臺灣臺中地方法院民事裁定111年度抗字第173號抗 告 人 江坤燦
江廖金里共同代理人 陳浩華律師複代理人 邱宇彤律師參加訴訟人 洪俊杰相 對 人 江憶娟
江淑如上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國111年4月15日本院110年度聲字第199號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1 條定有明文。又依非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，有最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。次按，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第
820 條第1 項、第2 項亦有明定。考其修正理由為：「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第
2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過
3 分之2 所定之管理。」，故法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛，而針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之，先予陳明。
二、相對人於原審聲請意旨略以：㈠坐落臺中市○區○○○段0○0○0地號土地（下分稱7地號土地、7之
1地號土地，合稱系爭土地），為兩造所共有，應有部分比例如附表所示。抗告人前於民國109年9月1日，將7、7之1地號土地各以每筆每月新臺幣（下同）10,000元，合計20,000元之金額，出租予洪俊杰（即參加人），經相對人探詢鄰近土地租金行情，有第三人願意以每月262,191元（7地號土地部分為219,147元；7之1地號土地部分為43,044元）之金額承租系爭土地，與抗告人將系爭土地出租予洪俊杰之每月租金總額20,000元間，存在242,191元之大幅價差，足見抗告人以低於市場行情之金額將系爭土地出租洪俊杰，損害相對人之權益甚鉅，有顯失公平之情事。爰依民法第820條第2項規定，聲請變更系爭土地之管理方法。
㈡並聲明：
⒈抗告人於109年9月1日所為「將7地號土地，自109年9月1日起
至114年8月31日止，以每月租金10,000元出租予洪俊杰」之管理方法，應變更為「抗告人不得以每月低於200,000元之租金將7地號土地出租予洪俊杰」。
⒉抗告人於109年9月1日所為「將7之1地號土地，自109年9月1
日起至114年8月31日止，以每月租金10,000元出租予洪俊杰」之管理方法，應變更為「抗告人不得以每月低於100,000元之租金將7之1地號土地出租予洪俊杰」。
三、抗告人就原審裁定抗告意旨略以：㈠原裁定將造成系爭租約之租金約定隨時變動，將造成承租人
財產上之負擔，且本案承租人並非當事人，原裁定又如何拘束承租人?本案簽立租賃契約係因承租人先前已負擔多種義務，例如管理土地避免環保局裁罰，建置土地上之設施，而解除(或終止)租賃契約時已建置之物，均歸出租人所有，此已將承租人之投資轉為租賃代價之一部，原裁定忽略承租人之前就租賃物所付出之努力，此為本案租賃關係約定租金發生落差之重要原因，原裁定顯失公平，請廢棄原裁定。
㈡抗告人江坤燦職業為醫生，母親因身體健康問題以輪椅代步
且需抗告人江坤燦照顧，承租人係向抗告人承租土地代為維護，並非租停車場之概念，停車場是承租人事後投資建設，因停車場建設隨時遭解約之可能，承租方必須承擔高風險投資建設，倘若以鑑價30萬元月租金，根本無法經營獲利，如每月收取高額租金，對於承租人顯失公平。
㈢出租人(抗告人)本意是請承租人代為管理土地，倘若按照原
裁定所諭知之30萬元為月租金，出租人江廖金里1/2，江坤燦80187/200000，兩方合計超過90%，依照原始合約內容7地號土地10, 000元，7-1地號土地10,OOO元收取租金，相對人的部分再按法院裁定30萬元月租金之19813/200000比例分配給付為29,720元，但前述鑑價月租金乃為停車場軟硬體建設完成之後的鑑定，並未考慮承租人整地維護數百萬元費用，每月30萬元租金為零風險理想值，實際經營並不可能達到30萬元收入。㈣原裁定之內容涉及對「承租人」不利益之內容，但從未請承
租方出庭或以書狀表示意見，此對於承租方明顯不公，原裁定確實有缺漏及不公之處。而鑑定報告係以停車場完成之結果作為鑑定基礎，與原係「荒煙漫草」之情況而出租之情形，已完全不同，抗告人認租金之對價包括為抗告人管理(避免荒廢)及改良(建設)為停車場之費用，且出租人有隨時收回之權限，本案租賃關係並無顯失公平，應予廢棄。
四、原審裁定准許相對人聲請（另相對人就同段10、10之1地號土地聲請變更管理方法部分，相對人就原審裁定未提出抗告而確定，本院不予贅述，附此載明），抗告人不服提出抗告並聲明：⒈原裁定不利於抗告人部分應予廢棄。⒉上開廢棄部分，相對人之聲請駁回；相對人則聲明：駁回抗告。
五、經查：㈠按，共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第
1 項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院著有92年度台上字第1734號、98 年度台上字第 1087號、100年度台上字第1776號判決意旨參照。依民法第421 條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之常素，而為構成租賃契約不可或缺的必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故依同條第2 項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，當亦屬審究之範圍。惟所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦無顯然失衡，則難謂有何顯失公平之情形。倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，應有審究公平性之必要，而不同意之共有人亦得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
㈡系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所示；抗告人
江坤燦於103年3月17日與洪俊杰簽訂「土地租賃契約」，約定江坤燦將7、7之1地號土地、同段259之13地號土地出租予洪俊杰，每月租金20,000元，租賃期間自103年4月1日起至106年3月31日止；抗告人於106年1月5日與洪俊杰簽訂「土地租賃契約」，約定相對人將7、7之1地號土地、同段259之13地號土地出租予洪俊杰，每月租金20,000元，租賃期間自106年4月1日起至111年3月31日止；抗告人於109年9月1日與洪俊杰簽訂「土地租賃契約」，約定相對人將7、7之1地號土地出租予洪俊杰，各筆土地每月租金10,000元，合計20,000元，租賃期間自109年9月1日起至114年8月31日止，並於同日完成公證；且7、7之1地號土地現由洪俊杰作為停車場、貨櫃市集營業使用等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、土地租賃契約、公證書附卷可稽（見原審卷第47至
57、71至83頁），堪信為真實：㈢抗告人於109年9月1日將7、7之1地號土地出租予洪俊杰時，
抗告人於7、7之1地號土地之應有部分比例各如附表所示，業如前述，是依前開說明，抗告人於109年9月1日將7、7之1地號土地出租予洪俊杰時，抗告人於7、7之1地號土地之應有部分比例均已逾3分之2，自形式上觀之，符合民法第820條第1項之規定。
㈣相對人聲請變更相對人就7、7之1地號土地之管理方式，為有理由：
⒈相對人主張抗告人以顯低於租金行情之價格將7、7之1地號土
地出租予洪俊杰，顯失公平等語，雖為抗告人所否認，惟查7、7之1地號土地現由洪俊杰作為停車場、貨櫃市集營業使用，且系爭土地鄰近臺中捷運文心崇德站、四維國小站，及臺中市北區區公所、臺中市中正地政事務所、文昌國小、北屯國小、北屯公園，周遭無嫌惡設施，有GOOGLE地圖在卷可參（見原審卷第238頁）。經原審函請鴻廣不動產估價師事務所鑑定7、7之1地號土地每月租金之合理行情範圍，結果則以：7、7之1地號土地111年1月24日時之每月租金合理總價為445,280元（見該所不動產估價報告書第4頁）。審酌前開估價報告書鑑定時點（即111年1月24日）距離抗告人將
7、7之1地號土地出租予洪俊杰之時點（即109年9月1日），僅1年5月，且無其他證據證明上開期間7、7之1地號土地之租金行情、使用方式有大幅變動，並參酌鑑定人勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，本於專業意見分析後，利用比較法及積算法進行土地價值評估，依7、7之1地號土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途及洪俊杰使用7、7之1地號土地所能獲利之情形等因素，加以評價，本院認以前開估價報告書之鑑定結果，作為判斷「抗告人於109年9月1日將7、7之1地號土地出租予洪俊杰之租金價格是否顯失公平」之基礎，應屬適當。
⒉抗告人將7、7之1地號土地以每月各10,000元，合計20,000元
之金額出租予洪俊杰，低於7、7之1地號土地之每月租金合理總價445,280元甚鉅，而不利於7、7之1地號土地之全體共有人利益，足見抗告人就7、7之1地號土地之管理方法顯失公平，故相對人依民法第820條第2項規定，聲請將抗告人就
7、7之1地號土地之管理方法，變更為「抗告人不得以每月分別低於200,000元、100,000元之租金將7、7之1地號土地出租予洪俊杰」，應屬有據。
⒊抗告人固辯稱：洪俊杰維護、管理7、7之1地號土地所支出之
費用，亦屬抗告人出租7、7之1地號土地予洪俊杰對價之一部，故抗告人就7、7之1地號土地之管理方法並非顯失公平等語，且洪俊杰亦到庭附和抗告人之主張陳稱：租約有經公證 ，突然變更租金結構，影響原來契約效力，且租期已剩一年多，其投資成本未收回云云（見本院卷第134至135 頁）。惟查，觀諸抗告人所提出之費用單據（見原審卷第127至221頁），其上所記載之單據日期期間為103年1 月26 日至109年1月10日，均在抗告人於109年9月1日將7、7之1地號土地出租予洪俊杰之前，已難認上開費用為抗告人於109年9月1日將7、7之1地號土地出租予洪俊杰後所生之維護、管理費用。另衡諸抗告人江坤燦前於103年3月17日即將7、7之1地號土地、同段259之13地號土地以每月20,000元之金額出租予洪俊杰，並約定租賃期間為103年4月1日至106年3月31日，且約定將上開土地供作經營停車場使用，有土地租賃契約在卷可參（見原審卷第71頁），堪認抗告人江坤燦於103年3月17日將7、7之1地號土地、同段259之13地號土地出租予洪俊杰後，洪俊杰即已將7、7之1地號土地維護至可供經營之狀態，是洪俊杰將原先荒廢之7、7之1地號土地維護至可供利用狀態所生之維護費用，應已充作抗告人江坤燦自103年4月1日至106年3月31日出租7、7之1地號土地予洪俊杰對價之一部。於106年3月31日抗告人江坤燦與洪俊杰間之租賃契約期滿後，抗告人江坤燦非但未請求洪俊杰返還7、7之1地號土地，復再與抗告人江廖金里以相同之租賃條件將7、7之1地號土地、同段259之13地號土地繼續出租予洪俊杰，並約定租賃期間為106年4月1日至111年3月31日；嗣抗告人復於109年9月1日與洪俊杰另訂新約，約定抗告人以每月各10,000元之金額將7、7之1地號土地繼續出租予洪俊杰，並約定租賃期間為109年9月1日至114年8月31日（見本院卷第73至83頁）。基此，洪俊杰整理、維護7、7之1地號土地所支出之費用，已充作江坤燦自103年4月1日至106年3月31日出租7、7之1地號土地予洪俊杰對價之一部，則抗告人於109年9月1日再以顯低於租金行情之價格將7、7之1地號土地出租予洪俊杰，顯不符7、7之1地號土地全體共有人之利益，是抗告人上開抗辯，要無可採。
六、綜上所述，抗告人就系爭7、7之1地號土地出租予洪俊杰，月租金約定依共有物性質、面積、使用狀況及該路段租賃行情等具體客觀情事以觀，已有明顯過低情形，相對人依民法第820條第2項規定，聲請將抗告人於109年9月1日所為「將7地號土地，自109年9月1日起至114年8月31日止，以每月租金10,000元出租予洪俊杰」、及「將7之1地號土地，自109年9月1日起至114年8月31日止，以每月租金10,000元出租予洪俊杰」之管理方法，變更為「抗告人不得以每月低於200,000元之租金將7地號土地出租予洪俊杰」，及「抗告人不得以每月低於100,000元之租金將7之1地號土地出租予洪俊杰」，為有理由，應予准許；抗告人仍執陳詞指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
七、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 林秉暉法 官 王金洲以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須按對造人數添具繕本），並繳納再抗告裁判費新臺幣1000元。
中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
書記官 林奕珍附表：
坐落臺中市○區○○○段0地號土地 坐落臺中市○區○○○段0○0地號土地 共有人姓名 應有部分比例 應有部分比例 江憶娟 200000分之9669 24分之1 江淑如 200000分之10144 24分之1 江坤燦 200000分之80187 24分之10 江廖金里 2分之1 2分之1（以下空白 ）