臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第407號上 訴 人 黃永興訴訟代理人 鄧雲奎律師被上訴人 蔡義雄訴訟代理人 蔡欣儀上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國111年8月16日本院臺中簡易庭111年度中簡字第691號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣3萬3677元，及自民國112年2月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴），由上訴人負擔4分之3，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1
項第2款定有明文。上開規定依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之第二審程序，亦適用之。查上訴人於原審係依民法第226條、第259條規定請求被上訴人負債務不履行之損害賠償。嗣上訴人不服原審判決，提起上訴，並於民國111年8月30日追加民法第179條不當得利（本院卷18頁），及於112年2月10日追加民法第227條不完全給付損害賠償（本院卷123頁）為請求權基礎，上訴人所為請求權基礎之追加，與其於原審請求之基礎事實同一，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：上訴人擬開設洗車廠，向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號1至3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自110年10月15日起至112年10月14日，每月租金新臺幣（下同）3萬6000元，並於110年9月14日簽立租賃契約（下稱系爭租約），上訴人已預付被上訴人一個月租金3萬6000元、保證金7萬2000元、及給付信義房屋國光店仲介服務費1萬8000元，依據系爭租約第9條約定：「甲方將提供新的冷氣3台予乙方，新冷氣費用由甲方負擔」，惟上訴人於房租起算日前1日即110年10月14至系爭房屋現址，竟發覺系爭房屋有鷹架未拆除、鐵捲門密碼遭變更及未裝設冷氣等瑕疵，而有無法使用系爭房屋營業之情事，經上訴人通知被上訴人之代理人蔡欣儀（下稱蔡欣儀）後，被上訴人仍拒未處理，致上訴人無法於110年10月15日在系爭房屋開幕營業，被上訴人既未依民法第423條規定交付合於所約定使用、收益之租賃物予承租人，且經上訴人催告仍未履行，已屬給付不能，則上訴人依民法第226條第1項之規定，以起訴狀繕本送達為解除系爭租約之表示，爰依民法第226條、第259條法律關係，請求被上訴人賠償上訴人損害共12萬6000元（36000＋72000＋18000＝126000）。縱認上訴人不得依民法第226條第1項之規定解除系爭租約，惟系爭租約既於110年10月14日終止，且系爭契約第7條第5項所定2個月租金金額之違約金過高，應依民法第252條規定酌減，則被上訴人受領上訴人給付一個月租金3萬6000元、保證金7萬2000元，即無法律上原因，上訴人備位主張依不當得利之法律關係請求上訴人返還10萬8000元；又縱認系爭租約未於110年10月14日即生終止之效力，然系爭房屋尚有鷹架未拆除，且未依約裝設3台新的冷氣，致上訴人無法使用系爭房屋營業，被上訴人顯有不完全給付之情事，此屬可歸責於被上訴人，上訴人因此受有1個月租金3萬6000元之損害，上訴人備位主張依不完全給付損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付3萬6000元等語。
二、被上訴人則以：兩造於110年9月14日訂立系爭租約後，因上訴人有裝設招牌之需，被上訴人遂應上訴人要求交付系爭房屋鐵門遙控器一副，上訴人又於110年9月23日、同年月29日要求被上訴人提供系爭租約未約定之一樓廚房瓦斯爐及二、三樓落地窗簾，另110年10月2日反鎖一樓後門致師傅無法入內施工，又110年10月3日放置大型魚缸干預裝潢工程之進行，再經被上訴人考量當時供五停二限水狀況，而向上訴人表示願意自費裝設水塔後，兩造於110年10月8日同意將交屋日期延後至110年10月17日，被上訴人並無給付不能之情事，且上訴人已於110年10月14日單方終止系爭租約，上訴人再以本件起訴狀繕本送達為解除系爭租約之表示，自不合法，無從依民法第226條、第259條之規定請求被上訴人賠償損害。又被上訴人於110年10月14日單方終止系爭租約，依系爭租約第7條第5款之約定，上訴人應賠償被上訴人2個月租金金額之違約金，被上訴人因上訴人單方終止系爭租約，受有仲介費3萬6000元、裝潢費用32萬7200元、水費、電費及租金等之損失，該違約金並無過高；另上訴人於系爭租約租期前已有無償使用系爭房屋，且被上訴人受有上開仲介費、裝潢費、水費、電費及租金等之損失，經扣抵後上訴人不得請求返還已給付之1個月租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人全部不服，提起上訴，嗣於本院追加民法第179條不當得利、第227條不完全給付損害賠償為備位主張之請求權基礎，並上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人12萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、得心證之理由㈠上訴人主張向被上訴人承租系爭房屋，兩造於110年9月14日
經公證簽立系爭租約，上訴人則已給付被上訴人一個月租金3萬6000元、保證金7萬2000元等情，為被上訴人所不爭執，堪認實在。
㈡按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，以一個月定其支付之期限者，應至少於一個月前通知之，民法第450條第3項、第453條定有明文。另系爭租約第7條第5項約定：「本契約租賃期限未滿，任一方得終止本租約，但應於至少一個月前通知對方並賠償兩個月租金額作為違約金。」，有系爭租約可證（原審卷28頁）；故系爭租約約定當事人一方於期限屆滿前，得於一個月前通知對方終止租約，惟若未依規定先期通知者，其終止之效力於法定先期通知之期間經過後始發生。
㈢查蔡欣儀與上訴人討論交屋期限事宜，其等對話內容如下（
蔡欣儀簡稱蔡、上訴人簡稱黃）：「蔡：那如果說，我跟你，就是我們是，他是說15號會好，可是之後還要拆那個鷹架，可能又要一個工作天，所以我們如果抓17日你覺得，禮拜日，你覺得OK嗎？」「黃：我是可以阿，對對對，我是OK啦，看乾脆要用就一次就好。」「蔡：反正最晚不會拖到17啦，你懂我意思嗎？」「黃：好，OKOKOK。」有光碟及譯文可證（原審卷143至147頁），則被上訴人抗辯：經兩造協議將系爭房屋交屋期限延長至110年10月17日等情，應可採信。
至上訴人提出110年10月15日現場照片（原審卷191至193頁）主張系爭房屋鷹架未拆、冷氣未裝、遙控器壞了，被上訴人無法如期於110年10月17日交屋云云，然此時距交屋日期尚有2日，無從證明被上訴人未能於110年10月17日交屋，更無給付不能之情事。況據上訴人所提110年10月14日LINE對話內容「黃：我也正式告訴你，公證的合約我將提出終止告訴」（原審卷37頁）；110年10月15日LINE對話內容「蔡：
小茜昨天第一通電話轉達您要終止合約，問我們意願；之後小茜第二通電話通知我們，您要走法院，我們也表達尊重」等語（原審卷39頁），上訴人亦稱：上訴人主張此為單方終止等語（本院卷104頁），足認上訴人於110年10月14日即向被上訴人為單方終止系爭租約之表示，該意思表示已到達被上訴人，且被上訴人並無與上訴人合意終止系爭租約之表示，上訴人事後再主張兩造係合意終止系爭租約，為不可採。又依民法第450條第3項、第453條規定及系爭租約第7條第5項之約定，上訴人於110年10月14日單方終止系爭租約之表示，應於先期通知1個月期間經過後即110年11月15日始發生終止之效力，則被上訴人於110年11月15日後即無交付系爭房屋予上訴人使用之義務，且上訴人於協議交屋日（110年10月17日）後未再催告被上訴人交付系爭房屋，復未舉證證明被上訴人有給付不能之情事，其依民法第256條之規定，對被上訴人為解除系爭租約之表示，即屬無據。被上訴人就系爭租約既無民法第226條所定給付不能之情事，上訴人依民法第256條之規定，對被上訴人解除系爭租約為不合法，其依民法第226條、第259條之規定，請求被上訴人賠償仲介費1萬8000元，返還一個月租金3萬6000元及保證金7萬2000元，均屬無據。
㈣按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決參照）。查系爭租約第7條第9項約定被上訴人應於系爭房屋安裝新的冷氣3台（原審卷28至29頁），而系爭租約既於110年11月15日始生終止契約之效力，且兩造協議交屋日期為110年10月17日，已如前述，則被上訴人即負有於110年10月17日前在系爭房屋加裝3台新冷氣，並將該裝有3台冷氣之系爭房屋交予上訴人使用之義務，惟被上訴人迄至110年11月15日均未在系爭房屋加裝3台新冷氣等情，為被上訴人所不爭執（本院卷104頁），故於110年10月17日至110年11月14日，系爭房屋確有未合於系爭租約約定之情事；又縱上訴人已為單方終止系爭租約之表示，然於終止之效力發生前，被上訴人既負有交付合於系爭租約所定內容之系爭房屋之義務，被上訴人未履行此義務，即屬可歸責於被上訴人之不完全給付，又上訴人已給付此期間之房租，自受有此期間房租之損失，則上訴人依民法第227條第1項不完全給付之規定，請求被上訴人賠償此期間租金損害3萬3677元（36000元÷31天×29天＝33677元，元以下四捨五入），核屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。
㈤系爭租約因上訴人於110年10月14日為單方終止之表示，而於
110年11月15日發生終止之效力，已如前述，依系爭租約第7條第5項之約定，上訴人應賠償被上訴人2個月租金額即7萬2000元之違約金，則被上訴人辯稱上訴人所給付保證金7萬2000元，已依上開約定作為上訴人應賠償2個租金額之違約金，被上訴人無庸返還，即屬可採。又系爭租約於110年11月15日始生終止之效力，依系爭租約上訴人負有給付保證金7萬2000元，及110年10月15日至11月14日1個月租金3萬6000元之義務，被上訴人受領被上訴人給付上開保證金及1個租金，即有法律上之原因，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人返還保證金7萬2000元及1個月租金3萬6000元，為無理由。
㈥又系爭租約第7條第5項之約定，租賃期限屆滿前單方終止系
爭租約，應賠償對方2個月租金額之違約金，屬損害賠償總額預定性之違約金，為兩造所不爭執（本院卷122頁），而被上訴人因簽訂系爭租約支出仲介費3萬6000元、公證費4500元，有服務費確認單、公證費收據可證（本院卷117頁），且於上訴人終止系爭租約後，需再另行出租系爭房屋，應受有相當勞費之損失，難認系爭租約所定違約金7萬2000元有過高之情事，上訴人主張應依民法第252條之規定予以酌減，為不可採。另被上訴人辯稱上訴人給付系爭房屋於110年10月17日至110年11月14日間之租金，應作為被上訴人裝潢費用32萬7200元、水電費、租金損失等之賠償，惟被上訴人就系爭房屋所為整修裝潢，均係增加系爭房屋之價值，難認屬被上訴人之損害；又被上訴人自陳：系爭租約租期開始前，上訴人有先無償使用系爭房屋等語（本院卷123頁），被上訴人既同意上訴人無償使用系爭房屋，且此時被上訴人尚未拆除系爭房屋之鷹架，難認被上訴人受有此期間之租金損失；另上訴人於110年10月15日即以LINE向被上訴人稱「那中興路那邊（即系爭房屋）的東西也要讓我搬走吧」等語，惟被上訴人回覆「等法院確認，拿到判決通知再來搬，以免搬運過程出問題，像鐵捲門故障，很難釐清責任」等語（原審卷45頁），是上訴人係應被上訴人要求而未將系爭房屋之物品搬出，難認被上訴人因此受有租金損害，此外被上訴人既未舉證證明其受有超過「損害賠償總額預定性違約金7萬2000元」之損害，其抗辯經扣抵被上訴人損害後，上訴人不得請求被上訴人賠償不完全給付之損害云云，為不可採。
五、綜上所述，上訴人依民法第226條、第259條之規定，請求被上訴人給付12萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回；原審法院為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加依民法第179條不當得利、第227條不完全給付損害賠償之備位請求權基礎部分，於其依民法第227條第1項之規定，請求被上訴人給付3萬3677元，及自112年2月11日起（即追加請求權之翌日，本院卷123頁）至清償日止按年息5％計算之利息之部分，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 林金灶法 官 林宗成正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 3 日
書記官 游語涵