臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第331號原 告 郭張晚訴訟代理人 郭文程律師被 告 欣鋒工業有限公司法定代理人 謝冠仁訴訟代理人 韓國銓律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○○段000地號土地及其上如臺中市大里地政事務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平方公尺）之未辦理保存登記建物騰空遷讓返還原告。
被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如臺中市大里地政事務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號A（面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺）及編號F（面積17.11平方公尺）之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。
前二項之履行期間均為3個月。
被告應自民國110年7月24日至遷讓返還第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣5,559,043元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣16,677,128元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
原告起訴時原聲明為：「⒈被告應將臺中市○○區○○○段000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街000巷00號之未辦理保存登記建物騰空並遷讓返還予原告。⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不動產予原告止，按月給付原告新臺幣2萬元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語，嗣經原告確認如附圖即臺中市大里地政事務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示編號A（面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺）及編號F（面積17.11平方公尺）之地上物為被告所興建，爰於110年11月1日民事辯論意旨狀變更訴之聲明如主文第一項、第二項所示（見本院卷第139頁），原告請求之基礎事實同一，核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠緣原告為臺中市○○區○○○段000地號土地之所有權人及如即臺
中市大里地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積20
7.39平方公尺）之未辦理保存登記建物之事實上處分權人。詎被告欣鋒工業有限公司未徵得原告同意，建造如附圖所示編號A、D1、F之地上物，併同將原告所有臺中市○○區○○○段000地號土地、編號B、D之未辦理保存登記建物作為廠房及辦公室使用。被告未能舉證證明其有占有使用臺中市○○區○○○段000地號土地及其上如附圖編號B、D之未辦理保存登記建物之合法權源，則原告得依民法第767條第1項前段、中段及第184條第1項前段之規定，請求被告應將上開不動產騰空並遷讓返還予原告，為有理由。又原告既為臺中市○○區○○○段000地號土地之所有權人，被告對於如附圖編號A、D1、F之地上物為其出資興建亦不爭執，則被告既未舉證證明其經原告同意興建如附圖編號A、D1、F之地上物，是原告自得依民法第767條第1項前段、中段及第184條第1項前段之規定，請求被告將上開地上物拆除，並將占用之土地返還原告。
㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦定有明文。
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照）。被告自110年1月起無權占有系爭不動產作為經營之用，獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房地之損害，自應返還相當於租金之不當得利。本件臺中市○○區○○○段000地號土地之公告現值為每平方公尺新臺幣(下同)11,200元，面積為1,44
9.69平方公尺，依此計算被告欣鋒公司所受相當於租金之不當得利為135,304元（計算式：11,200×1,449.69×10%÷12＝135,304元，元以下四捨五入），又被告於本院109年度訴字第1359號民事判決同意以每月66,979元計算作為給付訴外人陳名洋請求相當於租金不當得利之計算基礎，復於110年10月22日本件行言辯論程序時表示願以3萬元向原告承租等情，足認原告系爭房地之使用利用價值可觀，是審酌被告利用基地之經濟價值、所受利益，原告依民法第179條之規定請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，應屬適當。
㈢被告雖抗辯原告提起本訴有權利濫用情形云云，然查，原告
從未同意訴外人陳名洋將臺中市○○區○○○段000地號土地轉租與被告，且被告法定代理人謝冠仁與訴外人陳名洋就系爭房地租賃契約係因租期屆滿而消滅，核與原告與訴外人陳名洋間之租賃契約無涉，況原告係因訴外人陳名洋積欠租金而協議終止租約，由上以觀，原告提起本訴訟請求拆屋還地，乃正當權利之行使，並無權利濫用之情形，故被告上開抗辯尚不足採。
㈣訴之聲明：
⒈被告應將臺中市○○區○○○段000地號土地及其上如臺中市大里
地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平方公尺）之未辦理保存登記建物騰空遷讓返還原告。
⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如臺中市大里
地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號A（面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺）及編號F（面積17.11平方公尺）之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不
動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付原告2萬元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠依臺中市○○區○○○段000○00000地號部分土地，屬原告出租予
訴外人陳名洋，再由訴外人陳名洋以原告之子郭瑞郎名義興建上開未辦保存登記建物，由陳名洋將系爭不動產連同被徵收前土地（同段365-5地號土地）及其上建物出租予被告負責人謝冠仁，由謝冠仁經營被告欣鋒工業有限公司，因謝冠仁所承租部分土地被徵收，未辦保存登記建物部分須拆除，因此引發租賃紛爭。雖本院109年度訴字第1359號民事判決理由認為陳名洋與謝冠仁間之租約已於108年11月9日屆期而消滅，但該案訴訟過程中仍可見謝冠仁一再提出租約到期時重新提出契約條件進行磋商之條件，但為陳名洋所不接受而無法達成共識，致使謝冠仁因此遭到敗訴判決，且因無力負擔上訴費用而告確定；原告則與陳名洋間於110年2月20日訂立終止租約協議書，提前終止渠等間之租約，而引發本件遷讓房屋事件，由上述過程可知，原告本意即為出租土地及地上建物為目的，且原告明知被告已耗費巨資，投入相當設備於廠房上並搭建如附圖編號A、D1、F等地上物開始生產，目前仍在原告與陳名洋所訂原租賃期間，原告卻執意與陳名洋提前終止租約，屢經被告多次懇求及提出調解之聲請，卻不肯出租予被告或謝冠仁，核其情形，當有違誠實及信用原則，而有民法第148條第2項所定權利濫用之情事。
㈡就證人郭瑞郎、陳名洋證述關於系爭廠房、辦公室實質上為
原告所有並具有事實上處分權部分，被告不再爭執，附圖編號A、D1、F等地上物，被告目前仍在拆除中、尚未拆除完畢；對於原告計算類似租金之不當得利損害賠償以每月2萬元部分，被告亦無意見，惟請法院考量如判命原告應拆除上開地上物、遷讓返還系爭廠房、辦公室者，被告仍需僱工拆除、找尋廠房以安置設備，其性質非長期間不能履行，請依民事訴訟法第396條第1項規定，於判決內定相當之履行期間（至少二個月之期間），以兼顧兩造之權益。㈢答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：㈠原告主張：原告為臺中市○○區○○○段000地號土地之所有權人
及如附圖編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平方公尺）之未辦理保存登記建物之事實上處分權人，詎被告欣鋒工業有限公司未徵得原告同意，建造如附圖所示編號A、D1、F之地上物，併同將原告所有臺中市○○區○○○段000地號土地、編號B、D之未辦理保存登記建物作為廠房及辦公室使用，業據提出土地登記簿第一類謄本、未辦理保存登記建物109年房屋稅繳款書、系爭不動產現場照片等件為證(見本院卷第23-29頁)，復有臺中市大里地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖（見本院卷第75頁）在卷可稽。
依未辦保存登記建物房屋稅繳款書，其納稅義務人係郭瑞郎並非原告，原告主張係基於稅務考量，由原告之子郭瑞郎擔任系爭建物之納稅義務人，惟事實上處分權人仍為原告，並有切結書可證(見本院卷第61頁)。且被告對原告為土地所有權人及為上開未辦保存登記建物具有事實上處分權人，及被告係附圖編號A、D1、F地上物出資興建者均不爭執(見本院卷第158頁)，堪認原告主張之事實為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第455條、第767條第1項分別定有明文。又按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69年度台上字第696號民事判決意旨參照）。是違章建築可為事實上處分權之移轉，並認事實上處分權仍係具備「對特定不動產之支配權能」，故於解釋上，仍應肯定違章建築之不動產處分權能與其換價權能，僅在若干限度之範圍內，諸如移轉登記、設定抵押權登記等事項上，與必須登記之所有權有異，至若與登記無涉之占有、自由使用收益或事實行為等，其擁有者之地位則與所有人無殊；換言之，違章建築之事實上處分權之權利本質仍屬所有權，僅為原始所有權之變形而已，是於違章建築遭行政強制拆除以前，法院仍應尊重其財產權存在之既定現實，使其得以類推適用民法第767條所有物返還請求權之規定以謀保障。查，被告與訴外人陳明洋間就附圖編號B、D之未辦保存登記建物之店房屋租賃契約依本院109年度訴字第1359號民事判決中認定：「租約租賃期限自103年11月10日起至108年11月9日止，並已因租賃期限屆滿而消滅」，可知該租賃關係已因租賃期滿而消滅(見本院卷第91-98頁)。又按原告與訴外人陳名洋間之租賃契約第5條明確約定：「無論任何理由，若無甲方(即原告)書面承諾，乙方(即訴外人陳名洋)不得將租用之全部或一部份擅自轉租或將租權讓與他人」(見訴字1359號卷第296頁)。原告為系爭土地之所有權人，原告主張未以書面承諾訴外人陳名洋得轉租系爭土地予被告，被告亦未舉證其有經原告同意得以在原告所有之系爭土地上興建附圖編號A、D1、F之地上物，則被告興建附圖編號A、D1、F之地上物即屬無權佔有系爭土地，且原告就附圖編號B、D之未辦保存登記建物有事實上之處分權，已認定如前，而被告與訴外人陳名洋之租賃契約亦已到期而消滅，被告持續佔有該未辦保存登記建物亦屬無權占有，揆諸上開規定及說明，原告依民法第767條第1項之規定請求被告拆除附圖編號A、D1、F之地上物及騰空遷讓返還附圖編號B、D之未辦保存登記建物及土地，自屬有理由，應予准許。
㈢被告抗辯原告提起本訴有權利濫用情形云云，然原告既為系
爭土地之所有權人及其上未辦保存登記建物之事實上處分權人，被告無權占有原告所有之系爭房地，影響原告對該系爭房地之利用，原告行使系爭土地所有權權能之結果，致被告無權占用系爭房地之利益遭剝奪，亦難謂有何故意損害被告之目的，無構成權利濫用之虞。是被告既無合法占有系爭房地之權源，原告依其所有權人地位請求被告自系爭房屋遷出或拆除地上物返還系爭土地，即屬有據，未有權利濫用之情形。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。次按未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有。
最高法院106年度台上字第187號民事判決參照。經查，被告自110年1月起無權占有系爭不動產作為經營之用，獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭不動產之損害，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭不動產位於臺中市大里區景庄街，鄰近74號快速道路，附近空曠多為廠房，有原告提出之系爭不動產現場照片可參（見本院卷第29頁）是本院審酌系爭房屋之週邊地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭房地相當於租金之不當得利，以申報地價年息5%計算較為適當。查被告佔有系爭土地面積為62
4.98平方公尺，而按110年1月土地公告現值為每平方公尺11,200元，有臺中市大里地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖及土地登記第一類謄本可參(見本院卷第75頁、第23頁)，是原告按月得向被告請求之不當得利金額應為29,166元(計算式：624.98×11,200×5%÷12=29,166元，元以下四捨五入)。原告請求被告應返還相當於租金之不當得利為2萬元，核屬於合理範圍內，被告對此金額亦無意見（見本院卷第158頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即110年7月24日（送達證書見本院卷第65頁）起至遷讓返還如
主文所示第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，為有理由，應予准許。
㈤按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告
之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事訴訟法第396條第1項前段、第3項定有明文。
查被告拆除上開地上物及遷讓返還系爭廠房、辦公室，乃需要相當時間另尋廠房以安置設備，及雇用工人拆除或搬遷，非立時就可完成，爰酌定上開部分履行期間為3個月。
㈥綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條不當得利之規
定，請求被告騰空遷讓返還如主文第一項所示之未辦保存登記建物，及將主文第二項所示之地上物拆除，並將占用之土地返還原告，並自110年7月24日起至遷讓返還主文第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。本院並酌定遷讓及拆除部分履行期間為3個月。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
民事第五庭 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
書記官 高偉庭