臺灣臺中地方法院民事判決110年度重訴字第89號原 告 紀志松訴訟代理人 陳育仁律師被 告 紀武雄
紀坤宋紀孟賜
紀民育
紀民勇
紀秀英紀曾淵 住○○市○○區○○○路○段000巷00 號
紀宏明 住○○市○○區○○○路○段000巷00 號
紀曾仁
紀金交
陳茂昌
陳茂松
陳茂森
陳茂林
陳慧仙紀素絹陳慧芳
紀辰庫紀鑫堡
紀敏村
紀智民
紀民晉
紀富雄
紀品瑞紀利遠
紀樺均
紀添加
紀添花
紀麒麟
紀耀柏
紀枝水
紀愛美
紀碧霞
紀健中
紀登富
王紀愛婷
紀添進
紀巧
紀淑芷
紀凱婷
紀舜馨
紀瑞助
紀凌逸
紀富春
紀家雄
陳瑞祥陳瑞興陳瑞豐陳志明陳志忠陳純美陳純枝童怡雯邢豪峰
邢豪鵬
邢豪婷
紀順賢紀順成紀 瑞
紀 明
紀金聰
紀德松
紀朝宗紀承誼紀志龍
蔡滿鳳紀乃綺紀乃瑋紀宏曄姚嘉福紀德彬參加訴訟人 陳金勳訴訟代理人 張右人律師上列當事人間請求締結買賣契約事件，本院於111年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於被告共有如附表所示土地，於108年12月12日被告與參加人陳金勳所訂之買賣契約，以總價新臺幣294,365,632元同一價格之優先承購權存在。
被告應於原告給付新臺幣294,365,632元之同時，將如附件所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時之聲明請求為：「被告應將如附表所示土地所有權之應有部分，依其等與參加人於民國108年12月18日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣(下同)294,363,894元之同時，將系爭12筆土地辦理所有權應有部分移轉登記予原告。」於本院110年5月11日準備程序中，當庭撤回對紀孟標、參加人之訴訟，並追加紀孟標之繼承人蔡滿鳳、紀乃綺、紀乃瑋、紀宏曄為被告。嗣於110年5月26日以民事準備書狀將聲明變更為：「(一)確認原告對於被告與訴外人參加人於108年12月12日就系爭12筆土地所簽訂土地買賣契約之優先承購權存在。(二)被告應於原告給付294,363,894元之同時，將系爭12筆土地辦理所有權全部移轉登記予原告。」又於111年3月18日本院言詞辯論中，當庭以言詞將聲明變更為：「(一)確認原告對於被告共有之系爭12筆土地，於108年12月12日被告與參加人所訂之買賣契約，以總價294,365,632元同一價格之優先承購權存在。(二)被告應於原告給付第1項所示買賣價金之同時，將系爭12筆土地所有權移轉登記予原告。」(見本院卷三第119頁)核原告更正後之聲明，就追加確認之訴部分，屬基礎事實同一；就更正日期及金額部分，屬更正事實上之陳述，依首揭法條規定，尚無不合，應予准許。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查本件兩造爭執原告就被告所有坐落臺中市龍井區龍津段352、352-1、352-2、352-3、353、353-2、353-
3、354、354-1、354-2、355、356地號等12筆土地(下稱系爭12筆土地）是否存有優先承買權，及被告是否應依108年12月12日之土地買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約）所示之同一價格，將系爭12筆土地所有權移轉登記及交付予原告，而參加人為系爭土地買賣契約之買受人，對於本件裁判結果，具有法律上之利害關係，是參加人為輔助被告，具狀聲明參加訴訟（見本院卷二第209頁至第211頁），核無不合，應予准許，合先敘明。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)兩造與訴外人紀龍輝、紀玉霞、紀宗直、呂秀蘭、紀嘉惠、紀曾年、紀曾順、紀阿蘭、紀麗芳、陳文欽為系爭12筆土地之共有人，因參加人有意購買系爭12筆土地之所有權，遂委託代書即訴外人吳孟鴻、林文崇聯繫被告，並提出以「系爭土地屬道路用地部分(面積為219.005坪)以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分(面積為2406.995坪)以每坪118,000元」為買賣條件，用以購買被告就系爭12筆土地所有之應有部分，經徵得系爭12筆土地過半數之共有人及應有部分逾2分之1同意後，參加人與被告就系爭土地全部所有權移轉訂定土地買賣契約(下稱系爭土地買賣契約)。於109年2月7日，吳孟鴻、林文崇以睿鴻地政事務所（負責人為吳孟鴻）名義，寄發臺中東興路郵局000068號存證信函(下稱系爭68號存證信函)通知原告系爭12筆土地以總價金330,876,000元整宗出售之事實(含土地價款、地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用)為買賣條件，並詢問原告是否願依土地法第34條之1規定以總價金330,876,000元行使優先購買權。於109年2月11日，原告以梧棲大庄郵局存證號碼000011號存證信函(下稱系爭11號存證信函)，表明願就系爭買賣契約之同一條件行使優先承購權，系爭11號存證信函於109年2月12日到達被告時，即發生優先承購之效力，兩造就系爭12筆土地即成立買賣契約，但被告否認原告之優先承購權存在且已行使之事實，爰起訴請求確認原告就系爭12筆土地之優先承購權存在。
(二)原告於上開行使優先承購權之意思表示後，知悉除系爭土地買賣契約書外，參加人就被告個人所有之應有部分買賣另訂有個別之應有部分買賣契約書(下稱系爭應有部分買賣契約書)，而依附於系爭土地買賣契約書後方之「龍津段土地及價金明細表」(下稱系爭價金明細表)，即是被告個人應有部分土地價款之明細表，不含地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用，經計算系爭價金明細表後方各共有人之應有部分土地價款總額為294,365,632元。而依被告紀坤宋、紀孟標、紀秀英、紀曾淵、紀宏明、紀曾仁之系爭應有部分買賣契約書內均無總價金為330,876,000元之記載，可知其中之差額36,510,368元(計算式：330,876,000-294,365,632=36,510,368元)並非共有人出賣其應有部分時之價格。復經原告向吳孟鴻、林文崇反映，其等2人仍不願提出給付予各共有人之明細供原告參考，吳孟鴻隨即代理參加人將其他共有人之買賣價金依應有部分比例辦理提存，並拒絕承認原告已行使優先承買權，然原告既已向被告行使優先承購權，被告即應就系爭12筆土地所有權，依其等與參加人所訂定之系爭應有部分買賣契約書中所載出售土地應有部分之同一價格即294,365,632元出售予原告，爰起訴請求於原告給付294,365,632元之同時，被告應將附件所示之系爭土地所有權移轉登記予原告等語。並聲明：1、確認原告對於兩造共有之系爭12筆土地，於108年12月12日被告與參加人所訂之買賣契約，以總價294,365,632元同一價格之優先承購權存在。2、被告應於原告給付第1項所示買賣價金之同時，如附件所示土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
(一)被告紀凱婷：應有部分同意之出售價金為1,839,384元。
(二)被告紀舜馨：應有部分同意之出售價金為1,839,384元。
(三)被告紀淑芷：應有部分同意之出售價金為3,680,656元。
(四)被告紀坤宋：伊業與參加人簽訂土地買賣契約書，同意將系爭12筆土地應有部分出售予參加人，另主張同時履行抗辯，是原告請求無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
(五)被告紀孟賜、紀民育、紀民勇、紀金交、陳茂昌、陳茂松、陳茂森、陳茂林、陳慧仙、紀素絹、陳慧芳、紀鑫堡、紀敏村、紀智民、紀民晉、紀富雄、紀品瑞、紀樺均、紀添加、紀添花、紀麒麟、紀耀柏、紀枝水、紀健中、紀登富、王紀愛婷、紀添進、紀瑞助、陳瑞祥、陳瑞興、陳瑞豐、陳志明、陳志忠、陳純美、陳純枝、童怡雯、邢豪峰、邢豪鵬、邢豪婷、紀順賢、紀順成、紀德松、蔡滿鳳、紀乃綺、紀乃瑋、紀宏曄：業與參加人簽訂土地買賣契約書，同意將各自系爭12筆土地應有部分出售予參加人，是原告請求無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
(六)其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、參加訴訟人輔助被告則以：
(一)參加人於購買系爭12筆土地之初，雖同意以「系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分以每坪118,000元」為買賣條件向被告購買其所有之應有部分土地，惟系爭12筆土地上至少有20幢未辦保存登記之建物，除購買被告所有土地應有部分所需價款294,365,632元外，尚有拆除地上物及垃圾清運仍須處理，為杜日後爭議，遂同意以每坪126,000元，總面積2626坪，總價330,876,000元之條件，委由吳孟鴻、林文崇代理其處理居間整合買賣事宜，並將其中差額即36,510,368元，充作地上物拆遷補償、拆除、清理、清運及勞務整合費用，給付予存在地上物之土地共有人，並將購買系爭12筆土地之總金額330,876,000元記載於系爭土地買賣契約書上。而被告均知悉林文崇為參加人之代理人，均同意系爭12筆土地之買賣價格即為每坪126,000元，且親自在記載買賣總價金為330,876,000元之系爭土地買賣契約書上簽名、用印，是本件原告主張依土地法第34條之1第4項規定，以「同一價格」優先承購系爭12筆土地之同一價格，自應指包含系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分以每坪118,000元，加計地上物拆遷補償、拆除、清理、清運及勞務整合費用在內之330,876,000元。
(二)又於109年2月7日，吳孟鴻、林文崇以系爭68號存證信函，通知原告系爭12筆土地整宗出售之事實，其上亦明確記載「買賣總價含土地價款、地上物拆遷補償、拆除、清理、清運及勞務整合費用為330,876,000元」為買賣條件。原告雖以系爭11號存證信函稱主張優先承買權卻遲未給付買賣價金，被告遂於109年2月25日，以臺中東興路郵局存證號碼000096號存證信函(下稱系爭96號存證信函)通知原告辦理移轉系爭土地買賣契約移轉手續，並支付第一期之買賣價金33,000,000元，逾期視為放棄優先承買權，原告卻於109年3月17日以台中福安郵局存證號碼000074號存證信函(下稱系爭74號存證信函)向被告表示：「就『同一條件』之買賣條件如何？經台端提示不動產買賣契約書之買賣總金額於共有人出售所列之價金明細表顯然不符」等語，非但不願以330,876,000元之「同一價格」支付買賣價金，且迄今尚未支付任何價金，顯非合法行使優先承買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷二第323至325頁)：
(一)兩造為系爭12筆土地之共有人。
(二)吳孟鴻、林文崇因參加人有意購買系爭12筆土地，經接洽聯繫兩造，並徵得系爭12筆土地半數共有人及應有部分逾2分之1同意後，由參加人與被告簽立系爭土地買賣契約書(如本院卷一第289至313頁)，參加人另與各該同意出售之共有人簽立系爭應有部分買賣契約書。
(三)參加人與各該同意出售之共有人所簽立之系爭應有部分買賣契約書，其各該共有人姓名、應有部分持份及面積、買賣價金如系爭價金明細表所示(如本院卷一第305頁)，加總後之總金額為294,365,632元。
(四)於109年2月7日，吳孟鴻、林文崇以系爭68號存證信函通知原告及其他不同意出售之共有人系爭12筆土地整宗出售之事實及該存證信函附件所附之買賣條件(如原證1之存證信函及附件1、2，見本院卷一第45至48頁)。
(五)於109年2月11日，原告以系爭11號存證信函，通知被告依土地法第34條之1規定主張行使優先承買權(如原證2，見本院卷一第49頁)。
(六)於109年2月25日，被告以系爭96號存證信函通知原告辦理移轉系爭土地買賣契約移轉手續並支付第一期買賣價金3300萬元，逾期視為放棄優先承買權(如本院卷一第315頁)。
(七)於109年3月16日，原告以系爭74號存證信函通知被告，表示就「同一條件」之該買賣條件如何不清楚，系爭土地買賣契約書之買賣總金額與各該共有人出售土地所列之價金明細表明顯不符，無法確認真正買賣價金為多少錢等語(如被證3，見本院卷一第319至321頁)。
五、得心證之理由：原告主張於109年2月12日依土地法第34條之1第4項規定，已就系爭12筆土地合法行使優先承購權，為被告否認，並以前詞置辯，經兩造協議並簡化爭點(見本院卷二第324至325頁)，是本院應審究者為：(一)原告依土地法第34條之1第4項規定主張依「同一價格」單獨優先承購系爭12筆土地，其「同一價格」所指為何？(二)原告就系爭12筆土地是否存在土地法第34條之1第4項規定之優先承購權？是否已經合法行使？茲分述如下：
(一)本件依土地法第34條之1第4項所指之「同一價格」，係指共有人出賣系爭12筆土地之同一價格即294,365,632元，不包含地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第153條、第346條第1項有明文規定。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
2、次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4項有明文規定。次按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係(最高法院72年台抗字第94號判決意旨參照)。再按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權(最高法院100年度台再字第46號判決意旨參照)。是土地法第34條之1第4項所稱之「同一價格」，係指共有人出賣其應有部分之同一價格，他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，該共有人雖有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，然此同樣條件，應指出賣「共有物應有部分」之同樣條件者而言，例如共有土地合併出賣、共有房地合併出售而僅以土地單價計價等是，尚不包含出售「共有物應有部分以外」之同樣買賣條件，以達成簡化共有關係之立法目的。
3、原告主張：兩造為系爭12筆土地之共有人，因參加人有意購買系爭12筆土地之所有權，遂委託吳孟鴻、林文崇聯繫被告，並提出以「系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分以每坪118,000元」為買賣條件，用以購買被告就系爭12筆土地所有之應有部分，故應以系爭12筆土地共有人依上開買賣條件出售其應有部分之土地價款合計294,365,632元，為土地法第34條之1第4項所稱之「同一價格」等語。經查：
(1)證人林文崇於本院證稱：「（法官：當時如何居間整合此12筆土地之買賣？）賣方當時有在外面兜售，買方願意以每坪12萬6千元的價格要求我們去做土地收購整合，包括地上物的清除（包含毀壞的牆面、雜草及樹木清除），以及地上物的清運、房屋的拆遷補貼、現住戶的搬遷補貼，有些現住戶是沒有土地所有權狀的。」、「（法官：當時成交之買賣總價金為多少？）三億三千多萬（含拆遷補償款）。」「（法官：買賣總價金為3億3087萬6,000元，此價格如何計算？如何決定？何時決定？）總價是由買方提出一坪12萬6千元，乘以總坪數約2626多坪，所得出來的價錢。系爭合約書後方價金明細表，就是每一個地主可以得到的土地價款。這個價格是契約還沒有形成之前，買方先提出的，由我們去跟地主磋商議價，談妥建地一坪11萬8千，道路用地則為公告現值加四成，房屋補貼拆遷另計。」、「（法官：若沒有拆遷物拆遷補償費及購屋優惠等費用，有可能逕行以每坪11萬8千元及道路部分公告現值加四成，整合成功？）若沒有拆遷物拆遷補償費及購屋優惠等費是不可能整合成功，不可能只賣土地不賣房子。」等語，佐以被告所提出之臺中市政府空間地圖查詢系統截圖及原告所提出之系爭12筆土地之地籍圖謄本(見本院卷二第317頁、卷三第65頁)，足見系爭12筆土地上坐落至少20幢地上物，則林文崇上開關於系爭12筆土地之收購整合，尚包括地上物的清除、清運、房屋的拆遷補貼、現住戶的搬遷補貼等費用之證言非虛。復佐以原告所提紀順賢於紀氏家族LINE群組之對話紀錄(見本院卷二第197頁)，亦與林文崇上開系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成，非屬道路用地部分以每坪118,000元之方式，計算土地價款之證言互核相符，顯見林文崇證詞尚屬可信。
(2)次查，林文崇再證稱：「（法官：『建地一坪11萬8千，道路用地則為公告現值加四成，房屋補貼拆遷另計』，此買賣條件是否有在簽約前就讓買賣雙方知悉？）此合約非所有人一起議價，是先向紀海清先生議價得出上開買賣條件，才開始擬合約，買方與紀海清看完合約後約定要簽約，本來約定108年12月初要簽，後來紀海清說要賣自己人，又取消，一直到108年12月11日通知我們去簽約。」、「（法官：簽約後是否即已上開買賣條件交付給買方及各地主，考慮是否依此條件締約？）地主紀海清先看過以後，簽約之後，由紀海清的兒子告知其他共有人，稱紀海清已經跟參加人簽約，如果宗親也願意用這個價錢，可以找我談，所以我們接下來就一個一個拜訪，各房就安排時間簽約。」、「（法官：系爭買賣契約書後方之買賣價金明細表（提示本院卷一第305頁）加總後之金額為2億9436萬5,632元，為何並非3億3087萬256,000元？）除了土地價款之外，還有地上物拆遷補償、住戶搬遷及廢棄物清運的費用。」、「（法官：上開價金差額為3651萬0,368元，是否即是地上物拆遷補償、住戶搬遷及廢棄物清運的費用？）對。」等語，可知購買系爭12筆土地之初，參加人同意以每坪126,000元，即總價330,876,000元之買賣條件，委由吳孟鴻、林文崇代理其處理居間整合買賣事宜，並將總價金330,876,000元與各共有人之土地價款294,365,632元間之差額3651萬0,368元(下稱系爭差額)，用作地上物拆遷補償、拆除、清理、清運費用，給付予存在地上物之土地共有人。
(3)再查，林文崇另證稱：「（法官：上開3651萬0,368元記載在買賣契約何處？）沒有記載在系爭買賣契約裡面，簽約時有口頭詢問有沒有房子需要補貼，我們是先保留3651萬0,368元的金額，再詢問地主是否有房子需要補貼之結果，再從上開金額上予以補貼」、「（法官：簽立系爭買賣契約的共有人，是否都知悉3651萬0,368元的用途？）知道。在簽約時有告知，但沒有確切告知3651萬0,368元，因為每個人要的不同。」、「（參加訴訟人訴訟代理人：系爭68號存證信函附件2說明四中，記載買賣總價含土地價款、地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用，請問這些記載是不是剛剛證人所稱之買賣條件？）是買方提出的條件。」、「（參加訴訟人訴訟代理人：依你所知，本件系爭契約所簽立的賣方是否同意買方提出的條件？）有同意才會簽立。」、「（原告訴訟代理人：你是否知道紀順賢轉述給其他共有人有關紀海清同意出售共有土地條件為何？）不清楚。每一個地主我們都有親自談過後簽約，不同意的就沒有簽約。」等語。可徵系爭12筆土地上，因地上物拆遷補償、清運之費用因各同意出售之共有人所需不同，系爭差額即先行保留作為補貼之用，且參加人與被告簽約時，林文崇有告知其補貼金額，經被告同意簽立後，再由上開系爭差額中撥款給付，堪以認定。
(4)另觀諸系爭土地買賣契約書第1條記載：「土地標示及買賣權利範圍：臺中市龍井區龍津段352、352-1、352-2、352-3、353、353-2、353-3、354、354-1、354-2、355、356地號土地(權利範圍為1/1)」、「有未辦保存登記之建物，所有權人為乙方(即本件被告)」、「該建物所有權人為乙方，乙方自願於土地產權過戶後拋棄建物所有權，任由甲方(即本件參加人)拆除或做其他處理，絕無異議，如甲方要求辦理稅籍移轉手續，乙方應備齊證件配合辦理。」；第3條記載：「買賣價金之給付與收受：本買賣標的總價款為新台幣參億參仟零捌拾柒萬陸仟元整。」等語，佐以參加人與各該同意出售之共有人所簽立之系爭應有部分買賣契約書，其各該共有人姓名、應有部分持份及面積、買賣價金如系爭價金明細表所示，加總後之總金額為294,365,632元等情，並經斟酌上開林文崇證述關於訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，可知系爭土地買賣契約書係以系爭12筆土地之所有權全部為買賣標的，而系爭12筆土地之共有人出售其應有部分之土地價款合計應為294,365,632元，此部分價金雖未具體約定，然依情形係可得而定者，視為定有價金，故294,365,632元自應視為定有價金，而成為系爭土地買賣契約之內容。而系爭差額固用作地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用，然各同意出售之共有人是否有地上物需拆除補貼，以及補貼之金額均有所不同，未在系爭土地買賣契約書上詳載，僅以上開土地總價款及系爭差額加總合計之330,876,000元列為系爭土地買賣契約書第3條之買賣標的總價款，又地上物所有權人或事實上處分權人亦全非兩造所共有，依首揭條文說明，本件系爭12筆土地共有人出賣其「共有物應有部分」之同一價格，當指「系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分以每坪118,000元」之同一價格而言，即不包含地上物拆遷補償、拆除、清理、清運之「出賣共有物應有部分以外之其他費用」，以簡化共有關係。是本件依土地法第34條之1第4項所指之「同一價格」，係指系爭12筆土地之共有人出售其應有部分之土地價款294,365,632元，原告此部分主張，尚屬有據。
4、參加人輔助被告固辯稱：本件同意出售系爭土地之共有人，均知悉、同意買賣條件為建地一坪11萬8千，道路用地則為公告現值加四成，房屋補貼拆遷另計，並親自在記載買賣總價金為330,876,000元之系爭土地買賣契約上簽名、用印，可見330,876,000元已經參加人及被告意思表示合致，為系爭土地買賣契約內容一部，而林文崇為本件系爭土地居間整合買賣者，代理參加人去做土地收購整合，同意出賣系爭土地之共有人均已就拆遷補償、拆除、清理、清運等費用與參加人達成合意，為出售系爭12筆土地之條件，原告行使優先購買權，應接受被告與參加人所訂原買賣契約之一切條件云云。惟查，系爭12筆土地買賣總價款330,876,000元，係除土地共有人出售其應有部分土地價款總和294,365,632元外，尚包含系爭差額，而系爭差額用於地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用支出，與出售土地之應有部分無關，則含系爭差額在內之土地買賣總價款330,876,000元，自非土地法第34條之1第4項所指之「同一價格」，參加人此部分所辯，尚屬無據。
5、參加人輔助被告再辯稱：參加人於購買系爭12筆土地之初，因系爭12筆土地上至少有20幢未辦保存登記之建物，除購買被告所有土地應有部分所需價款294,365,632元外，尚有拆除地上物及垃圾清運仍須處理，為杜日後爭議，遂同意以每坪126,000元，總面積2626坪，總價330,876,000元之價格出售，且為全體被告所知悉，此應為被告出售其等應有部分之同一價格云云。惟查，參加人自承：系爭差額經扣除已談妥補償金17,487,900元、地上物拆除、清運等預估費用10,247,895元，餘額為8,774,573元，而本件尚有臺中市○○區○○街000○000號、136巷28號、218號房屋之補償金額未談妥，剩餘之8,774,573元尚無法認定為林文崇之勞務整合費用等語(見本院卷三第221頁)，可知系爭差額究竟用作補償金、拆除地上物、清運垃圾或作為林文崇勞務整合費用迄今仍未明確，則自難於系爭土地買賣契約書簽立時，成為參加人與被告間意思表示合致之內容。是認系爭12筆土地應有部分之買賣，參加人與被告並未以每坪126,000元之價格成立系爭土地買賣契約，參加人此部分所辯，亦難可取。
6、至參加人輔助被告辯稱：地上物有稅籍登記資料之共有人，收受補償款後大部分已將稅籍移轉登記予參加人，堪認系爭12筆土地之買賣條件確實為：「買賣總價含土地價款、地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用。」參加人就本件買賣總價款為330,876,000元，亦應給付330,876,000元云云。
第查，系爭差額作為地上物補償拆遷費用，係參加人為加速整合系爭12筆土地整合買賣所為之用，並非被告出售系爭12筆土地應有部分之買賣價金，已如前述。則被告收受補償款後，是否自願將稅籍移轉登記予參加人，均與本件判斷土地法第34條之1第4項所指之同一價格無關，參加人此部分所辯，難謂可採。
(二)原告就系爭12筆土地存在總價294,365,632元同一價格之優先承購權，且已合法行使：
1、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張就系爭12筆土地存在土地法第34條之1第4項之優先承購權，為被告所否認，致使優先承購權存在與否之法律關係不明確，而該等不明確之情形，攸關原告得否行使基於系爭土地買賣契約書所定之權利義務，致原告在法律上之地位有不安狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟自有確認利益，核先敘明。
2、次按共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，土地法第34條之1第2項有明文規定。
再按所謂通知，係指將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意（最高法院103年度台上字第2477號判決意旨參照）。經查：
(1)吳孟鴻、林文崇於109年2月7日，以系爭68號存證信函通知原告及其他不同意出售之共有人系爭12筆土地整宗出售之事實及該存證信函附件所附之買賣條件，為兩造所不爭執。經觀諸該存證信函附件所附之買賣條件記載：「主旨：請於函到後15日内以書面確答，願否依相同條件優先購買如後說明之土地，逾期視為放棄優先購買權。說明：依土地法第三十四條之一相關規定，辦理臺中市○○區○○段000地號等12筆土地整宗出售（詳如附件1土地清冊），共有人有依相同條件優先承購之權，依法通知，買賣條件詳如附件2所載。」、「存證信函附件2:說明四、買賣價金與付款條件：本案買賣總價款為新台幣（下同）330,876,000元整。（買賣總價含土地價款、地上物拆遷補償、拆除、清理、清運等費用）第一期款：本約簽訂同時買受人支付33,000,000元整、、、」、「六、特別約定條款如下、、、4.整合勞務費：依買賣總價款6%，買方負擔4%、賣方負擔2%。」等語。可見被告已就買賣標的、價金、各期價金給付期限、整合勞務費之買賣條件以書面告知原告。原告即於109年2月11日以系爭11號存證信函，通知被告願依土地法第34條之1規定主張行使優先承買權，且未有任何保留，堪認原告所發系爭11號存證信函於109年2月12日到達被告時，即發生優先承購之效力，則原告請求確認就系爭12筆土地，存在被告出賣其等應有部分同一價格之優先承購權，即屬有據。
(2)參加人輔助被告固辯稱：原告於109年3月16日，以系爭74號存證信函通知被告，表示就「同一條件」之該買賣條件如何不清楚，系爭土地買賣契約書之買賣總金額與各該共有人出售土地所列之價金明細表明顯不符，無法確認真正買賣價金為多少錢等語，核其真意，係無意接受被告與參加人所訂系爭土地買賣契約總價金為330,876,000元之一切條件，難認原告已合法行使就系爭12筆土地依土地法第34條之1第4項之優先承購權云云。惟查，原告已於期限內之109年年2月11日寄發系爭11號存證信函向被告表示依土地法第34條之1主張優先承購權，且該通知參加人亦自承於109年2月12日到達被告(見本院卷ㄧ第282頁)，則原告已合法向被告行使優先承買權，而該權利又屬形成權，既經原告行使，則兩造間已成立由被告出賣系爭12筆土地應有部分予原告，價金以「系爭土地屬道路用地部分以土地公告現值加4成；非屬道路用地部分以每坪118,000元」為計算，總價為294,365,632元之契約。嗣原告雖以系爭74號存證信函通知被告，然並未改變系爭11號存證信函行使優先承購權之內容，本件「同一價格」認定之爭議，乃契約成立後履行契約義務所產生，無礙原告優先承購權之行使，參加人此部分所辯，亦難可採。
3、再按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金(最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照)。查本件系爭土地買賣契約書係以出售系爭12筆土地之全部所有權為買賣標的，且契約總價為294,365,632元，已認定如前，原告主張優先承購自應就共有物全部按同一價格為承購，是認原告主張被告應於原告給付294,365,632元之同時，將系爭12筆土地所有權移轉登記予原告，亦屬合理。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先承購權，據以請求如主文第1、2項所示，均有理由，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予論述，併此敍明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 8 月 15 日
民事第六庭審判長法 官 陳學德
法 官 巫淑芳
法 官 謝長志正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 111 年 8 月 15 日
書記官 林舒涵附表編號 土地標示 ------------------ 臺中市龍井區龍津段 土地面積 權利範圍 平方公尺 坪 (小數點第2位以下四捨五入) 1 352地號 957 289.49 全部 2 352-1地號 453 137.03 3 352-2地號 229 69.27 4 352-3地號 461 139.45 5 353地號 3,117 942.89 6 353-2地號 173 52.33 7 353-3地號 237 71.69 8 354地號 10 3.03 9 354-1地號 98 29.65 10 354-2地號 835 252.59 11 355地號 1,501 454.05 12 356地號 610 184.53 合計 8681 2626