臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第583號原 告 洪菁霞訴訟代理人 詹明潔律師
羅閎逸律師被 告 邱琮貿訴訟代理人 林羿帆律師複 代理人 何彥騏律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告向臺中商業銀行股份有限公司潭子分公司辦理申請出具南投縣○○鎮○○段000地號土地之拋棄優先購買權同意書。被告應於原告給付被告新臺幣850萬元扣除代被告清償臺中商業銀行股份有限公司借款後餘額之同時，將南投縣○○鎮○○段000地號土地所有權全部移轉登記予原告，並應將該土地及門牌號碼南投縣○○鎮○○路00○0號之建物點交於原告。
被告應協同原告辦理塗銷南投縣○○鎮○○段000地號土地之地上權登記（登記日期民國109年9月25日，設定權利範圍1分之1，字號南投縣○里地○○○○○里○○○000000號，設定權利價值新臺幣1萬元）、最高限額抵押權登記（登記日期民國109年9月25日，設定權利範圍1分之1，字號南投縣○里地○○○○○里○○○000000號，擔保債權金額本金最高限額新臺幣720萬元之最高限額抵押權登記）。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明原為：一、被告應於原告給付被告新臺幣（下同）850萬元之同時，將坐落南投縣○○鎮○○段○000地號土地暨其上之未保存登記建物（即門牌號碼南投縣○○鎮○○路00○0號），所有權全部，於民國109年9月所設定1萬元地上權（收件字號：埔資字第086660號）及同地段設定之720萬元之最高限額抵押權（收件字號：埔資字第086650號），予以塗銷，並將所有權全部移轉登記予原告。二、原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13至14頁）。嗣於111年6月8日具狀變更聲明為：如下列原告訴之聲明所示（見本院卷第193至194頁）。核其主要爭點均為兩造間之契約是否成立，原告得否依契約請求被告移轉不動產登記為其所有，及協同辦理塗銷抵押權及地上權登記，且證據資料共通、得相互援用，應認請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應許其上開聲明之變更。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於110年5月起至8月底陸續向原告借款，共計850萬元，被告首次借款，兩造即約定以被告所有坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）提供予原告設定第二順位抵押權。110年8月9日借款時，被告表示其無力清償前揭借款，提議將系爭土地及其尚未辦保存登記建物，門牌號碼：南投縣○○鎮○○路00○0號（下稱系爭建物，上揭土地及房屋合稱系爭不動產）出售予原告，並將前揭向原告借貸之金額850萬元全數作價轉成不動產買賣價金之簽約款，而臺中商業銀行（下稱臺中商銀）所設之第一順位抵押權債務600萬元則由原告協助清償，並約定於完成移轉登記點交日時，再給付尾款250萬元予被告，即原告同意以總價1,700萬元價格購買系爭不動產。兩造於110年8月9日就契約標的、買賣總金額、付款約定等買賣契約成立要素達成合致，成立系爭不動產之買賣契約（下稱系爭契約），原告即委託訴外人即代書陳素梅撰擬系爭不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），兩造即於系爭契約書簽名、蓋章，原告並委請陳素梅協助辦理移轉系爭不動產所有權登記之相關程序，然於原告繳納系爭不動產契稅完成後，陳素梅告知依土地登記規則第97條第1項之規定，辦理系爭土地所有權移轉登記程序，須有地上權人即臺中商銀所出具之拋棄地上權優先購買權切結書，而臺中商銀則表示須系爭土地之現所有人即被告向其申請後，始能同意出具切結書。原告因此請求被告依系爭契約第5條協同辦理，然被告卻悍然拒絕，並告知原告其已反悔不欲出售系爭不動產予原告，惟被告既已於系爭契約書親自簽名、蓋章，系爭契約業已有效成立，被告自應負擔法律上之責任，爰依系爭契約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1至3項所示；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約書僅原告單方面所有，被告於系爭契約書之最後一頁簽名時，「立買賣契約書人」、「不動產買賣標示及權利範圍」、「價款議定」、「付款約定」、「特別約定事項」等欄位均空白無填載，係訴外人陳素梅地政士聽聞原告單方所述而填載，兩造間就系爭契約之內容難認有意思表示之合致。被告前曾以3,158萬元之價格委託不動產經紀業者代銷系爭土地，系爭契約竟僅以1,700萬元出售系爭土地予原告，且系爭土地受套繪管制亟待解決，遍觀系爭契約竟均未提及套繪管制問題，均與常情有違。又代書陳素梅知悉雙方就系爭契約內容有重大爭議，須待兩造確認後方可續行處理，竟又執公契向地政機關辦理土地移轉登記，亦難認兩造意思表示達成合致等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造爭執不爭執事項（見本院卷第138至139頁）：
（一）兩造不爭之事項：兩造均有於系爭契約書最後一面之立契約書人欄簽名用印。
（二）本件爭點：原告主張兩造間有成立系爭契約，被告應依約配合；被告否認兩造間有意思表示合致即契約之成立，何者可採？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷第138至139頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。又系爭不動產之所有人為被告，系爭土地設定有權利人為臺中商銀之地上權及最高限額抵押權，以及權利人為原告之普通抵押權等情，有他項權利證明書、土地登記第一類謄本附卷可證（見本院卷第27頁、65至67頁），亦為兩造所不爭執，同堪信為真實。
（二）關於兩造間就系爭契約之議定過程，證人陳素梅於言詞辯論時證稱：兩造是來伊的辦公室討論本件買賣案件的，被告有說他要賣系爭土地，價金是1,700萬元部分有現場跟雙方確認過，其餘被告有說契約的內容雙方有先談好了，就按照買方即原告所述去製作契約書，所有中間付款的部分是跟原告確認的，原告也說雙方已經講好；被告有把身分證、印鑑證明書、委託書、所有權狀等相關文件交給伊，而因為被告當天急著要走，所以伊就先讓被告在契約書上簽名，之後被告拿著原告所支付的買賣價金就離開了，伊也來不及製作契約書交給被告；系爭契約書上的文字是伊在雙方都離開後才填載的等語（見本院卷第213至218頁），衡情證人陳素梅自承代書執業40年（見本院卷第212至213頁），應係專業之從業人員，且與兩造間尚無仇恨或利害關係，復當庭具結擔保其證述之真實性，故其證述之情節應值採信。而自上開證述可知，兩造確已就系爭不動產之買賣條件有所洽談並達成合意，而於達成合意後方前往證人陳素梅之事務所辦理相關手續，且被告自行將身分證、印鑑證明書、委託書、所有權狀等相關文件交付予證人陳素梅，復於系爭契約書親自簽名、蓋章等節，均為被告所不爭執，益徵被告具有出售系爭不動產予原告之意思；至被告所辯其僅於系爭契約書之最後一頁簽名，系爭契約書之其他欄位均係由證人陳素梅所填載等情，固堪信為真實，然證人陳素梅係依據兩造前已達成之買賣系爭不動產之合意，而將系爭契約書填載完成，總價金1,700萬元更是當場有再次向兩造確認，是即便證人陳素梅係事後依原告陳述而填載製作系爭契約其餘之內容，惟此亦是經過被告授權，且經兩造間事前議定，有意思表示合致，被告更交付身分證、印鑑證明書、委託書、所有權狀等相關文件予證人陳素梅，則被告抗辯稱系爭契約係證人陳素梅聽聞原告單方所述而填載，兩造間無意思表示合致等語，即難採憑。
（三）兩造嗣於110年8月24日前往證人陳素梅之事務所商討本件爭議，關於當日之經過，證人即陪同被告前往商議之律師尤亮智證稱：被告跟伊說有跟錢莊借錢，有一些糾紛要伊過去幫忙處理，當天兩造在吵有無要過戶土地，伊無法確認何人講的是正確的，但有說到代書已經在辦理過戶了；伊問代書可否提供買賣契約書給被告，代書有提到那就現場來寫，而在原告的堅持下，代書並未交付契約書等語（見本院卷第210至211頁、219頁）。證人陳素梅則證稱：
當天有一位陪同被告來的先生向伊索取契約書，但我無法確認他的身分，被告也沒有叫伊拿契約書出來，所以以伊沒有立刻交付契約書給那位先生。因為那位先生態度很咄咄逼人，一直要伊怎麼怎麼的，伊覺得不舒服，伊不舒服的反應，依執業的經驗，就是等雙方到齊了，他們講清楚伊再來處理，但伊沒印象有說現場來寫契約。後來原告來了，兩造就針對買賣的事情在旁邊商議，講完就離開了，並沒有再對伊有什麼要求，也沒有跟伊要契約書；因為那天比較亂，所以伊也沒有想到要把契約書拿給被告等語（見本院卷第214至218頁）。自上開證述可知，被告固於與原告嗣後商議之日亦未取得系爭契約書，然證人陳素梅既無從確認證人尤亮智之身分，且被告本人亦未當場表示欲索取系爭契約書，而係由證人尤亮智出面索要，證人陳素梅依其執業經驗，擔心有爭議，乃待原告到齊，讓兩造續談，如有決議再行處理，惟兩造談完並無決議事項讓證人處理即離開，則證人陳素梅未於兩造商議之日交付系爭契約書予被告，尚屬合理。況乎被告是否實際上取得系爭契約書，要與原告及被告間是否前已就買賣系爭不動產達成意思表示之合致，而成立系爭契約無涉。且證人尤亮智另證稱：當天就是雙方各說各話，伊無法確認何人講的是正確的、雙方是否有無達成買賣的合意；契約書的細節伊沒有很清楚等語（見本院卷第210至212頁），可知證人尤亮智就兩造間是否前已就買賣系爭不動產達成意思表示之合致，並非實際在場見聞之人，是其所述亦難為有利於被告之認定。
（四）被告另抗辯前曾以3,158萬元之價格委託不動產經紀業者代銷系爭土地，系爭契約卻僅以1,700萬元出售系爭土地予原告，並提出土地專任委託銷售契約書為證（見本院卷第129至133頁），證人尤亮智亦證稱：伊知道被告之前有找過房仲要賣這塊地，伊知道金額差很多等語（見本院卷第210頁），然該土地專任委託銷售契約書之真實性為原告所否認，且縱被告前曾委託銷售系爭土地一事為真，惟因並未賣出，土地出賣人嗣後因財務規劃或其他原因而變更出賣條件，尚與常情無違。又系爭契約固未記載套繪管制相關之事項，然兩造既已就系爭不動產之買賣條件達成合致，縱未於系爭契約書約定套繪管制事項，尚無礙於系爭契約之成立。另證人陳素梅於兩造於110年8月24日商議本件爭議後，復於110年9月1日向地政機關辦理送件乙節，僅涉及於系爭契約成立後所為後續處理妥當與否之問題，亦難憑此推論兩造之意思表示並未達成合致。基上所述，被告前開所辯均無足踩。
（五）綜核上述，兩造業已成立系爭契約，原告應依契約給付系爭不動產之買賣價金予被告，被告則應移轉系爭不動產之所有權予原告，而依系爭契約第5條之約定，甲方即被告有排除買賣標的物上之地上權、抵押權等他項權利設定之義務，而系爭土地設定有權利人為臺中商銀之地上權及最高限額抵押權，已如前述，又需有系爭土地之現所有人即被告之申請，臺中商銀始同意出具拋棄地上權優先購買權切結書等情，業據證人陳素梅證述明確（見本院卷第216頁），則本件原告請求被告協同向臺中商銀潭子分公司辦理申請出具系爭土地之拋棄優先購買權同意書、於原告給付被告850萬元扣除代被告清償臺中商銀借款後餘額之同時，將系爭土地之所有權全部移轉登記予原告，並將系爭不動產點交於原告，以及請求被告協同辦理塗銷系爭土地之地上權登記與最高限額抵押權登記，均屬有據。
五、綜上所述，本件原告主張依系爭契約之約定，求為判決如主文第1至3項，為有理由，應予准許。
六、命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。原告勝訴部分，其性質屬於強制執行法第130條第1項規定命債務人為一定意思表示之判決，必須判決確定時始發生債務人已為意思表示之效力，故此項判決顯然不適宜為假執行之宣告，否則無異使確定判決之效力提早發生，即與強制執行法第130條第1項規定意旨不合，故原告就主文第1至3項請求聲請宣告假執行，即於法無據，均應駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日
民事第一庭 法 官 王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 6 日
書記官 林玟君