臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1759號原 告 黃育晴
黃世尊詹芊妤
吳萣軒黃瑜慶
李語譁共 同訴訟代理人 詹志宏律師被 告 鉅筑建設股份有限公司法定代理人 何俊逸被 告 蔡宜蓁共 同訴訟代理人 張仕賢律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告鉅筑建設股份有限公司應給付原告黃育晴、黃世尊各新臺幣2萬6,500元，及均自民國111年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告蔡宜蓁應給付原告詹芊妤新臺幣12萬6,708元、原告吳萣軒新臺幣6萬3,354元，及均自民國111年7月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告鉅筑建設股份有限公司應給付原告黃瑜慶新臺幣23萬6,862元，及自民國111年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告鉅筑建設股份有限公司應給付原告李語譁新臺幣19萬7,137元，及自民國111年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由原告、被告以附表五「訴訟費用負擔」欄所示比例負擔。
七、本判決原告勝訴部分，於原告、被告各以附表五「供擔保准為假執行金額」欄、「預供擔保免為假執行金額」欄所示金額，分別供擔保及預供擔保後，得假執行及免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、公司變更組織，乃公司不影響其人格之存續，而變更其組織為他種公司之行為。是組織變更前與變更後之公司，不失其法人同一性。被告鉅筑建設有限公司於民國112年7月10日變更組織為鉅筑建設股份有限公司(下稱鉅筑公司)，有該公司變更登記表可稽（見本院卷三第637-7頁）。另其法定代理人於本院審理時變更為何俊逸，業據聲明承受訴訟(見本院卷三第638至640頁)，核無不合，應予准許。
二、原告起訴聲明請求如附表一「起訴聲明」欄所示(見本院卷一第14頁)。嗣於訴訟進行中，擴張應受判決事項之聲明如附表一「最新聲明」欄所示(見本院卷三第310至311頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：鉅筑公司為坐落臺中市豐原區鉅筑心庭集合式社區建案(下稱系爭建案)之起造人，原告分別於附表二「簽約時間」欄之時間向「出賣人」欄所示被告購買附表二編號1至4所示之房屋（下合稱系爭房屋，分以門牌號碼稱之），並辦畢所有權移轉登記及交付(下稱系爭買賣契約)。詎系爭房屋於110年7月間降雨後，竟出現大小不一之裂痕，形成漏水、白華、壁癌等各項如附表三「起訴主張」欄所示瑕疵，嗣原告要求被告修補上開瑕疵，未獲置理亦無法補正，已影響系爭房屋之價值，原告於110年8月間通知被告，並於同年12月14日為減少價金之意思表示，經被告分別於同年月15日、16日收受。另系爭房屋陸續再出現附表三「112年10月6日主張」欄所示瑕疵，亦經原告請求減少價金，是被告受領上開部分之價金已無法律上原因。爰依民法第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如附表一「最新聲明」欄所示。
二、被告則以：否認系爭房屋有瑕疵存在。縱認存有瑕疵，亦屬系爭買賣契約第8條保固事項，原告未經被告同意另僱他人修繕，不得向被告請求該費用。另原告主張之頂樓防水層不足而積水部分，不會滅失或減少系爭房屋價值、通常效用，非屬瑕疵。又原告於購買系爭房屋時，已經知悉系爭房屋後方土地非屬瑕疵擔保責任之範圍，不得向被告為任何請求等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠鉅筑公司為系爭建案之起造人，原告分別於附表二「簽約時
間」欄之時間向「出賣人」欄所示之被告買受附表編號1至4所示之房屋，並辦畢所有權移轉登記及交付之事實，為兩造所不爭執(見本院卷一第506頁)，首堪認定為真正。
㈡系爭房屋具有附表三「起訴主張」欄編號A1至A7、A9、B1至B
11、C1至C22、D1、D2、D4至D11之瑕疵，及「112年10月6日主張」欄所示編號A1、B1、B4、B5、C1、D1、D2、D3、D6、D7所示瑕疵，原告就上開部分得請求被告負瑕疵擔保責任，其餘部分則不得主張。
⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保
之責者，買受人得依同法第359條規定，請求減少價金。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
⒉有關原告主張附表三「起訴主張」欄部分：
⑴依社團法人臺中市建築師公會(下稱臺中市建築師公會)鑑定
結果，除13之2號房屋如編號A8、13之6號房屋如編號D3外，系爭房屋存在其他情形，成因乃沒有確實施工所致，地磚黏貼未完整密實、沒有確實施作填縫劑、結構體有水通路裂縫、洩水坡度及防水層、內部水泥粉刷施作均不確實、收尾工作亦未完善，有該公會112年6月8日中市建師(000-0000)鑑字第272號函附鑑定報告書(下稱系爭鑑定書)、補充鑑定報告書(下稱系爭補充鑑定書)可佐(外置，見系爭鑑定書第12至21、125至128頁及系爭補充鑑定書第17至18頁)，堪認系爭房屋存有上開狀況無誤。
⑵審諸前揭情形，牆面、窗台、地磚如有滲漏水、反潮情形，乃水分進入屋體材質侵蝕結構，甚或形成壁癌，對居住者生活品質顯有妨害；另天花板未填實、收邊落差、破損、缺角等情形未達一般施工品質，對該房屋之交易價格亦有負面影響，可見均已減損房屋通常效用與價值，應屬物之瑕疵，堪予確定。又原告分別於附表二「交屋日期」欄所示時間與出賣人點交房屋(見本院卷三第63頁)，而上開瑕疵源於建設公司起造興建之問題，亦經臺中市建築師公會認定明確(見系爭鑑定書第125至128頁、系爭補充鑑定書第18頁)，被告陳明系爭房屋乃鉅筑公司興建後以成屋方式出售(見本院卷一第416頁、卷三第53頁)，足見瑕疵在交屋時即已存在。原告主張除13之2號房屋如編號A8、13之6號房屋如編號D3外，系爭房屋於交屋時存有編號A1至A7、A9、A10、B1至B11、C1至C22、D1、D2、D4至D11之瑕疵(下稱系爭瑕疵)，堪予採信。
⑶至原告主張13之2號房屋如編號A8、13之6號房屋如編號D3所
示部分，乃露臺上方增建加蓋或自行增建，不同材質接縫處理不完整所致，有臺中市建築師公會系爭鑑定書可查(見系爭鑑定書第125、128頁)。被告抗辯13之2號房屋增建物為原告黃育晴、黃世尊自行架設(見本院卷一第465頁)，另系爭鑑定書亦載明13樓之6號房屋為自行增建(見系爭鑑定書第128頁)，原告均無異詞，則此部分即難認為乃被告交付系爭房屋之瑕疵。
⑷被告固抗辯系爭房屋並無屋頂施作不良產生積水之瑕疵，且
原告已經自行雇工修復，是系爭鑑定書、補充鑑定書所載內容不實云云。惟依建築工程工地的經驗，同一社區同一區域屋頂層樓版的混凝土澆置及防水層施工，原則都是同一個時間由同一包商施作，且系爭房屋之瑕疵樣態均為明顯積水殘留痕跡，而自行雇工修復後，如仍有洩水不良、積水現象，則該修復工程並未解決原有洩水不良與積水問題一節，經臺中市建築師公會指定之人許振武建築師到庭說明在卷(見本院卷二第361、385頁)；佐以原告乃110年7月間發現系爭房屋有系爭瑕疵，並於同年8月間通知被告，而其等所提估價單、報價單日期分別為同年7月13日、同年9月15日(見本院卷一第147至167頁)，足見原告於找其他廠商修繕前，系爭房屋已經發生屋頂防水不良之瑕疵，縱其曾經自行委請他人修繕，亦未達到回復原狀之效果，被告自不能以之推諉與鉅筑公司興建之工程無因果關係，堪認上開瑕疵確實於被告交付系爭房屋前即存在。
⑸被告抗辯依系爭買賣契約第8條約定，原告已自行修繕系爭房
屋頂樓防水問題，即不得向被告請求修補費用，且黃育晴、黃世尊已經與鉅筑公司簽立切結書，約定免除鉅筑公司之防水保固責任等語，為原告所否認，查：
①民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以
特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照)。
②觀諸系爭買賣契約第8條第1項、第3項約定：被告就系爭房屋
結構部分保固15年、防水保固2年，其他固定建材及設備部分負責保固1年；如原告未經被告同意，另僱他人保固服務修繕時，不得向被告請求費用補償等內容(見本院卷一第35、61、87、113頁)，乃兩造間關於建物自然耗損或瑕疵修補之約定，與民法所定瑕疵擔保責任有別，該保固約款並未特約出賣人依法應負之瑕疵擔保責任之效力；佐以同條第9項約定「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」可知，該契約第8條第3項約定，不影響兩造間買賣關係適用民法瑕疵擔保之規定，故被告抗辯原告不得再主張瑕疵擔保，並無可採。
③然就黃育晴、黃世尊所有13之2號房屋部分，其等與被告於11
0年8月4日簽立切結書，其中約明：因甲方(即黃育晴、黃世尊)欲自行施作屋頂防水工程，由乙方(即鉅筑公司)補貼2萬元予甲方，則不論甲方有無施作，或施作成效結果為何，均與乙方無涉，亦即甲方自收訖新臺幣(下同)2萬元起，乙方免除該屋原屬屋頂防水保固責任，由甲方自行承擔，日後甲方不得再藉任何理由要求乙方行使屋頂防水保固責任之內容(見本院卷二第325頁)，且黃育晴、黃世尊確實已經收受鉅筑公司依約給付之2萬元，亦有收據可參(見本院卷二第327頁)，可徵其等特約免除鉅筑公司就13之2號房屋有關屋頂防水部分之瑕疵擔保責任，故就編號A10所示瑕疵，即不得請求鉅筑公司負瑕疵擔保責任。
⑹從而，系爭房屋關於附表三「起訴主張」欄部分，黃育晴、
黃世尊就編號A1至A7、A9所示瑕疵；原告詹芊妤、吳萣軒就編號B1至B11所示瑕疵；原告黃瑜慶就編號C1至C22所示瑕疵；原告李語譁就編號D1、D2、D4至D11所示瑕疵，得對被告行使民法所定瑕疵擔保權利。
⒊附表三「112年10月6日主張」欄所示部分：
⑴原告主張編號A1、A3、A4、B1、B4、B5、C1、C3、D1、D2、D
3、D6、D7所示部分亦有瑕疵，然被告否認，並以：上開瑕疵於兩造點交房屋前存在，且原告應依通常程序從速檢查其所受領之物，怠於通知被告，故視為承認其所受領之物等詞置辯。查：
①買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項分別定有明文。
②關於系爭房屋有無編號A1、A4、B1、B4、B5、C1、D1、D2、D
3、D6、D7之情形，業經臺中市建築師公會鑑定略以：系爭房屋浴廁洩水設計不良，因該雜排廢水系統不佳，當有大量排水產生時，排水宣洩速度不足，導致廢水回擠一樓浴廁地板落水孔，進而產生噴出、積砂現象。另13之2號房屋磁磚空心雖採鑽孔修復，但留存孔洞應予修補；13之3號房屋亦有插座滲漏水問題。該底部插座如有滲漏水細項，通常係該部分上方RC結構體內存在水源，經由重力沿著PVC電管往下滲漏至下方電源插座滲流。13之6號房屋有編號D1、D3、D6、D7等裂縫存在，且一般新成屋不會如此等內容(見系爭補充鑑定書第19、20、21、25至27、30、31、35、36、235頁)，可見系爭房屋確有前揭問題，且各該情形均致系爭房屋之通常使用效用減少，確為瑕疵無誤，原告即得請求被告負瑕疵擔保責任。
③復考量上開瑕疵於一般新成屋正常情形下均不會出現(見系爭
補充鑑定書第20、25、31、36頁)，而各瑕疵或因天氣、溫濕度變化、房屋結構、材料特性、所在位置與原告使用頻繁程度等因素，才會隨著時間逐漸顯現，尚難認原告於110年間交屋時，依通常程序即得檢查系爭房屋存在上開情形，且知悉屬於瑕疵。又其等已於本件請求減少價金訴訟聲請補充鑑定，該書狀繕本亦送達被告，堪認已通知出賣人，尚無怠於通知之情形。
④被告雖爭執原告所提上開瑕疵照片形式上真正，否認為系爭
房屋之瑕疵云云。然考諸該照片係經臺中市建築師公會現場勘查後，要求原告提出相關歷史資料(見本院卷三第202至204頁)；臺中市建築師公會於系爭房屋1樓浴廁地坪放水測試，可見洩水不甚順暢，經參考原告所提照片顯示情形，乃屬於排水系統不良；而插座滲漏水亦係建築結構體內存在水源滲漏，有系爭補充鑑定書可稽(見系爭鑑定書第19、26、30、35頁)，可見各該照片拍攝位置經鑑定機關現場核對為系爭房屋，並佐以勘查現場之情狀，本於一定專業智識判斷有無原告主張之情形，足認前揭照片為真正，被告所辯，並無可取。
⑤至原告主張A3、C3之情形，考以該部分均屬於房屋外觀肉眼
可見或日常生活頻繁使用部分，各該狀況衡情依通常程序檢查即能得悉，縱認為乃點交前即存在之瑕疵，惟原告於本件訴訟程序中之112年10月6日方以書狀通知被告，自有怠於通知之情，應視為已經受領，不得對被告在主張瑕疵擔保責任。
⑵關於占用水利地(編號A2、B2、C2)部分：
①13之2號房屋、13之3號房屋、13之5號房屋遭農業部農田水利
署臺中管理處(下稱臺中管理處)認定占用水利地(即臺中市○○區○○段000地號土地，下稱系爭水利地)乙節，有該處113年11月1日農水臺中字第1138458590號函附相關資料可查(見本院卷三第347至391頁)，是此部分之事實，首堪認定。
②依系爭買賣契約第9條第6項約定：買方已充分認知即同意除
依法可得辦理保存登記依約計價部分外，其餘無法保存登記之本社區法定空地、消防通道及有頂蓋廣場式開放空間上所施作之門廳、社區管理室、公共設施、社區圍籬、庭園景觀工作物、裝潢及綠化植栽等屬使用執照核准圖外增設之建築，均為賣方基於增進居住安全、社區景觀綠美化與生活機能，特予無償施作供本社區住戶共同使用，......不得就已施作交付之設施現況、性質或建管機關認定為違章之處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主張。是兩造於買賣系爭房屋時，就上開事項已特約排除被告之瑕疵擔保責任。
③考諸系爭買賣契約之標的物僅限於系爭房屋坐落基地，均未
包含系爭水利地，且原告所提系爭房屋家具配置參考示意圖，一樓規劃之後院範圍亦未延伸至系爭水利地(見本院卷一第23、25、49、51、75、77、131、199、241頁)；系爭水利地與系爭房屋坐落基地為相鄰關係，有東英測量工程有限公司地籍套繪成果圖可憑(見本院卷三第391頁)；系爭水利地於103年6月以前(即鉅筑公司興建系爭房屋前)就存在紅磚圍牆，而鉅筑公司為美化建案，進行上開圍牆美化裝修，亦為被告自陳在卷(見本院卷三第680至681、690頁)；黃育晴、黃世尊向臺中管理處表示，係鉅筑公司告知土地緊連系爭水利地，且設有一條供大眾排放廢水之排水溝，故就原存之圍牆補強與美化，其等並無侵占自用意圖，係將原屬臺中管理處之土地整理種植花草樹木，避免孳生病媒蚊，亦無佔用意圖。另詹芊妤與吳萣軒亦表示圍牆乃鉅筑公司設置，並未移轉給原告乙節，有陳情書、聲明書可考(見本院卷三第365頁)，可認系爭水利地與其上圍牆均非被告計價出售予原告之標的，且雙方亦以系爭買賣契約特約排除被告之責任，原告應自行承擔使用該土地之風險，不得再對被告為任何請求。④至原告主張依被告繪製之社區建物配置圖，可見13之2號房屋
、13之3號房屋、13之5號房屋後方範圍呈現庭院空間直至圍牆處，故亦為系爭買賣契約之一部等語，並提出上開配置圖為憑(見本院卷三第683頁、系爭補充鑑定書第201頁)。然觀諸該配置圖標示，雖將前揭房屋後院繪製範圍至系爭水利地之圍牆側，然亦有以虛線標繪，該虛線與系爭水利地之地籍線相符(見本院卷三第139頁)，且該配置圖與系爭房屋各自參考示意圖之後院範圍不同，自難遽論上開配置圖內容屬於廣告，且具體明確展示系爭水利地亦為其銷售範圍，使原告因此信賴而購入系爭房屋。原告復未舉證證明占用水利地部分非屬系爭買賣契約第9條第6項特約排除之客體，則其主張，即無可採。
⑶至13之3號房屋編號B3部分，核與「起訴主張」欄編號B1之瑕
疵為相同樣態；13之6號房屋編號D4、D5、D8之情形，亦與「起訴主張」欄編號D4、D5、D10為相同瑕疵，經臺中市建築師公會鑑定在卷(見系爭鑑定書第8至9頁、系爭補充鑑定書第24、35、36、40頁)，且原告亦未為爭執，故上開部分之主張，尚無可取。
⒋綜上，系爭房屋存有附表三「起訴主張」欄編號A1至A7、A9
、B1至B11、C1至C22、D1、D2、D4至D11所示瑕疵，及「112年10月6日主張」欄所示編號A1、A4、B1、B4、B5、C1、D1、D2、D3、D6、D7所示瑕疵。被告復未爭執原告行使減少價金意思表示未逾6個月除斥期間(見本院卷一第506頁)，另原告於本件訴訟中聲請就附表三「112年10月6日主張」欄所示瑕疵為補充鑑定(見本院卷三第101至105頁)，並於民事準備七狀依系爭補充鑑定書內容為聲明之擴張(見本院卷三第310至311頁)，故原告得依民法第359條規定，對被告主張瑕疵擔保責任。
㈢系爭房屋應分別減少價金5萬3,000元、19萬0,062元、23萬6,
862元、19萬7,137元，原告得依民法第179條規定請求被告返還。
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。另買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準(最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照)。
⒉經本院囑託社團法人臺中市中台灣不動產估價師公會就前開
認定之瑕疵致系爭房屋價值減損為估價。依該公會出具之估價報告書(下稱系爭估價書)所載：價格日期：111年6月7日，考量堪估標的之特性，採用比較法、收益法為本案評估價值減損之估價方法，系爭房屋所存瑕疵情形會造成房屋交易價值之減損，但經修復後並無汙名價損問題，故以修復成本為交易價值減損之價額。13之2號房屋、13之3號房屋、13之5號房屋、13之6號房屋於價格基準日之現值分別為1,846萬8,180元、1,866萬1,406元、1,883萬7,544元、1,902萬2,225元。經系爭鑑定書、補充鑑定書認定之瑕疵，造成系爭房屋之交易價值減損，13之2號房屋減損比例為0.98％(價額18萬1,903元)、13之3號房屋減損比例為1.05％(價額19萬6,028元)、13之5號房屋減損比例為1.31％(價額24萬7,130元)、13之6號房屋減損比例為1.05％(價額19萬9,483元)等內容(見外放系爭估價書第45至54頁)。
⒊考諸原告就附表三「起訴主張」欄編號A10、D3，另附表三「
112年10月6日主張」欄編號A3、C3部分，不得對被告主張瑕疵擔保責任，業如前認定，是此部分之價值減損應予扣除。又系爭估價書認定系爭房屋無瑕疵之物價值即扣除系爭鑑定書、補充鑑定書認定之修復費用(見系爭估價書第45頁)，而系爭補充鑑定書就附表三「112年10月6日」主張部分瑕疵修復費用，尚加計雜項及其他款項10％、稅利15％，核其真意，應指工程項目金額加總之10％、15％，然其計算金額有誤，是此部分，亦應更正以工程項目加總後金額之10％、15％計算正確數額(詳如附表四所示)。故13之2號房屋所受價值減損應為5萬3,000元【計算式：164,099－117,649＋1,350＋3,890＋(1,350＋3,890)×10％＋(1,350＋3,890)×15％＝53,000】、13之3號房屋所受價值減損應為19萬0,062元【計算式：179,149＋1,350＋3,690＋3,690＋(1,350＋3,690＋3,690)×10％＋(1,350＋3,690＋3,690)×15％＝190,062，小數點以下四捨五入，下同】；13之5號房屋所受價值減損應為23萬6,862元【計算式：235,174＋1,350＋1,350×10％＋1,350×15％＝236,862】；13之6號房屋所受價值減損為19萬7,137元【計算式：168,299元(D3部分不得計入)＋9,500＋1,350＋3,140＋5,940＋3,140＋(9,500＋1,350＋3,140＋5,940＋3,140)×10％＋(9,500＋1,350＋3,140＋5,940＋3,140)×15％＝197,137】。
⒋原告雖主張系爭估價書認定系爭房屋經修復後無汙名化減損
部分為不可採，應以系爭鑑定書、補充鑑定書認定之價值減損為準等語。然查，經本院通知臺中市建築師公會指定之人許振武建築師到庭說明如何認定系爭房屋受有汙名化減損，經其陳稱：依照建築師公會講習會教材及多年鑑定實務及建築工程經驗判斷等語(見本院卷二第359頁)。審諸其雖提出價值項目分配權重暨影響權重分析表認定有無汙名化減損(見系爭鑑定書第122頁)，並以該分析表乃建築師公會於個案鑑定時得使用之通案分析表範例為據(見本院卷二第359、403頁)，然列為影響權重項目之因素、學理依據為何，均未見說明，且於本件訴訟中，臺中市建築師公會如何判斷個案之價值分配權重、影響權重比例，亦付之闕如。反觀系爭估價書載明依據不動產估價師公會全國聯合會第九號公報、第五號估價作業通則進行鑑價，有一定估價學理可為依據。且不動產估價師專業重點即在於評估不動產價值，包含不動產經濟學、市場分析、估價原理與方法，相較建築師專業著重在建築設計、結構與材料等實務技術、建築法規、工程施作領域，顯於本件訴訟就系爭房屋是否因瑕疵受有交易價值減損之鑑定，更屬適當。故原告主張，尚難憑取。
⒌基此，原告就系爭房屋存在上開瑕疵，依民法第359條規定分
別請求減少價金5萬3,000元、19萬0,062元、23萬6,862元、19萬7,137元部分，應屬可採，被告於各該減少範圍，即無該價金之請求權。原告既已系爭買賣契約約定付清全部價金，則被告於前開減少價金範圍內，即屬原有法律上之原因，而其後已不存在而受利益，致原告受有損害，應返還予原告，故鉅筑公司應返還黃育晴與黃世尊各2萬6,500元(計算式：53,000÷2＝26,500)、黃瑜慶23萬6,862元、李語譁19萬7,137元，另蔡宜蓁應返還詹芊妤12萬6,708元(計算式：190,062×2/3＝126,708)、吳萣軒6萬3,354元(計算式：190,062×1/3＝63,354)。至原告主張所逾上開部分，即無可採。㈣給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求鉅筑公司給付黃育晴與黃世尊各2萬6,500元、黃瑜慶23萬6,862元、李語譁19萬7,137元；蔡宜蓁分別給付詹芊妤12萬6,708元、吳萣軒6萬3,354元，及均自起訴狀繕本送達之翌日，即鉅筑公司自111年7月1日起（見本院卷一第349頁）、蔡宜蓁自111年7月6日起(見本院卷一第353頁)，至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，應予准許；逾該範圍之請求，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 陳 馥法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 林錦源附表一(日期：民國；幣別：新臺幣，下同)：
起訴聲明 最新聲明 ㈠鉅筑公司應給付黃育晴、黃世尊各25萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡鉅筑公司應給付黃瑜慶50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢鉅筑公司應給付李語譁50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈣蔡宜蓁應給付詹芊妤40萬元、吳萣軒20萬元，及均自111年7月18日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按5％計算之利息。 ㈠鉅筑公司應給付黃育晴、黃世尊各27萬4,515元，及其中25萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘2萬4,515元自113年8月2日止，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡鉅筑公司應給付黃瑜慶61萬1,915元，及其中50萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘11萬1,915元自113年8月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢鉅筑公司應給付李語譁56萬6,883元，及其中50萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘6萬6,883源自113年8月2日止，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈣蔡宜蓁應給付詹芊妤51萬2,240元，及其中40萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘11萬2,240元自113年8月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另應給付吳萣軒25萬6,120元，及其中20萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘5萬6,120元自113年8月2日起，均至清償日止，按5％計算之利息。附表二：
編號 1 2 3 4 建物門牌號碼 臺中市豐原區永康路213巷55弄 13之2號 13之3號 13之5號 13之6號 建號 臺中市豐原區南陽段 1526 1525 1524 1519 坐落地號 臺中市豐原區南陽段 787-91 787-92 787-93 787-14 所有權人即原告 黃育晴 黃世尊 詹芊妤 吳萣軒 黃瑜慶 李語譁 應有部分 1/2 1/2 2/3 1/3 1/1 1/1 簽約時間 110年3月22日 110年3月30日 110年1月26日 110年2月27日 移轉所有權登記時間 110年4月15日 110年5月10日 110年3月9日 110年3月29日 交屋日期 110年4月27日 110年6月1日 110年3月17日 110年4月11日 出賣人 鉅筑公司 蔡宜蓁 鉅筑公司 鉅筑公司 減少價金金額 549,030元 768,360元 611,915元 566,883元 原告請求金額 黃育晴： 274,515元 黃世尊： 274,515元 詹芊妤： 512,240元 吳萣軒： 256,120元 611,915元 566,883元附表三：
房屋 13之2號(A) 13之3號(B) 13之5號(C) 13之6號(D) 起訴主張 編號/瑕疵項目 1 一樓地板滲水 一樓天花板未填實 一樓外牆收編落差過大 一樓天花板破損 2 二樓窗台發生裂縫、滲漏水 一樓地板滲水、磁磚有色差 一樓磁磚有色差 一樓停車處天花板水泡狀凸起 3 三樓窗台發生裂縫、滲漏水 二樓牆壁裂縫，雨水滲入 一樓底板龜裂 一樓牆面裂縫滲水 4 四樓窗台發生裂縫、滲漏水(A處) 二樓地板滲水，磁磚有色差 一樓地磚有大裂縫 一樓房屋邊界收編處落差過大 5 四樓窗台發生裂縫、滲漏水(B處) 二樓屋內滲水發霉 二樓窗台裂縫滲水 二樓地磚有污漬，色差明顯 6 四樓窗台有裂縫(C處) 三樓牆壁裂縫滲水 二樓內牆裂縫 四樓梁柱缺角 7 四樓窗台發生裂縫滲漏水(D處) 四樓裂縫滲水(A處) 二樓地磚有色差 四樓至五樓樓梯間牆壁水泡狀突起 8 五樓外牆瑕疵漏水 四樓牆壁滲水(B處) 三樓窗台裂縫滲漏水 五樓地磚有污漬，色差明顯 9 五樓雨水滲入室內 四樓天花板滲水 三樓內牆裂縫 五樓洩水不良積水嚴重 10 屋頂未做洩水波積水 五樓天花板滲水 三樓外牆磁磚明顯隆起 頂樓洩水不良積水嚴重 11 屋頂積水 四樓窗台裂縫滲漏水(A處) 頂樓磁磚縫隙過大 12 四樓窗台裂縫滲漏水(B處) 13 四樓內牆裂縫滲漏(A處) 14 四樓內牆裂縫滲漏(B處) 15 四樓內牆裂縫滲漏(C處) 16 五樓窗台裂縫滲漏水 17 五樓內牆裂縫(A處) 18 五樓內牆裂縫(B處) 19 五樓天花板滲水(A處) 20 五樓天花板滲水(B處) 21 頂樓積水(A處) 22 頂樓積水(B處) 112年10月6日 1 一樓廁所洩水設計不良，導致汙水無法排出 一樓廁所洩水設計不良，導致汙水無法排出 一樓廁所洩水設計不良，導致汙水無法排出 停車地板裂縫 2 一樓後方庭院圍牆遭農業部農田水利署臺中管理處認定有占用國有水利地 一樓後方庭院圍牆遭農業部農田水利署臺中管理處認定有占用國有水利地 一樓後方庭院圍牆遭農業部農田水利署臺中管理處認定有占用國有水利地 一樓廁所洩水設計不良，導致汙水無法排出 3 一樓車庫地磚污漬嚴重，無法去除 一樓車庫天花板回填不實，有巨大縫隙 一樓車庫地磚污漬嚴重，無法去除 二樓落地窗裂縫 4 客廳、廚房地面地磚疑似空心 四樓插座滲漏水 三樓主臥浴室淋浴間地磚空心 5 五樓插座滲漏水 四樓廁所通風口嚴重漏水 6 五樓隔壁共用牆壁門型裂縫 7 五樓窗戶角均有裂縫 8 頂樓磁磚滲水、防水層凸起附表四：
13之2號房屋 13之3號房屋 13之5號房屋 13之6號房屋 A1 1,350元 B1 1,350元 C1 1,350元 D1 9,500元 A2 2,3125元 B2 23,372元 C2 24,785元 D2 1,350元 A3 3,990元 B4 3,690元 C3 3,200元 D3 3,140元 A4 3,890元 B5 3,690元 小計 29,335元 D6 5,940元 小計 32,355元 小計 32,102元 雜項 2,933.5元 D7 3,140元 雜項 3,235.5元 雜項 3,210.2元 稅利 4,400.25元 小計 23,070元 稅利 4,853.25元 稅利 4,815.3元 總計 36,669元 雜項 2,307元 總計 40,444元 總計 40,128元 稅利 3,460.5元 總計 28,838元 備註 小數點以下四捨五入附表五：
編號 原告 訴訟費用負擔 供擔保准為假執行金額 被告 訴訟費用負擔 預供擔保免為假執行金額 1 黃育晴 15％ 9,000元 鉅筑公司 16％ 26,500元 黃世尊 15％ 9,000元 26,500元 2 詹芊妤 13％ 43,000元 蔡宜蓁 8％ 126,708元 吳萣軒 13％ 22,000元 63,354元 3 黃瑜慶 10％ 79,000元 鉅筑公司 236,862元 4 李語譁 10％ 66,000元 197,137元