臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第542號原 告 何甲子訴訟代理人 何奕道被 告 莊家富上 一 人訴訟代理人 翁禛惠被 告 莊曜儒上 一 人訴訟代理人 林雲美上 二 人訴訟代理人 古行被 告 楊高榮上 一 人訴訟代理人 楊朝舜 住○○市○○區○○路0段○○巷00弄00號被 告 楊振芳
許舒淳上 一 人訴訟代理人 張元錦上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項本件原告起訴時，原以莊家富、楊高榮、楊振芳及許舒淳（下逕稱姓名）為被告，依土地法第104條規定，聲明求為判決確認原告就莊家富、楊高榮、楊振芳對坐落臺中市○○區○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地）原所有權應有部分各224分之25、12分之1、40分之1有優先購買權存在，及許舒淳應與原告就前開已登記過戶之所有權應有部分訂立書面契約，並於原告給付買賣價金同時，將該應有部分移轉登記予原告（見本院卷第13頁）。嗣於訴訟進行中，改易上揭訂立書面契約之請求為莊家富、楊高榮、楊振芳應按與許舒淳間買賣契約之同一條件與原告訂定書面買賣契約，並於原告給付買賣價金同時，分別將各該所有權應有部分移轉登記予原告，而更正法律上之陳述；並追加莊曜儒（下稱莊曜儒；與莊家富、楊高榮、楊振芳合則稱莊家富等4人）為被告，訴請確認原告就莊曜儒對系爭土地原所有權應有部分224分之25有優先購買權存在，及莊曜儒應按與許舒淳間買賣契約之同一條件與原告訂定書面買賣契約暨辦理移轉登記；另追加依土地法第34條之1為請求權基礎，及追加請求命許舒淳塗銷就前揭系爭土地所有權應有部分之所有權移轉登記（見本院卷第253、287、303頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：重測前臺中市○○區○○○段000○0地號土地（下稱重測前546之4地號土地）於重測後經編為同區民安段1605、1610地號土地（下稱1605、1610地號土地）；1605地號土地又於民國82年間分割出系爭土地。次訴外人蔡寮於43年間在重測前546之4地號土地上現為系爭土地之範圍耕作，因重測前546之4地號土地與其他92筆土地之所有人與實際耕作人未必為同一人，故含蔡寮在內計44人於43年6月22日成立彼此交換、分管使用之協議（下稱系爭協議），由實際耕作人繼續在現耕地範圍耕作而成立租賃契約，故蔡寮就重測前546之4地號土地中之系爭土地範圍有租賃權存在。嗣蔡寮將上開土地範圍交由訴外人即其姪蔡金上耕作而讓與租賃權予蔡金上，訴外人即伊祖父何江圳又於77年間向蔡金上買受該租賃權，並在系爭土地上搭建門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）；上開租賃權及系爭房屋所有權復輾轉由伊繼受，則伊自為在系爭土地上有建築房屋之承租人。又伊另於105年間買受取得系爭土地之所有權應有部分，亦為系爭土地之共有人。詎系爭土地之其他共有人即莊家富等4人未通知伊行使優先購買權，即先後於110年6月15日、同年7月14日，將其等之系爭土地所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1及40分之1出賣予許舒淳，並業辦理所有權移轉登記完畢，伊得基於承租人與共有人地位行使優先購買權。且楊高榮、楊振芳、許舒淳明知伊為系爭土地共有人，就系爭土地亦有租賃權存在並建築有房屋，復有承買系爭土地其他共有人持分之意願，竟向莊家富、莊曜儒諉稱伊已放棄優先購買權，致莊家富、莊曜儒同意出賣所有權應有部分，顯以損害伊行使優先購買權為主要目的而屬權利濫用，亦違反誠信原則等情。爰依土地法第104條第1項、第34條之1第4項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告就坐落系爭土地之莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳原所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1，有優先購買權存在；㈡許舒淳應塗銷於110年7月14日、同年月30日、同年8月18日，以買賣為原因，就第㈠項土地所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1所為所有權移轉登記；㈢莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳應就第㈠項土地所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1，分別依序按如本院卷第91至95、73至77、123至127、109至113頁所示買賣契約之同一條件，與原告訂定書面買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，分別將上開所有權應有部分移轉登記予原告。
二、被告則各以下詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。㈠莊家富、莊曜儒：否認蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土
地原所有權人曾達成系爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃權及興建系爭房屋等事實，而原告就系爭土地未設定地上權、典權，亦未簽訂任何租賃契約，自無優先購買權。次伊等於107年間委託仲介出賣系爭土地所有權應有部分各224分之25，並願以每坪新臺幣（下同）35萬元為出售價格，惟經仲介與原告數次洽談，原告僅願以每坪15至20萬元買受。因許舒淳於109年間願以每坪35萬元買受，伊等因而於110年6月15日出賣上揭所有權應有部分予許舒淳，對原告自未造成損失等語。
㈡楊高榮、楊振芳：許舒淳於110年7月14日向伊等買受系爭土
地所有權應有部分前，已成為系爭土地之共有人，而共有人間互為買賣應有部分無土地法第34條之1第4項之適用，原告不得對伊等主張有優先購買權。次系爭協議並非租賃契約，且蔡金上非蔡寮之繼承人，亦無從繼受蔡寮之權利；退步言之，系爭協議性質上非屬租地建屋之基地租賃契約，無土地法第104條第1項之適用。又伊等未就系爭土地與原告簽訂租賃契約，或設定地上權、典權予原告，原告當無土地法第104條第1項之優先購買權等語。楊高榮另抗辯：否認何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃權之事實，況蔡金上非經出租人承諾，尤不得將租賃物轉租他人等語。楊振芳另抗辯：否認蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土地原所有權人曾達成系爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃權及興建系爭房屋之事實。又伊無權利濫用或違反誠信原則情事，原告指稱伊向莊家富、莊曜儒諉稱原告已放棄優先購買權，僅屬空言臆測等語。
㈢許舒淳：否認蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土地原所有
權人曾達成系爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃權及興建系爭房屋之事實，且系爭協議未經所涉全部土地之全部共有人簽章同意，應屬無效，原告不得據此主張有交換或分管土地使用之權利。故原告就系爭土地並無設定地上權、典權，亦無租賃契約存在，自無土地法第104條第1項之優先購買權。次土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具債權效力，莊家富等4人與伊間就系爭土地所有權應有部分所為買賣，既均已辦畢所有權移轉登記，縱其等未依法通知原告行使優先購買權，原告仍不得據此主張塗銷被告間所有權移轉登記、或莊家富等4人應將系爭土地所有權應有部分出賣並移轉登記予原告。再莊家富等4人曾欲出賣系爭土地所有權應有部分予原告，然因原告出價過低，莊家富等4人始出賣予出價較高之伊；伊與莊家富等4人之買賣行為非以損害他人為目的，亦未違背誠信原則等語。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第459至461頁）：㈠重測前546之4地號土地於重測後經編為1605、1610地號土地
；1605地號土地又於82年間分割出系爭土地。系爭土地於110年3月5日，為原告、莊家富等4人及訴外人林李登美子、何巧子共有，所有權應有部分依序為280分之139、224分之25、224分之25、12分之1、40分之1、8400分之720、336分之29。
㈡莊家富、莊曜儒各於110年6月15日，與許舒淳簽立如本院卷
第91至95、73至77頁所示買賣契約，分別將其等之系爭土地所有權應有部分224分之25、224分之25出賣予許舒淳，並均於同年7月14日辦理所有權移轉登記完畢。楊高榮、楊振芳亦各於同年7月14日，與許舒淳簽立如本院卷第123至127、109至113頁所示買賣契約，分別將其等之系爭土地所有權應有部分12分之1及40分之1出賣予許舒淳，並依序於同年月30日、同年8月18日辦理所有權移轉登記完畢。
㈢莊家富等4人與許舒淳簽立買賣契約後，未曾通知原告行使優先購買權。
㈣系爭房屋坐落在系爭土地上。
四、本院得心證之理由：㈠關於原告依土地法第104條第1項規定行使優先購買權部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項固有明文。惟是項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號、109年度台上字第2855號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張：含蔡寮在內計44人於43年6月22日成立系爭協議
，由實際耕作人繼續在現耕地範圍耕作而成立租賃契約，故蔡寮就重測前546之4地號土地中之系爭土地範圍有租賃權存在。嗣蔡寮讓與租賃權予蔡金上，何江圳又於77年間向蔡金上買受該租賃權，並在系爭土地上搭建系爭房屋。伊輾轉繼受上開租賃權及系爭房屋所有權，為在系爭土地上有建築房屋之承租人，得行使土地法第104條第1項所定承租人優先購買權云云。然查：
⑴原告主張蔡寮依系爭協議，對系爭土地有租賃權存在乙節，
為被告否認。原告就此雖援引最高法院80年度台上字第726號判決（下稱726號判決；所涉民事事件下稱726號事件）及89年度台上字第1494號判決（下稱1494號判決；所涉民事事件下稱1494號事件）為佐。惟上開事件之當事人並非兩造，本無拘束兩造之效力。且細繹726號判決、1494號判決全文（見本院卷第423至425、439至441頁），並參酌本院依職權調取之本院86年度訴字第1553號事件（下稱1553號事件）卷附系爭協議內容（見本院86年度訴字第1553號卷一第58至61頁），可知726號事件與1494號事件雖均涉及系爭協議，然徒憑726號判決、1494號判決所載內容，不足認定重測前546之4地號土地之全體共有人確有參與簽立系爭協議。而遍繹1553號事件全卷，亦查無重測前546之4地號土地之登記謄本，無從判別系爭協議是否經該土地全體共有人簽立。此外，原告復未提出其他證據，證明重測前546之4地號土地之全體共有人確有參與簽立系爭協議，則原告主張蔡寮依系爭協議，對系爭土地有租賃權存在云云，已難採信。又原告洵未舉證證明蔡寮確有讓與租賃權予蔡金上之事實，復無從遽謂蔡金上得再將該租賃權讓與何江圳。
⑵縱令原告主張前述蔡寮對系爭土地有租賃權，嗣何江圳輾轉
受讓蔡寮對系爭土地之租賃權，再由原告繼受該租賃權等情屬實，上揭租賃契約之目的既在耕作，蔡寮自非以建築房屋為目的而承租，亦不因何江圳取得租賃權後自行在上興建房屋，即變更原租賃契約性質。則揆諸前載規定及說明，原告自無土地法第104條第1項所定承租人優先購買權。
⒊原告固又主張：土地法第104條之立法目的在於使基地與其上
房屋所有權合歸一人所有，以盡經濟效用並杜紛爭。伊現在系爭土地上有系爭房屋存在，應有優先購買權云云。惟土地法第104條既規定在同法第3章「房屋及基地租用」內，同法第4章亦就「耕地租用」另設規定，依體系解釋，本即僅適用於以建築房屋為目的之基地租賃契約。再者，不同租賃目的之租賃契約所生權利義務關係，諸如於租賃未定期限時，關於租賃目的是否達成之認定；出租人終止契約之事由等項，要屬不同。承租人租賃土地之目的如非在基地上建築房屋，對於所建房屋得繼續在土地上存續至房屋不堪使用為止，本無合理期待，自殊不得以維護房屋經濟效用、杜絕紛爭為由，主張得於土地出賣時優先購買土地。且若許非基地租賃之承租人於擅自興建房屋後，竟得向出租人主張優先購買土地，顯非出租人於立約時所能預見，尤難謂事理之平。原告前開主張，容非可採。
⒋是以，依原告主張之事實，其並無土地法第104條第1項所定
承租人之優先購買權存在。則原告據此請求確認其就莊家富等4人對於系爭土地之原所有權應有部分有優先購買權存在；請求許舒淳塗銷所有權移轉登記，暨莊家富等4人應將渠等原所有權應有部分出賣並移轉登記予原告，即屬無據。
㈡關於原告依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權部分：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項雖有明文。然是項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。又倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係（最高法院106年度台上字第1218號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張：伊為系爭土地共有人，於莊家富等4人出賣渠等
之系爭土地所有權應有部分時，得依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權云云。然莊家富等4人與許舒淳間就系爭土地所有權應有部分之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記，縱事先未通知原告，按諸前揭規定及說明，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認其就莊家富等4人對於系爭土地之原所有權應有部分有優先購買權存在；請求許舒淳塗銷所有權移轉登記，暨莊家富等4人應將渠等原所有權應有部分出賣並移轉登記予原告，仍無可准許。
五、從而，原告依土地法第104條第1項、第34條之1第4項規定，請求確認其就坐落系爭土地之莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳原所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1有優先購買權存在，並請求許舒淳塗銷就上開所有權應有部分所為所有權移轉登記，及莊家富等4人應分別按與許舒淳間買賣契約之同一條件與原告訂定書面買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，分別將上開所有權應有部分移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 李佳芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
書記官 蔡柏倫