臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第56號上 訴 人 何榕庭被 上訴人 曾秀蓮兼 上一人訴訟代理人 李宗銘上列當事人間請求給付法定地租事件，上訴人對於民國110年10月29日本院110年度簡字第291號判決提起上訴，本院於民國111年月日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，自民國110年7月5日起應有部分比例為271/980。被上訴人李宗銘、曾秀蓮為夫妻，曾秀蓮所有同段557建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）坐落在系爭土地而占有使用系爭土地全部，被上訴人應給付上訴人105年1月1日起至109年12月31日止共5年之法定地租。依土地法第97條等規定，土地公告現值百分之80為申報地價，以申報地價週年利率百分之10計算，上訴人每年可得法定地租金額為新臺幣（下同）5萬1,077元【計算式：系爭土地面積97.42平方公尺×上訴人應有部分271/980×18,960元（即系爭土地公告現值23,700元/平方公尺×80％）×10％＝51,077元】，5年為25萬5,385元。爰依民法第425條之1規定、租賃之法律關係，求為被上訴人給付法定地租25萬5,385元之判決（原審就此部分判決曾秀蓮應給付上訴人5,470元，駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴。其餘被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，業已確定，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴及訴訟費用部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人24萬9,915元。
二、被上訴人則以：李宗銘早於96年10月3日業將系爭房屋贈與移轉登記予曾秀蓮所有，李宗銘非系爭房屋之所有權人，上訴人向李宗銘請求法定租金並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠系爭土地原為訴外人何榕柱（應有部分比例27/105）、何阿
甘（應有部分比例78/105）所有，上訴人於92年12月9日因繼承何阿甘，而與訴外人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照公同共有系爭土地78/105，其後何榕柱於93年3月17日將系爭土地應有部分27/105以買賣為原因移轉予上訴人取得，上訴人再於102年11月25日以贈與為原因，各移轉其中之27/420予何欣迎、何虹陵、何雅蘋，上訴人自己保留27/420（原告此時分別共有27/420、公同共有78/105）。嗣上開公同共有型態於110年5月24日變更為分別共有後，何榕峰將系爭土地應有部分78/735贈與上訴人並於110年7月5日完成所有權移轉登記，上訴人因而自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980。系爭房屋坐落使用系爭土地全部。被上訴人為夫妻，李宗銘因拍賣取得系爭房屋所有權，後將系爭房屋贈與曾秀蓮並於96年10月3日完成所有權移轉登記，曾秀蓮自96年10月3日起即為系爭房屋之所有權人至今。上訴人、何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照前向李宗銘請求拆除系爭房屋、返還系爭土地，經本院94年度訴字第498號判決認定推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而駁回起訴確定等事實，有本院94年度訴字第498號判決、系爭土地謄本、異動索引可佐（見原審卷第71至72、189至199頁），堪信為真正。
㈡本件上訴人請求被上訴人給付系爭房屋占有系爭土地之105年
至109年之法定地租。然上訴人前已依相同事實，以不當得利或租賃之法律關係，請求被上訴人給付106、107年1月1日至107年6月27日之不當得利或法定地租，分別經本院107年度中小字第1152號判決曾秀蓮應給付原告106年租金1,027元本息，並駁回其餘請求確定；經本院107年度中簡字第1568號判決曾秀蓮應給付原告107年1月1日至107年6月27日租金923元，並駁回其餘請求確定，有上開判決可參（見原審卷第73至89頁）。是上訴人本件請求106年、107年1月1日至同年6月27日之法定地租部分，違反一事不再理原則，該部分之訴不合法，應予駁回。
㈢又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋
之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。李宗銘前因拍賣取得系爭房屋所有權，嗣將系爭房屋贈與其配偶即曾秀蓮，並於96年10月3日完成所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第208頁），自堪採信。是李宗銘自96年10月3日起已非系爭房屋之所有權人，則系爭房屋坐落系爭土地法定地租之債務人，乃系爭房屋之所有權人曾秀蓮，故上訴人向李宗銘請求105年至109年因系爭房屋坐落系爭土地之法定地租，即屬無據。
㈣上訴人雖自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980，惟
於其請求租金之105年至109年期間，就系爭土地之應有部分為27/420，另因繼承而與何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照公同共有權利範圍78/105，以故：
⒈按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外
，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定，該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院101年度台抗字第20號裁定、103年度台上字第139號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人依民法第425條之1規定，請求給付推定房屋得使
用期限內有租賃關係之租金，此項租金給付請求權，屬於全體繼承人所公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有權利之請求，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求，於當事人之適格始無欠缺。惟其未提出其他公同共有人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、林何淑照同意其行使公同共有部分權利之相關證明，則上訴人就系爭土地78/105為公同共有部分之自己部分，訴請給付租金，此部分之起訴，尚難認為經其他公同共有人之同意，上訴人單獨一人為上開請求，自難准許。是上訴人僅可就其於105年、107年6月28日至109年12月31日之期間，其所有系爭土地分別共有27/420部分請求給付該期間之租金。上訴人主張應依其自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980之比例計算一節，並不可採。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地105年之申報地價為每平方公尺3,280元，107年、108年、109年之申報地價為每平方公尺3,040元，有系爭土地之地價查詢資料在卷可佐（見原審卷第249頁）。又系爭土地面積97.42平方公尺，系爭房屋坐落系爭土地全部之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第20頁）。參以系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路，作為住宅使用，附近有公園、超商，交通及生活機能便利，然位居巷道之內，巷道寬度足供會車，且四周環繞3樓之陳舊住宅，有地籍圖資料查詢、Google截取之地圖及現場相片在卷可證（見原審卷第185至187、251至257頁），故本院認為本件租金應以申報地價年息分之8計算為妥適。依此計算，上訴人得請求曾秀蓮給付之105年（1年）、107年6月28日至109年12月31日（2年又187日）租金應為5,470元【計算式：（97.42×3,280×27/420×8％=1,643）＋（97.42×3,040×27/420×8％×(2+187/365)=3,827）=5,470，小數點以下四捨五入】。逾此範圍之請求，則乏其據。
⒋至上訴人主張應依土地法第97條及平均地權條例第16條計算
，以土地公告現值百分之80之年息百分之10計算等語，然以土地公告現值百分之80為申報地價之前提，係以土地所有權人未於公告期間申報地價為要件，本件系爭土地於上訴人請求之期間均有申報地價，自難遽以公告地價之百分之80為申報地價，故其主張，難認有據。
四、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定、租賃之法律關係，請求曾秀蓮給付5,470元部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超出上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 廖欣儀法 官 鍾宇嫣以上正本，係照原本作成。
本件不得上訴。中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
書記官