臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1813號原 告 賴文傑訴訟代理人 林伸全律師被 告 謝蓉慧即旺福房屋
謝何貴嬌上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國112年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按因侵權行為涉訟者，得由行為地之法院管轄，為民事訴訟法第15條第1項所明定；所謂行為地，凡為一部實行行為或其一部行為結果發生之地皆屬之（最高法院56年台抗字第369號裁判意旨參照）。又管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而認定，與其請求是否成立無涉，原告主張之侵權行為是否真正存在，為實體法上之問題，不能據為定管轄之標準（最高法院65年台抗字第162號裁判意旨參照）。本件原告主張被告不法侵害之事實，所涉侵權行為地點為臺中市東區（見本院卷第15頁），位於本院轄區，揆諸上開規定，被告住所雖非在本院轄區，惟上述侵權行為地既在本院管轄區域內，關於本件訴訟，本院自有管轄權，合先敘明之。
二、按民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年台抗字第716號裁定意旨參照）。本件原告起訴時，請求被告謝蓉慧即旺福房屋（下稱謝蓉慧）返還訂金及違約金新台幣（下同）20萬元部分，原依不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第179條規定（見本院卷第16頁），嗣於訴訟進行中追加依民法第184條第1項為請求權基礎（見本院卷第114頁）；就請求被告謝蓉慧、謝何貴嬌返還行銷費用16萬元部分，除主張不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第188條第1項規定（見本院卷第17頁）外，另追加民法第179條規定為請求權基礎（見本院卷第190頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
乙、實體部分：
壹、兩造主張：
一、原告主張：㈠緣坐落苗栗縣○○鄉○○段0000地號土地及其上同段174建號即門
牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，因原告配偶江金蘭於數年前曾委託被告謝蓉慧之父親謝勝郎代租系爭房屋，而系爭房屋之房客已於111年2月7日退租並點交予江金蘭，江金蘭即當場電話聯絡謝蓉慧詢問是否可代為銷售系爭房屋，謝蓉慧則指派其母親即被告謝何貴嬌及胞兄謝文忠到場。當日謝何貴嬌及謝文忠僅口頭聲稱可代為刊登廣告仲介銷售，江金蘭雖交付系爭房屋鑰匙予該二人，但雙方並無約定銷售價格或服務報酬等，亦無簽立出售委託契約書，該二人更未提供任何附近不動產價格之相關資訊予江金蘭，事後原告方知悉該二人未具備經紀營業員資格。
㈡嗣於111年3月9日謝蓉慧告知江金蘭有買家擬以600萬元成交
，其已向買方收取10萬元斡旋金，並將該10萬元匯入原告帳戶內，並要求原告於同年月11日簽立房屋買賣契約書云云。
然經江金蘭上網查詢發覺，系爭房屋隔壁之銷售價格為880萬元，便向謝蓉慧表示反對出售，詎謝蓉慧竟於111年3月11日，偕同謝何貴嬌及訴外人謝勝郎、胡家興（謝蓉慧之配偶）4人，至原告及江金蘭位於臺中市○區○○路000巷00弄00號住處，強硬要求江金蘭需加倍返還10萬元斡旋金即20萬元，並出示謝蓉慧以「賣方（所有權人）經手人」名義，與買方鄧金龍所簽立之斡旋金收據，當場在該收據上加註「3/11原定111年3月11日買賣雙方於今日上午完成不動產買賣契約成立，因賣方賴文傑先生取消雙方約定不賣了，故買賣契約失效，賣方賴文傑先生訂金10萬元整加倍退還10萬共20萬元整。」等字，要求江金蘭簽名於其上。謝何貴嬌當場又要求江金蘭必需再支付其16萬元之廣告費及人力費，因江金蘭當時一人在家，受謝蓉慧等4人脅迫，驚嚇不已，只好依其等要求加倍返還斡旋金20萬元，並交付廣告費及人力費16萬元，總計36萬元予謝蓉慧等4人。
㈢旺福公司為不動產經紀公司，以提供不動產交易仲介服務為
營業，屬消費者保護法第2條第2款所指企業經營者，而謝蓉慧自87年起即經營旺福房屋。然謝蓉慧未依兩造約定，踐行與原告簽立系爭房屋之書面委託銷售契約，以約明雙方權利義務關係並交由原告審閱3日之程序，即擅自向訴外人鄧金龍（買方）收取斡旋金及簽立收據。因謝蓉慧於兩造並未成立居間關係之前，即逕向第三人收取斡旋金，是該斡旋金對於原告，應不生買賣訂金之效力。
㈣被告謝蓉慧未經原告簽立委託銷售契約取得合法之授權，即
片面向訴外人鄧金龍收取斡旋金，且原告或江金蘭根本未曾與鄧金龍見面，雙方更不曾就標的物及其價金，或付款方法、稅負、點交、費用及違約等買賣有關之重要事項達成共識，原告與鄧金龍間並無成立買賣關係之可能，亦無所謂「訂金」之問題。本件既無簽立任何委託銷售契約或買賣契約，本無任何相關之違約金約定，謝蓉慧竟謊稱需給付違約金為由，要求江金蘭於111年3月11日除返還斡旋金10萬元外，另行加倍退還10萬元予謝蓉慧，該加倍退還之10萬元非屬前開法律規定之報酬，謝蓉慧取得該10萬元之利益亦無法律上之依據，致原告受有損害，顯見謝蓉慧違反上開條例及民法第179條、第184條之規定。原告爰依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求謝蓉慧加倍返還原告20萬元（計算式：10萬元×2＝20萬元），或請求謝蓉慧依民法第179條、第184條第1項規定，返還10萬元利益，請擇一為有利於原告之判決。至於上開10萬元事後是否由謝蓉慧收取後，再轉交予鄧金龍，此為另一問題，不影響謝蓉慧違法收取10萬元之事實。
㈤查謝蓉慧為經紀人，謝何貴嬌則係謝蓉慧之受僱人，協助謝
蓉慧執行仲介或代銷業務，屬經紀營業員。兩造並未成立系爭房屋之委託銷售契約，從而系爭房屋應無成交問題，被告自不得假借「廣告費及人力費」向原告收取服務費報酬。被告等人係欺凌獨自在家之江金蘭，為達目的竟假借「廣告費及人力費」為由，向原告收取服務費報酬，實為變相收取不法報酬，已不法侵害原告之權利，違反不動產經紀業管理條例第19條第1項及民法第188條第1項之規定。原告爰依不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第188條第1項規定，請求謝蓉慧、謝何貴嬌連帶給付32萬元（計算式：16萬元×2＝32萬元），或依民法第179條、第188條第1項規定，請求謝蓉慧、謝何貴嬌連帶給付16萬元，請擇一為有利於原告之判決。
㈤並聲明：1.被告謝蓉慧即旺福房屋應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告謝蓉慧即旺福房屋、被告謝何貴嬌應連帶給付原告32萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯稱：㈠原告之配偶江金蘭自90幾年間，即委託被告謝何貴嬌出租系
爭房屋，而謝何貴嬌已多次媒介原告與承租人成立租賃契約；至111年年初，江金蘭又主動向謝何貴嬌表示要委託出售系爭房屋，謝何貴嬌本也要求原告簽訂書面委託銷售契約，惟因江金蘭向謝何貴嬌表示：雙方已經配合那麼多年，不需要簽書面，難道信不過伊等語，兩造才未簽立書面契約。然委託銷售不動產之法律關係，並非要式行為，不以簽訂書面為必要，本件自不得僅憑兩造無簽立書面，即遽認兩造未成立委託銷售契約。而謝何貴嬌自受委託後，即開始協助原告銷售系爭房屋，待買賣交易條件確定後，江金蘭亦於111年3月9日提供金融帳戶收取訂金，被告也依照其指示將買方鄧金龍交付之10萬元訂金匯入該帳戶，原告確實有委託被告銷售系爭房屋，並已與鄧金龍成立買賣契約無訛。而原告於111年3月11日因反悔不出售系爭房屋而返還之訂金10萬元及加倍返還之違約金10萬元，均係支付予買方鄧金龍，被告已於同日交給鄧金龍，並經鄧金龍於斡旋金收據上簽收確認。上開20萬元係原告基於其與鄧金龍間買賣契約所為之給付，與被告無關，被告自無不當得利或違反不動產經紀業管理條例之處。
㈡另被告謝何貴嬌與訴外人謝文忠、謝勝郎等人，均非謝蓉慧
之受僱人，且原告住處距離臺中市政府警察局第三分局合作派出所不到300公尺，被告不可能在原告住處對其為任何強暴、脅迫行為。原告於111年3月11日所交付之16萬元，既係原告自願給付予被告謝何貴嬌之廣告費及人力費補償，並非仲介報酬，自無任何違反不動產經紀業管理條例之處。又按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」。縱認系爭16萬元係仲介報酬，按上開規定以原成交價600萬元計算，被告得收取之報酬上限為36萬元，則被告僅收取16萬元，亦未違反不動產經紀業管理條例之規定。系爭16萬元既係原告自行同意而給付之補償，即非不當得利或侵權行為，亦無違反不動產經紀業管理條例之規定。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
貳、兩造不爭執及爭執事項
一、不爭執事項：㈠系爭坐落苗栗縣○○鄉○○段0000地號土地及其上同段174建號即
門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號房屋為原告所有。（見本院卷第19至22頁）㈡原告配偶江金蘭曾於111年2月7日口頭委由被告代為銷售系爭
房屋，嗣後兩造並未簽立銷售系爭房屋之書面契約。（見本院卷第92、110、120頁）㈢被告謝蓉慧於111年3月8日以賣方（所有權人）經手人身份，
與訴外人鄧金龍（買方）簽立斡旋金收據，並收受鄧金龍所交付之10萬元斡旋金。（見本院卷第29、89至90、113頁）㈣原告配偶江金蘭於111年3月11日交付20萬元及16萬元予被告
，其中20萬元是加倍退還斡旋金部分，江金蘭並於斡旋金收據上加註「3/11原定111年3月11日買賣雙方於今日上午完成不動產買賣契約成立，因賣方賴文傑先生取消雙方約定不賣了，故買賣契約失效，賣方賴文傑先生訂金10萬元整加倍退還10萬共20萬元整。」等字下方，簽署「賴文傑、江金蘭代」等字及蓋章，該20萬元於同日經謝蓉慧轉交予買方鄧金龍，經鄧金龍於斡旋金收據上記載：「3/11已收賣方賴文傑斡旋金退還10萬元以及違約金10萬元整共計20萬確認無誤。」並簽名；另16萬元部分，則係補貼謝何貴嬌所稱已支出之廣告費及人力費，謝何貴嬌並於同日與江金蘭簽立切結書載明：「茲賴文傑先生所有坐落苗栗縣○○鄉○○段0000號建號174號公館鄉玉谷村五鄰向陽11號，委託旺福房屋出售，因價位達到賴文傑先生與江金蘭女士不賣，故補貼新台幣壹拾陸萬（廣告費及人力費）雙方同意。以後無房屋買賣任何一切事情。」（見本院卷第15、29、31、67、71、90至92頁）
二、爭執事項：㈠原告是否與被告謝蓉慧就系爭房屋成立委託銷售契約？㈡原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求謝蓉慧
給付原告20萬元，或依民法第179條、第184條第1項規定返還10萬元，有無依據？㈢原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第188條第1
項規定，請求謝蓉慧、謝何貴嬌連帶給付32萬元，或依民法第188條第1項、第179條規定請求連帶給付16萬元，有無依據？
叁、本院判斷：
一、原告與被告謝蓉慧就系爭房屋已存在委託銷售契約：㈠民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方
報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」故居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成契約（即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式）、雙務契約且為有償契約。
㈡本件兩造對於原告方面有於111年2月間口頭委託被告代為銷
售系爭房屋並交付系爭房屋鑰匙給被告乙節，均無爭執（件本院卷92頁），雖未簽立銷售系爭房屋之書面契約，然不影響系爭房屋居間契約之成立。原告雖主張兩造有約定居間契約須以簽立書面之方式為之云云（本院卷119頁、148頁），然所提證據係以被告謝蓉會在與原告協調過程中曾表示：「妳要跟我賣房子，妳一定要跟我簽委託書」等語（見本院卷148頁、157頁）。然觀諸該陳述之前後文，被告謝蓉慧係在表明就系爭委託銷售約定，其為圖讓大家方便而僅以口頭為之，非在表明因未簽書面而不成立，故被告謝蓉慧該陳述尚難執為對原告有利之認定。
㈢至原告所稱被告謝何貴嬌並不具備經紀人員資格，則係被告
謝蓉慧即旺福房屋有無違反不動產經紀業管理條例第17條之規定而應依同條例第29條第1項第1款之規定加以處罰之問題，並不影響兩造間就系爭房屋居間契約之成立生效。
㈣原告雖指稱兩造間並無約定系爭房屋之銷售價格，然因居間
契約依其任務內容及事務性質之不同而有報告居間及媒介居間之區分，則有無約定系爭房屋之銷售價格，自不影響本件居間契約之成立生效。
㈤原告復陳稱兩造間未約定服務報酬等語。然依民法第566條規
定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬（第1項）。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付（第2項）。」故兩造間就系爭房屋之委託代銷契約於成立之初，縱使未明白約定服務報酬，依上開規定亦可補充之，對於居間契約之成立生效亦不生影響。
二、被告就系爭房屋之出售已以600萬元之價格尋得買主鄧金龍，而完成居間契約任務：
㈠證人鄧金龍於本院111年10月11日言詞辯論期日到庭證稱：
我今年初一直在看房子，路過看到有要售，其上有電話號碼我就撥電話說我有意願要買這個房子，是謝蓉慧接洽的，我預約看屋，因我做水電我要看店面，我去看後以後合適就決定要買，過二、三天就去旺福房屋簽斡旋金收據並付十萬元，當下謝蓉慧跟我一起在旺福房屋店內，謝蓉慧用電話跟另一個人談，我當天開550 萬元，但對方開680 萬元，我又加到580 萬元，後來對方降到600 萬元，然後以600 萬元成交，十萬元斡旋金謝蓉慧當下就收下。簽斡旋金後隔五天右左，就是簽斡旋金的下個星期一有約要簽書面，但簽約前謝蓉慧說對方不賣了，認為太便宜，我認為該房屋很多都要修，對方有說要再拉高價錢再談，超過600 萬元我就沒有辦法，所以沒辦法簽書面，後謝蓉慧就退我斡旋金10萬及違約金10萬元，共給我二十萬元，契約就破局。我買賣過程確實是這樣，我確實有收到二十萬元。在買賣過程中沒有看過賣主等語（見本院卷90頁）。則依證人鄧金龍所陳述之過程可知，其已交付買賣系爭房屋議價之斡旋金，最終並透過被告方面與原告議價後已600萬元成交，其後則因原告認價格偏低而反悔致系爭房屋之買賣破局。
㈡證人鄧金龍所述過程核與原告所提並有鄧金龍親簽之「斡旋
金收據」（見本院卷29、71頁）所載交涉過程與加倍返還斡旋金共20萬元給鄧金龍之情節相符；且依原告所提兩造事後之協調對話內容，原告亦曾表示同意加倍還買主（即鄧金龍）已付之10萬元（見本院卷154、155頁）。而對於被告得請求之居間報酬，兩造協調時，被告主張以賣價600萬元之4%計算即24萬元（見本院卷159頁），原告方面主張不要拿那麼高，並主張折一半10萬元，後再主張12萬元，最終以16萬元達成合意（見本院卷168頁、169頁、177頁、179頁、180頁、181頁）。可證原告方面確實知悉買主鄧金龍已有同意以600萬元購買，並因原告方面反悔不賣後，乃為相關加倍返還鄧金龍斡旋金與給付被告居間報酬之協調。
㈢從而，本件足認被告就系爭房屋之出售已以600萬元之價格尋
得買主鄧金龍，該價格並已徵得原告方面之同意，故本件應認被告方面確已完成系爭房屋之居間契約任務。
三、原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求謝蓉慧給付原告20萬元，或依民法第179條、第184條第1項規定返還10萬元，均無理由：
㈠按不動產經紀業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員
不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收（第1項）。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人（第2項）。」本件原告與被告謝蓉慧就系爭房屋已成立委託銷售契約，且被告就系爭房屋之出售已以600萬元之價格尋得買主鄧金龍，而完成居間契約任務等情，已見前述。而被告謝蓉慧向鄧金龍收取斡旋金10萬元並於完成斡旋後，因原告反悔不願出賣系爭房屋，經由原告同意加倍返還鄧金龍，原告乃支付10萬元給被告謝蓉慧並已將該20萬元（含鄧金龍交付之斡旋金10萬元、原告交付之10萬元）給付鄧金龍等情，亦如前述。則被告謝蓉慧向原告所收取之10萬元，並將之給付鄧金龍，係依兩造與鄧金龍之約定行事，並無不法之處。而被告謝蓉慧向原告所收取之10萬元，並非屬不動產經紀業管理條例第19條第1項規定所稱之「收取差價或其他報酬」，故原告依該條第2項規定請求被告加倍返還收取之10萬元，總計20萬元，於法未合。
㈡本件因原告反悔不願出賣系爭房屋，經由原告同意加倍返還
鄧金龍，原告乃支付10萬元給被告謝蓉慧，並由被告謝蓉慧將之給付鄧金龍，係依兩造與鄧金龍之約定行事，並無不法之處，且亦無不當得利可言。故原告依民法第179條、第184條第1項規定請求被告謝蓉慧返還10萬元，亦無理由。
四、原告原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第188條第1項規定，請求謝蓉慧、謝何貴嬌連帶給付32萬元，或依民法第188條第1項、第179條規定請求連帶給付16萬元，並無理由：
㈠承上所述，本件原告與被告謝蓉慧就系爭房屋已成立委託銷
售契約，且被告就系爭房屋之出售已以600萬元之價格尋得買主鄧金龍，而完成居間契約任務。則依兩造之居間契約及民法第566條第2項之規定可知，被告本得請求居間報酬。至於居間報酬則可按照被告價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。
㈡至於居間報酬部分，依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定
第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」而目前就不動產買賣之居間，仲介業契約約定收取報酬之比例有賣方4%、買方2%之商業習慣（仲介過程或成交後，當事人可另為比例之議定）乙情，為眾所周知之事。則以本件系爭房屋出賣價600萬元計算，既無特別之約定，被告本得請求24萬元之報酬。
㈢觀諸原告方面（由原告之妻江金蘭出面）與被告方面之協調
過程之錄音內容（見本院卷151至185頁），可知被告方面就仲介報酬均係以4%（即24萬元）與原告方面協調，原告方面主張太高，並提出10萬元、12萬元、15萬元之價格（本院卷
177、179、180頁），最終雙方以16萬元達成合意，進而書立切結書（見本院卷31頁）。則被告方面收取16萬元之報酬，並未違反不動產經紀業管理條例之規定。故原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定請求被告連帶加倍返還收取之16萬元，總計32萬元，於法未合，不應准許。
㈣又系爭16萬元兩造於協調仲介報酬之金額，經由原告自行同
意而給付之，被告收取之自不構成侵權行為，亦無不當得利可言，民法第188條第1項、第179條規定請求被告連帶給付16萬元，並無理由。
五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求謝蓉慧給付原告20萬元，或依民法第179條、第184條第1項規定返還10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；另依不動產經紀業管理條例第19條第2項及民法第188條第1項規定，請求謝蓉慧、謝何貴嬌連帶給付32萬元，或依民法第188條第1項、第179條規定請求連帶給付16萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。經核均無理由，應予駁回，爰判決如主文第一項所示。
六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 16 日
民事第二庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 16 日
書記官 廖春玉