必要時應由被告負責。然原告遷入居住後，發覺系爭房屋時常漏水並因此自然導致壁癌及牆壁破損，嚴重影響原告餐飲業之經營及居住品質且導致原告小孩異位性皮膚炎，而有修繕必要，原告多次通知被告進行修繕，並經被告知悉，且104年兩造續約時，原告亦曾告知被告系爭房屋2樓及4樓柱子已裂開，對建築結構造成影響，然被告皆置之不理，原告為餐飲店之經營，只得自行修繕漏水壁癌部分，並負擔相關費用，而其餘部分被告仍不為修繕，已違反民法第423、429條第1項及租賃住宅市場發展及管理法展條例第8條第1、2項出租人修繕義務。原告因而於109年12月29日以存證信函終止系爭租約，並於110年2月12日前搬離系爭房屋，惟簽立系爭租約時，原告已將各期租金以交付租金支票（共36張，每張面額135,000元）之方式，預先交付被告，被告亦持續兌領，惟系爭租約既已終止，原告並已於110年2月13日搬離，被告隨後亦就系爭房屋刊登招租廣告而默示承認終止契約，故自110年2月13日至同年11月12日租期屆滿止，原告即不需負擔租金，是以，原告應返還上開期間共9個月之租金1,215,000元(135,000×9=1,215,000)及押租金450,000元，合計1,665,000元，爰依系爭租約第5條、民法第179條不當得利規定為請求。
㈡、縱認系爭租約不合於法定終止，然依租約第18條第1項約定，原告若提前搬離系爭房屋僅需賠償被告1個月租金，原告事實上已於110年2月12日前搬離系爭房屋，被告亦於110年2月刊登招租資訊，原告祇需賠償1個月租金，即可終止租約，則上開9個月租金中扣除賠償之1個月租金，被告尚應返還剩餘8個月之租金及押租金450,000元，共計1,530,000元(計算式：135,000×9＋450,000-135,000=1,530,000)。再退步言，兩造已於110年3月11日簽立和解協議書(見原證6，下稱110.
3.11協議書）合意終止系爭租約，即使認該協議書屬草約之名，亦具合意終止效力，原告尚得依草約請求被告訂立本約以終止契約，故系爭租約業已合意終止，被告亦應返回自110年3月13日至同年11月12日共8個月之房租及押租金，合計1,530,000元(計算式：135,000×8＋450,000=1,530,000)。
㈢、又租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項僅規定出租人得於承租人未返還租賃住宅及未清償租賃契約所生債務時得扣留2個月之押金，故被告主張其得扣留逾此部分之租金應無理由，其可抵充債務範圍僅限於2個月之押金。
㈣、再被告稱系爭房屋之瑕疵是因原告未盡注意義務造成，應由原告回復原狀，並稱此為原告自承，然而原告母親楊麗華並非本件之當事人亦非原告之代理人，其陳述應不得作為本件審判之依據；況被告未曾舉證系爭房屋之原狀為何，瑕疵亦有可能在原告之父承租前即有，遑論系爭房屋屋齡老舊，尚有折舊、老化自然損害問題，被告之抗辯亦無理由。
㈤、聲明：⒈確認兩造間就系爭房屋自110年2月13日起租賃關係不存在。⒉被告應給付原告1,665,000元，及自109年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊第2.項聲明，原告願供擔保，請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋於101年11月9日由原告父親陳慶煌向被告承租，租期自101年11月13日起至107年11月12日，租約期滿再自104年11月13日續租至107年11月12日，因陳慶煌於107年2月23日過世，方由兩造成立系爭租約，租期自107年11月13日至110年11月12日，兩造並曾於101年11月至104年時協議每月降低租金5,000元作為承租人修繕系爭建物門面內外之費用；104年原告告知冷熱水功能略生故障，被告即為修繕，然被告近年未曾收到原告請求修繕之催告，原告主張尚不符民法430條。
㈡、原告將系爭房屋之3樓用以居住，然系爭房屋現狀並非不宜居住且未有修繕必要，原告雖主張系爭房屋具有牆壁裂縫、梁柱受損等瑕疵，然該些瑕疵皆影響甚微，客觀上亦不損害結構安全，又多存在於原告未為使用之樓層，且即便於原告主張終止系爭租約後，原告經營之餐飲店仍照常營業，並無礙營業目的。
㈢、又系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房(店)屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房(店)屋毀損，應負損害賠償之責。房(店)屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」；第27條則約定：
「乙方應善盡全棟房屋管理之責。如遇颱風天候不佳，請注意排水孔之清理」，然原告並未盡上開責任，原告所稱系爭建物之壁癌、牆壁破損等瑕疵多集中在頂樓及窗沿周邊，地板毀損位置鄰接5樓露台排水處，原告並未對頂樓為利用，上開狀況實是原告聽任窗戶未關致雨水滲入或未注意露台排水孔之清理所致，非屬系爭房屋自然之損壞，且原告未經被告同意即裝設重型排油煙機致系爭房屋之地板、梁柱損害，此節已經系爭租約之連帶保證人即原告母親楊麗華承認，並明確表示願設法還原。
㈣、原告所稱之110.3.11協議書僅為草約，並未拘束兩造而無合意終止效力，倘 原告有受草約拘束真意，早應於110年3月26日前清空房屋，然依被告拍攝照片顯示，大型台架等並未清空（見本院卷第122頁），可見原告亦知該草約無拘束力，何況被告仍持續與原告當時委任之律師對談（見本院卷第299-300頁）。另依租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項：「出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」。本件原告於承租期間鑿穿系爭房屋2樓地板作為通風口，需50,000元作為修復費用；梁柱修復需180,000元；1、2樓油汙清潔費用需38,000元；3樓地毯拆除及膠著劑去除需20,000元；5樓未盡照顧義務所生之木質地板毀損修復則需326,550元，另有原告外推一樓建築之回復費用等，是以在原告就房屋毀損填補及賠償損害前，不生返還押租金問題。又關於孔洞修復、樑柱修復、油污清潔、地板損害等因被告已另訴求償，故對可歸責之釐清、鑑定、修復費用之爭執，不於本件訴訟為主張而於另案訴訟聚焦。
㈤、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第325-326頁)：
㈠、系爭房屋前於101年11月9日由原告父親陳慶煌向被告承租，租期自101年11月13日起至107年11月12日，租約期滿再自104年11月13日續租至107年11月12日，因陳慶煌於107年2月23日往生，由原告自107年11月13日續租至110年11月12日，租約內容如本院卷第47至60頁系爭租約所載。
㈡、被告有收受原告於109年12月29日寄發之存證信函（見本院卷第31至35頁）。
㈢、對被告提出之錄音內容，包括被告與楊麗華、兩造、被告與賴律師（見本院卷第61至63頁、第297至300頁）之形式上真正，原告不爭執。
㈣、被告迄未收受系爭房屋之鑰匙。
㈤、房屋現況如本院於111年2月22日履勘時所見。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張被告違反民法第423、429條第1項規定，其依同法第430條終止系爭租約，並無理由：⒈系爭租約第1條約定系爭房屋係「供餐飲營業使用」，而原告
租用系爭房屋開設鐵板燒店之營業使用，為其所自承在卷（見本院卷第114頁），是被告提供之房屋應以合於原告上開營業使用目的之狀態。查本院於111年2月22日至系爭房屋履勘結果，依現場留存之天花板、牆面、燈光、孔洞及地面油污狀況等，可知一樓為鐵板燒店用餐枱、二樓則為排油煙之處，原告主要餐飲營業使用空間為一、二樓。
⒉原告雖稱其與配偶住在3樓，3樓以上沒有使用、110年房子因
壁癌嚴重，不適合居住，還有影響伊作生意等語（見本院卷第114頁）。惟依系爭租約第11條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋…，房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。查本院於111年2月22日至系爭房屋履勘所見，一樓狀況良好，二樓除靠外側牆壁因受潮油漆脫落水泥稍外露外，尚稱良好，三樓除陽台上方有磁磚剝落、牆壁因受潮油漆脫落外，其餘部分狀況亦屬正常，四樓靠近陽台之天花板有受潮油漆剝落情形及部分牆壁受潮油漆剝落，其餘部分狀況亦為正常，並無原告所稱柱子裂開、影響建築結構情事，至於五樓屬鐵皮加蓋，地板髒污及破損明顯，部分牆壁受潮油漆剝落亦較其他樓層嚴重，且陽台鋁門、窗戶未關閉之情，有驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷第225-275頁），明顯可見五樓之髒亂、破損及受潮恐係因該樓層長久未使用而未注意關緊門窗以致於雨水進入所致，倘有使用，應不致於損耗至此，又倘有使用，任何人恐均難容忍而當立即向出租人反應，至於其他樓層有受潮油漆剝落情形，應屬自然耗損，雖應由被告處理，但應由原告負通知之責。
⒊原告雖稱其有催告被告修繕等語，此為被告所否認，且原告
之母兼系爭租約承租方之連帶保證人楊麗華，曾因系爭房屋之返還與被告聯繫，提及「因為我們是真的做不下去了」、「樓上喔我是沒有去動它，所以這個是我的疏失我承認」、「看怎樣復原我就幫你復原我就幫你復原就好了」（見本院卷第62頁），倘原告有以善良管理人之注意使用房屋或曾有催告被告修繕，楊麗華當不致於承認因未使用及疏失並願復原，足證原告主張被告拒絕修繕、未使系爭房屋保持合於約定使用、收益之狀態為不可採。
⒋綜觀上開情節，可見原告於109年12月29日存證信函所稱「本
人遷入後，居住期間發覺房屋漏水、且壁癌情況嚴重，影響本人居住與餐飲業之經營甚劇」之情（見本院卷第32頁），與實情尚有不符，且五樓地板髒污及破損狀況，明顯係因原告對該樓層未使用而未善盡保管及注意義務所致（系爭房屋自101年11月9日起即由原告之父親慶煌向被告承租，直至陳慶煌於107年2月23日往生，方由原告自107年11月13日續租），此對照楊麗華上開承認疏失、願意復原之陳述亦足佐證原告疏失及未為通知之實，從而原告主張被告違反民法第42
3、429條第1項規定，經依同法第430條通知終止系爭租約，與法不合，不生終止效力。原告雖以其曾向被告催告修繕，被告不為修繕，請求傳喚證人黃偉堯為證等語，惟原告自承上開證人係在系爭房屋工作，顯係原告經營餐飲之工作人員，其工作場所應侷限於一、二樓，而不及以外之區域，對於餐飲區域以外狀況，自難明瞭，且縱有聽聞，亦僅得自原告之陳述，並未見聞被告有拒絕修繕之情狀，顯無法證明被告有不為修繕之事實，自無傳喚之必要。
㈡、原告主張兩造合意終止系爭租約，亦為無理由:⒈原告主張兩造已於110年3月11日簽立110.3.11協議書，合意
終止系爭租約，即使認系爭和解意向屬草約之名，亦具合意終止效力。
⒉查原告之主張固據提出110.3.11協議書影本為佐（見本院卷
第211頁），惟被告否認已有和解之合意，原告既未能提出經兩造簽署之110.3.11協議書正本以實其說，其主張已非無疑；又依被告提出其與賴律師之對話以觀（見本院卷第299-300頁），被告對110.3.11協議書之內容並非無意見，並認原告需給付被告5萬元，對話之賴律師亦稱「我們都可以再討論」，原告提出之Line對話亦可見「下周五下午2點才會簽正式的和解書」、「對造楊先生表示希望再5萬元部分加入和解書」、「若您認為不同意之前簽立的約款內容，明日即可不用前往地院簽立正式約（因雙方並未達共識）」（見本院卷第366頁），故而110年3月19日之和解協議書、補充協議書（見本院卷第370、371頁），最終未經兩造簽署，可見110.3.11協議書應屬和解之草稿，尚未達成合意，原告主張兩造系爭租約已於110年3月11日經兩造合意終止，自非可採。
㈢、原告依系爭租約第18條終止租約為有理由：⒈系爭租約第18條約定「特約應受強制執行之事項：1.租賃期
間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方決無異議…。」依上開約定，承租人即原告有提前終止系爭租約權利，惟應賠償出租人即被告1個月租金，且原告應對被告為終止之意思表示。
⒉查原告主張其於110年2月12日已搬離系爭房屋故依上述約定
，其僅需賠付1個月租金即可等語，惟原告自行離開，倘未通知被告，被告即無法知悉原告有終止行為，既原告並未舉證其於何時通知終止系爭租約，是其主張自110年2月12日後系爭租約業已終止，即難採憑。
⒊依㈡、所述，原告固未能證明110.3.11協議書所載條件經兩造
達成合意，惟兩造會就系爭租約進行協議，應係原告已提出終止之意思表示，方有後來之協議，可見被告於110年3月11日調解時已收受原告之終止意思表示，並進行和解內容之草擬，方有110.3.11協議書之作成，其後被告並於110年3月19日與原告委託之賴律師進行加給5萬元之溝通，有被告提出之錄音譯文可佐（見本院卷第299至300頁），堪認原告已於110年3月11日對被告為提前終止系爭租約之通知，則兩造之租賃關係自110年3月12日起已不存在。
㈣、原告得請求返還之數額：⒈依上所述，系爭租約業經原告於110年3月11日終止，而原告
業將租約屆期前之租金支票交付被告，並經被告兌領，此為被告自承在卷（見本院卷第170頁），則被告所領取110年3月12日至同年11月12日共8月又1日之租金即1,084,500元（計算式:135,000×8+〈135,000/30〉=1,084,500）即無法律上原因，並致原告受有損害；惟依系爭租約第18條約定，原告應賠償被告1個月租金，是上開數額扣除1個月租金135,000元後為949,500元（計算式:1,084,500-135,000=949,500）。從而，原告依民法第179條規定請求被告給付949,500元為有理由。
⒉又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。系爭租約第5條約定，原告應於訂約時交付押租保證金45萬元給被告作為押租保證金，被告亦不否認收受45萬元押租保證金，原告雖主張被告應退還該保證金，惟依租約第5條，原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還房屋後無息退還。此處所稱之遷空，實包括租約第9條之回復原狀，故原告倘已交還房屋，但未回復原狀，即有債務不履行情事，自不能請求被告返還押租保證金。又原告迄本院於111年2月22日履勘時，系爭房屋仍留存經營鐵板燒所設置之天花板（含燈具）設施、孔洞及地面油污狀況等，有現場照片可佐（見本院卷第243至249頁），明顯為其營業所造成，而非承租前之原狀，依上說明，在原告除去或回復前自不能請求返還押租保證金45萬元（被告陳明就屋內孔洞修復、梁柱修復、油污清潔、地毯拆除等所受損害已另訴請求，見本院卷第310頁）。
⒊被告雖據系爭租約第6條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿
時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，辯稱原告未遷空系爭房屋，其得拒絕返還45萬元押租保證金等語，惟此處之違約金，係以原告不即時遷讓交還房屋為成立要件；查原告主張其曾約被告會同點交房屋，但伊到場時，被告已先離去等語，被告則陳稱因屋內尚有未復原之部分，無法收受鑰匙等語（見本院卷第229頁），可見被告係以原告尚未回復原狀為由，而不願會同點交。惟原告未將系爭房屋回復為承租時之原狀，應係原告是否因此對被告負損害賠償責任，而得自押租金中予以抵充及損害賠償金額之問題，核非出租人得以拒絕點交房屋之事由，被告以此拒絕點交，尚非有據，併此敘明。
⒋據上，原告得請求被告給付之數額為949,500元，逾此範圍之請求，即無法准許。
㈤、又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。民法第229條第1項、第233條第1項前段、第454條分別定有明文。本件原告雖請求自109年12月31日起算之遲延利息，惟本院認定系爭租約係於110年3月11日始終止，是原告請求返還租約終止後已預付之租金，應自110年3月12日起算，原告於此範圍之請求為有理由，逾此範圍則無法准許。
五、綜上所述，廖原告依租賃之法律關係，請求確認兩造就系爭房屋自111年3月12日起之租賃關係不存在，為有理由，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回；原告另請求被告給付949,500元，及自110年3月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造就給付之訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 陳采瑜