臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1859號原 告 沈瑄愉訴訟代理人 許宏達律師被 告 孫丕江訴訟代理人 賴揚名律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣9萬5,842元，及自民國111年7月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣9萬5,842元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國110年12月29日以新臺幣（下同）2,180萬元向被告購買門牌號碼臺中市○區○○路0巷00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣伊給付價金完畢，被告亦移轉所有權登記並交付系爭房屋。詎伊於111年3月6日入住後，陸續發現系爭房屋結構體漏水(即一樓浴廁牆壁內水管破裂、廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆破裂漏水，下合稱系爭漏水情形)等瑕疵（下稱系爭瑕疵），另有太陽能熱水器漏水情形，經通知被告修補上開瑕疵，均未獲置理，致伊支出自行修復太陽能熱水器費用。伊業於111年5月25日對被告為減少價金之意思表示，被告受領減少部分之價金已無法律上原因。且系爭房屋欠缺被告保證之品質，被告就系爭瑕疵應負損害賠償責任。爰依民法第179、第360條規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：否認有系爭瑕疵存在，且系爭買賣契約約定之買賣標的，不含太陽能熱水器，上開設備乃伊附贈之標的，依系爭契約書第11條約定，伊無須負擔保責任。又系爭房屋之太陽能熱水器未有原告主張之漏水情形，原告不得請求修復費用。兩造於111年2月27日就系爭房屋進行點交，當時未有系爭瑕疵存在，原告應證明系爭瑕疵於危險移轉時已存在等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。而按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
㈡原告於110年12月29日以2,180萬元向被告購買系爭房屋及坐
落基地，並簽訂不動產買賣契約書。原告已給付被告全部價金，兩造並於111年2月11日辦理所有權移轉登記，嗣於111年2月27日點交系爭房屋完畢等事實，為兩造所不爭執(本院卷第215至216頁)，並有系爭買賣契約可佐(本院卷第21至35頁)，首堪認定為真正。
㈢系爭房屋存在系爭漏水情形，構成瑕疵，經原告請求減少價金後，被告應返還所受9萬5,842元之不當得利。
⒈經本院囑託臺中市建築師公會鑑定系爭房屋是否有系爭漏水
情形，又該成因與發生時間、修補費用與有無交易價值減損等節，據覆：系爭房屋一樓浴廁與餐廳隔間牆滲漏水部分，係因浴廁施工順序產生之施工縫角隅防水補強，以及地板面之防水粉刷不確實，劣化後造成牆面滲漏；又一樓廚房上方屋頂版有滲漏水，則源於一樓廚房是於法定空地增建使用，屋頂版面防水粉刷層劣化及上開接縫處之斷水防水工法不對，造成滲漏水在本體工程與增建工程之施工接縫處，沿原建物磁磚光滑面處滲漏至屋內；二樓主臥室部分，主臥更衣間外牆外側為防水水泥砂漿、水泥漆，內側為水泥砂漿、水泥漆，因外牆龜裂，雨水沿縫隙以毛細現象滲入屋內，導致梳妝台下方牆壁有壁癌。浴廁則因淋浴間下方浴缸側牆磁石磚破裂，加上矽利康劣化剝離，導致淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後滲漏至浴缸下方，在浴缸底下封閉空間狀態下，產生冷凝水滴附著於按摩浴缸之部品上，非由外牆滲入乙節，有該公會112年10月2日中市建師(000-0000)鑑字第549號函檢送之鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)可稽(本院卷第381頁及外放鑑定報告書)，堪認原告主張系爭房屋存有系爭漏水情形，應值採信。
⒉審以房屋係供人居住使用，理應能遮風避雨完整安居室內，
無須受外界自然現象侵擾，然漏水現象將減少系爭房屋使用居住之通常效用，且依系爭買賣契約所附標的現況說明書之項次29記載：「是否有滲漏水情形？」，亦經被告勾選「否」，足徵系爭房屋有無漏水情形實屬交易上重要之事項，方須於締約前特別告知說明。準此，系爭房屋有系爭漏水情形，自足減少其通常效用，而構成物之瑕疵。
⒊系爭房屋於95年取得使用執照，後增建一樓廚房。依系爭房
屋興建迄今約已17年，其中經過地震、颱風等天災及天候變異等自然現象，加上施工程序所作施工縫防水工程不確實，導致結構體龜裂、粉刷材料劣化，發生滲漏水現象，其發生過程日積月累非短期間發生，依外牆裂縫、防水材料劣化現況，系爭漏水情形應在系爭買賣契約簽訂前已經發生一情，亦有系爭鑑定報告可考(外放系爭鑑定報告第9頁)，被告就該鑑定結果亦無意見(本院卷第409頁)，可認系爭瑕疵存在於系爭買賣契約簽訂前，即危險移轉前就已經發生瑕疵，自應由被告負瑕疵擔保之責任。
⒋買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主
張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還。考以系爭瑕疵得予以修補，修補費用共計9萬5,842元，有系爭鑑定報告可查(外放系爭鑑定報告第9至12頁)。又瑕疵存在，回復至原狀(應有狀態)即必須支出修補費用，該修補費用即為系爭房屋修復之成本，造成系爭房屋技術性貶值，故上開修補費用9萬5,842元，應得作為認定系爭房屋技術性貶值之金額，即原告得請求減少之價金。復審以原告於111年5月25日寄發存證信函予被告，為減少價金之意思表示，該期間未超過法定6個月之除斥期間一節，為兩造所不爭執(本院卷第216頁)，故原告對被告為減少價金之意思表示後，被告受領之價金於9萬5,842元範圍內已無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被告返還，即屬有據。
⒌原告雖主張系爭房屋因系爭瑕疵存在尚存有交易性價值減損
等語。惟考諸系爭漏水情形原因無關房屋結構破害，而係外牆建材表層龜裂、內隔間牆面磁磚破損，以及因施工程序造成施工縫隙，又在防水粉刷施工尚未做補強，造成劣化滲漏。建築改良物經颱風、地震等天災，及建築物構材、粉刷材料受大自然、天候環境等化學與物理因素影響，將造成房屋老化、劣化、龜裂現象，而有建築改良物耐用年數與每年折舊率計算問題，交易性價值減損部分，則參考結構、公共安全等因素，系爭漏水情形經修補後，無交易性價值減損之問題乙情，亦有系爭鑑定報告可憑(外放鑑定報告第10頁)；衡諸交易性價值減損乃關於市場交易價格之問題，而交易價格參考因素有如建築改良物本身之結構完整度、公共安全(如是否含有氯離子)等因素影響，從而評估因瑕疵存在，導致房屋之市場性及收益性差異所生之價格貶損。惟本件瑕疵所生情形，並非房屋本身結構損害或結構裂縫或漏洞產生之漏水，而係接縫處年久劣化或施工未做補強，而得以剔除、打底、補強重貼之方式修補，故難認系爭房屋經修復而回復原狀後，尚有何污名所生交易性價值貶損。
⒍原告雖聲請再就系爭房屋二樓主臥室浴廁浴缸下方地板是否
因水分累積導致防水機能損害或失效，而有漏水情形；就系爭鑑定報告所鑑定之修補費用送臺中市土木技師公會，鑑定該修補單價是否與市價不相當；另送鼎諭不動產估價師事務所鑑定系爭房屋瑕疵存在與修補後之交易性價值減損等語。
惟查：
⑴本院於111年11月18日會同兩造確認鑑定問題，已確認鑑定範
圍，兩造並合意就有無瑕疵、價值減損之問題均送臺中市建築師公會鑑定(本院卷第261頁)；原告並確認本件主張之瑕疵為系爭房屋結構體漏水即一樓浴廁牆壁內水管破裂、一樓廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆破裂部分(本院卷第260頁)，則依系爭鑑定報告所載，二樓主臥室浴廁並無外牆滲漏問題，乃因淋浴間下方浴缸側牆磁磚破裂，及矽利康劣化玻璃導致淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後，滲漏至浴缸下方在浴缸底下封閉空間狀態下產生冷凝水滴附著於浴缸，足見尚無原告主張外牆滲漏情形。況依系爭鑑定報告建議之修補方式，已建議將淋浴間地板及浴缸側牆磁磚剔除，防水粉刷打底後以彈泥一底二度施作及不織布補強，再貼以原規格材質磁磚(外放鑑定報告第10頁)，堪認可達回復原狀之效果。鑑定機關既已認定浴廁間水凝情形發生之原因，該部分並未發生滲漏水情形，則原告請求補充鑑定系爭房屋二樓主臥廁所浴缸部分地板之防水層有無漏水情形，即無必要。
⑵另觀諸臺中市建築師公會之前述鑑定意見，既為鑑定機關所
屬建築師本其專業知識、經驗所為之判斷結論，自足堪作為認定系爭房屋因瑕疵所需修補費用之依據。至原告以系爭房屋修補工項中關於評估水泥工日薪過低、清潔搬運費用依市場行情一車即需8,000元至1萬元，又不鏽鋼泛水片每尺單價高於系爭鑑定報告所認定之價格，並提出LINE對話紀錄、蝦皮購物查詢網頁資料為憑(本院卷第399至403頁)。然原告所提相關行情資料，僅就廢棄物清運本身進行詢價，且系爭房屋產生之垃圾量為多少、垃圾種類如何均未特定；又該不鏽鋼板單價僅為少量購買之單一商家單品價格，尚難與系爭房屋修繕工程乃以各項工程交由廠商承攬統一估價之價格相比，故無參核援比之餘地，是原告以前開理由，指稱系爭鑑定報告認定之修補金額過低不當，即非可取。
⑶兩造既已合意就鑑定問題均囑託臺中市建築師公會鑑定，且
有無價值減損亦為該公會得受囑託鑑定事項之一，當認其鑑定結果應有一定憑信性。況本件屋況係屬中古屋情形，滲漏水發生原因多端複雜，核與新成屋發生滲漏水現象多與建材施工品質與結構問題有關不同，有無交易性價值減損，應為綜合判斷。審酌系爭漏水發生原因，難認修補後有何交易性價值貶損，業如前所認定。另系爭房屋發生系爭漏水情形是否本身有交易性價值減損，非鑑定問題事項(本院卷第261、393頁)，且經修復漏水後，該損害原因已不復存在，亦難認尚有因漏水而生之價值貶損。原告復未證明系爭鑑定報告有何不能採信之情形，自無由僅因系爭鑑定報告未達原告預期結果，即有送其他鑑定機關鑑定之必要。
㈣系爭房屋之太陽能熱水器非被告瑕疵擔保之範圍，原告不得請求被告返還價金。
⒈民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以
特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。
⒉依系爭買賣契約第11條約定：賣方願意依現況附贈買方設備
項目(以簽約現況為主)，但不負擔瑕疵擔保責任之內容(本院卷第29頁)，比照系爭買賣契約第1條約定之不動產買賣標的物為系爭房屋與坐落基地(本院卷第21頁)，可徵兩造已約明系爭買賣契約瑕疵擔保之範圍，不包含系爭房屋依現況所附之一切設備。
⒊系爭房屋之太陽能熱水器乃固定於系爭房屋之屋頂，有該熱
水器之照片可考(本院卷第241至249頁)，可見該太陽能熱水器單獨存在於系爭房屋外，且除以管線與系爭房屋管路連接外，主要功能均由太陽能熱水器本體自行運作，其與房屋本體分離無須耗費過鉅，且衡以常情，房屋之冷氣、冰箱等家電均應屬於房屋之設備；原告於111年3月9日告知房仲要通知被告有太陽能熱水器和浴缸問題，原告房仲表示看過合約，因該太陽能熱水器是贈送物，所以自行處理乙節，有原告與房仲間LINE對話紀錄、新款太陽能熱水器送貨單及發票可憑(本院卷第99、265至267頁)，足見太陽能熱水器乃被告附贈之設備，依照系爭買賣契約之約定，兩造已特約免除被告瑕疵擔保之責任，原告主張上開熱水器有瑕疵應減少價金，由被告返還受領之不當得利，即無可取。
㈤受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受
領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，此觀民法第182條第2項、第203條規定可明。本件原告請求被告返還不當得利，就上開准許部分，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即111年7月14日起（本院卷第85頁），並按法定週年利率5％計算，即屬有憑。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付9萬5,842元，及自111年7月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，應予准許；逾該範圍之請求，應予駁回。本院既已依不當得利之法律關係准許原告請求，則其就瑕疵擔保損害賠償請求部分，即無庸再予論斷，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 黃崧嵐法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
書記官 林政佑