臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第157號原 告 楊本源訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 徐湘閔律師被 告 賴易聰訴訟代理人 朱從龍律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴時聲明為：「一、請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之臺中市○區○○○段00○00000地號等2筆土地（權利範圍各3分之2）及門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號之未辦保存登記之建物（權利範圍8分之4）之優先購買權不存在」，嗣於111年3月22日具狀將聲明分列為：「一、請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之臺中市○區○○○段00○00000地號等2筆土地（權利範圍各3分之2）之優先購買權不存在。二、請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號之未辦保存登記之建物（權利範圍8分之4）之優先購買權不存在」，僅係將同一聲明分列為兩項聲明，屬請求同一基礎事實範圍內的訴之變更，被告雖不同意，然依上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張伊於本院民國109年度司執字第132220號拍賣程序中，以總價新臺幣(下同)1132萬1019元，拍定臺中市○區○○○段00○00000地號2筆土地（應有部分各3分之2，面積各為246、98平方公尺，下稱系爭2筆土地）及其上坐落未辦理保存登記之建號5337號、門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號建物(一層面積285.95平方公尺，權利範圍8分之4，下稱系爭建物)。原告除為拍定人，亦為系爭建物權利範圍8分之4之事實上處分權人，系爭建物乃訴外人張賢宗和盧長康於49年至51年間合建，同時坐落在系爭2筆土地(所有權人為張賢宗)跟鄰地82-3地號土地上(所有權人為盧長康)，起造時土地和建物原屬同一人所有，嗣後系爭建物和系爭2筆土地分別移轉給不同人，故系爭建物對系爭2筆土地及82-3地號土地，均有民法第425條之1規定之法定租賃權存在，原告既然對系爭2筆土地有法定租賃權，則依照土地法第104條第1項規定，得對系爭2筆土地主張優先購買權，亦得依土地法第34條之1規定對系爭建物權利範圍8分之4主張優先承購權(下均稱優先購買權)，且土地法第104條之規定應優先於同法第34條之1而適用，原告身為法定租賃權人，既然已經對系爭2筆土地行使優先購買權，土地共有人即不得再依照土地法第34條之1之規定，對系爭2筆土地行使優先購買權，執行法院卻容許被告(為系爭2筆土地之共有人，應有部分各3分之1）行使優先購買權，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此一不安之狀態並得以判決除去，爰提起本件確認之訴，確認被告之優先購買權不存在等語。並聲明：一、請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之系爭2筆土地（權利範圍3分之2）之優先購買權不存在。
二、請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之系爭建物（權利範圍8分之4）之優先購買權不存在。
貳、被告則以：伊為系爭2筆土地之共有人，應有部分各為3分之1，對系爭2筆土地依土地法第34條之1、對坐落其上之系爭建物依同法第104條規定，均有優先購買權，伊並已繳清買賣價金1132萬1019元。原告未能舉證證明系爭建物係由張賢宗、盧長康於49至51年間建造，亦無法證明原告現為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物與鄰地82-3土地上之建物為不同建物，82-3地號上的建物門牌為臺中市○區○○路000巷0000號，並非21號等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
壹、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張其為系爭2筆土地和建物之拍定人和優先購買權人，因被告行使優先購買權，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認被告無優先購買權，即有確認利益，先予敘明。
貳、按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，次按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，顯見房屋與基地間須有一定之法律關係存在，房屋所有權人始得對基地主張優先購買權。又民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。民法第425條之1所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，並應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋，且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，而亦應有該條推定法定租賃權之類推適用。蓋該條規定乃源自於向來之實務見解，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，故依法推定租賃關係之存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，以符社會正義之要求，並維護社會整體之經濟利益，是若未辦理保存登記之建物，對所坐落之土地確有法定租賃關係存在，建物所有權人非不得依照土地法第104條之規定，對土地主張優先購買權，合先敘明。
參、經查：
一、原告未能舉證證明系爭建物對於系爭2筆土地有符合民法第425條之1規定之法定租賃權存在，自不得依土地法第104條第1項之規定，對系爭2筆土地主張優先購買權：
(一)原告主張其為系爭建物權利範圍8分之4事實上處分權人乙節，為被告所否認，然據原告提出臺中市政府地方稅務局大智分局111年房屋稅籍證明書（見本院卷第31頁）及系爭建物買賣契約書（見本院卷第69至71頁），依照買賣契約書之記載，原告係於108年3月5日分別以1萬9362元，向訴外人盧月薰、姚盧美玉、盧鴻慶購買系爭建物權利範圍各8分之1，而上開稅籍證明書所記載原告持分比率為8分之4，被告雖以系爭稅籍證明書備註記載：「一、本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」，主張該稅籍證明書不足以認定原告為事實上處分權人，然系爭建物既然為未經保存登記之違章建築，並無法向地政機關辦理登記，是原告提出稅籍證明和買賣契約書，應足以受其為事實上處分權人之推定，且臺中市政府地方稅務局大智分局111年2月10日中市稅智分字第1115301280號函檢送之房屋稅籍紀錄表，亦記載原告因向原所有權人盧鴻慶、姚盧美玉、林素霞購買，而各取得持分8分之1之事實(本院卷第85~89頁)。被告雖另以本院拍賣公告備註欄四、記載「建物查封時，債務人(陳石溪之遺產管理人)不在場，據管區員警陳報為使用情形不明，現場堆滿雜物，應買人請自行查證，拍定後不點交」，否認原告就系爭建物有事實上處分權，然事實上處分權人就違章建築已取得事實上處分權後，並不需要持續不斷占有、使用建物，縱使執行案件之債務人(陳石溪之遺產管理人)於查封時不在場，員警陳報使用情形不明，現場堆滿雜物，執行法院亦未據此否認債務人就系爭建物之事實上處分權(權利範圍8分之4)，而仍將系爭建物列為查封標的，是被告引用該拍賣公告推論原告並非系爭建物事實上處分權人，尚嫌無據。原告主張其為系爭建物事實上處分權人(權利範圍8分之4)，應堪採信。
(二)原告主張系爭建物對系爭2筆土地有法定租賃權乙節，亦為被告所否認，自應由原告就其有利於己之事實負擔舉證責任。就此，原告先於起訴狀主張：「系爭2筆土地於50年間為張姓地主所有，而系爭建物在50年間亦為張姓地主所持有，顯見系爭建物及土地均同屬張姓地主所有，有民法第425條之1第1項之法定租賃關係」(本院卷第15、16頁)，然未曾對系爭建物係張姓地主所有，提出任何證據，嗣後於111年2月7日提出民事準備暨聲請調查證據狀改稱：「49年間90-12地號所有權人為盧姓地主，而原告購買系爭建物之前手姓氏均為盧姓，該建物橫跨系爭2筆土地和82-3地號土地，衡情該建物於49年時應屬同一人所有」(本院卷第61、62頁)，亦未提出確切證據，原告復於本院111年5月2日第二次言詞辯論期日稱：「系爭建物最起碼於49年間就存在，從稅籍資料可以推出，系爭建物是張賢宗跟盧長康於49至51年間共同起造」(本院卷第180~182頁)，然若49年間建物即已存在，又如何能由張賢宗和盧長康於49至51年間建造?已屬前後矛盾。
原告自認其僅係由稅籍資料上曾登記盧長康和張賢宗為共有人，持分各2分之1(本院卷第91頁)，以及110年11月9日列印之稅籍證明書記載系爭建物為土竹造(純土造)建物部分(面積105.36平方公尺)之折舊年數「60年」，推論系爭建物應係在「50年間」所建，然建物起造後未必立即登記稅籍，且系爭建物面積為285.95平方公尺，亦有原告提出之本院拍賣公告(本院卷第19頁)可參，原告徒以系爭建物之一部分面積之稅籍資料，回推建物起造時間，尚嫌薄弱。
(三)況依照臺中市中山地政事務所111年2月11日中山地所四字第1110001408號函暨所附系爭2筆土地及鄰地82-3地號之人工登記新簿及光復初期土地舊簿、臺中市政府地方稅務局大智分局111年2月10日中市稅智分字第1115301280號函檢送之房屋稅籍紀錄表（見本院卷第85~110頁)，張賢宗係於50年9月27日才因買賣取得系爭2筆土地所有權(詳如附表所示)，而訴外人盧瓊秋於49年9月21日遭查封登記時，住址即為門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號(本院卷第103頁)，此為原告所不爭執(本院卷第180號)，顯見系爭建物既然早於49年間即為盧瓊秋居住在內，自不可能為張賢宗於50年9月27日取得系爭2筆土地所有權後，才與盧長康合建，則原告主張系爭建物為張賢宗和盧長康於49至51年間合建，同時坐落在系爭2筆土地及82-3地號土地上，土地和建物原本同屬一人(張賢宗及盧長康)，嗣後雖分歸不同人所有，系爭建物對系爭2筆土地仍有法定租賃權云云，顯非事實。
(四)再者，原告所提出之系爭建物買賣契約書，以及登記張賢宗和盧長康持分各2分之1之房屋稅籍資料（見本院卷第69至71頁、第91頁），該建物基地均標示為鄰地「82-3地號」土地，並非系爭2筆土地，且110年11月9日稅籍證明書(本院卷第31頁)顯示建物分為四種狀態：土竹造(面積105.35平方公尺、折舊年數60年)、木石磚造(磚石造、面積30.15平方公尺、折舊年數56年)、木石磚造(磚石造、面積95.89平方公尺、起課年月105年10月、折舊年數5年)、鋼鐵造(面積54.56平方公尺、起課年月105年10月、折舊年數5年)，面積合計2
85.95平方公尺，足認系爭建物雖僅有一個門牌號碼，然事實上為不同時期分別建造、為不同建材之房屋，且依照戴台津建築師事務所110年3月3日津所字第11003030001號函暨所附系爭2筆土地及建物現值鑑估報告書（見執行卷第181頁），系爭建物屋齡依外觀建材及使用狀況概估僅有30年，是應係80年間所建造，另從勘估標的物現況照片8張（見執行卷第219至225頁），及被告當庭自承其居住之系爭建物範圍坐落在系爭2筆土地，82地號土地上房屋一部分有於82年增建，90-12地號土地上房屋也是80幾年才增建等語（見本院卷第182頁），足以認定現存的系爭建物主要部分，顯非如原告所述，係張賢宗和盧長康於49至51年間所建、屋齡已超過60年之房屋，縱使張賢宗和盧長康曾如原告所指，在49至51年間合建建物，亦難認與現存的系爭建物具備同一性。綜上，原告未能舉證證明系爭建物究係何人、何時所建，其空言主張系爭建物事實上處分權人與土地所有權人原本同屬一人，縱使現在分歸不同人所有，系爭建物對系爭2筆土地有法定租賃權云云，並無可採。
(五)原告既無法證明系爭建物之事實上處分權人與土地所有權人曾為同一人，其主張伊現為系爭建物事實上處分權人，得以系爭2筆土地之法定租賃權人身分，依照土地法第104條規定，對系爭2筆土地行使優先購買權云云，為無理由。
二、原告僅為系爭建物事實上處分權人(權利範圍8分之4)，其得依照土地法第34條之1對系爭建物行使優先購買權，然因被告行使土地法第104條第1項對系爭建物優先購買權，已排除原告之優先購買權：
(一)按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，被告乃系爭2筆土地之共有人，有本院民事執行處110年10月22日司執申字第132220號函（見執行卷第479頁）在卷可按。原告就系爭2筆土地既無法基於法定租賃權人身分，主張土地法第104條第1項之優先購買權，已如前述，是被告得依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，應無疑義。
(二)次按土地法第104條第1項規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承購之權。若土地法第34條之1第4項之優先購買權與同法第104條第1項之優先購買權發生競合的情形時，依土地法第34條之1執行要點第11點第6款規定，應優先適用土地法第104條第1項規定，蓋土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，依上開執行要點第11點第5款規定，係屬債權效力而無追及性；而土地法第104條第1項，就通知之程序及法律效果定有明文，具有物權之對世效。查原告既為系爭建物的事實上處分權人(權利範圍8分之4)，雖得依土地法第34條之1第4項對系爭建物另外之權利範圍8分之4行使優先購買權，然被告就系爭建物坐落之基地即系爭2筆土地，各有應有部分3分之1所有權，自得依土地法第104條第1項規定對系爭建物行使優先購買權，而該效力會優先於原告本於土地法第34條之1之優先購買權，被告並已提出1132萬1019元應買(見本院卷第45頁)，故原告主張被告對系爭建物無優先購買權，亦屬無據。
三、綜上，原告請求確認被告就本院109年度司執字第132220號強制執行事件，原告拍定之系爭2筆土地（權利範圍3分之2）及系爭建物（權利範圍8分之4）之優先購買權不存在，均為無理由，應予駁回。
肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
書記官 黃馨萱附表：
地號 時間 82地號 90-12地號 82-3地號 50年9月27日 李徐玉英移轉予張賢宗（見本院卷第96頁） 李徐玉英移轉予張賢宗（見本院卷第101頁） 63年3月12日 盧長康移轉予盧魏密（見本院卷第99頁） 69年8月19日 張賢宗移轉予陳石溪（見本院卷第97頁） 張賢宗移轉予陳石溪（見本院卷第102頁）