臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第136號上 訴 人 施川淵 住○○市○區○○○街00號 被 上訴人 黃俊傑 住○○市○○區○○街00號上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年11月19日本院臺中簡易庭110年度中簡字第952號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國111年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人部分：
一、於原審主張：上訴人於民國109年11月1日向被上訴人承租系
爭房屋1、2樓，兩造約定租期自109年11月1日起至111年4月30日止，上訴人應於每月2日給付租金新臺幣（下同）23,000元。上訴人自109年12月1日起即未依約給付租金，被上訴 人遂於110年2月3日通知上訴人終止租約，上訴人直至110年 7月21日始將系爭房屋遷讓返還原告，其於該段期間占有系 爭房屋即屬無權占有。爰依租賃契約及不當得利之法律關 係，請求上訴人給付自110年2月1日起至同年7月21日止，占用系爭房屋之租金及不當得利131,100元，並聲明：
上訴人應給付被 上訴人131,100元。
二、於上訴審補稱：系爭房屋1、2樓分租給上訴人時，兩造約定
分管共用系爭房屋1樓（部分廚房及騎樓），被上訴人於11
0 年2月3日通知上訴人終止租約，上訴人於110年4月1日仍在 營業「樂餚輕食」，於110年5月中才開始整理冰箱器材等，持續占用系爭房屋，至110年7月19日仍留有「樂餚輕食」燈牌、大量垃圾等，直到110年9月中旬依然未移除，店內裝潢、倉庫食材等也有損失。被上訴人未曾於系爭房屋內正式營業「過江龍豬扒包」，為重新整理系爭房屋，期間花費至少1個半月進行垃圾清理及器具搬運，也多支付至110年10月11日，終止本案系爭房屋合約之租金予大房東等語，資為抗辯。
貳、上訴人部分：
一、於原審抗辯：被上訴人於110年2月3日通知上訴人終止系爭租約，上訴人同意後，已於110年4月15日遷出系爭房屋，並當面告知被上訴人要點交乙事，為被上訴人所拒絕，後於110年7月21日將鑰匙交還被上訴人。又被上訴人在上訴人遷出系爭房屋之隔日（110年4月16日），即在系爭房屋販賣豬扒包，並在社群軟體IG發布試營運之訊息，且在上訴人關店前一日，被上訴人就在上開社群軟體以店名「過江龍豬扒包」宣傳。被上訴人一方面取得系爭房屋之占有開始營業，另方面又向上訴人收取租金（或相當於租金之不當得利），實有違反誠信原則。且上訴人搬遷後既無使用系爭房屋，所受利益自不存在。上訴人並未損壞系爭房屋，被上訴人應返還上訴人押租金46,000元及維護保證金35,000元，共81,000元，爰以此金額與被上訴人請求之租金及不當得利互為抵銷等語資為抗辯。並聲明：被上訴人第一審之訴駁回。
二、於上訴審補稱：㈠被上訴人持有系爭房屋之鑰匙，可自由進出1樓店面與2樓餐
廳，店內均屬被上訴人占有範圍，上訴人本來承租部分，經上訴人110年4月15日遷出房屋時，已依合約所定現況歸還。
被上訴人在原審提出110年5月3日1樓廚房照片，系爭房屋現場有些物品（含垃圾及雜物），僅有少部分物品是被上訴人當初默許上訴人遺留於現場，自不容再重複爭執。
㈡被上訴人拒絕上訴人於110年5月間交還鑰匙，上訴人既已通
知被上訴人搬遷事宜，且被上訴人在上訴人110年4 月15日歸還系爭房屋後，於110年4月16日即占有系爭房屋營業，可知兩造已達成默示合意點交，返還鑰匙時點非必然等於點交時點。根據部落客的文章，最早發表時間是於110年4月27日，亦符合前開上訴人占有房屋使用之時間，邀請部落客入屋內店面用餐，也是被上訴人營業並占有系爭房屋之表現。租金計算時點，應僅需計算至110年4月15日，而非110年7月21日返還鑰匙之時。
㈢雙方就合夥債權一情，另有於鈞院110年度中小字第2543號案
件為訴訟，現已至選任清算人協助清算階段，故原審所提出之抵銷合夥債權抗辯不再主張。
叁、原審審認事證後，判決上訴人應給付被上訴人50,100元，上
訴人就原審判決其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：原判決就上訴人應給付被上訴人50,100元部分廢棄；被上訴人於第一審之訴均駁回。被上訴人則聲明：上訴人之上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張上訴人於109年11月1日，向其承租系爭房屋1、2樓，兩造約定租期自109年11月1日起，至111年4月30日止，上訴人應於每月2日給付租金23,000元等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書為證，且為上訴人所不爭執，堪認為真正。被上訴人復主張其於110年2月3日以上訴人自109年12月1日起未按月給付租金為由，通知上訴人終止租約等語；上訴人自承其係於110年2月3日收受被上訴人終止租約之意思表示，並表示同意等語（見原審卷第54頁、本審卷第48頁），是系爭房屋租約業於110年2月3日經兩造合意終止之事實，亦可認定。
二、又被上訴人主張上訴人於承租期間，自109年12月1日起即未依約給付租金，迄兩造於110年2月3日於兩造合意終止系爭房屋租約止，均未依約給付；且兩造合意終止租約後，上訴人未依約遷讓返還房屋，於110年7月21日始將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，至此方遷讓返還房屋，上訴人自110年2月4日至110年7月21日期間無權占用系爭房屋，無法律上原因受有利益，並致使被上訴人受有損害，應返還期間相當於租金之不當得利，爰請求上訴人給付110年2 月1 日起至110年
7 月21日止之租金及相當於租金之不當得利等語。惟被上訴人之主張業為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者 為①租賃存續期間上訴人是否有租金未為給付？②兩造合意終止租約後，上訴人於何時遷讓返還承租房屋予被上訴人？③被上訴人是否得請求上訴人給付租金及返還相當於租金之不當得利？如可請求，其數額為何？④上訴人所為之抵銷抗辯是否有理由？經查：㈠被上訴人主張於承租期間，上訴人自110年2月1日起至110年2
月3日終止時，未依約給付租金之事實，為上訴人所未爭執，是被上訴人主張上訴人應按月租23,000元計算給付110年2月1日至110年2月3日期間之租金，於法有據。
㈡被上訴人主張兩造合意終止租約後，上訴人直至110年7月21
日方交還錀匙返還租賃物等語，上訴人固不否認係於110年7月21日方交還錀匙，惟辯稱：其於110年4月15日已遷離返還系爭房屋予被上訴人云云，然查：
⒈上訴人固提出對話錄音及譯文二份（見原審卷第89-92頁、95
-99頁）抗辯其於110年4月15日遷出系爭房屋云云，惟上開對話錄音及譯文二份，並未有兩造於110年4月15日完成遷讓點交之事實，況第一份對話錄音及譯文，記載日期為109年2月21日至110年2月3日，該錄音顯非針對110年4月15日，兩造有無完成遷讓點交之事實加以討論，何能證明兩造於110年4 月15日有達成遷讓點交之事實存在；而第二份錄音譯文其日期記載為110年5月3日至110年7月15日，此時兩造已就本事件進行訴訟中（被上訴人於110年2月24日起訴，原審於110年11月22日宣判），對話中並無針對110年4 月15日兩造有無完成遷讓點交之事實加以討論，而被上訴人則一再請求上訴人應給付占有房屋期間之租金，未得上訴人之回應，兩者各說各話，顯難單以前述對話錄音及譯文即遽認兩造於110年4月15日有達成遷讓點交之事實存在。
⒉又上訴人抗辯其有要給付租金、協同辦理交還房屋予被上訴
人，為被上訴人所拒云云，惟上訴人之抗辯業為被上訴人所否認，上訴人固提出110年5月3日、110年7月21日錄音譯文（見原審卷第107-117頁）為證，然上開錄音譯文非兩造之對話，而係被上訴人與訴外人施星丞之對話，其內容未就兩造是否有於110年4 月15日達成遷讓點交之事實加以討論，且訴外人施星丞復未明確承諾上訴人會於何時與被上訴人一同點交遷讓房屋，及交付積欠之租金，上訴人更無不接受返還房屋及收受租金之意思表示，亦難以該譯文內容，遽認被上訴人有拒收租金及拒絕上訴人遷讓返還房屋之事實存在。⒊上訴人因承租系爭房屋而自被上訴人處收受系爭錀匙，做為
進出使用系爭租賃物之工具， 顯見上訴人持有系爭錀匙 時，處於隨時得使用系爭租賃物之狀態，而上訴人自承於110年7月21日交付錀匙予被上訴人前，兩造未有辦理任何點交遷讓之手續。且依被上訴人提出之110年5月3日至110年5月14日之現場照片（見原審卷第291-299頁），系爭房屋1樓廚房於110年5月3日仍遺留有大量雜物及垃圾，尚未清理完畢（見原審卷第291、299頁照片），足見上訴人於110年4月15日以後，仍繼續占有使用系爭房屋。此外，上訴人復未能提出其將系爭房屋清空並通知被上訴人進行點交之證據，以供本院憑核，實難認上訴人已於110年4月15日有遷讓點交系爭房屋予被上訴人之事實存在，自應認上訴人於110年7月21日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人時，始將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。
⒋上訴人雖又抗辯被上訴人在其遷出系爭房屋之隔日（110年4
月16日）即在系爭房屋販賣豬扒包，並在社群軟體IG發布試營運之訊息，被上訴人已取得系爭房屋之占有云云。然被上訴人將系爭房屋1、2樓出租予上訴人時，係約定兩造分管共用系爭房屋之1樓，此觀諸系爭房屋租約第1條及附件約定之使用範圍即明，是被上訴人有使用系爭房屋1樓部分廚房及騎樓之權利。而依上訴人所提網頁列印資料（見原審卷第101頁以下），被上訴人販賣豬扒包係以預訂餐點後門市取餐或外送作為經營方式，此以被上訴人原本即得使用之廚房及騎樓進行營業即已足夠，是否有使用上訴人所承租之餐廳範圍尚非無疑，自不能以被上訴人在上訴人搬遷後曾宣傳及販賣豬扒包，即認為被上訴人已取得系爭房屋之全部占有。至於上訴人所提貼文，係貼文者應被上訴人之邀請分享試吃心得（見原審卷第369頁以下），該貼文者既非一般顧客，自亦無法證明被上訴人有提供顧客在系爭房屋1樓店面內用之事實。故上訴人辯稱被上訴人於110年4月16日上訴人搬遷後已取得系爭房屋之占有云云，洵非可採。㈢按民法第439條規定：「承租人應依約定日期，支付租金」，
上訴人自110年2月1日起，至110年2月3日未給付系爭房屋之租金，已如前述；被上訴人依租賃契約約定請求上給付上開期間，按月23,000元計算之租金，於法有據。又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」最高法院61年台上字第1695號判決意旨可資參照。查系爭契約於110年2月3日終止而消滅，被告於110年2月4日後占用系爭房屋即屬無權占用，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告返還自110年2月4日起至110年7月21 日返還系爭房屋予原告之日止，相當於租金之不當得利。審諸兩造間就系爭房屋之租金約定為每月23,000元，則被上訴人請求上訴人應給付自110年2月4日起，至110年7月21 日止，按月以每月23,000元計算之相當於租金之不當得利，於法亦屬有據。基上，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付自110年2月1日起至110年7月21日止（5個月又21 日），每月以23,000元計算之租金（110年2月3日止為租金 ）及不當得利（110 年2月4日至110年7月21日止，為相當於租金之不當得利），共計131,100元（5×23,000元+《23,000元÷30×21》=131,100元），於法自屬有據。
㈣上訴人抗辯被上訴人應返還上訴人押租金46,000元及維護保
證金35,000元，共81,000元，其得為抵銷等語。被上訴人雖不爭執上訴人有給付押租金46,000元及維護保證金35,000元，惟主張維護保證金35,000元應用以賠償冰箱遭毀損之損失23,000元及監視器遭毀損之損失20,000元云云，並提出冰箱電線斷裂之照片為證（見原審卷第195頁）。查：
⒈系爭房屋租約第3條第2、3項約定：「乙方（即上訴人）同時
支付35,000元整現金給甲方（即被上訴人），作為維護保證金，任何必要維修甲乙雙方各負擔一半費用，若合約結束或中止時，扣除維修費用後餘額全數退還，並須檢附相關費用單據作為憑證。乙方應於簽訂本約之同時給付甲方。甲方應於乙方返還房屋時無息退還乙方」。依被上訴人所提冰箱電線斷裂之照片，僅能證明冰箱有毀損之事實；被上訴人自承其並未將冰箱交付上訴人使用（見原審卷第280頁），且被上訴人於上訴人承租系爭房屋期間，仍得進出系爭房屋1樓使用冰箱，此業據證人張庭煒證述在卷（見原審卷第388頁），足見受損冰箱自始至終，均非由上訴人管領使用；證人張庭煒、黃振嘉雖證稱冰箱原本可以正常使用等語（見原審卷第389頁、第391頁），惟其二人並未親眼目擊上訴人有何毀損冰箱之行為，僅聽聞於被上訴人表示可能是上訴人損害云云（見原審卷第391頁），尚難以該等傳聞於被上訴人之證詞，逕認冰箱受損係上訴人之行為所致，被上訴人請求上訴人賠償冰箱遭毀損之損失23,000元，尚非有據。
⒉又被上訴人所主張受損之監視器，係其依系爭房屋租約第13
條第2項約定，應提供予上訴人使用之監視器，該監視器於109年12月中旬，由上訴人委請廠商安裝，上訴人並向被上訴人請款2萬元，此為兩造所不爭執（見原審卷第367頁）。由被上訴人所提監視器錄影畫面截圖（見原審卷第335頁），可知該監視器原本可以正常運作，此亦據證人張庭煒、黃振嘉證述在卷。又該監視器須網路連線才能正常運作，此有安裝廠商出具之監視器說明書（見原審卷第395頁）附卷可佐；上訴人陳稱其於承租系爭房屋期間曾在系爭房屋安裝網路，後於110年4、5月間解除安裝；被上訴人自承其未在系爭房屋安裝網路，且不知道監視器是否有損壞等語（見原審卷第367頁），被上訴人既未在系爭房屋安裝網路，則系爭監視器目前無法運作事屬當然，被上訴人復未能舉證證明該監視器有何其他遭上訴人毀損之情形，其請求上訴人賠償監視器遭毀損之損失20,000元，亦屬無據。
⒊基上，上訴人主張系爭房屋租約終止後，被上訴人應返還上
訴人押租金46,000元及維護保證金35,000元，共81,000元，為有理由，經與被上訴人得請求上訴人給付之131,100元抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人50,100元。
三、綜上所述，被上訴人依租賃契約之租金給付請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人給付50,100元，為有理由，應予准許；原審予以准許，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
民事第三庭 審判長 法 官 陳宗賢
法 官 廖純卿法 官 王金洲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
書記官 林奕珍