臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1702號原 告 三都建設股份有限公司法定代理人 羅銘順訴訟代理人 林殷世律師複 代理人 許珮寧律師被 告 翁林麗珠訴訟代理人 邱奕賢律師複 代理人 陳嘉樂律師上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國114年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時原依民法第259條規定，聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,155,015元，及自民國111年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷第11頁）。嗣於訴狀送達後，更正該項聲明之利息起算日為112年4月12日（見本院卷第253頁），並追加民法第179條為請求權基礎（見本院卷第97頁）。核原告追加請求權基礎部分，前、後所主張之事實均係基於兩造於111年3月16日簽訂「房地租賃契約書（下稱系爭租約）」所生請求，基礎事實應屬同一；原告更正利息起算日部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，均與法無違，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於111年3月16日簽訂系爭租約，約定被告將坐落臺中市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○○0號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）出租予原告使用，租賃期間為111年5月11日至112年5月10日，每月租金為77,001元（含稅），原告迄至112年4月11日止，已給付被告租金924,012元、押租保證金231,003元，合計1,155,015元。惟被告明知原告承租系爭房地係欲作不動產銷售中心使用，且知悉系爭房屋已遭主管機關發函要求拆除，仍對原告隱瞞前開重要資訊，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭租約，顯見被告無從將系爭房地交付予原告合法使用、收益，有因可歸責於被告之事由致給付不能之情事，原告已依民法第256條規定，發函予被告為解除契約之意思表示，復依民法第92條第1項規定，以陳報暨準備㈠狀對被告為撤銷訂立系爭租約之意思表示，系爭租約既經解除或撤銷，爰依民法第259條、第179條規定，擇一請求被告返還原告前開已給付之租金及押租保證金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,155,015元，及自112年4月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約前，被告已將系爭土地出租予訴外人春日成建設有限公司（下稱春日成公司）使用多年，並由春日成公司於系爭土地上興建系爭房屋，嗣原告因業務需求，於111年3月7日與春日成公司就系爭房屋簽訂轉讓契約書，並由春日成公司於111年3月16日起將系爭房屋交由原告使用。原告身為專業建設公司，對於不動產相關法令十分熟稔，於承租系爭房地前理應知悉系爭房屋有違規使用之情事，仍同意承擔此法律風險高價向春日成公司購買系爭房屋，並與被告簽訂系爭租約而承租系爭房地，被告就不能依債之本旨交付系爭房屋予原告合法使用、收益一情，應無可歸責事由，更何況於系爭租約租賃期間內，系爭房屋並無遭主管機關罰款或強制拆除之情事，原告仍得就系爭房屋使用、收益，是被告之給付並未違反債之本旨等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，兩造於111年3月16日簽訂系爭租約，約定被告將系爭
房地出租予原告使用，租賃期間為111年5月11日至112年5月10日，每月租金為77,001元（含稅），原告迄至112年4月11日止，已給付被告租金924,012元、押租保證金231,003元，合計1,155,015元，嗣原告依民法第256條規定，於111年5月4日發函予被告為解除契約之意思表示，該函於111年5月6日送達被告，原告復依民法第92條第1項規定，以陳報暨準備㈠狀對被告為撤銷訂立系爭租約之意思表示等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、111年5月4日律師函及送達證書（見本院卷第17至25頁）在卷可稽，堪認為真實。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告返還不當得利1,155,015元，為無理由：
⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意
人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。次按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺（最高法院108年度台上字第2043號判決意旨參照）。
⒉原告主張：被告於簽訂系爭租約前，故意隱匿系爭房屋為違
章建築之事實，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭租約，原告自得撤銷受詐欺所為之意思表示等語，既為被告所否認，揆諸前開說明，應由原告就其受詐欺之事實負舉證之責。經查，被告抗辯系爭房屋係由春日成公司所興建，業據被告提出原告與春日成公司間之轉讓契約書為證（見本院卷第61頁），堪認為真，被告既非系爭房屋之所有人，則被告是否明知系爭房屋為違章建築而無法為使用、收益，已有疑義。又觀諸臺中市政府都市發展局111年10月14日中市都違字第1110225958號函暨所附違章建築認定通知書（見本院卷第105至109頁），可知系爭房屋係於111年4月20日始經臺中市政府都市發展局查處為新違章建築，足見被告係於111年3月16日與原告簽訂系爭租約後，始知悉系爭房屋為違章建築，亦難認被告積極隱匿系爭房屋為違章建築資訊之情事。此外，房屋買賣屬重大交易，且原告為上市之建設公司，本具備不動產之法律專業知識，顯有能力先行確認系爭房屋是否為合法建築，再決定是否與被告簽訂系爭租約，更何況不論依法律、契約或交易習慣，均難認出租人（即被告）有主動告知承租人（即原告）「系爭房屋為違章建築」之義務，是被告縱使有消極未告知原告上開事項之情事，揆諸前開說明，亦僅屬單純之緘默，而與民法第92條第1項規定所稱之「詐欺」不合。基此，原告既未舉證證明被告有何詐欺之情事，則原告依民法第92條第1項規定，撤銷訂立系爭租約之意思表示，應不合法；系爭租約既未經合法撤銷，則被告受領原告給付之租金及押租保證金，即非無法律上之原因，故原告依民法第179條規定，請求被告返還不當得利1,155,015元，為無理由。
㈢原告依民法第259條規定，請求被告返還受領之租金及押租保證金1,155,015元，為無理由：
⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租賃物之一部為違章建築，出租人又未保證該違章建築部分無拆除之危險，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，自為承租人於訂約時所得預期，即難謂係可歸責於出租人之不完全給付（最高法院103年度台簡上字第7號判決意旨參照）。又所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。
⒉經查，原告為上市之建設公司，具備不動產之法律專業知識
，理應知悉系爭房屋係未辦理第一次所有權登記之建物，即為違章建築，且觀諸系爭租約第8條第8-8項後段約定：「如乙方（即原告）被政府單位取締拆除或罰款，乙方之一切行為應由乙方（即原告）自行負責而與甲方（即被告）無關，乙方（即原告）不得要求甲方（即被告）任何補償費用」，可知兩造已約定系爭房屋如遭政府單位取締拆除或罰款，風險概由原告承受，足認被告並未保證系爭房屋無遭拆除之危險，且該風險應為原告簽訂系爭租約時所得預見，則依前開說明，已難認定被告就系爭房屋遭公告為違章建築一情，有何可歸責事由。此外，系爭房屋雖經臺中市政府都市發展局公告為違章建築，然迄至系爭租約租賃期間屆滿時，系爭房屋均未經主管機關勒令拆除，是原告於租賃期間內，仍得將系爭房屋作為不動產銷售中心使用，無礙於原告對於系爭房屋使用、收益之權利行使，亦難遽認被告有何未依債之本旨為給付而構成給付不能之情形，是原告依民法第256條規定解除系爭租約，應不合法；系爭租約既未經合法解除，則原告依民法第259條規定，請求被告返還押金及押租保證金1,155,015元，即無理由。
四、綜上所述，原告依民法第259條、第179條規定，請求被告給付1,155,015元，及自112年4月12日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 顏銀秋法 官 鄭百易以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 王峻彬