臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第586號原 告 洪玉英訴訟代理人 梁家豪律師被 告 賴淑惠
林錫源鄭金英許鳳月簡漢信共 同訴訟代理人 李秉哲律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）前為伊及被告賴淑惠所共有，應有部分各2分之1。被告賴淑惠未依土地法第34條之1第4項規定通知伊行使優先購買權，逕自於民國110年7月16日將其所有系爭土地應有部分2分之1分別出售予被告林錫源、鄭金英、許鳳月、簡漢信（下稱被告林錫源等4人），被告林錫源等4人就系爭土地應有部分各8分之1，並於110年8月20日辦妥所有權移轉登記。
被告賴淑惠先係故意規避法定通知義務，逕將應有部分出賣並移轉予其餘被告，嗣臨訟主張土地法第34條之1第4項僅有債權效力，原告不得請求移轉云云，核其所為，乃屬脫法行為，除違反強行規定，亦係故意侵害伊受法律保障之優先購買權之違反公序良俗行為，且增加共有人人數而使共有關係複雜化，實已悖於土地法第34條之1規定之立法意旨，顯不值得法律加以保障。是被告間所訂立之買賣契約及所有權移轉登記行為，依民法第71條、第72條規定，均屬無效之法律行為，爰依土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）確認原告就系爭土地於110年7月16日被告賴淑惠分別出售系爭土地所有權應有部分8分之1予被告林錫源、鄭金英、許鳳月、簡漢信時，有優先購買權存在。（二）被告賴淑惠與被告林錫源等4人間就前開土地於110年8月20日以買賣為登記原因所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告賴淑惠所有。（三）被告賴淑惠應將系爭土地之所有權應有部分2分之1，按其與被告林錫源等4人間於110年7月16日所訂立不動產買賣契約書之同樣條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付同樣條件之金額同時，將系爭土地之所有權應有部分2分之1辦理移轉登記為原告所有。
二、被告則以：被告賴淑惠出售系爭土地時，曾透過土地買賣仲介詢問原告是否要以相同價格購買，原告表示買賣價金過高，不願意購買，被告賴淑惠遂將系爭土地出售予被告林錫源等4人。縱認被告賴淑惠未通知原告將要出售土地之事，然其已將系爭土地所有權移轉登記為被告林錫源等4人所有，而土地法第34條之1第4項行使之優先購買權僅具有債權效力，並不存在對抗第三人之效力，自不得對抗被告林錫源等4人，原告主張其有優先購買權存在，即無所據。又原告不得主張被告間基於買賣契約將原屬於被告賴淑惠之應有部分移轉登記予被告林錫源等4人之行為無效，進而請求塗銷移轉登記，則原告請求將系爭土地回復登記為被告賴淑惠所有，並依優先購買權主張應將系爭土地之所有權應有部分移轉登記為原告所有，並非可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院的判斷：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張其為系爭土地之共有人，而訴請確認其對被告賴淑惠出賣系爭土地所有權應有部分有優先購買權乙節，既為被告所否認，是原告主張有優先購買權此等法律關係是否存在，即不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確非不得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟，即有確認利益，先予敘明。
（二）原告主張系爭土地原為原告與被告賴淑惠所共有，應有部分各2分之1，被告賴淑惠於110年7月16日將其應有部分2分之1分別出售予被告林錫源等4人，被告林錫源等4人就系爭土地應有部分各8分之1，並於110年8月20日辦妥所有權移轉登記完畢等情，業據提出土地登記第一類謄本、臺中市地籍異動索引等件為證（見本院卷第49-63頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（三）原告主張被告賴淑惠未依土地法第34條之1規定通知原告行使優先購買權，被告間所訂立之買賣契約及所有權移轉登記行為，依民法第71條、第72條規定，均屬無效之法律行為，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項雖有明文。然是項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。又倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係（最高法院106年度台上字第1218號裁判意旨參照）。
2.原告雖主張：其為系爭土地共有人，於被告賴淑惠出賣系爭土地所有權應有部分時，得依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權云云。然被告賴淑惠與被告林錫源等4人間就系爭土地所有權應有部分之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，依前揭規定及說明，縱被告賴淑惠未通知原告，依土地法第34條之1第4項規定，原告請求確認其就被告賴淑惠對於系爭土地之原所有權應有部分出售予被告林錫源等4人時有優先購買權存在；請求被告賴淑惠與被告林錫源等4人間塗銷所有權移轉登記，暨被告賴淑惠應將其原所有權應有部分出賣並移轉登記予原告，即屬無理由，不應准許。
3.又土地法第34條之1第4項僅賦予土地共有人以同一價格共同或單獨優先承購之權利，非在限制共有人出賣不動產之應有部分，尤非拘束買受人依所成立之買賣契約行使權利，且土地法第34條之1第4項規定之立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，該規定之優先購買權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，僅有債權效力，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，已如前述。從而，他共有人既不得主張買賣無效，而塗銷登記，更難認被告間買賣契約之簽訂於整體法秩序的規範原則及價值體系有違，而有何背於公共秩序之情，是原告主張被告間之買賣行為屬脫法行為、違反公序良俗，及悖於土地法第34條之1規定之立法意旨云云，並無理由。
四、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認其就110年7月16日被告賴淑惠分別出售系爭土地所有權應有部分8分之1予被告林錫源、鄭金英、許鳳月、簡漢信時，有優先購買權存在，並請求被告賴淑惠與被告林錫源等4人間就前開土地於110年8月20日以買賣為登記原因所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告賴淑惠所有，及被告賴淑惠應將系爭土地之所有權應有部分2分之1，按其與被告林錫源等4人間於110年7月16日所訂立不動產買賣契約書之同樣條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付同樣條件之金額同時，將系爭土地之所有權應有部分2分之1辦理移轉登記為原告所有，均為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 19 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 19 日
書記官 黃于娟