臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第347號上 訴 人 龍有誠訴訟代理人 陳樹村律師
張雅琳律師被 上訴人 陳義宗訴訟代理人 莊慶洲律師複 代理人 黃家和律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國111年5月25日本院臺中簡易庭111年度中簡字第176號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：次按當事人於上訴第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上開規定於簡易事件之上訴程序亦準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。
被上訴人於原審固僅請求確認兩造間之「租賃關係」不存在，然兩造於原審之攻防並不僅限於「租賃關係」有無，而係擴及建物占用土地有無合法權源（見補字卷第15頁），此觀上訴人111年3月14日答辯狀，已提及「分管」、「自地自建」、被上訴人早已知悉房屋坐落基地乃購自被上訴人祖父及被上訴人因本院107年度訴字第3902號分割共有物事件之判決（下稱前案判決），採變價分割方案，並經本院民事執行處以108年度司執字第83638號分割共有物強制執行「拍賣」而由被上訴人拍得系爭土地，造成上訴人有房舍而無基地之窘況，其肇因乃被上訴人以共有人身分訴請變價分割，而遭法院變價拍賣坐落基地所致。上訴人乃以存證信函通知被上訴人領取「相當於租金」及嗣將之提存於本院等語可知（見原審卷第43-44頁)，且開庭亦曾陳稱：我住太平，對后里的事情不太了解，這塊土地我還是覺得他跳過原物分割，是欺騙行為，違反程序正義等語（見本院卷第76頁）。而查，民法第838條之1第1項「法定地上權」與同法425條之1之「法定租賃權」，二者構成要件，法條用字相近；且此二條文中「地租」、「租金」用語之差異，亦非熟知法律之人所能輕易區分，並審酌上訴人於原審訴訟程序並未委任律師為其訴訟代理人，上訴後始委任律師為訴訟代理人，堪認其事後補充依據民法第838條之1「法定地上權」及民法第148條「誠信原則」為抗辯，係對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充，依上開說明，於法自無不可，先此敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為坐落臺中市○○區○○段00地號及39地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號未保存登記建物（下稱系爭建物）無正當法律權源坐落於其上，屬無權占有，經伊於110年4月26日以臺中法院郵局第981號存證信函通知上訴人拆除系爭建物並將系爭土地騰空返還伊，上訴人竟未置理，且片面主張兩造於109年7月13日（即由伊拍得系爭土地之日）起成立租賃關係，並單方決定租金為每月新臺幣（下同）1萬2000元，嗣於同年10月6日完成租金提存等語，為此，起訴聲明求為判決：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在等語。
二、上訴人則辯稱略以：㈠上訴人及訴外人龍有興於60年間即向被上訴人之祖父陳南山
購買重測前臺中縣○○鄉○里段00地號土地（重測後地號為臺中市○○區○○段00○00○00地號）應有部分各4030分之662後（龍有興去世後，其應有部分由訴外人龍建宇、龍韻如各取得應有部分4030分之331），經土地全體共有人（含被上訴人之祖父）同意，在系爭土地上興建系爭建物。嗣被上訴人繼承取得系爭土地應有部分4030分之691，並於107年間訴請分割上開三筆土地，經前案判決變價分割確定（共有人除兩造及龍建宇、龍韻如外，另有林秀貞即失蹤人張丙坤之財產管理人），經本院民事執行處以108年度司執字第83638號分割共有物強制執行拍賣，而由被上訴人拍得上開三筆土地。依民法第425條之1規定，原房屋所有權人與受讓取得土地所有權之人，推定在房屋使用權限內有租賃關係。且法條規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」應包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且未保存登記建物無法辦理所有權移轉登記，故所謂「所有權之讓與」應包括受讓建物之事實上處分權及法院拍賣之情形在內。本件上訴人係經共有人全體同意建造系爭建物使用迄今，實非無權占用。而法院強制執行變價分割共有物拍賣程序之性質無異於國家代替共有人就系爭土地為買賣行為，是以被上訴人經拍賣程序取得系爭土地之所有權，致系爭土地與系爭建物分屬被上訴人與上訴人所有，符合前開民法第425條之1規定，上訴人就系爭建物得使用期限內，推定對系爭土地有租賃關係存在。
㈡承前所述，上訴人所有之系爭建物係經系爭土地全體共有人
同意興建（亦即同屬相同之共有人所有），嗣被上訴人係經法院拍賣程序取得系爭土地單獨所有權，造成系爭建物與系爭土地分屬上訴人及被上訴人所有，依民法第838條之1規定，應視為已就系爭土地有地上權之設定，上訴人占用系爭土地，亦非無合法權源。
㈢上訴人興建系爭建物係經當時土地全體共有人同意，被上訴
人明知上情，仍藉由法院依變價分割判決之強制執行程序取得系爭土地單獨所有權，以規避上訴人有權占用系爭土地之權利，係以損害上訴人為主要目的，違反權利濫用禁止及誠信原則，應予駁回其請求。
三、原審審酌兩造攻擊及防禦方法後，判決確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。
參、得心證之理由：
一、經查，兩造原同為系爭土地及同段44地號土地共有人（共有人除兩造外尚有龍建宇、龍韻如及林秀貞即失蹤人張丙坤之財產管理人），前經被上訴人提出分割共有物之訴，並經本院以前案判決變價分割，並於108年7月8日確定，被上訴人則於109年7月13日經強制執行程序拍定取得系爭土地所有權，而上訴人所有之系爭建物於被上訴人拍得系爭土地後仍坐落於系爭土地上等事實，為兩造所不爭執，且有被上訴人提出土地第一類謄本、存證信函（見補字卷第17-29頁）及上訴人提出之系爭建物房屋稅籍證明書、前案判決（原審卷第53頁、第55-60頁）為證，並經原審調閱本院108年度司執字第83638號卷核閱屬實，是此部分事實均堪認實在。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。經查，上訴人辯稱其在系爭土地上興建系爭建物，係經土地全體共有人（含被上訴人之祖父）同意等語，為被上訴人所否認（見原審卷第83頁、84頁），上訴人就系爭土地興建時確實經土地共有人全體同意，亦未能具體舉證以實其說，其此部分所辯自難採信。
三、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院106年度台上字第745號判決意旨參照），如前所述，上訴人抗辯系爭建物經系爭土地全體共有人同意，而在系爭土地上興建房屋乙節，已無法證明，而被上訴人取得系爭土地時，既在法院判決分割前，其共有人包含兩造及龍建宇、龍韻如及林秀貞即失蹤人張丙坤之財產管理人等人，上訴人為系爭建物之所有權人，在被上訴人取得系爭土地之前，上訴人同時具備房屋及土地所有權人之地位，而於被上訴人取得系爭土地後，始造成土地所有權及房屋所有權人完全不一之情形，然本件上訴人並無法證明其興建系爭建物時，已取得全體土地共同有人之同意，則除上訴人或同意上訴人興建房屋之共有人以外之其他共有人，本得依據民法第821條之規定，就土地之全部，為本於所有權為共有人全體之利益之請求拆屋還地，此時若僅因土地所有權移轉，反而得主張租賃關係，顯改變原有法律狀態，實與立法意旨不符，是上訴人主張其得依據民法第425條之1第1項前段定主張租賃關係云云，應非可採。
四、又按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。
共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同（最高法院110年度台上字第409號判決參照）。本件上訴人既未提出任何證據證明系爭建物興建之初，係經當時系爭土地全體共有人同意，或係在系爭土地分割前，在系爭土地約定由上訴人分管之範圍內興建等事實，尚難遽憑系爭建物長期存在之事實推斷認定興建之初獲得當時全體共有人同意，或係基於分管契約在分管範圍內興建，又縱認分管契約確曾存在，揆諸上開判決意旨，亦因系爭土地前案判決變價分割確定而已終止，系爭建物無繼續占用系爭土地之權源，是上訴人抗辯其與被上訴人間有依民法第425條之1第1項而成立之租賃關係，自難憑採。
五、再者，分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同（最高法院107年度台上字第879號判決參照）。
上訴人雖另主張兩造間就系爭土地有依民法第838條之1之地上權存在，然本件系爭土地原屬共有狀態，其雖與系爭建物所有人有部分相同，但土地之使用方式，是否已達成分管協議乙節，既經被上訴人所否認，上訴人亦未能具體舉證以實其說，縱使有達成分管協定，亦因共有人訴請分割共有，使原分管契約發生終止效力，亦難據此主張民法第838條之1所規定之地上權存在。況且，本件被上訴人訴請確認者為兩造間就系爭土地「租賃關係」不存在，而非上開法條規定之「地上權」不存在，上訴人以此為抗辯，已逾本件訴訟標的範圍，更難採信。
六、復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。上訴人另辯稱被上訴人明知上訴人興建系爭建物係經當時全體共有人（包含被上訴人之祖父）同意，仍然訴請分割共有物，主張變價分割方案，並經法院判決確定，在強制執行程序中，拍賣取得系爭土地，以損害上訴人系爭建物合法占用系爭土地之權利，有權利濫用及違反誠信原則等語。惟查，如前所述，上訴人就其興建系爭建物時係經當時全體共有人同意乙節，已無法舉證證明，難認上訴人系爭建物占有土地有正當權源，而上訴人基於系爭土地共有人身分訴請法院裁判分割，乃行使其共有權利，其後於本院拍賣程序取得系爭土地所有權，乃透過公開程序合法取得所有權，因上訴人對其主張有租賃關係，復於本件訴請確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，均係行使其法律上之正當權利，難認為係以損害他人為主要目的，是上訴人主張被上訴人權利濫用或違背誠信原則，亦非可採。
七、綜上所述，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，其理由雖有不同，但其結果並無二致，上訴意旨仍執前詞指摘原判決違法不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已經明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述，末此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 蕭一弘法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
書記官 曾右喬