臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第44號上 訴 人 蔣育君被上訴人 廖秀芬訴訟代理人 蔡宗霖
蔡惠雅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年11月30日本院豐原簡易庭110年度豐簡字第646號第一審簡易判決提起上訴，本院民事合議庭於111年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新台幣陸萬陸仟貳佰伍拾元部分，及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人方面：被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述，除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
(一)被上訴人在原審起訴主張：
1、被上訴人為門牌號碼台中市○○區○○路0段000號2樓之102號房屋(下稱系爭房屋)共有人，應有部分3分之1。兩造於民國110年1月15日簽訂租賃契約，約定由上訴人承租系爭房屋，租期自110年1月15日起至111年1月15日止，每月租金新台幣(下同)7500元，租金應於每月15日前繳納，押租保證金15000元(下稱系爭租約)。詎上訴人除支付110年1月份租金7500元及押租保證金15000元後，自110年2月15日起至110年6月14日止，已遲付4期租金共14000元租金，經被上訴人寄發110年6月3日大雅郵局第175號存證信函(下稱110年6月3日存證信函)，催告上訴人應於函到5日內給付欠租，逾期未給付即以該存證信函終止租約，不另通知等語，而上訴人於110年6月11日前收受110年6月3日存證信函，仍未於5日內給付欠租；又上訴人應於110年6月15日給付7500元租金，仍未給付，遲付租金總額為21500元，亦達2個月租額，原告再於110年6月15日寄發苑裡郵局第125號存證信函(下稱110年6月15日存證信函)終止租約，上訴人亦自承於110年7月29日收受110年6月15日存證信函，故系爭租約於110年7月29日已合法終止，上訴人即屬無權占用系爭房屋，爰依民法821條準用第767條第1項及第455條等規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。
2、系爭租約既經合法終止，系爭房屋內尚有上訴人之物品，上訴人尚未將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，則於系爭租約終止前，被上訴人得依系爭租約請求給付租金，系爭租約終止後，被上訴人得請求給付相當於租金之不當得利。嗣經扣抵上訴人原給付押租金15000元後，被上訴人仍得依系爭租約及民法不當得利法律關係，請求上訴人給付6500元【計算式：21500元(110年2月15日至110年7月14日積欠金額)－15000元(押租金)＝6500元】，及自110年7月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付7500元。
(二)系爭租約已於111年1月15日屆期，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，上訴人曾表示於111年1月23日會搬遷，被上訴人要求上訴人簽立退房切結書，但遭拒絕，並表示搬走後才同意簽切結書，事後上訴人亦未如期搬遷，且因上訴人之物品仍留在系爭房屋內，被上訴人會依原審判決
主文第4項向法院聲請強制執行，就積欠租金部分亦會聲請假扣押。
(三)並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：上訴人之聲明陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
(一)被上訴人確曾同意讓上訴人向台中市政府辦理租屋補助，上訴人遂先付押租金15000元及第1個月租金(110年1月15日至110年2月14日)8000元，被上訴人當時未找零500元，上訴人就第2個月租金(110年2月15日至110年3月14日)支付3500元(於110年2月28日匯款3905元，包含支付110年1月至110年2月14日電費905元，及租金3000元，加上被上訴人於前1個月未退還500元，等於第2個月租金給付3,500元)，而上訴人就第3個月租金(110年3月15日至110年4月14日)租金支付3500元(於110年3月16日匯款3720元，包含支付租金3500元及110年2月15日至110年3月14日電費220元)，上訴人就第4個月租金(110年4月15日至110年5月14日)支付3500元(於110年4月15日匯款4145元，包含租金3500元及110年3月15日至110年4月14日電費645元)，上訴人就第5個月租金(110年5月15日至110年6月14日)支付5500元(於110年5月15日匯款6155元，包含支付租金5500元及110年4月15日至110年5月14日電費655元)。
(二)依土地法第103條第1項規定，積欠租金數額達2個月以上是要扣除押租保證金後達2個月數額，才能終止，故被上訴人寄發110年6月3日存證信函通知終止租約為不合法，因當時上訴人仍有繼續繳納租金，而上訴人在應給付租金數額扣除租屋補助，乃上訴人應有之權利。此從系爭房屋之建物登記謄本記載，合法登記樓層為1樓，故上訴人承租之「2樓102號」係未經合法登記之違章建築套房，被上訴人係以欺騙手段使上訴人承租系爭房屋，且被上訴人揚言將到相關單位取消上訴人之申請租屋補助資格，上訴人即得請求被上訴人賠償此部分損害，故從應給付租金抵扣4000元，即為合法。
(三)被上訴人就系爭房屋之應有部分為3分之1，其於出租系爭房屋時並未同時提出其他共有人委託全部出租之委任同意書，故上訴人主張系爭租約不合法，即使合法，被上訴人亦僅能請求租金3分之1。
(四)台中市政府租屋補助是由承租人申請，上訴人於110年3月份有申請租屋補助，110年5月份核准，每月4000元，上訴人同意申請租屋補助後，每月仍應依系爭租約之約定給付租金。
(五)原審判決主文第1項諭知遷讓房屋部分，上訴人願意配合，但被上訴人應賠償上訴人所受損害，上訴人會另行起訴請求(參見111年3月14日上訴理由狀、111年4月6日準備程序筆錄，本院卷第187、224頁)。
(六)被上訴人已依原審判決諭知假執行部分聲請強制執行，案號為111年度司執字第64261號，已於111年7月12日強制執行遷讓房屋完畢，上訴人已自系爭房屋遷出。
(七)並上訴聲明：(1)原判決廢棄。(2)被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人為系爭房屋共有人之一，應有部分為3分之1，被上訴人於110年1月15日將系爭房屋出租予上訴人，租期自110年1月15日起至111年1月15日止，每月租金7500元，押租保證金15000元，並簽訂系爭租約。
(二)上訴人承租系爭房屋後曾向台中市政府申請租屋補助，每月4000元，並經准許在案。
(三)上訴人承租系爭房屋後，除於第1個月繳付租金8000元及押租保證金15000元外，僅分別繳付110年2、3、4、5月份租金依序為3000元、3500元、3500元、5500元，其餘均未繳付(電費部分不本件訴訟審理範圍，不計)。
(四)原審判決主文第1項諭知上訴人應遷讓房屋部分，上訴人願意配合。
四、兩造爭執事項：
(一)上訴人主張兩造間系爭租約不合法，是否可採？
(二)被上訴人寄發110年6月3日及110年6月15日等存證信函通知上訴人終止系爭租約，是否合法？
(三)被上訴人依民法第821條、第767條第1項規定及系爭租約等法律關係，請求上訴人給付租金及返還相當於租金利益之不當得利，其數額應為多少？
五、法院之判斷：
(一)系爭租約為合法成立生效，兩造均應受系爭租約之拘束：按民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件(參見最高法院64年台上字第424號民事判例要意旨)。又租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力(參見最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨)。上訴人主張系爭租約為不合法，無非係以被上訴人僅為系爭房屋共有人之一，應有部分為3分之1，被上訴人無權出租系爭房屋，且依系爭房屋登記謄本記載，系爭房屋僅1樓部分為合法建築，2樓以上均為違章建築，系爭房屋有瑕疵，被上訴人時並未告知，而有詐欺出租之情事為其依據。然依前揭民法第421條第1項規定及最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨，租賃契約之出租人並不以房屋所有權人為限，且租賃契約之成立，以出租人及承租人間就租賃物及租金之意思表示一致，即屬之，租賃物是否為合法建物或違章建築，並非租賃契約成立要件。是依系爭租約第1條及第4條之記載，兩造既已對租賃標的物為「台中市○○區○○路0段000號102號套房」及租金為「每月7500元」達成合意，並經簽名確認無誤，則系爭租約即已合法成立生效，對兩造均有拘束力，至於被上訴人出租時是否取得系爭房屋其他共有人之同意或授權？系爭房屋是否為違章建築？均不影響系爭租約之合法成立，况上訴人於111年10月28日言詞辯論期日當庭亦自承被上訴人事後有補具系爭房屋其他共有人之簽名等語(參見本院卷第412頁)，是上訴人主張兩造間系爭租約為不合法，即有誤會，委無可採。
(二)被上訴人於110年6月3日及110年6月15日分別寄發存證信函表示終止租約，為不合法，不生終止之效力：次按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約(第1項)。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約(第2項)。」。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。又民法第440條第1項規定，必以承租人租金支付有遲延時，出租人始得限期催告承租人給付並因其逾期不為支付而終止契約。若承租人就租金之支付並無遲延情事，則出租人自不得以承租人經催告逾期不付為由終止契約(參見最高法院87年度台上字第1100號民事裁判意旨)。另土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用(參見最高法院44年台上字第516號判決先例)。經查：
1、本件被上訴人曾以上訴人遲延給付系爭房屋租金已達2個月總額為由，分別寄發110年6月3日、110年6月15日存證信函催告上訴人給付租金14000元、21500元，並為終止租約之意思通知，固據其在原審提出上揭2件存證信函為證，然上訴人否認當時遲付租金數額已達2個月總額之情事，並以上情抗辯。本院認為依兩造間系爭租約之約定，每月租金為7500元，2個月租金總額為15000元，而上訴人於承租時尚繳付押租保證金15000元，系爭租約雖為定有期限之租賃，惟參照前揭最高法院44年台上字第516號判決先例意旨，應類推適用土地法第100條第3款規定，自應認為上訴人遲付租金數額扣除押租保證金後，已達2個月租金總額時，被上訴人得依前揭民法第440條第1、2項規定限期催告上訴人給付，上訴人逾期不為給付時，始得終止租約甚明。被上訴人主張不得以押租保證金抵扣遲付之租金云云，要為本院所不採。
2、上訴人主張被上訴人出租系房屋時，曾經承諾協助上訴人向台中市政府申請租屋補助每月4000元乙節，雖為被上訴人所否認，且依系爭租約內容，兩造間並未針對是否申請租屋補助乙事為約定，但上訴人於111年2月16日本院準備程序期日時自承確於110年3月間向台中市政府申請租屋補助，110年5月間核准發給，每月4000元，期限至111年1月即租期屆滿，而申請租屋補助後，仍應依系爭租約之約定按月給付租金等語(參見本院卷第121、122頁)。另依上訴人在原審提出匯款資料及匯款金額關於支付租金之數額觀之(參見原審卷第104、111頁)，可知上訴人就應給付第2個月至第4個月租金(110年2月15日至110年5月14日)，分別自行扣除4000元，僅各給付3500元，形同要求被上訴人應負擔每月租金補助損失4000元，而就應給付第5個月租金(110年5月15日至110年6月14日)，自行扣除2000元，僅支付5500元，形同要求被上訴人負擔租金補助損失2000元，是上訴人於上揭期間就每月應付租金7500元中自行扣除4000元或2000元，均有違系爭租約之約定，自屬無據，故上訴人於110年6月3日以前確有遲付租金，遲付金額為14000元【計算式：(4000×3)＋2000＝14000】，然依前述，因上訴人於 承租時已繳付押租保證金15000元尚未扣抵，扣抵後仍有餘額1000元，即上訴人並無遲付租金之情形，被上訴人寄發110年6月3日存證信函限期(5日)催告上訴人給付欠租，於法不合，自不生催告之效力。又縱令上訴人於110年6月15日亦未依約繳納第6個月(110年6月15日至110年7月14日)租金7500元，經與前揭押租保證金餘額1000元抵扣後，上訴人遲付租金數額為6500元，並未逾系爭租約之2個月租金總額即15000元，則依前揭民法第440條第2項規定，被上訴人尚不得終止租約，詎被上訴人於110年6月15日再度寄發存證信函通知上訴人終止租約，並於110年6月18日提起本件訴訟請求上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，均為不合法，自不生終止租約之效力。準此，系爭租約於111年1月15日即租期屆滿前，被上訴人既未以同一事由再為限期催告上訴人給付欠租，及逾期未為給付即終止租約之意思表示，則系爭租約於租期屆滿前仍屬有效，兩造均應受其拘束，乃屬當然。
(三)系爭租約租期於111年1月15日屆滿，上訴人於租期屆滿時即負有騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人及其他全體共有人之義務：
1、查「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「各共有人對於第3人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第450條第1項、第767條第1項及第821條分別著有明文。又民法第821條規定，各共有人對於第3人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第3人為賠償之請求(參見最高法院94年度台上字第668號民事裁判意旨)。另民法第821條規定之請求權並非必須由共有人全體共同行使，而得由共有人中之1人單獨提起返還共有物之訴，僅應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問(參見最高法院90年度台上字第188號民事裁判意旨)。
2、系爭租約租期已於111年1月15日屆滿，兩造間就系爭房屋並未續訂租約，亦無民法第451條規定不定期限繼續租賃之情形，已為兩造一致不爭執，則兩造間就系爭房屋租賃關係於111年1月15日消滅，上訴人自111年1月16日起即欠缺繼續使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有，負有騰空遷讓返還系爭房屋之義務。是被上訴人依據系爭租約法律關係及民法第767條第1項、第821條等規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人及其他全體共有人，即無不合，應予准許。况上訴人於本院111年4月6日準備程序期日亦當庭表示就原審判決判命遷讓房屋部分願意配合(參見本院卷第224頁)，而被上訴人依原審判決諭知假執行部分聲請強制執行，經執行法院以111年度司執字第64261號遷讓房屋強制執行事件受理後，亦於111年7月12日強制執行完畢，上訴人已自系爭房屋遷出，執行法院並將系爭房屋點交予被上訴人無誤，此有上訴人提出該強制執行事件執行筆錄1件可憑(參見本院卷第345、347頁)，是原審判決主文第1項判命上訴人應自系爭房屋遷讓返還，即無違誤。
(四)被上訴人請求上訴人給付租金及返還相當於租金之不當得利，於66250元範圍內，為有理由：
1、依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。又民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還(參見最高法院88年度台上字第1341號民事裁判意旨)。
2、被上訴人請求給付租金部分：兩造間系爭租約於111年1月15日租期屆滿，而經扣抵押租保證金後，上訴人於110年6月15日積欠租金6500元未為給付，均如前述，則被上訴人得請求上訴人給付租金期間為110年6月15日至111年1月15日，共7個月，其數額為51500元【計算式：6500元(期間：110年6月15日至110年7月14日)＋(7500元×6月，期間：110年7月15日至111年1月15日)＝51500元】。
3、被上訴人請求返還相當於租金之不當得利部分：又依前述，被上訴人依原審判決主文第4項假執行裁判對上訴人聲請強制執行，經執行法院以111年度司執字第64261號遷讓房屋強制執行事件受理後，亦於111年7月12日強制執行完畢，上訴人已自系爭房屋遷出，執行法院並將系爭房屋點交予被上訴人等情，則被上訴人得依前揭民法第179條規定及最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨請求上訴人返還相當於租金利益之損害，期間應為系爭租約租期屆滿翌日即111年1月16日起至遷讓返還系爭房屋之日即111年7月12日止，共5個月又27天，損害數額為44250元【計算式：(7500元×5月)＋(7500元×27/30月)＝44250】，但因被上訴人就系爭房屋應有部分為3分之1，參照前揭最高法院88年度台上字第1341號民事裁判意旨，被上訴人僅能依其應有部分比例請求返還不當得利，其金額應為14750元(計算式：44250元÷3＝14750元)。
4、小計：被上訴人得請求上訴人給付租金及返還不當得利數額合計為66250元(計算式：51500元＋14750元＝66250元)。
六、綜上所述，兩造間系爭租約為合法成立有效，系爭租約法律關係於111年1月15日因租期屆滿而消滅，上訴人自111年1月16日起繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，故被上訴人依據民法第821條、第767條第1項規定及系爭租約之約定等法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人及其他全體共有人，即有理由，應予准許。又上訴人已於111年7月12日自系爭房屋搬遷，並由執行法院將系爭房屋點交予被上訴人受領，則被上訴人請求上訴人給付積欠租金及返還相當於租金利益之不當得利數額，合計66250元，亦應准許；被上訴人請求逾上開應准許部分，為無理由，應予駁回。原審判決認定系爭租約於110年7月29日合法終止，及漏未審酌上訴人已依假執行強制執行程序於111年7月12日自系爭房屋搬遷等情事，雖有不當，惟主文第1項判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人及其他全體共有人，而為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行宣告，仍與本院審理後結論相同，尚無違誤。上訴意旨指摘原審判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應由本院駁回此部分上訴，諭知如
主文第3項所示。又主文第2項判命上訴人應給付租金及返還不當得利等數額部分，其計算之起訖日期及數額均有不當，已如前述，上訴意旨指摘原審判決於逾上開應准許之66250元部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。
七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 林宗成
法 官 林金灶
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
書記官 莊金屏