臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第584號原 告 林碧慧訴訟代理人 張恩鴻律師
鄭丞寓律師黃柏璋律師被 告 沈寶鏞訴訟代理人 洪家駿律師複 代理人 陳昭伊律師
楊承頤律師許立功律師被 告 詠順不動產經紀有限公司法定代理人 鐘小媚被 告 朱紹達上二人共同訴訟代理人 徐盛國律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告沈寶鏞應給付原告新臺幣玖佰伍拾萬元，及其中新臺幣壹佰玖拾萬元自民國一百一十年五月十二日起至清償日止，其中新臺幣貳佰捌拾伍萬元自民國一百一十年六月十七日起至清償日止，其中肆佰柒拾伍萬元自民國一百一十年七月二十八日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告沈寶鏞五分之三，原告負擔五分之二。
本判決第一項，於原告以新臺幣參佰壹拾陸萬柒仟元預供擔保後，得假執行。但被告沈寶鏞如以新臺幣玖佰伍拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有被告同意、請求之基礎事實同一、請求或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款定有明文。
次按民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。查：
（一）本件原告於民國111年4月29日提出民事追加起訴狀，追加備位聲明第5項：「被告沈寶鏞應給付原告新臺幣（下同）1,315,750元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷二第29頁），其請求權基礎為原告與被告沈寶鏞所簽訂「土地買賣契約書」第10條第3項之約定，與原起訴請求係基於同一土地買賣契約關係所生，追加之訴與原告之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得以利用，且無害於被告程序權之保障，俾先後請求在同一程序得加以解決，符合訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定相符，應予准許。
（二）原告原先位聲明第1、2項均請求「自110年5月10日起至清償日止，按台新國際商業銀行牌告活期存款利率計算之利息」（見本院卷一第13、14頁）、第4項請求「自110年7月28日起至清償日止，按台新國際商業銀行牌告活期存款利率計算之利息」（見本院卷一第14頁），嗣於111年6月7日具狀將前開先位聲明第1項變更為「其中190萬元自110年5月12日起至清償日止；其中285萬元自110年6月17日起至清償日止；其中4,751,416元自110年7月28日起至清償日止，均按台新國際商業銀行牌告活期存款利率計算之利息」（見本院卷二第111頁）、第2項變更為「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」（見本院卷二第111頁）、第4項變更為「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」（見本院卷二第111頁），復於本院111年11月9日言詞辯論期日當庭以言詞將前開先位聲明第1項變更為「自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷二第298頁）。本件原告前開所為之變更，係基於同一請求基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，既經被告同意（見本院卷二第299頁），且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款之規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）緣原告於110年5月初路過臺中市○○區○○路00號，看到有廣告刊登出售臺中市○○區○○段000地號土地，遂撥打電話與被告朱紹達聯絡，被告朱紹達向原告介紹系爭土地為四角形，要供二戶人家通行之私設巷道不可以圍，原告因想購地自建住宅，為免影響日後興建面積大小，遂詢問該私設巷道是否為法定空地、可否計入空地比計算，經被告朱紹達表示該私設巷道可當成空地比計算，不會影響日後興建。嗣被告朱紹達約原告於110年5月8日在臺中市○區○○路00號即被告詠順不動產經紀有限公司經營之有巢式房屋臺中南區興大加盟店商談土地價格，當天原告與陳堃彬一同前往，經原告再三確認，被告朱紹達表示該私設巷道可當法定空地比計算，不會影響日後興建，並於談妥950萬元價格準備簽約時，才提供系爭土地第二類謄本及地籍圖謄本，原告因誤信被告朱紹達之介紹而願意出價購買，當日被告沈寶鏞之代理人葉秀美亦表示該私設巷道可計入法定空地，如無法作為空地比使用，願意無條件解除契約。當日雙方同意以總價950萬元買賣系爭土地及其上未辦保存登記建物，並簽立「土地買賣契約書」、「土地買賣其他特別約定事項」、「標的物現況說明書」、「價金履約保證申請書」，原告並當場提供發票日為110年5月10日面額為190萬元之支票1紙作為簽約款，及於110年6月17日給付285萬元、於110年7月28日給付4,941,416元（其中19萬元，是預定給付被告詠順公司及被告朱紹達之仲介服務費，1,416元是預定支付系爭土地買賣之契稅），合計9,691,416元匯至台新國際商業銀行受託信託財產專戶（即履約專戶）。其後，原告委託建築師就系爭土地申請建築執照過程中，始發現前開路地並非私設巷道，而是早在68年間即經建都營字第167號建築執照被套繪為道路中心線之道路，且根據系爭土地附近現況圖及地籍套繪圖，不僅如附圖編號A所示部分土地已被套繪為道路而無法計入法定空地面積，如附圖編號B所示部分土地也被長龍路1段道路及排水溝占用，原告知悉上情後，分別於110年8月25日、110年10月1日寄發存證信函予被告，要求被告沈寶鏞應就前開土地瑕疵負完全清理責任，並據以解除系爭契約。而原告亦發現被告沈寶鏞曾於109年8月4日將系爭土地出售給他人，不到半年又於110年1月5日購回，據聞抑係因系爭土地存有上開重大瑕疵而解約，故被告沈寶鏞不可能不知上開重大瑕疵。
（二）被告詠順不動產經紀有限公司（下稱詠順公司）及被告朱紹達分別身為不動產經紀業及仲介業務人員，依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款、第5款規定，應提供買受人關於不動產必要之資訊，告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵及協助買受人對不動產進行必要之檢查。然被告詠順公司及被告朱紹達在原告購買系爭土地過程中，根本未盡任何調查義務，既無帶原告至現場詳細查看不動產現況，也沒有提供系爭土地先前複丈鑑界之成果圖、地籍套繪圖，更違反確實報告及調查義務，未向臺中市政府都市發展局查詢系爭土地有無被套繪，未告知系爭土地不僅如附圖所示A部分土地已套繪為道路，而無法計入法定空地面積，如附圖所示B部分土地也被長龍路1段道路及排水溝占用等瑕疵，導致原告陷於錯誤而簽訂系爭契約。
（三）原告爰依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段規定，撤銷購買系爭土地及訂立系爭契約之意思表示，並依民法第359條之規定、系爭土地買賣契約書第10條第1項及其他特別約定事項第3條之約定，解除系爭契約，再依民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第224條、第227條第1項準用第226條、第544條、第567條第1項、第2項、第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，⑴先位聲明請求：①被告沈寶鏞應給付原告9,501,416元，及其中1,900,000元自110年5月12日起至清償日止，其中2,850,000元自110年6月17日起至清償日止，其中4,751,416元自110年7月28日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息；②被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告9,501,416元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；③前2項給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內即免給付之義務；④被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告190,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑤如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行；請求法院擇一為有利之判決。另依民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第354條、第359條、第360條、第544條、第567條、第572條前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，及系爭土地買賣契約書第10條第3項前段、第7條第1項、第3項之約定；另依民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第354條、第357條、第359條、第360條、第544條、第572條、第567條之規定、系爭土地買賣契約書第10條第3項前段之約定、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告沈寶鏞給付因土地瑕疵減少之價額及賠償給付遲延之損害，暨被告詠順公司與被告朱紹達連帶賠償損害及返還仲介服務費用，⑵備位聲明請求：①被告沈寶鏞應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；②被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；③前2項給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內即免給付之義務；④被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告190,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑤被告沈寶鏞應給付原告1,315,750元【計算式：買賣總價款9,500,000元×約定違約金按日以
0.5/1000計算×遲延給付天數110年7月28日至111年4月28日共277天＝違約金1,315,750元】，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑥如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行；請求法院擇一為有利之判決。
三、被告抗辯：
（一）被告沈寶鏞抗辯：
1、被告沈寶鏞於締約過程中並未施行詐術，亦未令原告就系爭土地之「現況」陷於錯誤之情事。況原告與被告沈寶鏞簽訂特別約定事項時已就「系爭巷道能否畫出建築指示線」約定由原告自行負責，雙方並簽立「現況附圖之部分深褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無水、電。本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」（即系爭手寫條款），原告即不得事後悔稱瑕疵，該段手寫文字「緊鄰」原告簽名處，原告簽名時怎可能未注意到，且對涉及自身權益之文字未及聞問，故原告配偶陳堃彬稱當場沒講、代書逕自繕寫云云，委不足採。另系爭手寫條款均為代書陳建堯確認原告真意後，始加增於上，則系爭巷道之現況使用問題既經約定排除於土地買賣其他特別約定事項第3條之外，原告不得再依前揭約定請求解除契約；且系爭巷道縱不得計入法定空地，亦得作為停車空間，在使用上並非毫無效益，甚且系爭巷道並非該處住戶連接長龍路1段之「唯一」道路，是原告稱因必須保留道路多所不便，系爭土地價值不如預期云云，尚非實在。再衡諸原告既有參與110年6月9日土地鑑界並簽名於圖上，而鑑界過程中經地政人員丈量、定界樁，道路及排水溝占用均為肉眼可見之事實，惟原告並未有所爭議，仍於鑑界後交付尾款，足見此並非系爭買賣標的物瑕疵，原告亦未有陷於錯誤之情，則原告於訴訟中始爭執此占用情事有違誠信。故原告先位主張因被詐欺、陷於錯誤而購買系爭土地，其得依據民法第359條、土地買賣契約書第10條第1項、土地買賣其他約定事項第3條解除系爭契約，並無理由。
2、原告應知悉系爭巷道得計入法定空地，為免爭議，並於締約過程中請原告繕寫「現況附圖之部分深褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無水、電。本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」等文字，無論原告當時議約動機為何，被告沈寶鏞應不需負擔出賣人之擔保責任。又原告於110年6月9日土地鑑界時即已知悉排水溝占用情事，當場亦表示無妨，因原告鑑界當天有在場、噴漆標示、定界樁，按地政機關做法均有要求其現場確認，原告無法諉為不知，衡情排水溝非一般市井小民得輕易排除之狀況，而原告於知悉有排水溝占用後仍付清系爭土地買賣價款，顯見締約過程原告未認該情形為瑕疵，且因系爭土地係面朝唯一出路口、大馬路之方正土地，所帶來之交通便利、地價高昂等利益，明顯高過區區之排水溝占用，甚且該等土地將會有「徵收利益」，詎原告於衡量利弊得失、成立買賣、尾款交付後，卻頻頻以存證信函要求減少價金，有違誠實信用原則。縱原告所主張系爭巷道能否計入法定空地、土地被道路及排水溝占用約1坪多，確為買賣標的物瑕疵，因原告於締約過程即已知悉，被告沈寶鏞應不負擔保之責，原告依據買賣瑕疵擔保責任，請求解除契約、減少價金，為無理由。
3、觀諸系爭買賣契約第9條關於土地點交之約定，本件無論係長龍路1段或排水溝均非所謂之「地上物」，更非「第三人占用」，且長龍路1段及排水溝占用非被告沈寶鏞得以自力排除之情況，被告沈寶鏞何有可能訂立該等約款而自陷賠償違約金之損失；準此，無論係按契約文義、體系解釋，系爭契約之點交土地義務並不包含長龍路1段及排水溝之排除甚明。況系爭買賣契約第2條價款給付約定「尾款：475萬元整。點交土地日期訂於110年6月30日，甲方應依約付清尾款。」，亦即雙方將點交土地作為尾款交付之條件，而被告沈寶鏞於完成此項義務後，原告確已將本件買賣價金之尾款匯入履約保證帳戶，如今卻反口稱被告未履行點交土地之義務，顯違反誠信原則。實則，原告於系爭土地鑑界完成後，即不斷要求復電、清空未辦保存登記建物內之廢棄物（原告並未有續留該建物之意願，卻堅持要求被告沈寶鏞清除內裡之廢棄物）、土地上石頭磚塊、拆除隔壁屋簷越界部分、甚要求被告沈寶鏞開挖土壤以確認有無含有毒物成分等等，被告沈寶鏞均一一完成，為此併交付8萬餘元之費用，而於被告沈寶鏞完成前揭原告「宣稱」之義務後，原告確實亦交付尾款，故此可徵，兩造就系爭買賣契約之點交土地義務不包括「排除長龍路1段、排水溝占用」，原告據此主張被告沈寶鏞未履行應給付違約金云云，顯無理由，而被告沈寶鏞既已完成點交土地之義務，自無須賠償違約金予原告，則原告主張依系爭契約第10條之約定解除契約，亦無理由。
4、至於，原告逕以其總樓面積減少約177.144平方公尺，折合約53.6坪，以每坪10萬元計算，暫請求減少價金300萬元，難謂允當，蓋土地之應有價值不單以建築之總面積為換算，如鈞院認原告主張之瑕疵成立，即應由鑑定單位就系爭土地無瑕疵時之應有價值、有瑕疵之應有價值為鑑定，始能得出適切之減少價金數額。綜上，原告並無誤認系爭巷道得計入法定空地乙事，有何陷於錯誤而成立買賣契約；又原告於參與鑑界，知悉道路、排水溝占用後仍支付尾款，足見原告並未認此為標的物瑕疵；實則，系爭土地前一筆破局買賣價金1,060萬元，而本件價金僅為950萬元，被告沈寶鏞在價格上已有大幅調降，原告知情，並認金額合算而締結買賣契約；且買賣契約必要之點為標的物、價金，原告現空言指陳實際建築面積減少云云，惟當時並未經雙方列為本件契約預定效用，原告不得據以為瑕疵而主張解除契約、減少價金。並聲明：原告先位及備位之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告沈寶鏞願供擔保，請准宣告免為執行。
（二）被告詠順公司、朱紹達抗辯：
1、依本件買賣雙方所簽「土地買賣其他特別約定事項」第3條之約定，探求當事人締約時之真意，應認為上開約定係指系爭土地經劃為現有巷道以外的其他土地，須可供合法建築使用，且未經套繪。蓋買賣雙方在簽約當時，確實都已清楚認知系爭現有巷道無法供作建築之用；由本件締約之經過，可知就系爭現有巷道，買賣雙方於交易時均已知情，且原告已充分認知該現有巷道無法供作建築之用、無法排除他人通行使用，賣方並因而在買賣交易價格上做出讓步，買賣雙方因而約定要以現況進行點交，在此情況下，自不可能還約定現有巷道部分「可供合法建築使用」，否則雙方同意無條件解約。又兩造在「土地買賣其他特別約定事項」既特別附註約定「現況附圖之部分深褐色為道路用地使用，雙方依現況點交。本案無水、電。本案能否劃出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」，參諸由陳堃彬所簽立之「不動產買賣意願書」，其上特別註明：「房屋稅籍、地上物一併移轉給買方，建築線由買方自行負擔。」，原告明顯是要保留系爭土地之原建物供作倉庫之用，並無實際重建之意，更足顯兩造締約時就西側土地畫作巷道部分是否被套繪，根本毫不在意。參以，該西側巷道部分之土地既無法供作建築之用，則其是否經「套繪」為現有巷道，與原告之權利狀態，並無任何影響。締約雙方不可能於締約時係有意在西側巷道部分之土地被套繪時，讓本約可無條件解除。是以，本件探求當事人締約時之真意，應認為上開約定係指系爭土地經劃為現有巷道之外的其他土地，須可供合法建築使用，且未經套繪；而系爭土地經劃為現有巷道以外的其他土地，並非屬建管單位已套繪管制之法定空地或因其他因素套繪管制、亦未曾申請建築執照指定建築線，確實可供合法建築使用，且未經套繪。
2、依內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」之內容，針對土地之交易，完全沒有要求不動產仲介業者須調查土地有無被套繪，故被告詠順公司對此應無調查告知之義務。退步言之，系爭土地西側之部分土地，被告詠順公司於簽約前，從臺中市政府都市發展局「建築物地籍套繪查詢系統」查詢結果，都只顯示是「現有巷道」，無法得知是否已被套繪，而向臺中市政府都市發展局函詢之結果，亦是要當事人自行上網路系統查詢，直到鈞院向臺中市政府都市發展局函詢才得以知悉其為套繪有案之現有巷道，被告詠順公司顯已善盡調查之能事，應無疏失。是以，在簽約當時，既已充分告知原告系爭土地之相關潛在風險，經原告表示不介意後才簽約，買賣雙方並因而約定要以現況進行點交，原告顯亦有免除被告詠順公司相關調查義務之意，曷能於事後再指責被告詠順公司違反調查義務。
3、關於系爭土地西側巷道是否可以計入法定空地比，與被告詠順公司、朱紹達無關，且被告朱紹達亦未曾告知原告系爭土地西側巷道可以計入法定空地比，則原告據此請求損害賠償，並無理由。至於，陳堃彬係原告之配偶，且為系爭土地之實際買受人，僅因欲登記在原告名下，才以原告為買受人簽約，陳堃彬與系爭買賣有重大利害關係，其所為證詞，難免有偏頗、失真而對被告不利，實無憑信性可言。又被告朱紹達原本與陳堃彬約110年5月6日16時到被告詠順公司商談，但不知何故原告及陳堃彬提前於當日14時到場，被告朱紹達因尚在外帶客看屋，來不及趕回，乃委由同事廖芳庭接待，當時被告朱紹達根本不在場，怎可能向原告及陳堃彬提及系爭土地旁之巷道可當法定空地計算空地比。再者，雙方初次洽談時，就是在被告詠順公司內，當時並未提到可蓋幾坪，陳堃彬只稱建築線會自己負責，當場並由陳堃彬簽立「不動產意願書」，及在特約條款上註明「房屋稅籍、地上物一併移轉給買方，建築線由買方自行承擔。」。且依臺中市政府都市發展局之函文，並無不能計入法定空地之問題，原告據此向被告朱紹達、詠順公司請求損害賠償，亦無理由。
4、依不動產交易實務，不動產仲介在成交前並不會對不動產為實地測量，亦無任何法規要求不動產仲介業者須就買賣之標的先行鑑界後才能受託仲介，對於相鄰建物有無越界等問題，都是約定簽約後鑑界，確認無誤後再行點交，如有問題，則以解約方式處理。從附圖所示B部分土地來看，被占用之土地細瘦狹長，面積甚小，顯然亦非肉眼可從地籍圖簡單辨明者，在未經土地測量之情況下，焉能要求被告朱紹達能一眼看出。本件連賣方即被告沈寶鏞都不知悉系爭土地臨長龍路1段道路及排水溝部分有遭占用之情形，被告朱紹達應已盡調查之責；抑且，被告詠順公司在第一時間業已將系爭土地有遭排水溝及馬路占用之事實，告知原告及陳堃彬夫妻。退步言之，本件依兩造締約前即一再告知原告系爭土地西側係巷道要供給後面兩戶住家出入不能圍起來，則不管該部土地是否曾遭套繪，對原告之影響均甚微小；又本件依附圖之B部分土地被長龍路1段道路及排水溝占用等瑕疵部分甚微，且本來就不能作為其他用途；參以，本件被告對於原告於履約過程中種種逾越契約權利之要求均予配合等狀況，亦應認本件原告縱得行使權利，亦不能解除契約。
5、依土地買賣其他特別約定事項最下方註記「現況附圖之部分深褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無水、電。本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」，足證原告以建築線須退縮為計算基礎，所推算之所謂「損害」，允無理由。況且，依臺中市政府都市發展局之函文所述，基地西側臨接寬6公尺之現有巷道，現有巷道未達6公尺部分，自原道路中心退縮3公尺為建築線，而原告於購地時既已知基地西側為巷道，要留給後面住戶通過不可以圍起來，則自原道路中心退縮3公尺為建築線實屬必然，原告焉可就此部分之土地退縮向被告主張損害賠償。再者，系爭基地即令自該中心線退縮3米，其建築線亦不可能退縮5米多，原告卻誇張地在西側退縮5米多，另在南側臨長龍路部分無端退縮3米，實不知其所據，故被告詠順公司、朱紹達否認原告自行計算實際建築面積、總樓層面積減少之數目及損害數額。次以，雙方既已約明本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉，原告如何能就建築線之劃定物位置，向出賣人主張權利。再者，基地南側臨接寬11.8-12.33公尺長龍路1段部分，其計畫道路寬度15公尺，未達15公尺部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為建築線，可知原告所稱系爭土地B部分之排水溝及長龍路1段道路，根本就在建築線以外，完全不會影響該土地建築線之劃定。換言之，就附圖所示B部分被長龍路1段道路及排水溝占用部分之土地，原告本就不能做其他用途，焉可就此部分之土地退縮主張損害賠償。
6、在簽約當時，已充分告知原告系爭土地之相關潛在風險，原告表示不介意後才簽約，買賣雙方並因而約定要以現況進行點交，原告事後竟以系爭土地西側被套繪為現有巷道為由，請求損害賠償，顯有違禁反言之原則。退步言之，為保障交易雙方之權益，在制式化之「土地買賣其他特別約定事項」中已載明，即便買賣雙方所簽「土地買賣其他特別約定事項」所約定可無條件解約之情形，包含系爭土地經劃為現有巷道之部分（假設語氣），亦僅生系爭買賣是否依約自始無效之問題，系爭買賣價金既都在履保帳戶內，原告自無受損之問題，當然亦無由對被告詠順公司請求損害賠償。
7、本件原告於110年7月5日土地鑑界當日即已知悉上開排水溝占用系爭土地之情形，當場並表示「大約差1坪多沒關係」，而事後對排水溝之問題不僅隻字未提，更迭次以「若復電完成，買方本人將會履行尾款475萬元整之價款於履約保證專戶」、要求被告朱紹達同意減少6萬元之服務費才匯尾款、主張農曆7月過後再點交、要求清空未保存建物內之廢棄物，及土地上之廢棄物、石頭、磚塊，拆除隔壁屋簷越界部分，被告沈寶鏞均遵照辦理後，原告另以懷疑土地下有掩埋建築廢棄物必須開挖檢查，被告沈寶鏞於備妥機具後，即依照原告之要求，開挖系爭土地，經原告檢查確定沒有廢棄物。在此之前，原告既未要求減少價金、亦未要求解約，反倒一再要求被告沈寶鏞做一系列契約所未要求之事（契約約定是現況點交），原告行為顯已造成特殊情況，足以引起被告沈寶鏞及被告詠順公司、朱紹達之正當信任，以為原告已不欲行使其就系爭土地之瑕疵擔保請求權及損害賠償請求權。原告於被告沈寶鏞花費相當之勞力、時間、費用、精神，被告朱紹達補貼6萬元之服務費後，竟突然再為瑕疵擔保請求權之行使，應認為有違誠信原則。況且，系爭土地南側臨接寬11.8～12.33公尺長龍路1段部分，其計畫道路寬度15公尺，未達15公尺部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為建築線，可知就附圖編號B所示被長龍路1段道路及排水溝占用部分之土地，根本就在建築線以外，完全不會影響該土地建築線之劃定，原告本來就不能拿來做其他用途。原告就此部分請求減少價金獲損害賠償，顯然有違誠信。況且，原告既已收受被告朱紹達交付之6萬元，在此情況下，應認其已不得再對被告朱紹達、詠順公司為任何損害賠償之請求。
8、綜上所述，本件原告對被告詠順公司、朱紹達所為之請求，確屬無據。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告詠順公司、朱紹達均願供擔保，請准宣告免予假執行。
四、本院所為之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：
1、本件係由原告之配偶陳堃彬先與被告詠順公司於110年5月6日簽訂「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」後，再由原告與被告沈寶鏞於110年5月8日簽訂「土地買賣契約」，約定由原告以950萬元之價格，向被告沈寶鏞購買其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（重測前為頭汴坑段134-5地號）土地（權利範圍全部）及其上門牌臺中市○○區○○里○○路0段00號未辦保存登記建物（權利範圍全部），原告先後於110年5月12日給付簽約款190萬元、110年6月17日給付完稅款285萬元、於110年7月28日給付尾款475萬元、仲介服務費19萬元及契稅1,416元，系爭土地並已於110年8月2日辦理所有權移轉登記予原告，此有土地登記第二類謄本（見本院卷一第29頁）、地籍圖謄本（見本院卷一第31頁）、土地買賣契約書（見本院卷一第35至42頁）、價金履約保證申請書（見本院卷一第43至44頁）、陳堃彬簽發之支票及原告簽發之本票（見本院卷一第46頁）、價金履約保證書（見本院卷一第51至52頁）、臺中銀行國內匯款申請書回條（見本院卷一第57至59頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷一第65至66、129至131頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷一第127頁）、不動產買賣意願書（見本院卷一第459頁）、買方給付服務費承諾書（見本院卷一第459頁）、台新國際商業銀行建北分行履保專戶交易資料（見本院卷二第117頁）在卷為憑。
2、系爭土地就如附圖編號A所示部分為供後方住○○○○○○○○巷道○○○○○號B所示部分為長龍路1段及排水溝占用；經本院囑託臺中市太平地政事務所測量人員，分別依原告及被告沈寶鏞之指界進行測量結果，如附圖編號A所示之現有巷道部分，其佔用面積分別為62.21平方公尺、49.39平方公尺，如附圖編號B所示之道路及排水溝佔用部分，其佔用面積分別為11.59平方公尺、7.20平方公尺；此有本院勘驗筆錄（見本院卷二第175至180頁）、臺中市太平地政事務所111年9月2日平地二字第1110006059號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷二第183至187頁）、履勘現場照片（見本院卷二第251至267頁）、現場照片（見本院卷二第289至291頁）在卷可稽。
3、系爭土地曾經原告於110年8月9日委由建築師事務所申請建築線指定在案，依據臺中市政府都市發展局110年8月31日中市都測字第1100155284號函核發建築線指定成果及注意事項所載，基地臨路情形如下：⑴基地西側臨接寬6公尺之現有巷道，現有巷道未達6公尺部分，自原道路中心線退縮3公尺為建築線；⑵基地南側臨接寬11.8～12.33公尺之公路（市道136線，路名：長龍路1段），其計畫寬度15公尺，未達15公尺部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為建築線；本案現有巷道性質依據臺中市政府68年167建號建照執照辦理，基地西側及南側有現有排水溝，此有臺中市政府都市發展局110年8月31日中市都測字第1100155284號函檢送之建築線申請書、地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、建築線指定注意事項（非都市土地）（見本院卷第411至419頁）、建築線指定圖（見本院卷一第421頁）、臺中市○○區○○路0段00號附近現況圖（見本院卷一第423頁）、臺中市○○區○○段000地號地籍套繪圖、現場照片、建築套繪圖（見本院卷一第425至431頁）、臺中市政府都市發展局111年3月7日中市都建字第1110041836號函（見本院卷一第465至466頁）在卷可稽。
4、是以，本件兩造主要爭執事項在於：原告主張依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段之規定，撤銷其與被告沈寶鏞間就系爭土地買賣契約所為之意思表示，有無理由？原告主張就系爭土地經套繪為現有巷道、遭長龍路1段及排水溝占用等情，依民法關於物之瑕疵擔保責任之規定、系爭土地買賣契約及其他特別約定事項之約定，解除系爭土地買賣契約，請求被告沈寶鏞返還已給付之土地買賣價金950萬元、契稅1,416元，有無理由？原告主張被告朱紹達及被告詠順公司未盡確實報告及調查義務，應依侵權行為、不完全給付、違反居間忠實辦理義務之規定，暨不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求其等連帶賠償原告9,501,416元之損害及返還溢領之仲介費用19萬元，有無理由？原告另主張不解除契約，而依侵權行為及物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告沈寶鏞給付因系爭土地瑕疵而應減少之價金300萬元，有無理由？原告主張依民法第572條前段之規定，酌減其與被告詠順公司間之居間報酬，請求被告詠順公司及被告朱紹達連帶返還已給付之仲介服務費19萬元，有無理由？原告依系爭土地買賣契約第10條第3項之約定，請求被告沈寶鏞負給付遲延之損害賠償責任，給付違約金1,315,750元，有無理由？爰就原告各項請求，悉述如下。
（二）就原告主張依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段之規定，撤銷其與被告沈寶鏞間就系爭土地買賣契約之意思表示部分：
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。本條所謂詐欺，係指行為人就明知不實之事項，對相對人施用詐術，使之陷於錯誤而為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。
2、依據原告之配偶陳堃彬與被告詠順公司於110年5月6日所簽訂之「不動產買賣意願書」第9條特約條款：「房屋稅籍、地上物一併移轉給買方，建築線由買方自行承擔。」（見本院卷一第459頁）、原告與被告沈寶鏞於110年5月8日簽訂之「土地買賣契約書」第15條特別約定事項：「依現況說明書點交，其他詳如特約事項所載。」（見本院卷一第41頁），及原告與被告沈寶鏞簽訂之「土地買賣其他特別約定事項」末手寫附註：「現況附圖之部分深褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無水、電。本案能否劃出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」（見本院卷一第48頁）可知，原告及其配偶陳堃彬對於系爭土地就如附圖編號A所示部分係供鄰近住戶通行使用之現有巷道、系爭土地現況無水電且能否劃出建築指示線不明等情況，於簽約前均有所知悉，並同意系爭土地依照現況點交。
3、再依證人即仲介廖芳庭於本院審理中證稱：伊有跟陳堃彬解釋土地面積、範圍及面對房子左邊有一條路不能圍，要讓路面住戶通行，亦有告知該地實際上可以使用之範圍，扣除道路部分，約略20坪，實際可用部分大約60坪；土地買賣其他特別約定事項是現場買賣時，所附現況之補充說明，說明附圖褐色部分是道路用地，雙方同意要維持現況，並依照現況進行點交；就手寫之補充約定事項，係買賣雙方都清楚、明白後才簽名，當場代書也有說明；110年7月5日土地鑑界當天，原告及陳堃彬並未反應系爭土地被長龍路1段及排水溝佔用之情等語（見本院卷二第61至65頁）；佐以，本件依原告指界之範圍，就如附圖編號A、B所示部分之占用面積分別為62.21平方公尺、11.59平方公尺，按1平方公尺為0.3025坪換算結果，其占用面積分別為18.82坪、3.51坪（小數點第2位以下4捨5入），核與證人廖芳庭前開證述扣除道路部分約略20坪之情相符【若依被告指界之範圍，則其占用面積僅49.39平方公尺、7.20平方公尺，即14.94坪、2.18坪（小數點第2位以下4捨5入），合計僅約17坪】；依此推論，原告於簽約時，就系爭土地可使用之範圍及面積，並無認知錯誤之情。
4、復依證人即川林地政士事務所代書陳建堯於本院審理中證稱：簽約時買方是陳堃彬在主導，原告負責簽名；系爭土地買賣其他特別約定事項是伊所寫，當時伊代書之身分，有謹慎考量，向陳堃彬問清楚，系爭土地有無水電可供使用之問題，如果沒有水電、也無法申請建屋，能否劃出建築指示線也不確定，是否仍有意願要購買，經陳堃彬表示沒有問題、沒有意見、願意購買，並稱是要做為倉庫使用而已、自行申請復電，伊才會加註「本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉」該段文字，並請兩造確認後簽名，當場沒有聽到原告他們說要作為工廠使用；伊對於深褐色道路用地部分，有告知現況已經被作成道路了，陳堃彬也說OK、他知道；簽約當天伊、被告朱紹達或被告沈寶鏞代理人葉秀美均未告知深褐色部分是套繪有案之現有巷道，只是現況已經作為道路用地，能否作為建築使用，我們不干涉；一般人都可以知道，現有巷道不能夠作為建蔽率及容積率使用，伊才會加註等語（見本院卷二第66至71頁），並提出系爭土地現場照片（見本院卷二第77頁）為據，由此可知，在簽約當時，證人陳建堯業以代書之身分，明確告知系爭土地後續可能存在之風險，而原告及其配偶陳堃彬仍願意簽約購買，足徵原告並無認知錯誤或遭受詐騙之情。
5、而證人陳堃彬於本院審理中明確證稱：簽約前，伊去找客戶路過系爭土地時，有看過土地現況等語（見本院卷一第272頁），佐以，觀諸被告沈寶鏞提出之土地使用現狀照片（見本院卷一第137至143頁），明顯可見系爭土地臨長龍路1段該側，業經架設鐵皮圍籬區隔其私人土地可使用之範圍，而依該鐵皮圍籬架設之位置，並未將如附圖編號B所示被長龍路1段占用及排水溝使用之範圍圈圍在內，衡情原告於自行路過現場查看時，即可認知系爭土地可使用之範圍，應係以鐵皮圍籬圈圍內之範圍，而未及考量到遭長龍路1段及排水溝占用之部分土地。
6、本件被告沈寶鏞之代理人葉秀美固於110年2月18日在「標的物現況說明書（土地）」第4項次「本土地是否有被他人占用之情形」，勾選「否」、第10項次「本土地或鄰地是否排水溝」，勾選「否」、第13項次「本土地是否有須供公眾通行之私有道路」，勾選「是」、第23項次「本土地目前是否已申請建築執照或以具有建築執照」，勾選「否」之情（見本院卷一第50頁），然原告主張被告沈寶鏞係故意隱匿前開重大瑕疵而使原告陷於錯誤，既為被告沈寶鏞所否認，即應由原告負舉證之責，合先敘明。以系爭土地現場之鐵皮圍籬圈圍情形而論，並無相關事證足供認定被告沈寶鏞有故意隱瞞系爭土地包含鐵皮圍籬外遭長龍路1段及排水溝占用部分之情，且於簽約前，原告亦經證人陳建堯代書告知系爭土地日後可能面對之情況一再詢問確認，經原告深思熟慮後而為決定購買之意思表示且同意依系爭土地現況為點交，況且，土地交易價值甚鉅，一般交易時均會格外謹慎，殊無僅著眼於前開「標的物現況說明書」所勾選之欄位，即行確信系爭土地之現況，完全不為確認、問明之理，是以，本件原告既無具體事證可資證明被告沈寶鏞有故意隱匿前開情事之行為，則其主張陷於錯誤而購買系爭土地，即屬無據，要難採信。
7、從而，本件原告既未能舉證以資證明被告沈寶鏞有何施用詐欺或脅迫行為致使原告陷於錯誤而為意思表示之情，而依據前開事證，亦無從認定原告於簽約時有認知錯誤而為意思表示之情，則原告主張依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段之規定，撤銷其與被告沈寶鏞間之系爭土地買賣契約關係，即屬無據，要難准許。
（三）就原告主張依物之瑕疵擔保責任之規定，解除其與被告沈寶鏞間之系爭土地買賣契約，請求返還買賣價金950萬元及契稅1,416元，或不解除契約而請求減少價金300萬元部分：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。
2、系爭土地就如附圖編號B所示部分，雖有遭長龍路1段及排水溝占用（面積依原告所指為11.59平方公尺即3.51坪，依被告沈寶鏞所指為7.20平方公尺即2.18坪）之情事，業如前述，然此部分僅佔系爭土地面積266平方公尺之4％或2.7％，對於系爭土地之交易價值影響不大，且依系爭土地之使用現況，業以鐵皮圍籬將長龍路1段及排水溝占用部分排除在外，原告就系爭土地可使用範圍之認知並無誤認之虞，足徵該占用部分自始即不在原告認知可使用之範圍內，則其對於系爭土地價值減少之程度，即屬無關重要，依民法第354條第1項之規定，不得視為瑕疵。
3、再由110年3月22日建築套繪圖（見本院卷一第193、391、435頁）、臺中市政府都市發展局建築管理系統便民服務網之土地套繪資料（見本院卷一第393至401頁）、地籍配置圖（見本院卷一第403至407頁）、中興測量有限公司地籍套繪圖（見本院卷一第437頁），原告於簽約時即已得知系爭土地上有如前開套繪圖上深褐色標註之現有巷道（即如附圖編號B所示部分）存在。又系爭土地西側臨接寬6公尺之現有巷道，現有巷道未達6公尺部分，自原道路中心線退縮3公尺為建築線，南側臨接寬11.8～12.33公尺公路，其計畫寬度15公尺，未達15公尺部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為建築線；此有臺中市政府都市發展局111年4月14日中市都建字第1110073432號函（見本院卷二第21頁）在卷為憑。
4、依臺中市政府都市發展局建築執照套繪圖資及臺中市政府都市發展局68年167號建造執照內容所示，系爭土地（部分西側）係屬套繪有案現有巷道；太平區建築套繪資料自69年開始陸續套繪，經110年7月23日、111年3月3日查閱都市發展局建物套繪圖及建造執照內容，系爭土地目前並無建造執照套繪登錄資料；系爭土地日後需申請建築執照，仍應以建築線指示資料，依建築法、都市計畫法及臺中市建築管理自治條例之相關規定檢討辦理，此有建築執照存根查詢系統（見本院卷一第61至63頁）、臺中市政府都市發展局111年1月18日中市都工字第1110008305號函檢送之68建都營外字第167建號圖資影本（見本院卷一第279至375頁）、臺中市政府都市發展局111年3月3日中市都測字第1110039561號函（見本院卷一第463至464頁）、臺中市政府都市發展局111年3月7日中市都建字第1110041836號函（見本院卷一第465頁）在卷為憑。
5、而依臺中市建築管理自治條例第20條第1項第1款規定略以：「巷道為單向出口長度在40公尺以下，雙向出口在80公尺以下，寬度不足4公尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以合計達到4公尺寬度之邊界線作為建築線；巷道長度超過上開規定者，兩旁亦應均等退讓，以合計達到6公尺寬度之邊界線作為建築線。…因而退讓之土地，均不得以空地計算。」，另第20條第1項第3款規定略以：「建築基地正面臨接計畫道路或現有巷道，其側面或背面臨接現有巷道者，…其側面或背面因而退讓為現有巷道之土地，得以空地計算。」，是倘以系爭土地作為建築基地申請建築，則系爭土地西側因現有巷道退縮之道路退縮地，得依規計入法定空地，此有臺中市政府都市發展局111年4月14日中市都建字第1110073432號函（見本院卷二第21至22頁）在卷為憑，則原告主張已經套繪之既有巷道不能計入法定空地云云，即屬無據，要難採信。
6、系爭土地就如附圖編號A所示部分，雖有受前開退縮建築土地使用管制規定之瑕疵，然就該現有巷道之存在既為原告於簽約時即已知悉，且經代書陳建堯告知系爭土地日後能否申請建築線不確定性等風險後，原告仍表示同意簽約買受系爭土地，足徵原告已就系爭土地該項瑕疵之存在及其應買價格之合理與否經審慎考量。是以，原告事後執系爭土地如附圖編號A所示部分被套繪為既有巷道、編號B所示部分遭長龍路1段及排水溝占用等情為由，主張被告沈寶鏞應負物之瑕疵擔保責任，要求解除系爭土地買賣契約，請求返還買賣價金950萬元及契稅1,416元，或減少價金300萬元，即屬無據，要難准許。
（四）就原告主張依系爭土地買賣契約書第10條第1項、系爭土地買賣其他特別約定事項第3條之約定，解除其與被告沈寶鏞間之系爭土地買賣契約，請求返還買賣價金950萬元及契稅1,416元部分：
1、依系爭土地買賣契約書第10條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」（見本院卷一第40頁），及系爭土地買賣其他特別約定事項第3條約定：「乙方需保證本標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地或因其他因素套繪管制、亦未曾申請建築執照或指定建築線，並於備證前確認完成；如有此情事，則本約自始無效，雙方不負擔任何違約責任，簽約款無息返還甲方，乙方亦保證該土地可供合法建築使用。如已經被套繪過，雙方同意無條件解約。」（見本院卷一第48頁）。
2、依臺中市政府都市發展局建築執照套繪圖資及臺中市政府都市發展局68年167號建造執照內容所示，系爭土地如附圖編號A所示部分，係屬套繪有案之現有巷道，又系爭土地目前並無建造執照套繪登錄資料，此有臺中市政府都市發展局111年3月3日中市都測字第1110039561號函（見本院卷一第463至464頁）、臺中市政府都市發展局111年3月7日中市都建字第1110041836號函（見本院卷一第465頁）在卷為憑。是以，系爭土地既經訴外人以建都營字第167號建築執照套繪為現有巷道，依系爭土地買賣其他特別約定事項第3條後段之約定，系爭土地已經被套繪過，雙方即應同意無條件解約，故系爭土地買賣契約既經雙方同意無條件解約，則原告依民法第259條第2款之契約解除後之回復原狀請求權，請求被告沈寶鏞返還已給付之買賣價款950萬元，及附加就前開買賣價款中於110年5月12日受領之簽約款190萬元、110年6月17日受領之完稅款285萬元、於110年7月28日受領之尾款475萬元，分別自受領時起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，應予准許。
3、另依系爭土地買賣契約第10條第1項後段之約定，固有約定解除契約後，應由違約之一方負擔所有稅費，然系爭土地買賣其他特別約定事項第3條亦有約定如有被套繪管制過之情事，則系爭契約自始無效，雙方不負擔任何違約責任、雙方同意無條件解約。依此可知，系爭土地買賣契約係經雙方同意無條件解約；而就系爭土地如附圖編號A所示部分，被套繪為既有巷道，既非被告沈寶鏞所為，亦無事證足認被告沈寶鏞事先知情而刻意隱瞞，就如附圖編號B所示部份，依鐵皮圍籬之設置位置，即知被告沈寶鏞自始即將被長龍路1段及排水溝占用部分排除在可使用範圍外，亦無事證足認被告沈寶鏞有刻意欺瞞之情，且原告亦未提出其他相關事證，以資證明被告沈寶鏞有何可歸責之事由而應負違約責任。況且，依據系爭土地買賣契約書第8條第2項第1款之約定，系爭契稅本即應由原告負擔，且系爭契稅款亦非由被告沈寶鏞所受領或屬其所得之利益，故原告依系爭土地買賣契約第10條第1項後段之約定，請求被告沈寶鏞應於系爭契約解除後返還已給付之契稅1,416元，即屬無據，要難准許。
（五）就原告主張依侵權行為之規定，請求被告沈寶鏞賠償因土地瑕疵減少價額300萬元之損害部分：
1、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院98年度台上字第673號裁判意旨參照）。
2、依據前開事證，既無法證明被告沈寶鏞有何故意隱匿如附圖編號A所示部分土地被套繪為現有巷道、如附圖編號B所示部分土地遭長龍路1段及排水溝占用等情，而原告亦未提出其他相關事證以實其說，則本院尚難遽以認定被告沈寶鏞有何故意或過失不法侵權行為，故原告依侵權行為之法律關係，請求被告沈寶鏞應負損害賠償責任，即屬無據，要難准許。
（六）就原告主張依系爭土地買賣契約書第10條第3項前段之約定，請求被告沈寶鏞賠償因遲延給付所生之違約金1,315,750元部分：
1、依系爭土地買賣契約書第10條第3項：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷一第40頁）。
2、本件原告雖有於110年8月25日、110年10月1日以存證信函通知被告沈寶鏞限期將如附圖編號B所示被長龍路1段及排水溝占用部分，負完全清理責任及完成點交等情，此有存證信函（見本院卷一第67至70、71至73頁）在卷為憑，然原告就系爭土地如附圖編號B所示部分，依據現場鐵皮圍籬圈圍之情形，並非雙方所認知可使用之範圍，業如前述；而依雙方於系爭土地買賣契約書地15條特別約定事項既有約定「依現況說明書點交，其他詳如特約事項所載」（見本院卷一第41頁），及於系爭土地買賣其他特別約定事項附註「雙方同意依現況點交」（見本院卷一第48頁），則原告事後要求被告沈寶鏞應將簽約時即存在之現有巷道套繪、長龍路1段及排水溝占用等問題清空排除後點交，即與前開約定不相符合。況且，如附圖編號B所示遭長龍路1段及排水溝占用部分，係作為供公眾通行及附近住戶排水疏通之用，被告沈寶鏞並無法自行移除或清理。
3、是以，原告主張依系爭土地買賣契約書第10條第3項前段關於給付遲延損害賠償之約定，請求被告沈寶鏞應自110年7月28日尾款匯入履保帳戶之時起（計算至111年4月28日，已累積277日），按買賣總價款950萬元，每日以千分之0.5計算，給付違約金1,315,750元【計算式：（9,500,000元×0.5/1000）×277日＝1,315,750元】，即屬無據，要難准許。
（七）就原告主張被告詠順公司及被告朱紹達違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4、5款之規定，未盡確實報告及調查之義務，應依民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第544條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，連帶賠償原告9,501,416元或300萬元之損害部分：
1、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；民法第565條、第567條第1項前段、第2項定有明文。次按經營仲介業務者經買賣雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人關於不動產必要之資訊、告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查；又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4、5款、第26條第2項分別定有明文。
2、前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。
3、依據證人陳堃彬、廖芳庭、陳建堯之下列證述內容，即可推知，被告朱紹達及其所屬之被告詠順公司業已善盡確實報告及調查之義務，且被告朱紹達對於系爭土地如附圖編號B所示部份遭長龍路1段及排水溝占用之情，事前亦不知情，足徵原告及被告朱紹達於簽約前均係依憑現場所架設之鐵皮圍籬據以認定系爭土地可使用之範圍，並無刻意隱匿或蓄意欺瞞之情。
⑴證人陳堃彬雖於本院審理中證稱：被告朱紹達於簽約前沒
有帶去現場看過，被告朱紹達只有提到私設巷道，沒有告知系爭土地之瑕疵，伊於決定購買前，有詢問現有巷道是否為法定空地、可否計入空地比計算及實際可蓋坪數，被告朱紹達有說；110年5月8日簽約時伊還有確認路的問題、是否私設巷道、是否可拿來當空地比，被告朱紹達表示私設巷道沒有問題，當天被告沈寶鏞之代理人葉秀美也有表示現有巷道可計入法定空地，並承諾現有巷道如無法作為空地比使用，願意無條件解除契約；鑑界過程才知道系爭土地被道路及排水溝占用，連被告朱紹達也是那時才知道；伊於110年8月中旬委託建築師申請合法重建，才發現該處是既有巷道，已經套繪，不能作為空地，建築師說我們買這塊地等於沒有作用，只能蓋2、30坪而已，何必花那麼多錢等語（見本院卷一第267至274頁）。
⑵證人即仲介廖芳庭於本院審理中證稱：伊有跟陳堃彬說系
爭土地要賣，並解釋土地面積、範圍及如附圖編號A所示之路不能圍，要供通行；伊有告知先前出售之實價登錄價格為1,060萬元，亦有告知該地實際上可以使用之範圍，扣除道路部分約略20坪，實際可用大約60坪，陳堃彬沒有提及要去現場看；伊沒有聽過原告向伊或被告朱紹達詢問過系爭土地西側道路用地可否計入法定空地比，伊與被告朱紹達亦未向原告表示過系爭土地西側道路用地可計入法定空地比；簽約當時，依我們聲請查調所得資料並未顯示道路套繪之資訊，故未向原告提及有道路被套繪之情形，也未提到系爭土地被長龍路及排水溝占用之情形；110年7月5日系爭土地鑑界時，伊在場並未聽到原告或陳堃彬有向被告朱紹達或葉秀美反應系爭土地被長龍路1段道路及排水溝佔用之情等語（見本院卷二第61至65頁）。
⑶證人即代書陳建堯於本院審理中證稱：伊於110年5月8日簽
約時，從頭到尾都沒有聽到任何人提到該道路用地是否可以計入法定空地比之問題；當天伊、被告朱紹達或葉秀美並沒有告知原告深褐色部分是套繪有案之現有巷道，現況已經作為道路用地，能否作為建築使用，我們不干涉，確認原告仍要購買之後，就讓雙方簽約；原告有請伊查明系爭土地套繪情形，伊已經查給原告，即臺中市政府都市發展局建築物地籍套繪圖查詢平台資料之附圖，依照套繪圖例說明，深褐色為現有巷道、綠色為法定空地、紅色為建築物；一般人都可以知道，現有巷道不能夠作為建蔽率及容積率使用，伊才會加註，系爭合約是經兩造確認後簽名，如何能說沒有告知等語（見本院卷二第66至71頁）。
4、況依臺中市太平區公所110年5月17日太區農建字第1100015074號函（見本院卷一第483至485頁）所示，建築套繪資料係供臺中市政府都市發展局建築管理之用，查詢結果不提供作為是否存在合法建築物、法定空地證明，與土地及建物買賣或法院訴訟之依據，不動產交易賣方應詳實提供土地申請建築之紀錄，不得以查詢結果作為買賣之證明依據，系爭土地上是否有實施建築管理前之舊有合法建築物或都市發展局未及登載之合法建築物，仍應依法令規定以事實認定。依此可知，系爭土地有無遭建築套繪等情，顯非被告朱紹達或被告詠順公司在其業務範圍內可任意查知。
5、另按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第188條受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第188條第1項分別定有明文。本件被告詠順公司所屬之仲介即被告朱紹達及證人廖芳庭向原告及其配偶陳堃彬所為解說內容，既已足使原告及其配偶陳堃彬知悉系爭土地之現況及可能之風險，而原告亦無法提出其他相關事證，以資證明被告朱紹達及其所屬之被告詠順公司有何違反不動產居間確實報告及調查義務之故意或過失侵權行為可言，自無從遽以採信原告之主張。
6、是以，本件原告主張被告朱紹達及被告詠順公司應就其等未盡確實調查及報告之義務，依侵權行為、居間、委任及不動產經紀業管理條例等規定，負連帶損害賠償之責，即屬無據，要難准許。
（八）就原告主張依民法第227條第1項準用第226條、第224條、第571條之規定，請求被告詠順公司及朱紹達連帶賠償溢付仲介費用部分：
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，但當事人另有訂定者，不在此限；民法第227條第1項、第2項、第224條分別定有明文。惟按在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務 (給付不能、給付遲延或不完全給付) 而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號判決要旨參照）。
2、本件原告給付系爭仲介服務費19萬元，係基於原告之配偶陳堃彬與被告詠順公司於110年5月6日所簽訂之「買方給付服務費承諾書」而來，依據該承諾書之約定，系爭土地買賣契約於110年5月8日成立時，原告即應按買賣總價款950萬元之2％計算，給付服務報酬19萬元予被告詠順公司，此有買方給付服務費承諾書（見本院卷一第459頁）在卷可稽。而系爭土地買賣契約係因如附圖編號A所示之部分被套繪為現有巷道，符合系爭土地買賣其他特別約定事項第3條之約定，雙方無條件解約；該套繪早於68年間即經訴外人申請在案，並無相關事證可資認定被告朱紹達及被告詠順公司於簽約前對此情已有所知悉而故意隱匿，原告亦未舉證被告朱紹達於本件仲介服務過程有何可歸責之事由，致原告受有損害，而為不完全給付之情，故原告請求被告沈寶鏞應賠償該溢領之仲介服務費19萬元，即屬無據。
3、另按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。本件原告並未提出相關事證，以資證明被告朱紹達及其所屬之被告詠順公司有何違反其對於原告之義務而為有利於被告沈寶鏞之行為及違反誠實及信用方法而由被告沈寶鏞收受利益等情，則原告依民法第571條之規定，請求被告朱紹達及被告詠順公司連帶賠償溢付之仲介費用19萬元，即屬無據。
4、是以，原告依不完全給付及違反居間忠實辦理義務之規定，請求被告朱紹達及被告詠順公司連帶賠償溢付之仲介服務費用19萬元，要難准許。
（九）就原告主張依民法第572條前段之規定，酌減本件仲介服務費用至0元，並請求被告詠順公司返還服務仲介費用19萬元部分：
1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條亦有明文。
2、本件被告詠順公司向原告收取之仲介服務費19萬元，為系爭土地買賣總價950萬元之2％，並未超過系爭土地成交價金百分之6；而系爭土地之買賣，確由被告詠順公司所屬之房仲業務人員即被告朱紹達及證人廖芳庭進行磋商協調買賣雙方議定價金、進行買賣契約簽訂事宜，且就其等所知據實報告於買賣雙方，並無違反誠實及信用方法之情形，業如前述，甚且後續亦協助買賣雙方完成履約之各項事宜，被告詠順公司所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，難認有為數過鉅而失客觀公平性之情形。準此，本院審酌上情，認為本件仲介服務報酬與被告詠順公司所提供之服務或勞務尚屬相當，並無有失公平之處，自無民法第572條規定之適用。是以，原告請求酌減本件仲介服務費用，要屬無據，要難准許。
（十）綜上所述，原告依系爭土地買賣其他特別約定事項第3條之約定，解除其與被告沈寶鏞間之系爭土地買賣契約，依契約解除後之回復原狀請求權之法律關係，請求被告沈寶鏞給付950萬元，及其中190萬元自110年5月12日起至清償日止，其中285萬元自110年6月17日起至清償日止，其中475萬元自110年7月28日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，原告及被告沈寶鏞均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 楊家印