臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第607號原 告 吳宣芃訴訟代理人 張以彤律師被 告 包希靜訴訟代理人 王世宗律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）621萬0270元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第13頁），嗣於民國111月5月5日原告以民事陳報狀，變更其聲明為：被告應給付原告622萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第185頁），核屬擴張（金額）其應受判決事項之聲明，且被告就此亦於本院111年5月5日言詞辯論期日當庭表示程序上沒有意見等語（見本院卷第183頁），並進而為言詞辯論，視為同意變更，與上開規定核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告因需款孔急乃於110年6月中下旬，透過其友人與原告之
胞弟吳宣宏之介紹，而與原告接洽房地買賣事宜，並表示希望係以現金給付買賣價金之頭款。兩造遂於110年7月7日達成合意以總價1000萬元，買受被告所有坐落於臺中市○區○村段000000地號土地，面積192平方公尺，權利範圍127/1000，及其上同段建號9806號之建物（即門牌號碼：臺中市○區○○街00○0號，建物面積144.27平方公尺、附屬建物面積18.04平方公尺，權利範圍全部）；同段建號9808號建物，建物面積182.3平方公尺，權利範圍176/1000之不動產(下稱系爭不動產)。當日(即110年7月7日）原告授權吳宣宏當場交付現金35萬元予被告，作為部分買賣價金之給付。
㈡兩造於110年7月8日簽訂系爭不動產之買賣契約，原告乃配合
被告急用現金之需求，即(1)被告要求第一期簽約款金額為50萬元匯入履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-000000000)。(2)第二期款項285萬元改依現金方式給付，不進入履約保證專戶。是以，原告於110年7月7日所給付之35萬元，加計簽約當日（即110年7月8日）再給付現金250萬元，兩造在特約地政士嚴翊方見證下，由被告當場收受並確認簽收原告給付第二期款項現金285萬元（即35萬元＋250萬元＝285萬元）。系爭第一期簽約款金額50萬元，原告亦已如期存入履約保證專戶內，被告依約應交付嚴代書收執一切過戶所需之證件。惟地政士準備辦理系爭不動產之過戶登記事宜期間，竟發現被告所提供系爭不動產之土地所有權狀與地政機關所登記之權狀字號不同，致無從辦理系爭不動產之過戶。地政士遂將上情通知被告後，被告於110年7月19日向臺中市中正地政事務所，再重新申請換發新版系爭不動產之土地所有權狀。然110年8月2日被告竟寄送臺中進化路郵局第119號存證信函予原告，稱其「尚未收取第二期款」、「只取得現金13萬元」等不實惡意言論，主張解除系爭不動產買賣契約，實令原告感到錯愕不已。原告乃以板橋埔墘郵局248號存證信函，回應被告並催促被告應履行契約，換發新版權狀，以辦理後續所有權移轉登記之作業。
㈢詎料，被告於收受前揭存證信函後，竟向臺中市中正地政事
務所撤銷申請換發新版權狀案【收件字號：110年度正普登(BB05)字第139800號】，嗣經地政士線上查詢後通知原告。
原告始知被告恐自始並無出售系爭不動產之真意，而刻意以舊版不動產權狀交付，原告恐受被告設局詐騙。原告復於110年8月27日以板橋埔墘郵局第258號存證信函，再次定期催告被告於文到七日內儘速履行系爭不動產買賣契約第4條等相關義務，如被告置若罔聞，逾期不履行，原告將依系爭不動產買賣契約第8條第1項規定解除契約，不另通知。被告於110年9月3日收受前揭第258號存證信函後迄今，均未依該通知履行系爭不動產買賣契約，是兩造系爭不動產買賣契約已依前揭板橋埔墘郵局第258號存證信函（見本院卷第53至59頁）通知解除，惟被告迄未返還原告已付買賣價金，原告迫於無奈只得依法提出本件起訴。
㈣為此，依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第254條、第
259條等規定請求被告返還原告已交付之系爭不動產買賣價金285萬元、遲延違約金2萬6800元及解約違約金335萬元，合計622萬6800元（計算方式詳後述）。並聲明：⒈被告應給付原告622萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠原告業依系爭不動產買賣契約履行其賣方之義務，即支付被
告系爭不動產買賣價金之第一、二期款，被告以「110年8月2日臺中進化路郵局第119號存證信函」（即原證4）主張解除契約，並非合法：
⒈原告於110年7月7日已先給付被告斡旋訂金35萬元，惟被告
將此斡旋訂金35萬元中之22萬元包紅包給介紹人魏開洪，此有臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第30246、39639號不起訴處分書1紙在卷可佐。又原告為配合被告高額現金之需求，已於110年7月8日再交付被告現金250萬元，由被告親筆簽收，並於系爭不動產買賣契約暨契約附件上用印、簽署無訛，此部分證人嚴翊方在「第一次」刑事偵查作證時(110年10月12日)，已明白證稱「伊有看到吳宣芃交付給包希靜250萬元」等語，核與一般房屋交易款項簽收之常情相符。又原告依兩造合意已於110年7月9日將50萬元匯入指定之履約保證帳戶內，足見原告均已依約履行其賣方義務，並無違約之情事。惟在該次偵查庭後，原告及其委任律師在偵查庭外遭2、3名黑道人士威脅；而證人嚴翊方則在檢察官「第二次」傳喚作證時無故未到庭，而其係在檢察官「第三次」傳喚作證時改口稱「確認第2次應該沒有拿錢，系爭不動產買賣契約書後面手寫的補充條款是依雙方同意講好後，伊才手寫幫忙多加這一條，但沒有看到買方有拿250萬元給屋主」等語。併參佐被告在地政士辦理過戶期間多有威脅之行為，本件應可合理懷疑被告有設局訛騙原告現金之嫌疑。
⒉系爭不動產買賣契約第3條、第4條約定，被告依約應於110
年7月8日備齊一切過戶所需之證件並完成用印手續交付予特約地政士嚴翊方收執，且非經原告同意，不得向特約地政士要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷等行為，又被告應無條件配合出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等行為，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償。以上，均為被告應依系爭不動產買賣契約約定所應履行者，否則即屬違約。詎被告竟無故於110年8月2日向地政機關申請撤回系爭不動產土地所有權狀之補發（見本院卷第79頁），又無端以前揭第119號存證信函（即原證4）之不實內容，分別向原告、仲介及第一建經公司主張解除系爭不動產買賣契約，並要求返還印鑑證明、系爭不動產房屋所有權狀等情事，顯然違反上開不動產買賣契約之約定，彰彰甚明。
⒊承上，原告既已依約給付被告現金285萬元，又匯款50萬元
至系爭履約保證專戶內，僅餘尾款665萬元未給付，被告未能自系爭履約保證專戶取得買賣價金（除尾款貸款665萬元部分外)，此為不動產買賣價金信託制度設計使然，殊不能因此評價為原告未給付除尾款之買賣價金（臺灣高等法院102年度重上字第191號判決參照）。又契約一經成立，買賣雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定，及法定解除契約之原因外，不能任意解除，且係以不違約之一方，始有權為解除契約之意思表示。準此，被告以前揭原證4存證信函主張解除契約，自非合法。
㈡原告以「110年8月27日板橋埔墘郵局第258號存證信函」（即原證7）主張解除契約，自屬合法有據：
⒈被告無故違約在先，又於110年8月2日無端以前揭原證4所
示存證信函主張解除契約，原告於收受原證4存證信函後，隨於110年8月16日以板橋埔墘郵局第248號存證信函（即原證5）催促被告應即時配合特約地政士用印及履行契約。詎被告於110年8月20日收受前揭原證5存證信函後，仍置若罔聞，原告遂於110年8月27日再以前揭原證7存證信函，依系爭不動產買賣契約第8條之相關規定，定七日期限催告被告依約履行，並陳明逾期則解除兩造間系爭買賣契約，不另行通知。
⒉基上，被告已於110年9月3日收受前揭原證7存證信函後，
未於110年9月11日前依約履行，則原告解除權行使之意思表示於110年9月3日已到達被告，發生合法解除之效力。
易言之，原告以前揭原證7存證信函主張解除契約，自屬合法有據。至被告後於111年6月22日方以民事答辯二暨調查證據聲請狀之送達，作為其向原告解除系爭不動產買賣契契約之意思表示，縱令原告於111年6月23日收受上開書狀，然系爭不動產買賣契約業經原告於110年9月11日已合法解除，自無再生解除契約效力之餘地。
㈢原告已依民法第254條及系爭不動產買賣契約第8條第1項前段
規定解除系爭不動產買賣契約，被告自應返還買賣價金285萬元：
⒈系爭不動產契約既因被告拒絕交付系爭不動產所有權狀，
致生給付遲延之情事，原告自得依系爭契約第8條第1項前段規定催告被告履行，亦得行使解除契約之權利。是經原告以前揭原證5存證信函催告，被告仍置若罔聞，即有不能履行系爭契約之情形，從而，原告於110年8月27日寄發前揭原證7所示存證信函通知被告解除契約，乃合法有據，並於110年9月10日發生解除之效力，屬可歸責於賣方(即被告)之事由，致本契約解除。
⒉申言之，系爭契約既經合法解除，溯及於訂約時失其效力
，依民法第259條第2款規定，兩造互負回復原狀之義務，即應回復契約成立前之原狀，故被告已受領原告之買賣價金共285萬元之現金，自負有返還之義務，從而，原告依民法第259條第2款及系爭不動產買賣契約第8條第1項約定，請求被告返還已給付現金價金共285萬元，即有理由。
㈣被告另應依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段約定賠償原告遲延違約金2萬6800元：
⒈被告依約應於簽約時交付系爭建物及土地所有權狀正本之
產權移轉所需文件予特約地政士，且在未經雙方同意之情況下，自文件交付日起至買賣契約完成(或解除)日止，被告亦不得直接向有關機關申請案件撤銷之行為。然被告竟先故意提供舊版土地所有權狀予特約地政士，致無法辦理過戶事宜。嗣又在未經雙方同意之情況下，恣意向地政機關撤回系爭不動產土地所有權狀之補發申請，可見被告在斯時（110年8月2日）即違反其賣方義務甚明。
⒉蓋查，原告既已就兩造間系爭不動產買賣契約，分別於110
年7月7日、7月8日交付現金共計285萬元之買賣價金、，又依在110年7月9日將第一期款(簽約款)50萬元，匯入指定之履約保證帳戶內。基上，原告已付價款為335萬元無訛。則被告應依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段約定，每逾一日按原告已付價款萬分之二計算遲延給付違約金，即自110年8月2日起違約至110年9月11日解除前止，計算遲延違約金為2萬6800元（335萬元×2/10000×40天＝26800元）賠償予原告，洵屬有理。
㈤被告應依系爭不動產買賣契約第8條第1項後段約定賠償原告
違約金335萬元：系爭買賣契約第8條前段，係約定被告給付遲延時之違約賠償，第8條後段則係約定契約解除之違約賠償，二者成立之要件並不相同，且未有被告於違約時若經原告解除契約後僅須給付解約違約金即可之約定，而被告給付遲延責任於有遲延情形時即產生，自不因事後原告行使契約解除權而受影響，原告自得各別主張。則被告應依系爭不動產買賣契約第8條第1項後段約定，賠償原告違約金335萬元為是。
三、被告則以：㈠被告至110年8月2日止因僅收到系爭不動產買賣價金13萬元，
原告並未依系爭不動產賣賣契約所示日期（即110年7月8日）將第二期款285萬元匯入履保帳戶，顯有違約。至於系爭不動產買賣契約特約事項之記載：賣方因個人資金急用需求，雙方合意本案其中價金貳佰捌拾伍萬，由賣方現金簽收，不入履保帳戶等語，惟實際上並無該價金285萬元之交付，是以，原告既未依誠信原則履行契約，即應認原告有違約之情事，是被告進而提出刑事告訴並解除本件不動產買賣契約，應屬合法。縱使被告於110年8月2日解除契約不合法，惟被告亦應已取得解除契約權，則被告本於已取得解除契約權之地位，復於111年6月22日之解除本件買賣契約合法。
㈡再者，契約解除權之行使屬於不違約之一方，已如前述。本
件不動產買賣契約就特約事項並未實際交付價金285萬元，此等事項影響後續雙方契約義務甚鉅，其重要性不言可喻。又檢察官不起訴處分書中亦認被告所辯即原告未於系爭契約書當天實際交付250萬元現金與事實相符，自難僅憑系爭契約書簽收欄有被告簽名一節，遽認原告確有110年7月8日給付250萬元現金給被告之事，上情亦有代書嚴翊方於鈞院及臺灣台中地方檢察署110年偵字第30246號偵查中之證述可佐。原告既迄未就其有給付285萬元予被告之事實具體舉證，則原告於本件不動產買賣契約即有違約之情事，原告何能主張其屬不違約之一方始能主張之契約解除權，是以，原告於110年9月11日所為之解除系爭不動產買賣契約，並不合法。
㈢原告既未於簽立系爭不動產買賣契約當日現場給付價金285萬元，則原告請求被告返還買賣價金285萬元，即屬不合法。
㈣本件係原告未給付285萬元而違約在先，則被告依最高法院10
8年度台上字第1954號、104年度台上字第1151號民事判決意旨，主張同時履行抗辯，被告即屬未違約，原告請求違約金335萬元即不合法，且有違約金過高之情形。又原告將違約金一次損害賠償即遲延違約金併列，則能否謂上開違約金為損害賠償總款預定性違約金，而非懲罰性違約金，已非無疑。故原告請求遲延違約金2萬6800，亦不合法。㈤綜上所述，本件原告請求無理由。並聲明：⒈原告之訴及假執
行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造就原證1至12號，形式上真正不爭執。
㈡兩造就本件不動產買賣糾紛，分別另向臺灣臺中地方檢察署
提起詐欺告訴案件，業經該署檢察官以110年度偵字第30246號、第39639號為不起訴處分，嗣被告不服提起再議，亦業經臺中高分檢以111年度上聲議字第1921號處分駁回再議確定在案。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠被告於110年8月2日以前揭原證4存證信函主張解除系爭不動
產買賣契約，是否合法？㈡承上，如不合法，則原告於110年8月27日以前揭原證7存證信
函依據系爭不動產買賣契約第8條第1項及民法第254條之規定，於110年9月11日解除系爭不動產買賣契約，是否合法？
㈢如原告解除系爭房地不動產買賣契約為合法，則原告依民法
第259條規定請求被告返還買賣價金285萬元，是否有理由？㈣原告得否另依系爭不動產買賣契約第8條第1項規定，另請求
被告給付「遲延違約金2萬6800元」及「解約違約金335萬元」？
六、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參見最高法院72年度台上字第4225號民事裁判意旨)。另認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷(參見最高法院93年度台上字第2058號民事裁判意旨)。再負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任(參見最高法院93年度台上字第2058號民事裁判意旨)。
㈡次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。民法第367條定有明文。原告主張兩造於110年7月7日達成合意以總價1000萬元，買受被告所有系爭不動產，當日並授權吳宣宏當場交付現金35萬元予被告，作為部分買賣價金之給付。嗣兩造於110年7月8日簽訂系爭不動產之買賣契約，原告乃配合被告急用現金之需求，即(1)被告要求第一期簽約款金額為50萬元匯入前揭履約保證專戶。(2)第二期款項285萬元系爭不動產之買賣契約改依現金方式給付，不進入履約保證專戶等情，並提出系爭不動產之買賣契約書、買方動撥買賣價金協議書等件（見本院卷第23至35頁）為憑，上開書證形式上真正復維兩造所不爭執，已如前述。其次，被告亦自承系爭不動產係透過魏開洪介紹認識吳宣宏致促成系爭不動產買賣，但僅自吳宣宏處收到13萬元現金等情，復參酌魏開洪於另案（指前揭110年度偵字第30246號、第39639號詐欺案件）偵查中陳稱：伊因為居間介紹吳宣芃向被告包希靜購買系爭房屋，所以確有取得包希靜給的22萬元現金等語（見偵字第39639號卷第186頁），足徵原告確有交付現金35萬元之事實。
㈢至於原告主張其於簽約當日（即110年7月8日）再給付現金25
0萬元予被告云云，此為被告所否認，按諸首揭說明及民法第367條規定，原告就其主張已交付250萬元之事實，自應負舉證之責。原告雖提出被告已於系爭不動產買賣契約暨契約附件上用印、簽署無訛，以及證人嚴翊方曾在「第一次」刑事偵查作證時(即110年10月12日)，已明白證稱「伊有看到吳宣芃交付給包希靜250萬元」等語（見偵字第30246號卷第59頁）為憑。然查，證人嚴翊方於110年12月16日再次作證時，改口證稱：伊印象中第1次（即110年7月7日）簽約買方這邊有給現金，第2次（即110年7月8日）應該沒有拿錢，上次作證是因為很緊張，後來回去想一想，確認第2次應該沒有拿錢，系爭契約書後面手寫的補充條款是依雙方同意講好後，伊才手寫幫忙多加這一條，但沒有看到買方有拿250萬元給屋主等語（見偵字第30246號卷第91頁）。其次，證人嚴翊方亦於本院到庭結證稱：（上開285萬元是否現金交付予包希靜？）雙方是自行交付，我沒有看到等語（見本院卷第333頁）。再者，觀諸系爭契約書後面手寫的補充條款記載：「參、賣方因個人資金急用需求，雙方合意本案其中價金貳佰捌拾伍萬，由賣方現金簽收，不入履保帳戶。」等語，及買方動撥買賣價金協議書中載明：「因賣方需事先動撥履保專戶內之款項，故買賣雙方合意依下列方式動撥買賣價金：㈠不存入履保專戶：買方依契約規定應存入之第貳期款計貳佰捌拾伍萬元，變更如下：買方直接給付予賣方，不存入履約保證專戶。」等語（見本院卷第27、35頁），足徵兩造確有合意將系爭不動產買賣價金之第2期款改為買方直接給付予賣方，而不存入履約保證專戶，且給付日期雙方約定為110年7月8日。惟是否確有交付款項285萬元之事實，則由主張有交付之原告舉證之，其中35萬元交付事實，已如前述，且原告及吳宣宏均自承110年7月8日在場者為兩造及吳宣宏、嚴翊方計4人，而證人嚴翊方證述沒有看到買方有拿250萬元給屋主等語，則其證言自無法證明有交付250萬元之事實，又原告另提出其與其配偶吳庭萱合作金庫銀行東埔里分行之帳簿內110年6月30日、110年7月9日之交易資料，然其所示交易資料尚難遽認與系爭250萬元有直接關連，故原告主張其於110年7月8日交付250萬元予被告云云，迄今仍未舉證證明之，是原告主張其已依約給付現金250萬元，尚乏憑據，不足採信。
㈣承上所述，原告既未依約於110年7月8日交付250萬元予被告
，已如前述，則原告顯未依約履行給付買賣價金之義務，又契約一經成立，賣買雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定，及法定解除契約之原因外，不能任意解除，且係不違約之一方，始有權為解除契約之意思表示。準此，原告以原證7所示存證信函通知被告解除契約，自非合法。是原告依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第254條、第259條等規定請求被告返還原告已交付之系爭不動產買賣價金285萬元、遲延違約金2萬6800元及解約違約金335萬元，合計622萬6800元，殊乏憑據，不足採信。
七、綜上所述，原告主張其已依約交付現金250萬元予被告，而被告違約未按期履行產權移轉登記云云，尚乏證據，並無可採。從而，原告依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第254條、第259條等規定請求被告給付622萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第六庭 法 官 夏一峯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 陳建分