臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第196號上 訴 人 呂寳珠訴訟代理人 周仲鼎律師複 代理人 廖宜溱律師訴訟代理人 莊慶洲律師複 代理人 吳宗澤
謝宜芮黃家和律師被 上訴人 楊秀治訴訟代理人 楊秀員複 代理人 蔡明宏律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國111年2月24日本院臺中簡易庭110年度中簡字第2409號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國112年11月3日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審起訴略以：上訴人現占住之門牌號碼臺中市○
○區○○街000號8樓之3房屋（下稱系爭房屋)為被上訴人以新臺幣（下同）150萬元向訴外人施純福所購買，並於民國98年2月18日完成移轉登記，並由被上訴人之胞妹楊秀員為系爭房屋代管人。上訴人因其房屋遭法拍無處可棲，遂苦求楊秀員憐其境遇而允其暫住於系爭房屋，並表示將於短期內籌款向被上訴人購買，未料上訴人以卡債或經濟陷困境等各種藉詞惡意拖延占住系爭房屋，且未給付任何租金，而當地租金行情每月為8000元，上訴人迄今已無權占用系爭房屋達12年，先前迭經楊秀員當面或電話或函催上訴人遷出交還系爭房屋，上訴人仍置之不理。迄102年3月29日兩造曾簽立買賣契約書約定買賣價金為260萬元（見原審卷第253至257頁），嗣因上訴人向銀行貸款遭拒而解約，並無脅迫情形。直至107年10月8日楊秀員再次函限上訴人於2個月内搬走，以免涉訟，上訴人始於107年12月26日簽具切結書（下稱系爭切結書，見原審卷第259頁），承諾自切結日起2年内必以210萬元購買，如逾期未履行即需賠償自98年迄到期日期間之不當得利損害金100萬元，並自動遷出交還房屋予所有權人，該切結書已經楊秀員告知被上訴人同意，具法定效力。然上訴人於切結期限即109年12月25日屆至以後，仍未履行購買系爭房屋，自應依系爭切結書約定，賠償100萬元，並自動遷出交還系爭房屋予被上訴人等語。
㈡於本院另補稱略以：
⒈依系爭切結書內容，可知上訴人立切結之對象為系爭房屋
所有權人即被上訴人，上訴人既已簽立切結書，即表示同意按切結書之内容履行並願受拘束，而被上訴人既受領系爭切結書並持以行使權利，顯然已有承諾意思，應認兩造就系爭切結書約定内容互相表示意思一致，則契約已經成立無疑。是被上訴人依切結書内容行使權利，應為適法。⒉又上訴人之訴訟代理人曾先後於原審110年10月28日言詞辯
論期日表示對切結書沒有意見、鈞院111年8月9日準備程序期日表示對111年7月26日民事聲請更正狀所附書證沒有意見（書證之一亦為系爭切結書），因此，上訴人之訴訟代理人實對系爭切結書業已表示沒有意見，上訴人之訴訟代理人既對於系爭切結書兩度表示沒有意見，依民事訴訟法第280條規定，亦即表示上訴人就系爭切結書明確表示不爭執，視同自認，依同法第279條規定，鈞院就系爭切結書自得逕採為判決之基礎事實。
⒊由系爭房屋之土地及建物謄本觀之，被上訴人確實為系爭
房屋之所有權人，且上訴人根本沒有支出任何買賣價金之對價，故上訴人根本沒有從第三人施純福處取得系爭房屋之所有權，系爭房屋既非上訴人之財產，上訴人主張兩造間有借名登記云云，顯然無稽；又上訴人迄未就其主張借名登記之事實負舉證責任，是上訴人前揭借名登記之主張，不無疑問。至於，上訴人所提之同意書影本（見本院卷第145頁）內容為其與施純福之和解地址為里長林金玉住處，惟里長於111年1月13日原審審理時出庭作證時已證明當日在其住處(辦事處）並無上訴人與施純福討論買賣細節，也無簽寫同意書、付定金，更無「借名登記協議」之事。其次，上訴人所提出之同意書影本多處皆有塗改，不但當事人施純福的簽名不符，更正處亦僅有呂寳珠蓋章，見證人只寫「施太太」而未有全名簽章，且全張紙內容呈現皆為同一人所寫之筆跡，故該同意書為虛構不實已明，又上訴人亦陳報該「同意書」正本仍未尋獲，是該同意書顯不可採信。
⒋承上，被上訴人為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋遭上
訴人無權占用，被上訴人援引民法第767條第1項前段請求上訴人遷讓系爭房屋，應有理由。又上訴人既於107年12月26日與被上訴人簽訂系爭切結書在案，當時為避免相當於租金之利益計算及舉證困難，兩造遂約定（如切結書第2條約定）相當於租金之利益金額為100萬元；換言之，上訴人一旦逾期未以約定價額購買，則應給付被上訴人相當於租金之不當得利金額100萬元，並應即交還系爭房屋予被上訴人。該等内容均有切結書明確記載可稽。
⒌末查，兩造約定100萬元之金額係為了避免被上訴人日後不
當得利請求舉證困難，並非如上訴人所辯違約金性質。因此，100萬元既非違約金，自無上訴人所稱過高而應予以酌減的問題。退步言之，如鈞院仍認定系爭100萬元為違約金，則上訴人自98年居住迄其搬走，共計13年，若概以每個月租金1萬元來計算，上訴人不當得利金額高達156萬元（10000×12×13＝0000000），故兩造約定100萬元亦屬合理而無酌減之必要。
二、上訴人部分：㈠於原審抗辯略以：
⒈上訴人於86年間購買系爭房屋，於96年間因故遭查封拍賣
，而由訴外人施純福以129萬6600元拍定，施純福體念上訴人恐無家可歸，於00年0月間同意以150萬元將系爭房屋賣予上訴人，雙方並簽有同意書，施純福要求先給付定金，但上訴人未及準備，無奈之下當場向楊秀員借貸5萬元用以支付定金，楊秀員旋即取走上開同意書，並承諾協助上訴人申請貸款以給付價金予施純福。楊秀員嗣後向上訴人表示若系爭房屋登記於上訴人名下恐再次受強制執行，且上訴人信用不佳難以申辦貸款，提議由其胞姐即被上訴人出名擔任系爭房屋所有權人並完成貸款，上訴人起初拒絕，不料楊秀員未經上訴人同意，擅自於98年2月18日將系爭房屋移轉登記至被上訴人名下，上訴人知悉後致電施純福，確認施純福已受領尾款145萬元。上訴人對於楊秀員擅作主張之行為甚是氣憤，然為避免系爭房屋再度遭到拍賣，仍同意與被上訴人成立借名登記關係，並承諾返還150萬元後，被上訴人應將系爭房屋之所有權移轉登記至上訴人名下，期間被上訴人仍繼續居住於系爭房屋內，此即兩造間98年間之協議。被上訴人登記為系爭房屋所有權人後即移居美國，上訴人遂與楊秀員商討還款150萬元之細節，並請求楊秀員提供匯款帳戶，楊秀員卻表示等被上訴人回國再處理，致上訴人遲遲無法向被上訴人清償150萬元。詎料楊秀員嗣後開始漫天喊價，要求上訴人給付之金額自150萬元增加至160萬元、210萬元，甚至一度高達260萬元，上訴人無法接受，遂於107年12月26日前往楊秀員住處協商金額與給付方式，在場者為上訴人、上訴人友人黃桂華及楊秀員夫婦，楊秀員與其配偶在未出示任何代理人之證明文件下脅迫上訴人簽立系爭切結書（見原審補字卷第23頁），上訴人簽立系爭切結書時被上訴人並未在場，且系爭切結書未曾載明被上訴人為契約之一方，又被上訴人是否知悉、楊秀員是否確受被上訴人委託、是否有代理被上訴人之權限，均不無疑義，難謂買賣雙方意思表示達成一致，系爭切結書應認無效。
⒉又依兩造間前揭98年間之協議，兩造間就系爭房屋存在借
名登記契約，被上訴人僅係出名擔任名義上所有權人，借名登記期間系爭房屋均係由上訴人占有使用，並負擔社區管理費、住宅火險保費等系爭房屋相關支出，上訴人實為系爭房屋之真正所有權人，具占有使用系爭房屋之合法權源。
㈡上訴人於本院另補稱略以：
⒈系爭切結書内容涉及買賣行為，即上訴人以210萬元購買系
爭房屋，因事關契約當事人間權利義務之變動，故形式上雖然記載為單方意思表示之「切結書」，實則為需經兩造合意始能成立之買賣契約，而上訴人簽立系爭切結書時被上訴人並未在場，且系爭切結書亦未曾載明被上訴人為契約之一方，難謂有買賣雙方意思表示一致，系爭切結書應認無效。退步言之，縱認雙方有意思表示一致，然上訴人簽立系爭切結書時被上訴人並未在場，被上訴人顯非系爭契約之當事人，則依債之相對性原則，被上訴人自無權向上訴人主張系爭切結書之權利。
⒉又退而言之，縱認系爭切結書意思表示合致而成立，惟楊
秀員屢次脅迫上訴人欲將系爭房屋收回，因上訴人不諳法律，心生恐懼，始簽訂系爭切結書，是系爭切結書既經上訴人於110年10月22日以原審答辯㈠狀為撤銷之意思表示，而應自始無效。
⒊再者，上訴人於86年間購買系爭房屋後，上訴人按期繳 納
貸款並長年居住在系爭房屋內，96年間系爭房屋因意外遭受強制執行，並經查封拍賣，最終由訴外人施純福以129萬6600元拍定；施純福體念上訴人恐無家可歸，同意以150萬元將系爭房屋賣與上訴人；嗣上訴人在被上訴人之胞妹楊秀員的介紹下與被上訴人相識，兩造約定由被上訴人出名擔任系爭房屋之名義上所有權人。上訴人因無力一次性給付價金與施純福，於00年0月間與被上訴人協議上訴人借名登記系爭房屋於被上訴人名下，被上訴人以自己之名義將系爭房屋作為擔保向渣打銀行借貸145萬元，另由楊秀員簽發面額5萬元支票一紙，合計150萬元，用以給付買賣價金與施純福，嗣上訴人向被上訴人清償150萬元後，被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記至上訴人名下，期間上訴人仍繼續居住於系爭房屋內。依上開協議，兩造間存有借名登記契約，被上訴人出名擔任名義上所有人，上訴人則為系爭房屋之實質上所有權人，長年以來均是由上訴人負擔系爭房屋社區管理費、住宅火險等費用，使用收益系爭房屋，故上訴人實為系爭房屋之真正所有權人，僅因兩造間之借名登記關係始暫將系爭房屋登記於被上訴人名下。
⒋系爭切結書未經兩造意思表示一致，未使兩造間生有任何
權利義務關係，縱認有意思表示合致之情，上訴人係於受脅迫之情形下始簽名，上訴人並已撤銷其意思表示，已如前述，故被上訴人逕依系爭切結書請求上訴人遷讓房屋及給付100萬元云云，顯無理由。又兩造間就系爭房屋存有借名登記關係，上訴人實為真正所有權人，被上訴人僅為系爭房屋之出名人，此自系爭房屋長年來均係上訴人居住使用、相關費用亦係由上訴人繳納可證，故被上訴人向上訴人主張依民法第767條第1項前段請求返還房屋，亦不足採。
⒌倘鈞院仍認定系爭切結書為有效，惟依系爭切結書約定内
容為上訴人應於2年内給付210萬元，如2年内未履行，則應賠償損害金100萬元。觀諸前揭切結書内容，顯屬於若債務人未如期履行則應支付違約金之約定，故該100萬元性質上為違約金無疑。又系爭房屋之社區管理費及住宅火險等等費用，皆由上訴人支付，上訴人僅因未能於2年内籌足210萬元，即應給付被上訴人100萬元，顯屬過高。且系爭房屋之價值經原審核定為23萬4200元，然系爭切結書約定如上訴人未於二年内購買，即須賠償高達100萬元之違約金，為系爭房屋價值之五倍，顯有失公平，應予以酌減為當。
三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，判決命被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，暨應給付被上訴人100萬元。上訴人不服，上訴聲明求為㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明求為駁回上訴。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠上訴人呂寳珠於86年5月14日向康舍建設股份有限公司購買臺
中市○○區○○段000000地號土地及臺中市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000號8樓之3房地，以下稱系爭房地）之所有權。
㈡嗣後系爭房地於97年9月18日經法院查封拍賣後，由拍定人施純福取得所有權。
㈢施純福於98年2月18日以買賣名義，將系爭房地移轉登記於被上訴人楊秀治名下。
㈣上訴人呂寳珠於86年5月14日至111年8月5日於系爭房地居住使用。
㈤被上訴人之妹妹楊秀員分別於107年6月20日、9月8日、10月8
日、10月24日、11月13日、11月21日、12月10日、12月17日，發函予上訴人（見本院卷第149至156頁），要求上訴人遷讓系爭房屋。而上訴人亦分別於107年6月28日、9月26日、10月31日、11月19日、11月28日、12月21日分別回函予楊秀員。（見本院卷第157至167頁）㈥上訴人於107年12月26日簽立切結書（見原審補字卷第23頁），交給楊秀員。
㈦上訴人於本院準備程序中就切結書約定之100萬元，提出其性
質為違約金之主張，兩造就上訴人上開所提出之主張，均係法律上之陳述。
五、兩造爭執之事項：㈠系爭切結書（即原證4）是否經兩造意思表示一致而成立？㈡上訴人主張簽立系爭切結書遭受詐欺、脅迫，有無理由？㈢上訴人主張兩造間就系爭房地存有借名登記契約，有無理由
？㈣被上訴人依系爭切結書及民法第767條第1項前段請求上訴人
遷讓系爭房屋及給付100萬元是否有理由？㈤上訴人主張就其於107年12月26日所簽名之切結書上記載100
萬元係違約金性質，並請求酌減，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張系爭房屋為其所有，而上訴人曾於107年12月26
日簽立系爭切結書，並承諾自切結日起2年内必以210萬元購買系爭房屋，逾期未履行需賠償100萬元，自動遷出交還房地予所有權人等情，業據其提出建物所有權狀影本及切結書影本為證（見原審補字卷第15、23頁），且為上訴人所不爭執，已如前述，堪認為真實。
㈡按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號裁判要旨參照）。又契約除有約定須用一定方式，在該方式未完成前，推定其契約不成立外，以雙方意思合致而成立。再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631
號判決要旨參照）。經查，系爭切結書中業已載明系爭房屋於98年由被上訴人購買後，上訴人致意該屋代管人將籌款向其購買而得暫住，並切結自即日起2年内必以210萬元購買，如逾期未履行即需賠償自98年迄到期日期間之不當得利損害金100萬元，並自動遷出交還房地予所有權人等語（見原審補字卷第23頁），故依系爭切結書意旨，以及上訴人所述系爭房地因故遭拍賣並由訴外人由施純福取得所有權，嗣由被上訴人向施純福買受取得所有權等情，足徵上訴人切結對象即為系爭房屋所有人即被上訴人，而上訴人簽立系爭切結書即表示同意系爭切結書之內容並願受拘束，嗣被上訴人既受領系爭切結書並持以行使權利，足證已有默示承諾意思，應認兩造就系爭切結書約定內容互相表示意思一致，契約即屬成立，上訴人抗辯其未曾與被上訴人見面、系爭切結書未載明被上訴人為契約之一方，而認雙方意思未達成一致，系爭切結書無效云云，自非可採。
㈢次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思
表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。上訴人主張其係因楊秀員屢次脅迫上訴人欲將系爭房屋收回，而上訴人因不諳法律，心生恐懼，始簽立系爭切結書云云，此為被上訴人所否認，況且楊秀員基於系爭房屋代管人之地位向現占用人即上訴人表明欲收回系爭房屋乃屬合法權利之行使，自非脅迫之內涵，此外上訴人復未就其主張之詐欺或脅迫之事實，舉證以實其說，是上訴人此部分主張，殊乏憑據，不足採信。
㈣又按所謂借名登記，指當事人約定一方將自己之財產以他方
名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決看法相同）。我國不動產物權採取登記制度，不動產登記名義人通常即為所有人，實為社會之通念，故於訴訟上主張不動產登記名義人非實際所有人而屬借名登記者，應就借名人與出名人於何時、何地、以何方式為借名之要約、承諾，及意思表示之合致等攸關系爭借名登記契約成立要件之事實，負舉證之責，且應證明至使法院確信其主張系爭借名登記契約存在之程度，始得謂已盡其舉證責任。上訴人主張其因無力一次性給付買賣價金予施純福，遂於00年0月間與被上訴人協議上訴人將系爭房屋借名登記於被上訴人名下，
由被上訴人以自己之名義並以系爭房屋為擔保向渣打銀行借貸145萬元，另由楊秀員簽發面額5萬元支票一紙，合計150萬元，用以給付買賣價金予施純福，嗣上訴人向被上訴人清償150萬元後，被上訴人即將系爭不動產之所有權移轉登記至上訴人名下，期間上訴人仍繼續居住於系爭房屋，依上開協議，兩造間就系爭房地存有借名登記契約，惟此為被上訴人所否認，應上開說明，自應由上訴人就其主張之前開事實負舉證之責。
㈤經查，上訴人前開主張，迄今仍未能舉證證明兩造間於00年0
月間確有借名登記約定之協議事實，其次，楊秀員分別於107年6月20日、9月8日、10月8日、10月24日、11月13日、11月21日、12月10日、12月17日陸續發函予上訴人（見本院卷第149至156頁），要求上訴人遷讓系爭房屋，並無任何同意借名登記之記載。再者，上訴人上開主張亦與其所簽立系爭切結書係經被上訴人同意暫住系爭房屋，切結2年內購買系爭房屋意旨不合。另上訴人主張系爭房屋由其占有使用，並支出管理費、住宅火險保費等房屋相關費用，並提出收費憑單等件為證（見原審卷第93至113頁），然依系爭切結書意旨，上訴人係經被上訴人同意暫住系爭房屋，上訴人因暫住系爭房屋而負擔管理費、住宅火險保費等房屋相關費用核與常情無違，自難據此推認兩造間存有借名登記契約。又上訴人陳明兩造間曾於102年間就系爭房屋簽立買賣契約，因上訴人貸款被拒而作罷，亦有不動產賣賣契約書在卷可佐（見原審卷第87至91頁），若兩造間存有借名登記契約，何以上訴人欲向被上訴人購買系爭房屋？是上訴人前開抗辯顯與常情不合，難以採信。此外，上訴人根本未舉證證明其有出資購買系爭房屋，既無購得系爭房屋之事實，自無可能將系爭房屋借名登記被上訴人名下。上訴人抗辯其與被上訴人間就系爭房屋存有借名登記契約云云，並無憑據，實難採信。
㈥查被上訴人既為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋仍遭上訴
人無權占用，被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人遷讓系爭房屋，核屬有據，應予准許。又按契約當事人經意思表示一致，其契約即屬合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束。上訴人既未依系爭切結書約定，於107年12月26日簽立切結書後2年内以210萬元購買系爭房屋，則被上訴人依系爭切結書約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及賠償100萬元，自無不合。
㈦末查，觀諸系爭切結書群文記載，兩造間約定100萬元之金額
係為了避免被上訴人日後不當得利請求舉證困難，顯非違約金性質，再參酌，上訴人自98年間被上訴人取得系爭房屋所有權起即居住迄今，已達13年之久，未支付任何使用費用予被上訴人等情，是兩造間既已約明100萬元，核無酌減之必要。
七、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及系爭切結書之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及給付被上訴人100萬元，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，其理由雖有不同，但結果並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法與舉證，經審酌後與判決結果核無影響，自不用逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 謝慧敏法 官 夏一峯上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
書記官 陳建分