臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第115號上 訴 人 周碧玉兼 上一人訴訟代理人 曾健雄被上訴人 李宏倩上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國110年12月29日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第255號第一審判決提起上訴，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人曾健雄及周碧玉各給付被上訴人新臺幣6197元本息；及上訴人曾健雄應自原審判決確定之翌日起至如附表編號1所示建物拆除之日止，上訴人周碧玉應自原審判決確定之翌日起至附表編號2所示建物拆除之日止，均按月給付被上訴人新臺幣102元部分，暨假執行之宣告及除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地（面積58平方公尺，下稱系爭土地）於民國71年間分割自同段645地號土地（下稱原645地號土地），當時所有權人為訴外人楊英昭。附表所示房屋（下合稱系爭建物）分別為附表所示上訴人所有，系爭建物及相鄰之門牌臺中市○○區○○路00○00號及48之93號2棟房屋（下簡稱48之92號房屋、48-93號房屋），於71年間申請建造執照及使用執照時（使用執照字號：71建都使字第2448號），均以系爭土地為其法定空地，依民法第425條之1規定，兩造就系爭土地具有租賃關係。又系爭土地臨中社路，附近有住宅、田地，並參照內政部實價租賃登錄顯示門牌號碼臺中市○○區○○路00○000號建物，面積45.38坪，每月租金新臺幣（下同）1萬8000元，換算每平方公尺單價為120元，以此計算系爭土地每月租金為6960元（計算式：58㎡×120元＝6960元），上訴人每月應給付租金則為1740元（計算式：6960元×1/4＝1740元），為此爰依租賃關係，求為命上訴人應各給付被上訴人自105年3月13日起至110年3月12日止共計5年之租金10萬4400元（計算式：1740元×5年＝10萬4400元），及自本件判決確定翌日起至系爭建物拆除之日止，分別按月給付被上訴人1740元等語。
二、上訴人則以：原645地號土地為楊英昭所有，楊英昭於71年在原645地號土地上興建系爭建物，並開立土地使用同意書，無償提供系爭土地用以申請系爭建物之建造執照及雜項執照。嗣楊英昭於71年6月23日將系爭建物出售予訴外人周樑卿、周陳秀英，約定買賣標的物為系爭建物及坐落之基地面積(含道路地及空地比用地)，周樑卿、周陳秀英則於83年間以上開買賣契約書條件，出售系爭建物予上訴人曾健雄、周碧玉，上訴人已合法先行取得法定空地使用權。被上訴人為楊英昭、訴外人楊林月素之弟媳明知或可得而知系爭土地為系爭建物之法定空地，並作為通行之用，仍同意由楊林月素移轉系爭土地所有權登記作為清償楊英昭借款之用，已損害上訴人所有權範圍，應撤銷登記，且被上訴人應繼受楊英昭與周樑卿、周陳秀英之買賣契約，繼續無償提供系爭土地予上訴人作法定空地及通行使用，被上訴人行使所有權係違反誠信原告、公共利益，又兩造間並無租賃關係，被上訴人不得請求給付租金等語資為抗辯。
三、原審判命上訴人應分別給付被上訴人6197元，及自110年3月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴人曾健雄應自本判決確定之翌日起至如附表編號1所示建物拆除之日止，上訴人周碧玉應自本判決確定之翌日起至附表編號2所示建物拆除之日止，均按月給付被上訴人102元，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權為准免假執行之宣判。被上訴人聲明答辯：駁回上訴，另被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，不另贅述。
四、經查，系爭土地係於71年間分割自原645地號土地，所有權人為楊英昭，嗣楊英昭於90年6月16日死亡，楊林月素即楊英昭之配偶於93年間以分割繼承為原因辦理系爭土地所有權登記完畢。又楊英昭前曾向其兄即訴外人楊文騫借款未清償，楊文騫於97年間訴請楊英昭之繼承人清償借款，楊文騫與楊英昭之繼承人楊林月素等人於98年10月6日，在臺灣高等法院臺中分院以98年度上字第195號審理中成立和解，由楊林月素將系爭土地所有權移轉登記予楊文騫，作為清償楊英昭積欠楊文騫之借款314萬元及其利息，系爭土地即於99年7月23日以和解移轉為原因登記為楊文騫所有，嗣楊文騫將系爭土地贈與被上訴人，並於101年10月19日以夫妻贈與為原因辦理所有權移轉登記予被上訴人。再系爭房屋係由楊英昭於71年間在原645地號土地上興建並出售與周樑卿、周陳秀英，周樑卿、周陳秀英再出售予上訴人，且於附表所示登記原因、日期辦理所有權移轉登記予上訴人。而系爭房屋包含建築物本身所占之基地及其所應留設之法定空地均坐落原645地號土地上，故由楊英昭出具「土地使用權同意書」，於71年間申請建造執照及使用執照（使用執照字號：71建都使字第2448號）等情，為兩造所不爭執（見簡上卷第214-215頁），堪信為真實。
五、本院得心證之理由被上訴人主張上訴人以系爭土地為其法定空地，兩造間就系爭土地有法定租賃關係等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者厥為：㈠兩造間有無法定租賃關係？㈡被上訴人係租賃關係請求上訴人給付租金是否有理由？茲分述如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。查，楊英昭於其所有原645地號土地上興建系爭建物時，已出具土地使用權同意書，將原645地號土地用以興建及申請系爭建物及48-93號房屋、48-94號房屋之建照執照及雜項執照，系爭建物起造人為周樑卿、周陳秀英，又周樑卿、周陳秀英與楊英昭係於71年6月23日簽訂買賣契約，並依約於興建過程中給付價金等情，有土地使用權同意書、臺中縣政府建設局使用執照、房屋買賣契約書附卷可稽（見簡上卷第127頁、第129頁、第51-65頁），足認系爭建物係由周樑卿、周陳秀英為起造人並出資興建，並據而於72年4月26日辦理系爭建物第一次所有權人登記，有系爭建物登記第一類謄本附卷可稽，（見原審卷第43頁、第45頁），是周樑卿、周陳秀英自始即為系爭建物所有權人，楊英昭雖係原645地號土地所有權人，惟自始未取得系爭建物所有權，並不符合土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情形，縱被上訴人輾轉自楊英昭取得系爭土地所有權，仍難認有民法425之1第1項之適用，被上訴人主張兩造間存有法定租賃關係，尚不足採。又本院108年度沙簡字第350號判決係認定系爭地號土地與系爭建物原均為楊英昭所有，再先後分別移轉予兩造，已與本件認定事實即周樑卿、周陳秀英自始為系爭建物所有人，系爭土地與系爭建物並無同屬一人情況不同，本院自不受其拘束。
㈢按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號裁判要旨參照）。次按土地使用權同意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係，於具體個案，倘認土地受讓人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得限制其行使權利（最高法院109年度台簡上字第27號裁判要旨參照）。查，楊英昭於其所有原645地號土地上興建系爭建物時於71年6月20日，已出具土地使用權同意書，將原645地號土地用以興建及申請系爭建物及48-93號房屋、48-94號房屋，且48-93號房屋起造人為楊林月素等情，有土地使用權同意書、臺中縣政府建設局使照執照及申請書人名冊（見簡上卷第127頁、第129頁），是楊林月素既為48-93號房屋起造人，即應知系爭土地為系爭建物及相鄰2棟房屋之法定空地，並作通行使用，而楊英昭、楊林月素為楊文騫、被上訴人之兄嫂，被上訴人向楊林月素詢間，即得輕易查知上情，又楊文騫係由被上訴人及專業律師為訴訟代理人代理與楊林月素之訴訟代理人於臺灣高等法院臺中分院98年度上字第195號清償借款事件成立和解，以系爭土地償還楊英昭積欠楊文騫之314萬元借款，有和解筆錄附卷可稽（見原審卷219-221頁），是被上訴人及楊文騫已知悉以此條件和解形同以314萬元購買系爭土地，又依公開之土地登記簿謄本、地籍圖、GOOGLE MAP等資料及土地現況可知，系爭土地面積為58平方公尺（換算後約17.55坪，見原審卷第3頁），呈長方形，現況係供人通行之用，又法定空地之查詢，僅需由土地所有權人或其授權即得向臺中市政府都市發展局查詢，並非不公開資訊，參以被上訴人於本院自認辦理系爭土地移轉登記時已知悉系爭土地為系爭建物法定空地等語（見簡上卷第330頁），足認被上訴人係可得而知系爭土地為系爭建物法定空地，復自楊林月素受讓系爭土地，自應仍受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。
㈣按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應
留設之法定空地。建築法第11條第1項前段定有明文。經查，興建建物依法均需留設法定空地，建築基地如未留設法定空地，建築主管機關亦會要求建物起造人應檢附該法定空地之地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領得建照，因此，地主出具使用同意書除授與建商得持之申請建照外，並提供土地供建商興建之建物作為法定空地之用，是其性質上應屬使用借貸契約。本件系爭建物及相鄰2棟房屋係興建在原645地號土地上，於71年6月20日申請核發建築執照時，即將未興建建物之部分留設為法定空地，由原645地號土地所有權人楊英昭出具土地使用同意書而經核准建築後，於71年7月31日，始將原645地號土地分割出系爭土地並完成登記，有土地使用權同意書、使用執照、原645地號土地登記簿附卷可稽（見簡上卷第127頁、第129頁、第131-133頁原審卷㈡第202、208-209頁）。依上開說明，楊英昭與被上訴人之前手周樑卿、周陳秀英間就系爭土地於71年6月20日已成立使用借貸契約甚明。
㈤基上所述，被上訴人於受讓前既可得知悉系爭土地已供他人
之建物作為法定空地及通行使用，依前揭最高法院裁判意旨所示，縱未經以登記為公示方法，但因已具備使第三人可得知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，基於「債權物權化」法理所衍生之結果，系爭土地使用權同意書所成立之使用借貸契約之效力自應及於被上訴人，始符合誠信原則及公共利益，並維持法律秩序之安定性。從而，自難認為被上訴人得依租賃關係對上訴人請求給付租金。
六、綜上所述，被上訴人依租賃法律關係請求上訴人給付租金，為無理由，應予駁回。原審命上訴人曾健雄及周碧玉各給付被上訴人6197元本息；及上訴人曾健雄應自原審判決確定之翌日起至如附表編號1所示建物拆除之日止，上訴人周碧玉應自原審判決確定之翌日起至附表編號2所示建物拆除之日止，均按月給付被上訴人102元部分，暨為准、免假執行之宣告自有未洽。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 王詩銘法 官 蔡孟君以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
書記官 鄭雅雲附表編號 門牌 坐落地號及建號 所有權人 登記原因、日期 權利範圍 1 臺中市○○區○○路00○00號 臺中市○○區○○段000○0地號 曾健雄 買賣 全部 臺中市○○區○○段000號建號 83年5月26日 2 臺中市○○區○○路00○00號 臺中市○○區○○段000地號 周碧玉 買賣 全部 臺中市○○區○○段000號建號 83年5月28日