臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第480號原 告 黃國楨訴訟代理人 蘇文俊律師複 代理人 蔡韋白律師
林淇羨律師被 告 方文祥
張素娟共 同訴訟代理人 方振宏
羅永安律師複 代理人 賴揚名律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間於民國一百一十年七月十四日就如附表所示不動產之買賣關係不存在。
被告應給付原告新臺幣捌佰伍拾萬元，及自一百一十年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟，由被告住所地之法院管轄；共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所在地之法院俱有管轄權；被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院；定法院之管轄，以起訴時為準。民事訴訟法第1條第1項前段、第20條、第25條、第27條分別定有明文。查原告向被告購買如附表所示之南投縣○○市○○段000地號土地(下稱系爭831地號土地)，兩造於民國110年7月14日簽訂土地買賣合約書(下稱系爭契約)，原告依系爭契約第9條約定主張解除契約，並請求返還已交付之價金而提起本件訴訟。又系爭契約第11條約定，如有爭議致涉訟時，兩造合意由買賣標的物所在地之地方法院即臺灣南投地方法院為第一審管轄法院(見本院卷第25頁)，然被告未爭執本院之管轄權，逕為本案之言詞辯論，應生應訴管轄效力，是本院就本件訴訟有管轄權，先予說明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴時請求：「(一)被告應給付原告新臺幣(下同)850萬元，及自110年7月31日起至清償完畢之日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於111年8月22日準備程序期日中，當庭以言詞追加聲明為：「確認兩造間就如附表所示不動產之買賣關係不存在。」(見本院卷第240頁)核屬基於兩造間同一買賣契約之基礎事實所為追加，依上開說明，均應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告向被告買受系爭831地號土地作為建築房屋銷售使用，兩造於110年7月14日簽訂系爭契約，約定土地買賣總價金為8500萬元，並於系爭契約之第9條第1款特約明訂：系爭831地號土地須為可合法申請建築執照之建築用地，倘須其他第三人出具土地使用權同意書，原告始得合法申請建築執照時，被告須無償取得同意書予原告，否則原告得解除契約等文字。原告並簽發票面金額分別為200萬、650萬元，到期日皆為110年7月31日之支票2紙，存入戶名為安心建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，作為系爭契約之簽約款(下稱系爭簽約款)。嗣後，系爭831地號土地因需通過與其相鄰之同段1027地號土地(下稱系爭1027地號土地)方能對外連接至公路，依南投縣建築管理自治條例第4條第2項規定，尚須檢附系爭1027地號土地所有權人之同意供通行及構築排水系統同意書(下稱鄰地通行同意書)，始得向主管機關申請建築執照，然被告未依約提供鄰地通行同意書，致原告無法依契約目的合法使用全部系爭831地號土地以建築房屋。經原告於110年8月9日寄發110年鼎字第000000000號律師函(下稱系爭8月9日律師函)催告被告應於文到3日內提供鄰地通行同意書，惟未獲回應，原告依該函文之內容，於文到第4日依系爭契約第9條第1款約定為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還系爭簽約款並附加利息償還。退步言之，若原告不得依系爭契約第9條第1款約定解除系爭契約，因被告明知原告購買系爭831地號土地為建築房屋銷售營利，仍委由訴外人廖瑩禪向原告謊稱該土地得建築每戶面寬4.8公尺、共12戶之臨路住宅，致原告陷於錯誤而締結系爭契約，亦得撤銷受詐欺之意思表示，原告以本件起訴狀之送達為撤銷受詐欺而締約之意思表示，並依不當得利規定請求被告返還系爭簽約款。為此，爰依系爭契約第9條第1款約定、第259條第1、2款及第179條之規定，請求擇一為有利判決。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：原告為訴外人新富翔建設有限公司之負責人，購買系爭831地號土地係為建設住宅出售之用，該土地已有一部分與公路相連接，已足供系爭831地號土地作為合法申請建照之建築用地，倘無法取得鄰地通行同意書，仍得依建築技術規則建築施工編第2條規定設置私設道路，連接已開闢完成之現況道路申請建照執照，被告無法提供鄰地通行同意書，並不構成系爭契約第9條第1款義務之違反，原告解除系爭契約並不合法。又被告未曾由自己或授權廖瑩禪向原告承諾或表示系爭831地號土地得建築每戶面寬4.8公尺、共12戶之臨路住宅，該土地之地籍圖謄本左側記載「59米、約4.8米面寬、約12戶」與右側記載「60米、約5.5米面寬、約11戶」不相符，右側記載戶數及每戶面寬計算結果逾越基地面寬，上開記載顯非正確，且原告本有專業能力判斷系爭831地號土地之客觀條件是否足已建造臨路住宅12戶，原告並無受被告詐欺之情。再者，因原告未依約給付買賣價金，被告業於110年8月6日寄發台中北屯郵局存證號碼000600號存證信函、於110年8月21日寄發台中力行路郵局存證號碼000076號存證信函、於110年9月1日寄發台中法院郵局存證號碼002046號存證信函解除系爭契約，並依系爭契約第8條第2項約定沒收系爭簽約款作為懲罰性違約金，資為抗辯，並聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第239至240頁)：
(一)被告為系爭831地號土地所有權人，應有部分各為2分之1。
(二)110年7月14日，原告就系爭831地號土地訂定系爭契約(如原證1，見本院卷第21至30頁)，買賣總價金為8500萬元。原告並簽發票面金額分別為200萬、650萬元，到期日皆為110年7月31日之支票二紙，存入戶名為安心建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，作為系爭契約之簽約款(即系爭簽約款)。
(三)被告於系爭契約書後附「土地標的現況說明暨確認書」中有關「有無供公眾通行之私有道路」一欄勾選「否」選項。
(四)110年8月6日，被告寄發台中北屯郵局存證號碼000600號存證信函予原告收受(見本院卷第163至165頁)。
(五)110年8月9日，原告寄發110年鼎字第000000000號律師函予被告收受(即系爭8月9日律師函，見本院卷第31至33頁)。
(六)110年8月21日，被告寄發台中力行路郵局存證號碼000076號存證信函予原告收受(見本院卷第169至173頁)。
(七)110年9月1日，被告寄發台中法院郵局存證號碼002046號存證信函予原告收受(見本院卷第169至173頁)。
四、本院得心證之理由：原告因被告無法提供鄰地通行同意書，得依系爭契約第9條第1款約定主張解除契約，且被告尚有詐欺原告之行為，系爭契約業經合法解除或撤銷其締約之意思表示而不存在，被告應返還系爭簽約款及償還利息，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審究者為：1、原告以被告未能提供鄰地通行同意書為由，主張依系爭契約第9條第1款約定解除契約，請求確認系爭契約不存在，並依民法第259條第1、2款規定，請求返還系爭簽約款並附加利息償還，是否有據？2、原告以受被告詐欺為由，主張依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示，請求確認系爭契約不存在，並依民法第179條規定，請求被告返還系爭簽約款並附加利息償還，是否有據？茲分述如下：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照)。查，本件原告主張系爭契約業經其合法解除而不存在，為被告否認，則系爭契約是否經原告合法解除於兩造間有所爭執，對於原告私法上地位有侵害之危險，而此項危險得以確認判決予以除去，是認原告提起本件確認之訴有確認利益。
(二)原告得以被告未提供鄰地通行同意書為由，依系爭契約第9點第1款約定解除系爭契約：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段及第359條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失其真意。
2、經查，系爭契約約定略以：「...第九條、特別約定事項：
一、如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，賣方須無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還。...本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍須負擔上述條約之完全擔保責任。...」等語。依上開約定之文意，可知就系爭831地號土地須為建地，且若須他人出具之鄰地通行同意書始可申請建築執照時，被告應擔保原告得無償取得該他人出具之鄰地通行同意書等節，兩造有特別約定。而本件原告為新富翔建設有限公司之負責人，其購買系爭831地號土地即為建築房屋銷售之用，且為被告於簽訂系爭契約時所明知，復為兩造所不爭執，堪認兩造於簽訂系爭契約時，即以原告向被告買受系爭831地號土地作為興建房屋銷售用為契約之主要目的。是本院斟酌上開契約文字約定之文義，及簽訂系爭契約前後之事實，本於誠信原則及交易習慣，堪認兩造就系爭契約第9條約定之真意，乃為物之瑕疵擔保責任效果所為之特別約定，若系爭831地號土地須鄰地通行同意書始得申請建築執照，而被告經催告後仍未依約提供鄰地通行同意書，原告即得無條件解除系爭契約。
3、次查，建築法第48條第1、2項規定：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定」。「前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之」。系爭831地號土地坐落南投縣南投市，就該土地得否申請興建住宅之建築執照乙節，南投縣政府111年3月17日府建管字第1110060506號函文略以：「...三、經查本案領有本府110年12月1日投府建管字第1100274927號建築線成果圖，南投市○○段000地號建築基地臨接台14乙線計晝道路，且土地使用分區及類別為鄉村區乙種建築用地，得依非都市土地使用管制規則容許使用之項目及許可使用細目使用，申請建築。四、另依『南投縣建築管理自治條例』第4條第2項規定：『前項申請建造執照之建築基地已臨接建築線其計畫道路或現有巷道未開闢完成者，需檢附建築基地建築線至已開闢完成現況道路邊界之土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書，其寬度依建築技術規則規定辦理。』，本案建築基地臨接建築線與計畫道路(台14乙線)現況道路邊線，夾有未開闢完成之福溪段1027地號交通用地，倘需使用上開未開闢完成土地，需檢附建築基地建築線至已開闢完成現況道路邊界之土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書。五、本案福助段831地號土地申請建造執照，有部分連接現況道路邊線，倘無法取得未開闢完成福溪段1027地號部分交通用地之土地之所有權人同意供通行及構築排水系統同意書，仍可依建築技術規則建築施工編第2條規定設置『私設通路』連接已開闢完成之現況道路邊線申請建造執照，該『私設通路』寬度須依建築技術規則建築施工編第2條及第3條之1等規定辦理。...」等文字，有上開函文、南投縣政府110年12月1日府建管字第1100274927號函及建築線成果圖在卷可參(見本院卷第135、136、139頁)。可知系爭831地號土地為鄉村區乙種建築用地，且因該土地與計畫道路現況道路邊線間夾有未開闢完成之系爭1027地號土地(見本院卷第139頁建築線成果圖所示黃色部分區域)，若原告需使用系爭1027地號土地，尚需檢附鄰地通行同意書。另系爭831地號土地因有部分連接現況道路，若原告無法取得鄰地通行同意書，亦得以私設道路方式，連接已開闢完成之現況道路以申請建築執照，惟私設道路尚需合於建築技術規則建築設計施工編第2條及第3條之1規定，亦堪認定。
4、再查，系爭831地號土地屬建地，原告為新富翔建設有限公司負責人，其購買該土地之目的即為建築房屋銷售之用，本得自由就該土地為完整之使用、收益，且為被告訂約時所明知。又系爭831地號土地與計畫道路現況道路邊線間夾有未開闢完成之系爭1027地號土地，原告需鄰地通行同意書以使用系爭1027地號土地連接現況道路，並向主管機關申請建築執照，已認定如前，被告即有無償提供鄰地通行同意書之義務。而被告迄未提出，原告以系爭8月9日律師函催告被告於3日內提出未獲回應，堪認被告已違反兩造間就物之瑕疵擔保責任之特別約定，原告自得依系爭契約第9條第1款約定解除契約。又被告已於110年8月10日收受系爭8月9日律師函，則系爭契約於被告收受該函後第4日即110年8月14日業經原告合法解除，是原告請求確認系爭契約不存在，即屬有據。
5、被告固辯稱：系爭831地號土地之一部分已與現況道路相連接，而此連接部分已足供該土地作為合法申請建築執照之建築用地，原告僅需規劃私設道路並與該連接部分之現況道路相連接即可，本無需取得鄰地通行同意書，被告並無提供該鄰地通行同意書之義務云云。惟查，從不動產買賣之交易常情觀察，建商購買臨路土地建築房屋以銷售，期能以最大面積利用該筆土地，並將建築物大門口面臨規劃道路，以利人車進出，提高交通便利性，以獲取出賣該等建築物之最大利潤，尚非與常理相違。若原告使用系爭831地號土地尚需規劃合於建築技術規則建築設計施工編第2條及第3條之1規定之私設道路，對原告而言，就該土地之通常效用自然隨之減少，而存在物之瑕疵，顯與兩造特別約定物之瑕疵擔保責任意旨相違。是兩造就系爭契約第9條第1款約定真意，應解為原告為求最大面積利用系爭831地號土地之特別約定，被告自難以原告得自行規劃私設道路為由，迴避其應無償提供鄰地通行同意書之義務，被告此部分所辯，尚難有據。
(三)原告得依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還系爭簽約款及附加自受領時起之利息：
按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1、由他方所受領之給付物，應返還之；2、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。
查，被告於110年7月14日受領原告給付之系爭簽約款850萬元(見不爭執事項【二】)，又系爭契約業經原告合法解除，已認定如前，則原告依上開規定自得請求被告返還系爭簽約款，及償還自受領時即110年7月14日起之利息，而原告僅請求被告應給付自110年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法無違。
五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第1款約定、民法第259條第1、2款規定之法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。至原告另依民法第179條規定請求擇一為有利之判決，然因本院已就其主張之民法第259條第1、2款規定為准許，故就其所為不當得利法律關係之主張，即不再予以論究。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，核與法律規定均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第六庭審判長法 官 陳學德
法 官 夏一峯
法 官 謝長志正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
書記官 林舒涵附表土地標示 面積 (平方公尺) 使用分區 使用地類別 所有權人暨權利範圍 南投縣○○市○○段000地號 1276.37 鄉村區 乙種建築用地 方文祥(1/2) 張素娟(1/2)