臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第374號原 告 李郁蘭訴訟代理人 米承文律師被 告 李花香訴訟代理人 賈俊益律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告於民國110年2月2日委由代理人盧銘曜與被告之代理人即被告之女吳毓青簽立合約書（下稱110.2.2合約書），由原告以新臺幣（下同）2,558萬元向被告購買坐落台中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段1653建號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭不動產），原告當場以信用卡刷卡方式給付定金28萬元，兩造意思表示合致，成立不動產買賣契約。惟當晚吳毓青因有同時委託房屋仲介銷售系爭不動產情況，為避免額外產生仲介費負擔，要求盧銘曜考量被告委託仲介銷售條款，原告認為兩造就系爭不動產買賣之標的、價金等必要之點，已於11
0.2.2合約書意思合致，買賣契約已成立，原告本無仲介費支出，若能配合被告規避對仲介之違約金，屬有益被告亦不損及原告之行為，基於履約誠意始配合，因而同意延至110年6月中旬再簽定正式書面買賣契約，但從未答應負擔被告對仲介之違約金，被告當時並要求重新以現金支付定金以免留存紀錄，而將前刷卡繳付之定金以刷退方式處理，且將定金提高至100萬元，兩造因而於110年2月5日在苗栗縣○○鄉○○路00號（被告擔任館長之臺灣藝術博物館）另簽訂金契約（下稱110.2.5訂金契約），盧銘曜當場交付現金100萬元予被告。
㈡、原告於110年2月5日至110年6月中旬等待期間，為履約順利，曾向被告要求提供水電圖說、貸款餘額證明、代書作業等，一再確認簽約日期，然並不順利，盧銘曜及本件委辦代書李賢招亦於110年5月12日親往前往被告所在表達如期簽約要求，惟被告對於已約定之委辦代書有爭議，亦不提供設定抵押權之餘額證明，致遲未能決定正式簽約日期，原告因而於110年6月15日函催被告於同年6月30日簽約，被告則委由律師回應否認兩造就系爭不動產買賣之意思合致，且要求被告承擔仲介費給付之風險，原告乃委由律師表達買賣意思合致生效及其所稱仲介費負擔未在合約範圍。最後雖由兩造委任之律師進行正式書面契約之研修，但因兩造對仲介費負擔條款互為堅持，至今仍未能簽署正式契約，買賣履行期程（移轉登記文件之完備、稅規費之繳納、房屋貸款之申請、後續價金之繳付及房屋點交等）均未能決定。原告不得已，爰依兩造間有效之買賣契約關係及民法第348條第1項規定起訴。
㈢、聲明：⒈被告應將系爭不動產之所有權移轉登記及騰空遷讓予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告於109年底欲出售系爭不動產，相關出售事宜委由吳毓青代為辦理，又被告與吳毓青對於不動產買賣不熟，因此於109年12月間與多家仲介業者簽訂「一般委託銷售契約書」委由仲介公司代為出售，依委託契約約定，被告約定銷售之底價為2,980萬元（部分談及價金為2,650萬元，不另付仲介費），若仲介成功銷售，其仲介報酬為售價3%，故仲介業者乃在591房屋網站及仲介公司網站刊登銷售廣告，而銷售廣告並未揭示被告個人資料，僅記載仲介公司資料，有意購屋者依合法管道自無從知悉被告個人資料。詎原告之代理人盧銘曜於110年2月2日自稱經特殊管道找到被告經營之臺灣藝術博物館，被告匆忙間與原告簽訂110.2.2合約書，被告於簽訂後感到忐忑不安，且仲介公司人員於數日後亦表示若有經其介紹或帶看之客戶，被告私自簽約也須給付仲介費用等語，被告為此通知原告欲退還訂金，請其前來領回。盧銘曜即於110年2月5日前來，經被告說明其擔心仲介費用之事後，盧銘曜表示可在仲介合約終止後簽訂正式買賣契約，並表示要先給付定金100萬元，雙方因而簽立110.2.5訂金契約。嗣後洽談簽訂正式合約過程並不順利，原告強勢要求買賣條件須依其條件，代書也須由其指定，被告擔心交易安全，而委請本件訴訟代理人出面洽商。
㈡、110.2.5訂金契約特別註明須於110年6月份中旬簽訂正式買賣契約，依此可知110年2月5日尚未簽立買賣契約立，依實務判決，110.2.5訂金契約屬立約定金性質，祇產生是否能沒收定金或者須加倍返還定金之問題，尚非兩造間買賣契約已成立。又依內政部頒布不動產買賣契約範本規定，不動產買賣價金及付款方式，包括稅賦等費用之負擔皆屬於不動產買賣契約必要之點，為應記載事項；原告在起訴狀亦自承被告同意價金2,558萬元，是不願負擔仲介費之情形，若以仲介費3％計算，2,558萬元之仲介費高達76萬5千元，且比對被告與仲介簽訂之委託書，被告須負擔仲介費之出售價金為2,980萬元。原告明確知悉110.2.5訂金契約之價金是被告無須支付仲介費情形下之價金，始約定延至110年6月中旬簽正式合約，故若有仲介費由何方負擔，且仲介費高達76萬5千元，此涉及實質買賣價金內容，亦屬買賣契約重要事項之一。
㈢、因盧銘曜表示係透過特殊管道知悉被告資料，涉及其陳述是否真實，被告無從查證，故而被告之訴訟代理人提出之買賣契約草稿第5條第10項中註明「買方知悉賣方於109年至110年2月間曾以一般委託方式，委託多家仲介公司銷售買賣標的，依一般委託之條款，若經由仲介公司介紹成立之情形，賣方有可能須支付買賣價金3%之仲介費用。買方確認未經仲介公司介紹而與賣方接洽簽訂本契約，爾後若有仲介公司主張買方是經期提供資訊等事由，要求賣方給付仲介費用時，應由買方負擔此仲介費用，賣方不負擔任何仲介費用」等語，然原告堅持不同意此條款，原告對於被告所提出合乎情理之買賣契約草稿拒不簽訂，故知不能簽訂契約，為可歸責於原告事由，原告請求履行契約自屬無理由（被告並未主張沒收定金，而係通知返還定金）。退步言之，若法院認定兩造買賣契約已成立，則被告主張同時履行抗辯，原告未給付全部價金前，被告得拒絕履行移轉系爭不動產之義務。
㈣、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第184至185頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠、兩造於110年2月2日簽署110.2.2合約書（見本院卷第21頁，原告由盧銘曜代理、被告由吳毓青代理）。
㈡、兩造又於110年2月5日簽署110.2.5訂金契約（見本院卷第25頁）。
㈢、原告有於110年6月15日發函催告訂立合約（見本院卷第33至35頁）。
㈣、被告於110年6月18日回應上開信函（見本院卷第37至41頁）。
㈤、兩造所提出書面證據資料之形式上真正，均不爭執。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其與被告前所簽訂之110.2.2合約書時，已就系爭不動產達成買賣之意思合致，成立買賣契約，依此自得請求被告移轉系爭不動產等語，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在為：㈠兩造就系爭不動產是否已經意思合致而成立買賣契約？㈡原告本件請求是否有理由？
㈡、110.2.2合約書及110.2.5訂金契約均屬系爭不動產買賣之預約：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。預約係約
定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。且預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院61年台上字第964號、64年台上字第1567號、85年度台上字第2396號、102年度台上字第488號民事裁判意旨參照）。又不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號民事判決意旨參照）。且定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號民事判決參照）。
⒉經查，兩造間雖於110年2月2日就系爭不動產買賣為洽談，並
書寫系爭合約書，惟110.2.2合約書僅記載：「茲收到盧銘曜董事長訂金，新台幣貳拾捌萬元（刷卡）付清，及買賣於豐原市○○區○○路000巷00號的房屋，以新台幣貳仟伍佰伍拾捌萬元正成交，以現況交屋，以茲証明，代書費為盧銘曜董事長付款」等語，固就買賣的物及價金為擬定，但買賣不動產所涉事項多端，系爭不動產買賣價金為2558萬元，價格非低，復未約定何時給付、如何給付，與一般不動產本約，均就價金給付方式及給付時期詳細約定之常情不同，此觀兩造間於同年6月下旬之後，曾多次委由律師就買賣契約草稿內容商議（見本院卷第47至75頁），於歷次修改之「不動產買賣契約書（草稿）」中，始就不動產標示（包括土地標示、建物標示、增建在內）、付款方法及交屋日期、辦理所有權移轉相關事項（包括文件交付時間、公契價值約定等）、稅費負擔、貸款事項、不動產點交、違約罰則等事項為約定。足徵兩造雖在110.2.2合約書記載買賣標的及價金，然除此以外之事項，均未言及，難認依上開約定即可履行雙方之權利義務，故綜觀110.2.2合約書之內容，該合約應屬買賣之預約。
⒊又兩造嗣簽訂110.2.5訂金契約，約定「茲就民國110年2月5
日簽訂訂金契約，該不動產標的如下，台中市○○區○○路000巷00號之房地，正式簽約日將於110年6月份中旬簽訂正式之買賣契約，訂金金額壹佰萬元正，總價貳仟伍佰伍拾捌萬元正，以收訂金時的現狀屋況交屋為主」，依該契約與110.2.2合約書內容互為比較結果，可知110.2.5訂金契約較110.2.2合約書增加「正式簽訂買賣契約日期」、「訂金數額」之約定，至於買賣標的及買賣價金則均相同，明顯可見110.2.5訂金契約係為補充110.2.2合約書而簽立，更明白記載買賣雙方應另簽訂正式買賣契約，益證兩造無法逕依110.2.2合約書或110.2.5訂金契約約定履行買賣之權利義務而無須另訂本約，自難認兩造就110.2.2合約書或110.2.5訂金契約所載達成意思一致時，已成立系爭不動產買賣之本約。
⒋至兩造於110年2月2日至同月4日間所為LINE對話（見本院卷
第23至24頁），固為考量被告仲介合約尚未到期，因而約定於110年6月簽約為妥，即為避免被告因先前之仲介契約而生違約責任，原告同意於同年6月後再正式簽訂系爭不動產之買賣契約，然並未對於原告應擔負可能發生之仲介費用一節達成共識，此自前述預約中並未提及此事項即可得知，自應由兩造於訂立本約時再行商議，併此敘明。
⒌據上所述，110.2.2合約書及110.2.5訂金契約就如前所述之
買賣系爭不動產重要事項付之闕如，兩造實難以上開文件履行買賣雙方相關之權利義務，且兩造又約定另訂正式買賣契約時間，並於110.2.5訂金契約簽立後，始就買賣之其他重要事項商討研議，足證系爭合約僅係兩造就系爭不動產之買賣標的及價金先為擬訂，而為不動產買賣契約之預約，至兩造就系爭不動產買賣預約約定之定金既係於本約尚未成立前交付，應屬立約定金。
㈢、原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記及騰空遷讓，為無理由：查預約係約定將來訂立一定契約（即本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容主張權利，已如前述。本件兩造所簽立之11
0.2.2合約書及110.2.5訂金契約係就系爭不動產買賣所約定之預約，業經認定如前，依上開說明，原告僅得請求被告履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求被告將系爭不動產所有權辦理移轉登記及交付予原告，是以原告本件請求自屬無據。
五、綜上所述，原告依買賣契約關係及民法第348條第1項規定請求被告移轉系爭不動產所有權登記，並騰空遷讓系爭不動產予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲明，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
書記官 陳采瑜