臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1717號原 告即反訴被告 楊育儒
張瓊敏共 同訴訟代理人 楊榮富律師複代理人 蔣志明律師被 告即反訴原告 韋雅薰訴訟代理人 陳金村律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣129萬8364元，及其中新臺幣125萬元自民國111年4月14日起，其餘新臺幣4萬8364元自民國111年6月28日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣43萬2788元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣129萬8364元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告（即反訴原告）於民國111年7月27日對原告（即反訴被告）提起反訴（見本院卷第67頁），主張兩造間之不動產買賣契約已經反訴原告依法解除而不存在，且其得沒收反訴被告前已繳納之價款新臺幣（下同）125萬元作為懲罰性違約金，並請求損害賠償。查本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就同一不動產買賣契約之履行有關，應可認兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，本件反訴應予准許。
貳、實體事項：
甲、本訴部分：
一、原告主張：兩造於111年4月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊向被告購買坐落臺中市○○區市○段000地號（權利範圍1/28）、232-11地號（權利範圍1/1）、232-19地號（權利範圍1/28）土地及其上同段494建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00巷0000號（含車位，下合稱系爭房地），伊於簽約前先行繳納訂金3萬元，並於111年4月14日電匯122萬元至價金信託專戶，而完成簽約款125萬元之支付。詎經地政機關鑑界後發現系爭232-11地號土地（下稱系爭土地）遭社區之地下車道、涼棚、鐵捲門及隔壁戶之廚房所占用，伊所購買之土地，客觀上有遭第三人占用之情事，且未能於交付簽約款前排除，依系爭契約第13條約定，伊自得解除系爭契約，伊已於111年5月11日寄發存證信函解除系爭契約，系爭契約經解除後，被告應返還所受領之價款125萬元，及自受領時起加計之法定利息，並負擔伊所支付之稅費5萬5864元等語。並聲明：1.被告應給付原告130萬5864元。其中125萬元自111年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中4萬8364元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地上雖有汽車車道、涼棚、鐵捲門，惟上開物件均為公共設施，乃由全體區分所有權人共有使用，且無人占用，原告以上開公共設施坐落於系爭土地上為由，主張土地有第三人占用之情事，並據此主張解除契約，於法不合。本件中古屋買賣屬現況點交，雙方買賣建物除494建號建物外，亦包含共有部分509建號建物，該509建號建物即係位於地下一層（含汽車坡道）為公共設施，原告於簽約前已明知土地內有上開公共設施，仍同意簽訂契約，自不得再以此為由請求解約。又本件經測量後，隔壁戶之廚房占用面積僅0.49平方公尺，屬測量之合理誤差範圍內，無法率爾認定系爭土地有遭第三人占用之情事，故原告不得主張解除契約，縱認系爭土地有遭第三人廚房占用之情形，占用面積僅0.49平方公尺，且越界占用部分坐落在公用之汽車坡道之正上方，對於系爭房地之利用實際上並未造成妨害，若任由原告請求解除買賣契約，顯失公平，且有權利濫用之情形，原告僅得依民法第359條規定或系爭契約第12條約定請求減少價金，而非解除契約等語置辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）兩造於111年4月13日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買坐落臺中市○○區市○段000地號（權利範圍1/28）、232-11地號（權利範圍1/1）、232-19地號（權利範圍1/28）土地及其上同段494建號建物即門牌號碼：臺中市○○區○○路0段00巷0000號（含車位），其中494建號建物之所有權範圍包括共同使用部分即509建號建物(面積1320.84平方公尺，權利範圍1/28） 。
（二）原告2人於簽訂上開買賣契約前先行繳納訂金3萬元，並於111年4月14日電匯122萬元至價金信託專戶，而完成簽約款（即備證款）125萬元之支付。
（三）社區之地下車道有坐落於原告2人所購買系爭232-11地號土地之情事。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造於111年4月13日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭房地，原告已支付簽約款125萬元，業據提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第15-22頁），復為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
（二）原告主張：系爭232-11地號土地遭社區之地下車道、涼棚、鐵捲門及隔壁戶之廚房所占用，依系爭契約第13條約定，原告得解除契約，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.系爭契約第13條約定：「解約條件：本宗買賣標的物倘符合下列情形之一者，買受人得解除本契約，出賣人應於接獲買受人解約通知後二日內，壹次返還買受人已繳價金。解約產生之稅費由出賣人負擔。一、買賣標的物違反法規之強制規定者。二、買賣標的物出租或第三人占用之情事，於交付備證款前未能排除者。三、有越界建築之情事者。」（見本院卷第20頁）。
2.原告主張系爭土地遭社區之地下車道、涼棚、鐵捲門及隔壁戶之廚房所占用，業據提出照片（見本院卷第25-33、1
93、195頁）為證，並經本院會同兩造及臺中市豐原地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第251-256、261頁）。依複丈成果圖所示，系爭土地上有廚房使用（面積0.49平方公尺）、涼棚部分（面積8.53平方公尺）及鐵捲門位置（為一線段，面積不計算）。而被告對於系爭土地上有汽車車道、涼棚、鐵捲門之事實，並無爭執（見本院卷第280頁），惟辯稱隔壁戶之廚房占用面積僅0.49平方公尺，乃在測量之合理誤差範圍內，可能是位移、誤差，無法率爾認定土地有遭占用等語。衡諸地政機關乃具有專業技術之鑑測單位，應認上開測量結果勘予採信，被告空言否認隔壁戶之廚房有占用系爭土地等語，難認可採。
3.證人梁素盆於本院證以：買方（指原告）說就他買的房子232-11土地，要全部他個人使用、沒有被佔用，所以希望能明確知道才會主張鑑界。被告原本不同意，因為原告說如果不鑑界就不簽約，所以被告就同意了。鑑界結果232-11土地有被佔用。根據現場照片，是有車道，上面還有建築物，買方表示不想買，希望賣方（指被告）出來談。這件鑑界後發現有佔用問題，所以買方主張解約，賣方不願意，之後就有訴訟。系爭契約第13條第2 點就是買方當時表示的意思，而賣方同意，不然當下就不會簽約等語（見本院112年2月21日筆錄）。系爭土地確實有遭隔壁戶之廚房占用之事實，且有部分作為車道使用，已如前述，且未能於原告交付簽約款前排除，則原告依系爭契約第13條約定行使契約解除權，即屬有據。證人郭翠華於本院證以：我沒有聽到買方在簽約時有無特別表示系爭房屋旁邊的汽車坡道、涼棚、鐵捲門不能坐落在買賣的土地上等語（見本院112年10月3日筆錄），自不能為被告有利之認定。原告以台中何厝郵局存證號碼000229號存證信函作為解除契約之意思表示，而被告已於111年5月12日收受上開存證信函，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第39頁），復為被告所不爭執，則系爭契約業於111年5月12日經原告合法解除，堪以認定。
4.被告辯稱：隔壁之廚房占用面積僅0.49平方公尺，且越界占用部分坐落在公用之汽車坡道之正上方，對於系爭房地之利用實際上並未造成妨害，若任由原告主張解除契約，顯失公平，且有權利濫用之情形，原告僅得請求減少價金等語。然本件原告既就系爭房地有無遭第三人占用之情事有所疑慮，並經兩造同意於原告交付完稅款前完成鑑界，並合意約定系爭契約第13條之內容，且此部分不違反強制或禁止規定，亦不違背公序良俗，依契約自由原則，自非法所不許，現系爭土地確實有遭第三人占用之情事，已如前述，原告逕依契約主張意定契約解除權，與法定物之瑕疵、不完全給付等規定自屬有別，難認有何顯失公平或權利濫用可言，被告以原告僅能依民法第359條規定請求減少價金，難認可採。至系爭契約第12條是關於面積誤差之處理（增減面積計算補退款），並非指系爭土地遭第三人占用因而減少面積之找補，被告上開抗辯顯無可採。
5.被告另辯稱：本件中古屋買賣屬現況點交，原告於簽約前已明知系爭土地上有汽車車道、涼棚、鐵捲門，前開公共設施乃由全體區分所有權人共有使用，且無人占用，自不得再以此為由請求解約等語。然查，本件依被告提出之建物所有權狀（見本院卷第82頁），494建號建物之所有權範圍固包含共同使用部分即509建號(面積1320.84平方公尺，權利範圍1/28），然「依現況」，並無法推論原告於簽約時已知悉汽車車道、涼棚、鐵捲門，甚至隔壁戶之廚房位於系爭土地上，需經專業人士鑑界後始能得知，故縱使原告於簽約前有至現場觀看，亦不代表原告當時知悉系爭土地存在第三人占用之情事。本件原告專有之系爭土地上部分為車道使用、遭隔壁戶之廚房占用之事實，則原告自得依系爭契約第13條約定解除買賣契約。
（三）原告主張：原告已合法解除契約，被告應返還原告已給付款項及利息並負擔解約產生之稅費等語。被告則以前詞置辯。經查：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第203條亦有明定。原告於111年4月14日完成簽約款125萬元之支付，為被告所不爭執，系爭契約業經原告合法解除，已如前述，被告自應將受領之買賣價金125萬元返還原告，並附加自受領時即111年4月14日起以法定利率計算之利息。故原告依民法第259條第2款規定請求被告返還價金125萬元，並加計自111年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核無不合。
2.系爭契約第13條約定，解約產生之稅費由出賣人負擔，則原告請求已支出之謄本、圖費用260元、郵資279元、印花稅2825元、代書費4萬5000元，合計4萬8364元（見本院卷第49-55頁），核屬有據，應予准許。至價金信託費用7500元，原告並未支付，不應准許。被告辯稱代書費4萬5000元過高等語，惟此費用業經梁素盆代書到庭證稱屬收費標準內，且由原告繳納已實收等語（見本院卷第214頁），難認有何不能採信之情形，被告所辯，顯無可採。
3.以上，原告得請求被告給付129萬8364元（計算式：0000000＋48364＝0000000），逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定及系爭契約第13條約定，請求被告給付129萬8364元，及其中125萬元自111年4月14日起，其中4萬8364元自起訴狀繕本送達翌日即111年6月28日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、主張及調查證據（被告另聲請國土測繪中心測量，本院認核無必要），核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告未依系爭契約第4條約定給付125萬元（存入履保帳戶），已屬違約，伊已於111年5月23日以存證信函通知反訴被告解除買賣契約，依系爭契約第20條約定，伊自得沒收反訴被告已繳之所有價款作為懲罰性違約金，並得請求賠償，是伊自得領取履保帳戶內之125萬元作為懲罰性違約金，反訴被告應予同意，另伊因反訴被告違約而解除系爭契約，受有損害，反訴被告應賠償鑑界費4000元、簽約費3000元、委託律師撰擬存證信函費用6000元、委託律師訴訟代理費用6萬元、履保費用1萬元，合計8萬3000元等語。並聲明：1.反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取其所受任管理之買賣價金（存於中國信託銀行營業部專屬帳號：00000-000000000號）125萬元。2.反訴被告應給付反訴原告8萬3000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.第2項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：伊已合法解除買賣契約，反訴原告要求伊應同意其領取履約專戶之價金125萬元及賠償損害，均屬無據等語置辯。並聲明：1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願以現金或等值臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：兩造間之買賣契約已經反訴被告合法解除，業如前述。則反訴原告再主張解除契約，沒收反訴被告已繳價款125萬元作為懲罰性違約金及請求賠償8萬3000元，均屬無據。從而，反訴原告請求反訴被告同意其向僑馥建築經理股份有限公司領取其所受任管理之買賣價金（存於中國信託銀行營業部專屬帳號：00000-000000000號）125萬元及賠償8萬3000元及遲延利息，均無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
書記官 葉卉羚