臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第166號原 告 鈞旺不動產經紀有限公司法定代理人 張明珍訴訟代理人 呂緯武律師被 告 吳秀珍訴訟代理人 陳盈壽律師複 代理人 廖珮羽律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣300,000元，及自民國111年1月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔百分之12，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣300,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年3月18日簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約），約定被告以新臺幣（下同）44,300,000元之價格委託原告專任銷售坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）。詎被告竟於約定銷售期間屆滿前，另行委託訴外人聖億不動產經紀有限公司銷售系爭土地，並於110年9月2日將系爭土地出售予訴外人童星穎，依系爭銷售契約第11條第4款約定，應視為原告已完成居間仲介之義務，被告並應給付委託銷售總價格6％之金額予原告，作為違約金。爰依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求被告給付違約金2,658,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,658,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地自被告委託原告銷售之日起經9個月，均無人洽詢購買事宜，適童星穎委託之仲介向被告表示欲購買系爭土地，被告徵得原告法定代理人張明珍同意後，始將系爭土地出售，並非自行委任第三人銷售，故被告並無違反系爭銷售契約第11條第4款約定之情事，且於原告同意被告出售系爭土地時，系爭銷售契約即告終止，原告自不得再依系爭銷售契約請求被告給付違約金。又系爭銷售契約為原告製作之定型化契約，然系爭銷售契約第3條約定未訂有銷售期限，違反「不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項」，且對被告有重大不利益，依消費者保護法第17條第4項規定，應屬無效。另系爭銷售契約未就受託人違約責任、委託人終止契約權利部分設有規範，顯屬免除或減輕原告責任及使被告拋棄或限制行使權利之情形，對被告顯失公平，依民法第247條之1規定，亦為無效。縱認原告請求賠償違約金有理由，然原告並未積極為被告銷售系爭土地，故原告請求被告賠償之違約金數額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷第376至377頁）：
⒈張明珍、被告、魏寶美、楊靜宜至遲於110年2月25日簽訂「
投資協議書（下稱系爭投資契約）」（見本院卷第113至114頁），約定投資系爭土地，並約定系爭土地出售後若有獲利，被告除應返還各投資人之出資額外，並應將獲利依持股比例分配予各投資人。
⒉系爭投資契約之投資額合計18,550,000元，分為10股，張明珍持有1股。
⒊張明珍分別於110年4月6日、110年5月5日匯款1,125,000元、
200,000元予被告，扣除訴外人即張明珍之配偶林世彬對被告所負借款債務270,000萬元，張明珍就系爭投資契約已給付之出資額為1,055,000元。
⒋張明珍為原告之代表人。兩造於110年3月18日簽訂系爭銷售
契約（見本院卷第53至54頁），約定被告以44,300,000元之價格委託原告銷售系爭土地。
⒌被告分別於110年11月17日、110年12月28日匯款750,000元、800,000元予張明珍。
⒍訴外人余敏嘉、林益漠、何榮源於109年12月7日簽訂「土地
買賣契約書」（見本院卷第39至44頁），約定由余敏嘉以41,200,000元向林益漠、何榮源購買系爭土地。嗣因余敏嘉無力支出買賣價金，被告、余敏嘉遂約定余敏嘉支付被告3,200,000元後，以被告出具「授權書」（見本院卷第45頁）、於「土地買賣契約書」手寫加註「代」、「產權登記名義人吳秀珍」等文字（見本院卷第133頁）之方式，由被告承接購買系爭土地。
⒎被告於110年9月2日將系爭土地出售予童星穎。
⒏被告對原證1至原證10（見本院卷第23至54、133頁）之形式上真正不爭執。
⒐原告對被證1、被證2第1至5頁、被證3至11（見本院卷第99至
107、113至114、143至165、265至285、311至312頁）之形式上真正不爭執。
㈡兩造爭執事項（見本院卷第377頁）：⒈系爭銷售契約第11條第4款約定之效力為何？⒉原告依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求被告給付原告2,
658,000元，是否有據？被告抗辯系爭銷售契約已終止，且原告請求之違約金過高，應予酌減，有無理由？
四、得心證之理由：㈠系爭銷售契約第3條約定並未違反不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項，應屬有效：
⒈按「企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品
或提供服務為營業者」；「定型化契約條款則係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」，消費者保護法第2條第2、7款定有明文。經查，原告為不動產經紀公司，並以提供不動產交易仲介服務為營業，而屬消費者保護法第2條第2款所指企業經營者。又系爭銷售契約繕打文字部分為惠双房屋制式土地專任委託銷售契約書之條款，並為原告用於同類契約之條款，為原告所自承（見本院卷第384頁），自堪認定系爭銷售契約為原告單方預先擬定之定型化契約。
⒉被告固抗辯系爭銷售契約第3條約定記載委託銷售期間至「售
出為止」，與不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項之形式不符，依消費者保護法第17條第4項規定，應屬無效等語。惟按，不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條第1、2項規定：「委託銷售期間自民國＿年＿月＿日起至＿年＿月＿日止」；「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」。由前開規定觀之，可知行政院公告之不動產委託銷售契約書範本並未要求企業經營者須於定型化契約中明定委託銷售期間，是縱使契約當事人未約定委託銷售期間，亦非法所不許。基此，系爭銷售契約第3條約定：「委託銷售期間自民國110年3月18日起至售出為止」，其效果僅係未定委託銷售期間，尚難認與不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條規定有違，更況該條亦約定「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」，是倘若被告認有終止系爭銷售契約之必要，亦得隨時以書面終止，而無對被告有重大不利益之情事，是被告抗辯系爭銷售契約第3條約定無效等語，應屬無據。
㈡系爭銷售契約並未違反民法第247條之1規定，應屬有效：⒈按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」，民法第247條之1定有明文。所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言（最高法院108年度台上字第2125號判決意旨參照）。
⒉被告固抗辯系爭銷售契約未就受託人違約責任、委託人終止
契約權利部分設有規範，屬免除或減輕原告責任及使被告拋棄或限制行使權利之情形，對被告顯失公平，依民法第247條之1規定，應為無效等語。惟查，系爭銷售契約第3條已明定被告有隨時以書面終止契約之權利，業如前述，已難認系爭銷售契約有何使被告拋棄或限制行使終止權之情形。又系爭銷售契約第8、9條已分別就委託人（即被告）、受託人（即原告）應負之權利義務為約定，依系爭銷售契約第9條第1、3項約定，原告受託處理仲介事務，應負善良管理人注意義務，且因受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，除符合系爭銷售契約第16條第2項約定外，均由原告負責，原告不得以任何理由請求被告補貼（見本院卷第54頁），可知原告為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支付相當之費用成本，並盡善良管理人注意義務，如因違反上開義務造成被告受有損害，被告亦得依民法相關規定請求原告賠償，是兩造既分別依系爭銷售契約第8、9條約定，各自負有對等之義務，即難認系爭銷售契約條款有何違反平等互惠原則而對被告顯失公平之情事，是被告此部分抗辯，亦非有據。
㈢原告依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求被告給付原告違約金300,000元，為有理由：
⒈按系爭銷售契約第11條第4款約定：「委託期間內，甲方（按
即被告，下同）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（按即原告，下同）已完成居間仲介之義務，甲方應依後述金額，立即全額一次支付予乙方，以作為違約金，第1款情形依約定服務報酬金額，其餘各款情形，甲方應支付金額為約定銷售總價格的百分之6」。經查，系爭銷售契約第3條約定：「委託銷售期間自民國110年3月18日起至售出為止」，其效果應係未定委託銷售期間，已如前述，而被告並未舉證證明其於兩造簽訂系爭銷售契約後，曾依系爭銷售契約第3條約定以書面對原告為終止系爭銷售契約之意思表示，則系爭銷售契約之效力自仍存續，委託銷售期間並無因系爭銷售契約終止而屆至之情事，是被告於系爭契約委託期間內之110年9月2日將系爭土地出售予童星穎（見兩造不爭執事項第7項），顯然違反系爭銷售契約第11條第4款約定，原告依該約定請求被告給付違約金，自屬有據。
⒉被告固抗辯其係經原告法定代理人張明珍同意後，始出售系
爭土地，是系爭銷售契約已告終止，且被告並無違約情事等語。惟查，證人即仲介羅宇聲具結證稱：「（問：你與賣方有無簽訂仲介契約？）有，被告跟我說她委託的仲介公司同意由我進行銷售後，我們公司有與賣方簽訂仲介契約，之後再幫買賣雙方簽訂買賣契約書」、「（問：被告跟你說她所委託的仲介公司同意你銷售，你事後有無進行查證？）沒有，現場有被告所委託的仲介公司所張貼的廣告，但我現在已經忘記仲介公司的名稱，我事後並沒有再打給仲介公司進行查證」等語（見本院卷第236至237頁）；證人魏寶美具結證稱：「（問：妳是否知悉原告是否有同意被告出售系爭土地？）我知道原告有同意，我問被告其他人有無同意，被告說有」、「（問：妳知悉原告同意是否只是因為被告轉知？事後有無向原告進行確認？）是，我全權交由被告處理，所以我事後就沒有再向原告進行確認」等語（見本院卷第241至242頁）；證人楊靜宜具結證稱：「（問：妳是否知悉原告是否有同意被告出售系爭土地？）有，被告有打電話跟我說張明珍的配偶林世彬有同意」、「（問：被告說林世彬有同意出售系爭土地，妳是否有向張明珍或林世彬求證過？）沒有」等語（見本院卷第245至246頁）。由前開證人證述可知，證人羅宇聲、魏寶美、楊靜宜證稱原告同意被告出售系爭土地一情，均係聽聞被告單方面之陳述，事後並未進行查證，是本件顯難僅憑前開證人證述逕認原告有同意被告出售系爭土地之情事。此外，被告復未提出其他證據證明其有向原告徵詢同意出售系爭土地等事實，則被告抗辯其無違反系爭銷售契約、系爭銷售契約業已終止等語，即難採信。
⒊次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。經查，本件兩造並未約定系爭銷售契約第11條第4款違約金之性質為懲罰性違約金，則依民法第250條第2項規定，其性質應屬損害賠償預定性違約金。又被告抗辯系爭銷售契約第11條第4款約定之違約金數額過高應予酌減等語，固為原告所否認。然衡諸系爭銷售契約第11條第4款約定被告違約自行將系爭土地出售時，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應給付約定銷售總價格的6％即2,658,000元（計算式：44,300,000×6％＝2,658,000）作為違約金，其數額已逾原告依委託銷售總價格履約時，按系爭銷售契約第6條第2項約定所得獲取之服務報酬金額886,000元甚鉅（計算式：44,300,000×2％＝886,000），堪認系爭銷售契約第11條第4款約定之違約金數額實屬過苛。此外，審酌本件原告因被告違約行為所受之實際損害為委託銷售期間內為出售系爭土地所付出之時間、勞力及費用，然原告自承因系爭銷售契約約定之委託銷售總價格低於市場行情，原告為獲取更高服務報酬及增加被告與其他投資者之獲利，故欲待更佳時機再行出售系爭土地（見本院卷第325頁），可見原告於簽訂系爭銷售契約後，因認定委託銷售總價格未達市場行情，故未積極為被告尋求出售機會，始致系爭土地長達9個月均未能出售，足認原告並無為積極出售系爭土地而付出巨大勞力、成本之情事，且本件被告並非係利用原告提供之交易機會出售系爭土地，原告亦因此減省協助辦理簽訂買賣契約、付款、過戶等程序之費用等一切情狀，認原告依系爭銷售契約第11條第4款約定請求被告賠償違約金2,658,000元，尚屬過高，應酌減為300,000元，方屬適當。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件原告對被告之違約金債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自原告催告請求被告負給付責任即起訴狀繕本送達被告之翌日起算遲延利息。查本件起訴狀繕本於111年1月13日送達被告，有送達證書附卷可稽（見本院卷第65頁）。揆諸前揭說明，原告請求被告給付自111年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭銷售契約第11條第4款約定，請求被告給付300,000元，及自111年1月14日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 李悌愷法 官 鄭百易上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
書記官 賴亮蓉