臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1582號原 告 宋瑋萱
宋文隆上二人訴訟代理人 石志堅律師被 告 黃靜觀
謝素梅上二人訴訟代理人 洪錫欽律師複代理人 劉柏均律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經於民國112年1月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
(一)被告黃靜觀應給付原告宋瑋萱新臺幣（下同）387,805元，應給付原告宋文隆234,300元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(二)被告謝素梅應給付原告宋文隆234,300元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：
(一)原告宋瑋萱於民國110年12月20日與被告黃靜觀簽立租賃契約，向被告黃靜觀承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號1樓(下稱682號1樓)房屋，租賃期間約定自110年12月15日至120年12月14日止計10年，押金為10萬元，租金自111年3月1日起收至115年12月14日止，每月5萬元，另自115年12月15日起至120年12月14日止，為每月6萬元(見本院卷29-32頁)。
(二)原告宋文隆於110年12月14日與被告黃靜觀簽立租賃契約，向被告黃靜觀承租同上大墩路682號2樓(下稱682號2樓)房屋，租賃期間約定自110年12月15日至120年12月14日止計10年，押金為6萬元，租金自111年3月1日起收，每月3萬元(見本院卷33-36頁)。
(三)原告宋文隆另於110年12月14日向被告謝素梅承租同上大墩路680號2樓(下稱680號2樓)房屋，租賃期間約定自110年12月15日起至120年12月14日止計10年，押金為6萬元，租金亦自111年3月1日起收，每月3萬元(見本院卷39-46頁)。
(四)上開680號與682號房屋間之分戶牆，於原告承租前即遭拆除，形成二戶打通之格局，原告因被告未據實告知，誤以為該二戶房屋原本即為未設有分戶牆之貫通格局，乃認承租680號1樓可供店面使用，承租682號1樓可作為員工辦公室，此從原告當初委請設計師製作之設計圖即可得知。然原告嗣雇工拆除先前租客所留下之舊有裝潢後，發現682號1、2樓之樓板有被挖破之大洞，另原設計由1樓內部直通2樓之樓梯及外牆，於原告承租前亦已拆除，且原告嗣又於111年1月19日接獲臺中市政府都市發展局(下稱都發局)中市都管字第1110014573號函及中市都管字第1110014571號函通知系爭二戶房屋有未經申請許可而擅自變更外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯使用之情事，違反相關建築法規，致遭都發局勒令恢復原狀。然如恢復原分戶牆後，系爭二戶房屋即無法貫通使用，則原告承租680號1樓做為店面，承租682號1樓作為員工辦公室之規劃即無法實現。
(五)系爭二戶房屋未經申請合法變更有違建築法規之情，於原告承租時，被告並未據實告知。原告宋瑋萱乃通知被告黃靜觀修補上開瑕疵，惟未獲置理。原告遂於111年2月11日寄發存證信函通知被告黃靜觀於111年2月25日終止682號1樓之租約(見本院卷第63-67頁)。
(六)原告宋文隆承租682號2樓係用供自住，然2樓外牆及原設計之內部直通樓梯，遭非法拆除，另2樓公共梯間之鐵門亦屬違建，另682號1、2樓樓板有破洞，導致原告宋文隆無法正常使用682號2樓，而682號2樓與680號2樓原欲共同用供居住，因該破洞即無法安全使用，經通知被告黃靜觀、謝素梅修補，亦置之不理，原告宋文隆乃於111年2月11日以存證信函通知被告黃靜觀、謝素梅於111年2月25日終止682號2樓及680號2樓之租約(見本院卷69-71頁、73-77頁)。
(七)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第430條分別定有明文。另因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。同法第227條第1項、第2項亦有明定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。民法第179條及租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項定有明文。而所謂「現況」，應指交屋或看屋時所得發現之「現況」，看屋當下無法確知之瑕疵，即非看屋或簽約時所認知之「現況」。系爭680號與682號間之分戶牆和682號1、2樓之樓板破洞，於原告終止契約前，被告雖曾表示願意修補，但僅敷衍而未實際修補，且682號1、2樓之樓板破洞面積頗大，危及居住安全，更在原告終止契約後，始行修補完成。又原告承租時，被告並未告知系爭二戶房屋存在有上述違建情形。原告倘自始知悉違建事實存在，依常情豈敢冒然承租？況兩造所約定之租金，亦非遠低於市場行情，依一般理性人之角度，原告實不可能承租違建房屋，上述違建現況，因被告之隱瞞及未告知，致原告接受不正確之資訊，是被告自不得以其已依現況交屋為由，而得免除責任。
(八)原告請求給付之項目如下：
１、682號1樓房屋租約部分：被告黃靜觀未依約交付原告宋瑋萱合於約定使用收益之房屋，雖經催告修繕，仍置之不理，構成不完全給付，原告宋瑋萱已終止租約，則被告黃靜觀所持有之10萬元押金，即為無法律上原因，依民法第179條及租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項規定，即應返還予原告宋瑋萱。又原告宋瑋萱於締約後，投入店面設計費42,000元、支出拆除前任租客之舊有裝潢費用、廢棄物清運費用、地面打底費用及拋光地磚之鋪設費用245,805元，合計287,805元，此屬因被告黃靜觀之不完全給付所生之損害，依民法第227條第2項規定，被告黃靜觀應負損害賠償責任。是就系爭682號1樓租約部分，被告黃靜觀應給付原告宋瑋萱合計387,805元(計算式：100,000元＋287,805元＝387,805元)。
２、682號2樓房屋租約部分：被告黃靜觀未依約交付原告宋文隆合於約定使用收益之房屋，雖經催告修繕，置之不理，構成不完全給付，原告宋文隆已終止契約，則被告黃靜觀持有之6萬元押金，即無法律上原因，依上開規定，應返還原告宋文隆。又原告宋文隆締約後，投入設計費用84,000元、支出拆除前任租客舊有裝潢費用90,300元，合計174,300元，此屬因被告黃靜觀之不完全給付所生之損害，依民法第227條第2項，被告黃靜觀應負損害賠償責任。是就系爭682號2樓租約部分，被告黃靜觀應給付原告宋文隆合計234,300元(計算式：60,000元＋174,300元＝234,300元)。
３、680號2樓房屋租約部分：被告謝素梅未依約交付原告宋文隆合於約定使用收益之房屋，雖經催告修繕，仍置之不理，構成不完全給付，原告宋文隆已終止契約，被告謝素梅持有之6萬元押金，依上開規定，亦應返還原告宋文隆。又原告宋文隆於締約後，投入設計費用84,000元、支出拆除前任租客裝潢費用90,300元，合計174,300元，此為因被告謝素梅之不完全給付所生之損害，依民法第227條第2項，被告謝素梅應負損害賠償責任。是就系爭682號2樓租約部分，被告謝素梅應給付原告宋文隆合計234,300元(計算式：60,000元＋174,300元＝234,300元)等語。
二、被告答辯聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。另陳述：
(一)系爭680號1、2樓房屋為被告謝素梅所有，另682號1、2樓房屋為被告黃靜觀所有。原告二人為父女，其二人由原告宋瑋萱出名承租680號1樓及682號1樓，另由原告宋文隆出名承租680號2樓及682號2樓，兩造乃於110年12月14日及同年月20日分別就680號1、2樓及682號1、2樓簽立四份租賃契約書。上開房屋雖區分為4份租約，但統一由680號1樓出入，另原告承租時，亦明白向被告表示680號及682號二戶房屋將打通使用。
(二)依兩造間之租約約定，房屋如有改裝設施之必要，原告於取得被告之書面同意後，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築結構及安全，交還房屋時應負責回復原狀且將招牌拆除。詎原告於被告交付系爭二戶房屋後，未依約先取得被告之書面同意，亦未依相關法令聲請變更使用、取得裝修許可及依大樓管理規章申請施工，即擅自動工及將外牆、隔間牆及682號內1樓通往2樓之樓梯拆除，致遭人檢舉而為都發局函令制止。因原告違約，被告乃於111年3月3日以111年信惠字第00000000號、00000000號律師函，分別通知原告二人而終止系爭二戶房屋之四份租約，並已對原告提起遷讓房屋及損害賠償訴訟(由鈞院另案111年度重訴字第639號審理)。
(三)按是否合於契約所約定之使用、收益之狀態，應以當事人間訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知為認定標準。如出租人所交付之租賃物，客觀上已符合契約目的之需求者，承租人即不得於租約約定外，別事要求其他租賃物品質。原告所承租之系爭二戶房屋，前已有多位租客承租及取得被告同意後進行裝修以經營商業，從未發生過問題。本件係因原告未依約先取得被告之書面同意及向社區管委會和主管機關申請裝修許可即貿然施工，致遭檢舉而生爭議。另系爭租約雖有裝潢期之約定，但此非被告已同意原告得進行裝潢之表示，而僅係就減免租金所為約定，此觀原告於拆除舊有裝潢後另提出裝修報價單與被告進行室內裝修事宜之討論，供被告確認及要求被告負擔部分費用等情亦明。被告自無可能任由原告在未取得被告之同意下，即得恣意裝修而對房屋發生危害之理。原告未於裝修前，先取得被告同意、申請變更使用執照及為室內裝修之許可申請，與租約約定有違。
(四)原告雖謂被告未交付合於約定使用收益之租賃物云云。惟查，兩造簽約前，原告已前往系爭二戶房屋現場確認租賃標的之現況，是簽約時之房屋現況，即為原告承租之約定用益狀態，此為兩造共同之主觀認知，被告依簽約當時之房屋狀態交屋，自合於租約之約定，並無違約情事，又原告取得房屋後，即拆除舊有裝潢，更可知悉房屋之現況，均未見原告有任何意見，更著手進行新裝潢之規劃，且於都發局111年1月14日會勘後，仍未向被告為不願承租之表示，猶提出新裝潢圖說及報價單與被告討論，另其亦係規劃二戶房屋打通使用情形，且室內均無樓梯設計。足見系爭二戶房屋之狀況，並無不符原告租賃目的之情形可言。
(五)被告與原告宋瑋萱就680號1樓及682號1樓之租約第7條約定：租賃物是否符合乙方所需，乃屬乙方租賃之動機，故租賃物與乙方租賃目的是否吻合，乙方需自行向主管機關查明租賃物是否合於其使用目的，如租賃物無法商業登記、無法合法立案等理由，需乙方自行負責，不能以租賃物不符合使用或無法商業使用等理由，向甲方、代理人、代管人提出賠償或任何主張。足見租賃標的是否合乎行政法規，並非被告之義務，原告不得以此為由向被告主張賠償。
(六)原告雖另稱其於雇工拆除舊裝潢後，始發現682號1、2樓間之樓板有一破洞。然被告交付租賃物時，其內有原承租人之裝潢，是682號1、2樓之樓板，外觀正常，被告就原告所稱樓板破洞之情，出租前並不知悉，嗣經原告告知後，被告亦表示願支付該破洞之填補費用，並無不修繕之情，嗣因雙方另生爭議，原告態度丕變，始致被告無法進行破洞之處理，原告一方面拒絕被告同意負擔樓板補破洞費用或進入修繕，另一方面聲稱被告不作為，實有未洽。
(七)系爭二戶房屋之2樓，依約定之使用目的乃為自住，雙方並合意以現況出租，被告交付租賃物時，自682號1樓內部有可通往2樓之樓梯、另裝潢及地面平整、外牆完善，本可滿足居住目的，係因原告未經被告同意即自行拆除舊有裝潢、樓梯及外牆窗戶，自難認被告所交付之租賃物原有不符租賃目的之情形。再者，原告聲稱房屋有未經許可而擅自變更使用之情事，致無法實現其原承租目的而主張終止契約，然卻就680號1樓仍逕自裝潢及繼續承租並開店營運，而未同時主張終止契約，其有不同做法卻未說明其理由，亦有未洽等語。
三、法院得心證之理由：
(一)經查，原告宋瑋萱於110年12月20日與被告黃靜觀簽立租約，承租682號1樓房屋，租期自110年12月15日至120年12月14日止，押金10萬元，租金則自111年3月1日起收(見本院卷29-32頁)；另原告宋文隆於110年12月14日與被告黃靜觀及被告謝素梅分別簽立租約，承租682號2樓及680號2樓，租期同至120年12月14日止，押金6萬元，租金亦均自111年3月1日起收(見本院卷33-46頁)一節，有各該租約在卷可參，且為兩造所不爭執，核屬實在。
(二)原告嗣以接獲都發局函文，因系爭680號及682號未經申請許可而擅自變更外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯使用之情，因有違建築法規遭勒令恢復原狀，然恢復後之680號與682號即無法打通使用，原告原承租之規劃無法實現，另原設計之直通樓梯亦遭拆除，又2樓通往公共梯間之鐵門亦屬違建，且682號1、2樓之樓板有一大洞，致原告宋文隆亦無法正常使用為由，主張有可歸責於被告之未依債之本旨履行之事由而終止系爭租約。被告則否認有未依債之本旨履行之情事。
(三)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又依同法第423條規定，出租人負有提供合於約定使用目的之租賃物。惟依社會通常觀念，債務人應為之給付內容為何，應依有無不能依債之本旨實現情事以為判斷，又解釋當事人所立契約之真意，應以締約當時之事實及其他一切證據資料而為判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。是出租人所交付之租賃物，如合於原所約定之使用收益目的，即已依債之本旨為給付，而不負不完全給付之債務不履行責任，況依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人亦不負擔保之責。另依房屋門牌號碼之編釘規定，一戶不得申請兩個以上門牌，原編門牌號碼重複或不合規定者，應予改編。是同一戶住宅除為合法房屋並檢具都市發展處所核准或備案證明文件及設計圖，且確已分隔為左右並各有獨立門戶出入者外，不得另編釘門牌。
(四)兩造就上開680號1、2樓及682號1、2樓分別簽立4份租約，足見原告締約當時，對680號及682號乃係產權各別獨立之房屋一節，應有知悉；又原告承租之前，680號及682號間之分戶牆業已拆除而為二戶打通之現況，原告更不否認其承租上開682號及680號房屋，原即規劃日後亦以打通方式使用之，此由原告所委請第三人設計之圖說及其雇工進行裝修之情況益可見知。足認兩造間締約當時之真意，乃係以打通之二戶房屋作為租賃標的。則被告以簽約當時打通之二戶房屋現況交付被告使用，自合於租約之約定。
(五)一般租約上常見出租人同意給予承租人一定裝修期間之約定，多採二種方式，一為先交付租賃標的予承租人使用，但約定一段期間後始行起租。二為交付租賃標的予承租人使用時即行約定起租，但約定一段期間之租金減免。依卷附租約所載「…至111年2月28日止為裝潢期，免收租金」、「111年2月28日前免收租金」記載觀之(見本院卷第29、36、42頁)，兩造應係約定交付租賃標的予原告使用時即行起租，但約定111年2月28日前之租金則予減免。是被告所稱上開約定乃係同意給予原告一段期間免收租金之優惠一語，應為可採，尚無從解為被告業已同意原告得為任何形式之裝修。
(六)原告取得被告所交付之租賃物後，除拆除1、2樓屋內舊有裝潢外，另將682號1樓通往2樓之內部樓梯、2樓原有之廁所、2樓臨大墩路之窗戶及後方之落地門窗拆除，更在1樓地面重鋪拋光石英磚，足見拆除舊裝潢後之房屋現況，並無不符原告原租賃使用目的之情事，否則原告當無在拆除1、2樓屋內舊有裝潢得知房屋狀況後，猶仍斥資重鋪拋光石英磚之理。系爭房屋嗣雖因遭人檢舉而無法繼續進行裝修，但依被告與原告宋瑋萱就680號1樓及682號1樓所簽立之租約第7條「租賃物是否符合乙方所需，乃屬乙方租賃之動機，故租賃物與乙方租賃目的是否吻合，乙方需自行向主管機關查明租賃物是否合於其使用目的，如租賃物無法商業登記、無法合法立案等理由，需乙方自行負責，不能以租賃物不符合使用或無法商業使用等理由，向甲方、代理人、代管人提出賠償或任何主張」之約定，足見房屋之使用是否符合法規，原告本應自行確認；被告並不負符合行政法規之保證義務。再者，被告交付租賃物予原告時，682號1、2樓之地板外觀並無大洞，嗣於交屋後因原告拆除舊有裝潢而發現該洞存在，然房屋當時業已交付原告管領使用，則被告欲填補該洞，仍需原告同意及協力，惟雙方嗣另就房屋分戶牆及樓梯等其他事項發生爭議，則被告因之無法立即自行進行破洞處理，亦符實際情形；加以被告嗣已於111年4月20日向台中市政府都市發展局提出使用執照變更及室內裝修許可申請，且於111年5月10日取得中市都管字第1110086485號函准在案(本院卷第313-323頁)，並已填平上述破洞，此時距遭人檢舉而停工之日，僅3個多月。本院考量使用執照之變更及室內裝修許可之申請，均屬專業事項，需另行委請專業建築師進行規劃、設計及申請，本須一定之作業期間，尚難認被告就系爭房屋之使用，有原告所稱無法打通使用及拒不修補之可責性。
(七)基上，原告以系爭房屋有違建築管理法規及存在有使用上瑕疵為由，主張無法實現其原承租之目的，進而主張終止契約等語，並非有理，其另據以為設計、拆除及裝修費用支出之賠償主張，亦非有據。
四、綜上所述，原告以系爭房屋有違建管法規及存在有使用上瑕疵為由，主張無法實現原承租目的，進而主張終止契約，既非有理，則其二人分別訴請被告二人分別返還押金及賠償損害387,805元、234,300元、234,300元及利息，為無理由，應予駁回；另假執行之聲請，亦併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
民事第四庭 法 官 林宗成上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
書記官 陳盟佳