臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡字第22號
(原111年度訴字第1469號)原 告 陳嘉浤訴訟代理人 林亮宇律師
王雲玉律師被 告 丁思岑
陳德銘上開當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁思岑應給付原告新臺幣1610元，及自民國111年7月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告陳德銘應將坐落臺中市○區○○○○段○00000○號房屋（門牌號碼：臺中市○區○○○路000號）二樓部分騰空遷讓返還原告。
被告陳德銘應給付原告新臺幣5萬3961元，及自民國111年7月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告陳德銘應自民國111年7月15日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬2500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁思岑負擔百分之一，餘由被告陳德銘負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告陳德銘經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文，查本件原告起訴後，撤回對被告丁思岑遷讓返還房屋之請求，致本件訴訟標的價額剩餘新臺幣（下同）49萬3281元，致本件訴訟屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍，故經本院裁定改用簡易程序（見本院卷第115頁），由原法官繼續為審理，附此敘明。
貳、兩造之陳述及主張
一、原告主張：坐落臺中市○區○○○○段○00000○號房屋（門牌號碼：臺中市○區○○○路000號，下稱系爭房屋）為伊所有，於民國110年11月24日向訴外人王鳴村買受，王鳴村先前於同年5月12日起將系爭房屋一樓部分出租予被告丁思岑；二樓部分則出租予被告陳德銘，分別約定每月租金為1萬5000元、1萬2500元，均應於每月12日前給付當日起至次月11日為止之租金，當月租金每遲延1天，應外加滯納金每日100元，加計至付款日為止。其後王鳴村與伊於111年1月17日簽立租賃契約轉讓，由伊承受出租人地位，並經被告二人於轉讓租約書上簽名確認。詎陳德銘及丁思岑分別於同年1月12日、3月12日起未繳納租金，經原告於同年4月27日以存證信函催告原告繳納二月租金，均未繳納，故以起訴狀繕本送達被告，向被告二人為終止契約之意思表示，又丁思岑業於111年6月15日將其所積欠之租金分別以3萬元及押租金抵償，並將一樓房屋點交返還，陳德銘則仍積欠租金未給付，二樓房屋亦未搬遷，二人均應給付滯納金，陳德銘亦應給付未給付租金及終止契約後相當租金之不當得利，並應搬遷返還所承租之房屋等語，起訴聲明求為判決：1.丁思岑應給付原告1萬6100元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.陳德銘應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號二樓建物騰空遷讓返還原告。3.陳德銘應給付原告7萬9481元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.被告應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬2500元。5.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丁思岑則抗辯：伊於收到郵局存證信函之前，即曾主動聯絡原告表示欲提前解約，但原告均無任何表示，請考量伊事後於111年6月15日已將租金結清，於同年7月11日交還房屋，且於點交房屋時，即向原告表明商業登記遷出時間需兩週，隨後亦已遷出完畢，請酌減滯納金之請求等語資為抗辯，答辯聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、被告陳德銘未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據提出建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、租賃契約轉讓文件各一件、郵局存證信函（內含律師函）、郵件收件回執各二件等為證，且為丁思岑所不爭執，陳德銘已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項之規定，視為自認，是堪信原告之主張為真正。
二、租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳之情形者，得於前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人終止租約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款定有明文，查陳德銘及丁思岑分別於同年1月12日、3月12日起未繳納租金，經原告於同年4月27日以存證信函催告原告繳納二月租金，分別至同年4月13日及5月13日起積欠二月租額未繳，故以起訴狀繕本送達被告，向被告二人為通知催繳意思，該狀業於同年5月24日送達被告二人，原告再以民事變更訴之聲明狀為終止契約之意思表示，此狀則於同年7月14日送達被告二人，有郵局普通掛號函件執據、國內掛號查詢各二紙附卷可參（見本院卷第109頁至113頁），足見原告對丁思岑及陳德銘之租約，均於同年7月14日發生終止之效果。
三、原告與陳德銘間之租約既已終止，原告依據民法第455條及第767條之規定，請求陳德銘應將系爭房屋二樓建物騰空遷讓返還，自屬有據。另陳德銘積欠原告111年1月18日起至同年7月11日為止之租金未給付，金額共為7萬2581元（即25/31+12500+5X12500=72581，元以下4捨5入），原告主張陳德銘尚欠上開租金，為屬可採。
四、無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，依據民法第179條規定，負有返還其利益之義務。本件租約終止後，陳德銘占用系爭房屋二樓未返還，自屬無正當權源而占有使用系爭房屋二樓，致使原告受有不能自行使用收益之損害，而其自身則因而獲得無須另行承租房屋使用之不法利益，原告自得向陳德銘請求給付相當租金之損害金至終止不法使用系爭房屋之日為止。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求陳德銘給付自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日（即111年7月15日）起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬2500元，亦屬有據。
五、關於滯納金部分：㈠查原告與被告二人所簽立之租約均約定：當月租金每遲延1天
，應外加滯納金每日100元，加計至付款日為止等語（見本院卷第27頁、第31頁），顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應具懲罰性違約金性質（最高法院96年度台上字第576號判決意旨參照）。
㈡又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法
第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判決意旨參照），茲審酌丁思岑已於原告終止租約之前，將未繳納房租與原告結清，並將系爭房屋一樓返還予原告，審酌兩造約定租金繳納方式均屬租期開始先繳性質，原告所受損害程度尚屬輕微，認為原告請求3月12日未繳納「3月12日起至4月11日止」之租金96日之滯納金9600元，及4月12日未繳納「4月12日起至5月11日止」之租金65日之滯納金6500元，共1萬6100元，尚屬過高，應酌減為1610元，較為妥適。另審酌陳德銘至今未將系爭房屋交還原告，且積欠租金尚未與原告處理，兩造約定租金繳納方式均屬租期開始先繳性質，及原告已透過本訴訟對請求租金及相當租金之損害，認為原告請求1月12日未繳納「1月18日起至2月11日止」之租金121日之滯納金1萬2100元，2月12日未繳納「2月12日起至3月11日止」之租金95日之滯納金9500元，3月12日未繳納「3月12日起至4月11日止」之租金67日之滯納金6700元，4月12日未繳納「4月12日起至5月11日止」之租金36日之滯納金3600元，合計3萬1900元，為屬過高，應核減為6380元較為妥當。則合計原告所得請求之租金及滯納金共為7萬8961元（即72581+6380=78961），扣抵押租金2萬5000元，剩餘5萬3961元（即00000-00000=53961），是原告此部分之請求於5萬3961元範圍內尚屬有據，逾此請求則非有據。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告二人之滯納金請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而於111年7月14日送達被告二人，已如前述，被告二人迄未給付，自當應負遲延責任。是原告請求自上開日期翌日即同年月15日起，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為屬有據。至於原告請求陳德銘給付租金部分，則屬給付定有期限之債，最遲於同年月12日到期，但原告均僅請求自同年15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自無不可。
七、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係及所有物返還請求權，請求：㈠丁思岑給付原告1610元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日（即111年7月15日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡陳德銘應將系爭房屋二樓遷讓返還，及給付原告5萬3961元，並自民事變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日（即111年7月15日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及請求陳德銘自111年7月15日起至遷讓返還建物之日止，按月給付1萬2500元，均有理由，應予准許；逾此請求，則無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係依據民事訴訟法第427條第1項之規定，為被告敗訴之判決，應依據同法第389條第1項第3款之規定依職權宣告假執行，至於原告聲請供擔保請准宣告假執行，僅生促使法院為職權發動之效果，無庸為准駁之裁判。
九、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。
肆、據上結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第85條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 2 日
民事第一庭 法 官 許石慶上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀 (須附繕本）。如委任律師提起上訴者應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 2 日
書記官 陳其良