臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1404號原 告 陳玉靜被 告 葉榮吉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬零柒佰玖拾伍元，及自民國111年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國111年2月16日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬零柒佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告以新臺幣伍拾伍萬元預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬零陸佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告如以每期新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）緣訴外人雅筑工程設計有限公司（下稱雅筑公司）於民國109年2月6日向原告承租臺中市○○區○○路000號1樓，雙方約定租期自109年2月6日起至110年2月6日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元，租金於每月10日前繳付，並由雅筑公司負責人即被告擔任連帶保證人。詎雅筑公司自109年2月起即未按時繳納租金，僅於109年5月27日、109年7月6日、109年7月13日各繳納3萬元、3萬元、2萬元，目前尚積欠租金112,000元（計算式：16,000元×12個月－80,000元＝112,000元），及積欠電費1,627元、電力公司規費900元、水費601元、復電費400元，經扣除押租金26,000元後，共積欠89,528元（計算式：112,000元＋1,627元＋900元＋601元＋400元－26,000元＝89,528元）。嗣經被告以連帶保證人身分清償租金95,000元後，尚有餘額5,472元（計算式：95,000元－89,528元＝5,472元）。
（二）原告與雅筑公司間之租賃關係於110年2月6日因期限屆滿而消滅後，被告即以個人身分繼續向原告承租系爭房屋，詎被告並未按期給付租金，先後積欠110年2月至5月、11至12月、111年1月共7個月之租金未付，原告乃於111年1月17日催告被告限期給付，被告逾期仍未處理，原告遂於111年2月10日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，經被告於111年2月15日收受，故系爭租賃契約業於110年2月15日合法終止。是原告爰依民法第455條前段、第767條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金110,795元【計算式：月租16,000元×（7個月＋8/30個月）≒積欠租金116,267元，元以下四捨五入。扣除前開餘額5,472元後，尚積欠租金110,795元】，另依民法第179條之規定，請求被告自110年2月15日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,000元。並聲明：⑴被告應給付原告110,795元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號1樓騰空遷讓返還予原告；⑶被告應自111年2月15日起至騰空返還第2項房屋之日止，按月給付原告16,000元；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院所為之判斷：
（一）原告主張被告於110年2月7日起，向原告承租臺中市○○區○○路000號1樓房屋，每月租金16,000元，被告未按期給付，積欠110年2月至5月、11月至12月、111年1月共7個月之租金未付，經原告催告被告限期給付，仍未獲置理，原告遂於111年2月10日以存證信函依法終止租約，經被告於111年2月15日收受，故系爭租約業已終止等情，業據提出存證信函（見本院卷第27至29、33至35、39至41頁）、掛號回執（見本院卷第31、37、43頁）、原告與雅筑公司間之房屋租賃契約書（見本院卷第45至53頁）、建物所有權狀（見本院卷第61頁）、系爭房屋現況照片（見本院卷第63頁）為證。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，則原告之主張，自堪信為真正。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；民法第440條第1項、第2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。
再按租賃期間發生承租人遲付租金獲費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明文。本件被告自110年2月7日起即未按期給付租金，迄至111年2月15日即系爭租約終止之日止，被告積欠之租金總額110,795元，已逾2個月之租額，經原告多次以存證信函定期催告，仍未為給付，依民法第440條第2項、土地法第100條第2款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，則原告以被告積欠租金總額已逾2個月以上為由，終止系爭租賃關係，即屬於法有據。準此，兩造間就系爭房屋之租賃關係既經合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據，應予准許。
（三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查：兩造間就系爭房屋之租賃關係，既經原告合法終止，則原告依法自得請求被告給付110年2月7日起至111年2月15日止系爭房屋租賃關係存續期間，被告尚積欠之租金110,795元【計算式：｛月租16,000元×（7個月＋8/30個月）｝－餘額5,472元＝110,795元，元以下四捨五入】。
（四）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之給付租金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達民事準備書狀繕本，被告迄未給付，依法應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即111年6月1日（見本院卷第83頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
（五）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決參照）。查：系爭房屋之租賃關係已於111年2月15日終止，業如前述，被告既未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於租約終止之翌日即111年2月16日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以，系爭房屋每月租金為16,000元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終止之翌日即111年2月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,000元，核屬有據，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求（即111年2月15日相當於租金之不當得利部分），即屬無據，要難准許。
（六）綜上所述，原告依據兩造間之房屋租賃關係及不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金110,795元及自111年6月1日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年2月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決第1項、第3項所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行；本判決第2項原告陳明願供擔保請准宣告假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被如如供擔保得免為假執行。至於，原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
書記官 楊家印