臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1850號原 告 楊佳音訴訟代理人 林軍男律師被 告 忠孝195大樓管理委員會法定代理人 呂宇弘上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，本院於民國112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號判決參照）。經查，本件原告主張其為忠孝195大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告於民國111年3月20日上午10時召開之系爭大樓第1屆區分所有權人會議（下稱第1次區權會）之決議、【議案一】通過本大樓住戶管理規約案（下稱系爭議案），所為如附表所示規約條款之決議（下稱系爭條款）有無效之事由，為被告所否認，是兩造間就上開決議是否有效並不明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開說明，原告提起本件確認之訴自有確認利益。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴聲明原為：「被告於111年3月20日上午10時召開之第1次區權會之決議、系爭議案所為之系爭條款無效，或應予撤銷。」，嗣於111年7月5日以更正訴之聲明狀變更聲明（見卷第97頁），請求如下述聲明所示。核原告係將原訴之聲明分列為先位聲明及備位聲明，核屬更正法律上之陳述，非訴之變更，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：緣門牌號碼臺中市○區○○路000巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）暨所坐落之基地持份，係原告於111年間向訴外人劉高春惠購買，劉高春惠則係向興建系爭房屋及忠孝195大樓社區（下稱系爭大樓）建物之建商即訴外人石耀禮購入。系爭房屋於興建完成時，由石耀禮於1樓法定空地（下稱系爭法定空地）施工設置並使用增建空間，且為保存登記之首次所有權人，並為系爭大樓各該建物之所有權人於購買當時所明知並同意延續使用迄今，是兩造間就系爭房屋在1樓法定空地設置之增建空間部分，已成立約定專用與默示分管契約之約定，原告使用上有合法法律權源。嗣原告於111年3月20日第1次區權會時委任訴外人王建二、林天源到場，表明系爭議案內容已違反公平原則、不溯及既往原則，詎被告仍違反公平原則以多數決通過系爭議案，又系爭條款內容均係針對原告原合法享有之利益為不利益之變更而制定，侵害原告基於約定專用與分管契約之權利，顯已違反誠實信用、不溯及既往原則，構成權利濫用，爰先位依民法第148條第1項、第2項規定及法律不溯既往原則，請求請求擇一為有利判決，並聲明：被告於111年3月20日上午10時召開之第1屆區權會之決議、系爭議案所為系爭條款無效。另備位依民法第799條之1條第3項、第4項規定及違反約定專用與默示分管契約，請求擇一為有利判決，並聲明：被告於111年3月20日上午10時召開之第1屆區權會之決議、系爭議案所為系爭條款應予撤銷。
二、被告則以：系爭議案係依據臺中市政府委派之銘正公寓大廈管理維護有限公司提供之公版管理規約，並依公寓大廈管理條例制定，且經二次討論後，由出席之區分所有權人表決通過，並無違反公平原則、不溯及既往原則、違背誠實信用原則，亦無權利濫用之情形。又系爭大樓之起造人從未訂立分管契約，系爭大樓住戶亦曾請求原告返還所占用之法定空地，且系爭房屋違建佔據防火間隔區塊之法定空地，已對系爭大樓之公共安全造成危害，是兩造間並未成立約定專用及默示分管契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭大樓原無管理委員會，於111年3月20日召開第1次區權會
，決議事項如會議紀錄所載，再於111年3月23日向臺中市南區區公所申請報備成立被告忠孝195大樓管理委員會，臺中市南區區公所於111年4月1日發函通知已知悉被告申報第1次管理組織報備乙案（見卷第147-149頁、第125頁、第121-123頁）。
㈡原告為系爭大樓區分所有權人，委託王建二參與第1次區權會議。
㈢系爭房屋於70年間即施工完成增建空間，設置於系爭房屋法定空地防火間隔，事後未再有擴大增建行為。
四、本院得心證之理由：㈠按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條定有明文。
是總會決議之內容是否違反法令或章程者而無效，即應視該決議內容是否確有違反法令及章程之情事而定。又所謂「法令」，應指依立法院通過及總統公布施行之中央法規標準第2條、第3條規定之法律及命令，且該法令必須具有強制規定性質，或有違反公序良俗之情事(參見民法第71、72條規定)。而所謂章程，在公寓大廈區分所有權人會議之決議，即指社區規約而言。又規約，乃是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之(參見公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項規定)。
且公寓大廈區分所有權人基於上揭目的(即增進共同利益，確保良好生活環境)，就有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，經區分所有權人會議決議通過之內容，即屬區分所有權人應共同遵守之事項，有補充規約之效力，與規約具有同屬社區自治規章之效力(同條例第2條第7款及第25條第1項參照)，故區分所有權人會議通過之決議及規約訂定之內容，凡不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或不變更建築物區分所有權本質者，基於私法自治原則，均應認屬有效。
㈡按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條固有明文。此所謂行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號裁判意旨）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號裁判意旨）。
㈢觀諸系爭條款內容（見卷第182-183頁），可知附表編號1係
參考公寓大廈管理條例第3條規定，就系爭大樓法定空地、樓頂平臺定義為系爭大樓共用部分，除經區分所有權人會議決議，不得為約定專用部分。附表編號2條款則係參考公寓大廈管理條例第7條、第9條規定，針對共用及約定共用部分為規定，附表編號2針對系爭大樓共用部分及約定共用部分如於規約生效前設置之設施，有違反建築法第25條規定，即應依法處理。並參考公寓大廈管理條例第5條規定，於附表編號3、編號4、編號5就系爭大樓專有及約定專用部分之利用及使用方式，不得妨害建築物正常使用及區分所有權人共同利益，且應符合法令規定之方式使用，不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質，如有違反建築法第25條規定，依建築法規定辦理，區分所有權人應於15日內改善或回復原狀。查系爭大樓先前未成立管理委員會，亦無住戶規約，區分所有權人為使系爭大樓各區分所有權人就系爭大樓各部分之管理使用權利義務明確化及合法化，並增進共同利益，確保良好生活環境，召開第1次區權會，並於該次區權會決議成立系爭大樓規約，尚難認係以損害他人為主要目的，實難認有何違反誠實信用原則或為權利濫用之行為。且系爭條款係就系爭大樓之共用部分、約定共用部分、專有及約定專用部分作定義性及原則性規定，凡是系爭大樓住戶均應一體適用，係為且於規約生效前之區分所有權人及住戶就系爭大樓所為之利用或使用行為，亦僅在有違反建築法規時，依建築法令相關規定辦理，並無顯不合理、不公平情形，難認有何違反誠實及信用原則，或構成權利濫用。原告主張系爭大樓先前並未設置管理委員會已逾30年，係由各建物所有權人依現況和平使用，系爭房屋增建早已存在，系爭條款係多數暴力，屬不利於原告之規約條款，為權利濫用，違背誠信原則，顯已違反民法第148條第1項、第2項規定，尚不足採。又依第1次區權會會議紀錄系爭社區規約於111年3月20日經出席所有權人全數同意通過，且觀之系爭規約規定亦於通過後實施，有上開會議紀錄附卷可稽（見卷第147-149頁），足認系爭規約並無溯及效力，系爭條款為系爭規約之一部分，自亦無溯及效力，原告主張系爭條款違反法律不溯及既往原則，容有誤會。是原告主張系爭條款因違反民法第148條第1項、第2項規定及法律不溯及既往原則為無效，應屬無據。
㈣按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有
人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。民法第799條之1定有明文。換言之，民法第799條之1係對區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔、專有部分經約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，該專有部分之修繕費及其他負擔應如何分擔，所為規定，同條第3項得請求法院撤銷之對象應指規約中就上開修繕費或其他負擔之約定。經查，系爭條款均無關係修繕費或管理費之約定，又附表編號5條款固約定區分所有權人使用專有部分或約定專用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定，應於15天內予以改善或回復原狀，惟該條款規定目的係希望區分所有權人就專有部分或約定專用部分之使用應合於建築法規定，僅在違反建築法第25條規定時始有適用，且未規定如區分所有權人未於系爭大樓規約生效後15日內改善或回復原狀，除依建築法令規定辦理外，有何額外負擔，亦未增加法律所無之限制，亦即原告所有系爭房屋增建部分如有違反建築法令，即依建築法令相關規定辦理，難認有顯失公平之情，是原告主張依民法第799條之1第3項訴請撤銷系爭條款，應屬無據。
㈤按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。原告另辯稱原告前手郭鍊輝已以新臺幣（下同）100萬元購買系爭法定空地之使用權，並於其上設置之增建空間部分，是兩造間已就系爭法定空地已成立約定專用與默示分管契約等語。惟查，系爭大樓建造完成共14戶，系爭大樓之原始出資人郭鍊輝，李春生、黃士信、石耀禮4人即開會就每戶訂定價格，會議中因為1樓比較寬，有空地，郭鍊輝認為那間會比較好用，即有拿100萬元給李春生、黃士信、石耀禮3人，會議中並未說該100萬元亦購買系爭法定空地使用權，李春生、黃士信、石耀禮3人亦未同意郭鍊輝就系爭法定空地為特定使用，當時因1樓房屋前就是有空地，所以就由郭鍊輝使用1樓房屋前空地，土地登記資料共有人有11人，但其他人沒有出資，沒有權利分該100萬元，又郭鍊輝分得1樓房屋後是否有增建，石耀禮並不知悉等節，業據證人石耀禮於本院結證明確。足認石耀禮等4人係於系爭大樓建築完成後，就各戶進行定價之會議中，郭鍊輝表示1樓房屋因有屋前空地，較便於使用，故認定價應高於其他房屋，李春生、黃士信、石耀禮3人亦同意，且1樓房屋通常價格通常高於其他樓層之房屋，為眾所週知之事實，足認該100萬元僅為郭鍊輝為取得系爭房屋願意多支付之價格，並非用以購買系爭法定空地之使用權，原告主張郭鍊輝已以100萬元購買系爭法定空地使用權，尚不足採。且依系爭房屋使用執照名冊，系爭大樓房屋共14戶分屬石耀禮等11人所有，坐落之基地則為11人共有，有臺中市工務局使用執照名稱附卷可稽（見卷第302頁），嗣後亦依使用執照登記房屋之所有人及基地之共有人，是不論出資與否，石耀禮等11人既已登記為系爭大樓14戶房屋所有人，及系爭大樓坐落基地之共有人，如欲就系爭大樓共用部分成立約定專用或分管契約，即應經石耀禮等11人全部同意，是依證人石耀禮上開證述開各戶定價格會時僅有4人，實難認系爭大樓全體區分所有人即石耀禮等11人就系爭法定空地已於上開會議時，經全體區分所有權人同意成立約定專用或經全體共有人同意成立分管契約，系爭條款自無可能有違反約定專用或分管契約之情，則原告主張系爭條款違反約定專用或默示分管契約訴請撤銷系爭條款，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第148條第1項、第2項及不溯既往原則，先位之訴請求確認被告於111年3月20日上午10時召開之第1屆區權會之決議、系爭議案所為系爭條款無效，備位之訴依民法第799之1條第3項及第4項規定及違反約定專用與默示分管契約，請求撤銷被告於111年3月20日上午10時召開之第1屆區權會之決議、系爭議案所為系爭條款，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 12 日
民事第一庭 法 官 蔡孟君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 12 日
書記官 廖日晟編號 系爭大樓規約條號 內容 1 第二條第三項 本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。 2 第三條第二項 本公寓大廈除依建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者依建築法相關規定辦理。 3 第四條第三項 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 4 第四條第五項 區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。 5 第四條第六項 專有部分及約定專用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者，依建築法相關規定辦理，該區分所有權人應於15天內予以改善或回復原狀。