臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1403號原 告 祭祀公業法人臺中市張趨公法定代理人 張呈嘉訴訟代理人 張貴閔律師被 告 鄭智鴻訴訟代理人 林瓊嘉律師被 告 王家榆
王珮玲王盈珍王曉慧鄭雪汝
鄭碧桂
王志平王隆賢王瑞蓮
鄭瑞泉鄭文欽上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭智鴻應自坐落臺中市○○區○○路000地號土地上如臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖（收件日期文號：民國111年7月22日BD56字第182300號）編號A部分、面積128.15平方公尺之建物遷出；被告王家榆、王佩玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽應拆除上開建物，並將上開土地騰空返還予原告。
本判決於原告以新臺幣102萬5,200元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣307萬5,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查，本件原告原起訴聲明為：一、被告鄭智鴻應拆除坐落臺中市○○區○○段000地號土地上之建物（地址：臺中市○○區○○里○○路00○00○00號)，並將上開土地返還予原告；二、原告願供擔保准宣告假執行（見本院卷一第13頁）。嗣於民國111年10月3日具狀變更聲明如下列原告訴之聲明所示（見本院卷二第139至140頁），關於原告追加被告王家榆、王珮玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽，均係基於原告主張拆屋還地，核其主要爭點均相同，且證據資料共通、得相互援用，應認請求之基礎事實同一；關於占用面積部分，核屬補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更，核與上開規定相符，均應准許，合先敘明。
（二）本件被告王家榆、王珮玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：臺中市○○區○○段000地號土地（原地號為臺中市○○區○○段00000地號，下系爭土地）乃原告所有，於108年1月1日與被告鄭智鴻（鄭瑞泉代理）訂定土地租賃契約（下簡稱系爭契約），將系爭土地其中42.56坪出租予被告鄭智鴻，租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止共計3年，被告鄭智鴻在系爭土地上蓋有一層樓建物3間（地址：臺中市○○區○○里○○路0段00○00○00號，下稱系爭建物）。然被告鄭智鴻將系爭土地部分空地轉租他人為停車位，違反系爭契約第9條不得轉租之約定；109年6月被告在系爭土地蓋廁所及化糞池，經原告發存證信函催告被告其行為違反系爭契約第2、6條，被告始將該疑似化糞池之位置填土掩埋；被告鄭智鴻又將系爭土地上之建物原有木製門拆除，增建鐵捲門、鐵皮外牆、門、窗、牆面均有改建，違反系爭契約第2條未經同意不得新建、增建之約定，存證信函均已招領逾期而遭退回。被告於108年1月1日至110年12月31日契約期間，數度違反系爭契約規定，原告委託律師發函告知被告租賃期間屆滿請求返還系爭土地，招領逾期而遭退回，系爭契約為定期租賃關係，系爭租約於110年12月31日即已屆滿，依系爭契約第13條、第14條，兩造並未就系爭土地訂立租賃契約，被告鄭智鴻於起訴後繳付之租金，原告已以存證信函退回，被告自不得再繼續使用、收益其原承租之系爭土地，被告無權占有使用系爭土地，被告為求所有權圓滿行使提起本訴，無違反誠實信用原則。依原告章程第8條，本件係出租土地，屬原告財產管理行為，無適用第9條管理委員會執行，無須經派下員大會決議，爰依民法第767條第1項前段之規定請求被告鄭智鴻自系爭建物遷出，並請求被告王家榆、王佩玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽返還土地等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）被告鄭智鴻：原告未經派下員會議決議，由管理委員會自行決定中止被告鄭智鴻在系爭土地近百年合法占用建物，違反章程需派下員大會會議決議之強制規定，起訴自屬無權代理。系爭建物係被告鄭智鴻曾祖先鄭火燦、鄭昆於日本大正13年起（民國13年間）無償使用土地建屋而居住迄今，被告鄭智鴻家族確實於日治時期即無償使用系爭土地建屋而居住迄今超過80年。原告於72年8月18日因分割轉載而取得系爭土地之所有權時，系爭建物已興建完成，原告均對被告家族延續過去使用系爭土地、系爭建物並無異議，直至105年間，原告為向其派下員說明土地使用，因而要求被告鄭智鴻家族簽訂土地租賃契約，但仍承諾過去土地使用權，之前屋內整修，外牆上漆，並無增建、擴建，停車位係由鄰人王文振自行劃設，並非被告鄭智鴻家族劃設，被告鄭智鴻家族亦勸阻而刪除停車位設置。系爭建物並無廁所設置，被告鄭智鴻家族欲於系爭建物後方興建一化糞池，誤以為訴外人王文良為系爭建物後方合法使用人，遂於109年6月間取得訴外人王文良之同意而借地興建化糞池，惟經原告告知該化糞池坐落之土地仍為原告所有，被告鄭智鴻協請友人李亞萍與原告之法定代理人張呈嘉協商，張呈嘉同意回復原狀即可，被告鄭智鴻之父親鄭瑞泉並於109年6月12日寄發存證信函告知已回復原狀完成。
原告長久以來遵循被告家族與原地主間之使用借貸契約關係，且依實務見解，被告鄭智鴻家族與原地主成立不定期使用借貸契約關係，係以同意被告鄭智鴻家族繼續使用所建造之房屋居住為目的，而成立不定期使用借貸契約，其期限至被告鄭智鴻家族無繼續居住系爭建物或系爭建物不堪使用時，原告自應繼受前揭不定期使用借貸契約關係。系爭建物使用系爭土地，不論是否訂立租約，基於使用者付費原則，當有給付租金之義務，故原告請求給付租金、訂租約，應屬合宜，被告鄭智鴻有申請續租，此由被告鄭智鴻溢繳使用費可以證明被告鄭智鴻的確有請求繼續使用之意，但兩造為債權物權化之使用借貸（有租賃效力)，以定期租約排除被告家族之合法使用，再以違反租約、租期屆滿為由終止租約、拒收使用費，請求拆屋還地云云，顯與兩造就系爭建物之真實使用借貸契約不符，且原告未釋明收回系爭土地之目的為何，破壞自日治時期以來，百年建物善意公示之和平占用現況，率斷認定被告無權占用，主張返還土地、遷讓房屋係以損害他人為主要目的，與誠實信用原則不符等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告王家榆、王珮玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未具狀或委任代理人到庭表示意見。
三、兩造爭執不爭執事項（見本院卷一第153至154頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1.系爭建物為被告占有使用中。
2.被告鄭智鴻與原告於108年間簽立系爭租約（見本院卷一第27頁）。
（二）本件爭點：
1.原告主張依據祭祀公業之規定有權利提起本件訴訟，被告否認，原告是否已盡舉證責任？
2.原告主張被告為系爭建物之所有權人；被告否認，並抗辯系爭建物所有權人為鄭火燦、鄭昆之全體繼承人，何者可採？
3.原告主張兩造間就系爭土地有租賃契約，且業已到期；被告抗辯兩造間為借地蓋屋，租約僅係為取信派下員，使被告合法使用，何者可採？
4.原告主張依據所有權返還請求權，請求被告拆屋還地；被告抗辯：原告是101年方才取得，權利不得大於前手，不得請求拆屋還地，何者可採？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷一第153至154頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。
（二）原告主張依據祭祀公業之規定有權利提起本件訴訟，業據原告提出原告110年8月22日召開第四屆第五次管理人、監察人聯席會議之會議紀錄（見本院卷一第265至273頁），其上載：「決議（六）鄭智鴻：25位舉手同意，民國110年底租賃合約到期，不再續約，並委任律師訴訟討回。」等文，業已明白決議關於被告鄭智鴻之租金於110年底租賃合約到期後不再續約，且授權原告委任律師訴訟討回占用之系爭土地，是原告上揭主張應屬有據。
（三）原告起訴時主張承租人被告鄭智鴻為系爭建物之所有權人，經被告否認並傳原告鄭智鴻之父親即被告鄭瑞泉到庭為證，被告鄭瑞泉於遭追加為被告前，到庭證稱：伊出生時伊的父親及祖母即住在該處，當時房屋稅籍資料登記之鄭張繡緞為伊母親，系爭建物早已存在，不知何人所建，系爭建物於鄭張繡緞過世前，均由鄭張繡緞作主，系爭建物是伊兄弟姊妹共有。合法繳納的證明是到伊母親為止等語（見本院卷一第240至243頁），核與系爭建物房屋稅籍證明書上載納稅義務人鄭張繡緞相符。是依現有之卷證及證人鄭瑞泉上開證述，並衡酌系爭建物由鄭瑞泉一家長期占用之情形，系爭建物於鄭張繡緞生前，實際處分權人為鄭張繡緞應屬可認無訛。被告另抗辯被告鄭智鴻曾祖先鄭火燦、鄭昆於早於日本大正13年起（民國13年間）即無償使用土地興建系爭建物而居住迄今，系爭建物所有權人為鄭火燦、鄭昆之全體繼承人等語，惟此部分之事實距今年代已久，被告實無法提出何資料為證明，仍應上揭依現存卷證資料所認定之事實為可採。又鄭張繡緞生前，系爭建物實際處分權人為鄭張繡緞，於鄭張繡緞死亡後，證人鄭瑞泉又否認有單獨取得系爭建物之實際處分權，應認原告變更後所主張係由被告王家榆、王佩玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽因繼承而取得系爭建物之實際處分權為可採。
（四）原告主張兩造間就系爭土地有租賃契約，且業已到期，業經原告提出系爭土地租賃契約書為證（見本院卷一第27頁），應堪採信。至被告抗辯兩造間為借地蓋屋，系爭契約僅係為取信派下員，使被告合法使用等語，查，證人鄭瑞泉到庭證稱：這件事情是說有時候會改選，打契約就是一個形式，對我們有一個保障，也有按時繳租金等語（見本院卷一第242頁），證人鄭瑞泉明白證稱確實有簽立系爭契約，也有依約繳納租金，是兩造間確有簽立系爭契約之真意，此為被告所辯實為借地蓋屋，無租賃關係，無須繳納租金之事實不符，且即便原先之關係不明，原告與被告鄭智鴻即已簽立系爭契約明白約定租期、租金，實屬經原告與被告鄭智鴻合意而重新確立關係，則原告依系爭契約於租約到期後，請求被告鄭智鴻依約遷出，即屬有據。
（五）又原告業已取得系爭土地之所有權，而使用系爭土地之系爭契約亦已到期，被告無法舉證證明有借地蓋屋之關係，則原告基於所有權，請求系爭建物實際處分權人即被告王家榆、王佩玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽拆屋還地，應認可採。
五、綜上所述，原告請求被告鄭智鴻自系爭建物遷出，並請求被告王家榆、王佩玲、王盈珍、王曉慧、鄭雪汝、鄭碧桂、王志平、王隆賢、王瑞蓮、鄭瑞泉、鄭文欽將占用系爭土地之系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告，洵屬有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日
民事第一庭 法 官 王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日
書記官 林玟君