臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1961號原 告 林鴻國訴訟代理人 王耀賢律師被 告 林鴻明訴訟代理人 洪明立律師受 告 知訴 訟 人 林崇育上列當事人間請求給付懲罰性違約金事件，本院於民國112年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查：
本件原告起訴係以不動產買賣契約第11條第2項關於懲罰性違約金之約定為請求權基礎，嗣於民國111年8月31日當庭以言詞追加民法第249條第3款之規定為請求權基礎，並請求法院擇一為有利之判決（見本院卷第157頁）。原告所為之追加，其請求之基礎事實既屬同一，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告因知悉受告知訴訟人林崇育與其父有在從事土地仲介業務，遂於民國111年4月間，向林崇育表示其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地意欲出售，請其幫忙介紹買家，雙方並於111年5月1日簽訂委任授權之書面，由被告委由林崇育在每坪新臺幣（下同）8萬元之條件下，代理處理系爭土地之出售相關事宜，被告並將其印章留存在林崇育處，供其辦理前開委任授權事宜使用。其後，林崇育於111年5月4日代理被告與原告簽訂土地買賣契約書面，約定被告同意以總價款32,662,000元出售系爭土地予原告，原告則交付其所簽發面額500萬元之本票1紙由林崇育代為收取及保管，待500萬元款項匯入履約保證專戶後歸還，雙方並約定兩造應於111年5月12日前簽訂土地買賣契約，俾以辦理履約保證相關事宜。嗣林崇育於111年5月7日代理被告與原告簽訂不動產買賣契約書，即將前開本票交予承辦之地政士余昭龍保管，俟原告於111年5月9日將500萬元款項匯入履約保證專戶後，余昭龍地政士即將前開本票歸還原告。
（二）未料，原告卻於111年5月10日收受被告寄發之存證信函，表示其已依法終止與林崇育間之委任關係，原告乃於111年5月13日寄發存證信函，限期催告被告依約履行，被告於111年5月18日收受後仍拒絕履約，原告不得已乃於111年6月1日寄發存證信函向被告為解除契約之意思表示。是原告依系爭不動產買賣契約書第11條第2項之約定及民法第249條第3款之規定，得請求被告給付已收價金500萬元加倍計算之懲罰性違約金1,000萬元，爰僅先就其中300萬元請求給付。並聲明：⑴被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）被告於111年4月底同意將系爭土地出售相關事宜委任受告知訴訟人林崇育處理，並約定以成交價額1％作為仲介報酬，並於111年5月1日至林崇育家簽立授權書，俟因母親不同意出售，被告遂多次表示已不願出售，甚至於111年5月4日20時許，在臺中市○○區○○路0段00○0號全家便利商店，與林崇育相約面談時，明確告知不願再出售之原因及表達終止委任。詎林崇育仍於111年5月5日6時8分以LINE通訊軟體傳送系爭土地買賣草約及本票照片予被告，並稱系爭土地已成交，及於111年5月6日7時51分以LINE通訊軟體傳訊要求被告於111年5月7日至沙鹿代書處辦理過戶買賣。
被告甚感訝異，遂於111年5月6日上午立即寄發存證信函予林崇育，並向林崇育所稱之買家即原告表明業已終止與林崇育間之委任關係，並禁止林崇育再以其代理人名義辦理出售系爭土地相關事宜，復於同日11時12分以LINE通訊軟體將前開存證信函以拍照方式先行傳送予林崇育。豈料，林崇育仍持續對外以被告代理人名義自居，更未經被告之同意，擅自於111年5月7日與原告簽立不動產買賣契約書，並蓋用被告先前所留存之印章。
（二）原告與林崇育於111年5月4日所簽訂之土地買賣書面僅為一買賣預約，尚難謂買賣本約業已成立。而被告既已明確通知林崇育終止兩造間就系爭土地出售之委任關係，並禁止林崇育再以被告代理人名義辦理出售系爭土地相關事宜之意思表示後，林崇育已非被告之代理人，自不得再以被告代理人名義自居或蓋用被告之印章。故林崇育於111年5月7日與原告間所簽立之系爭土地買賣契約，自屬無權代理，而被告業已表明拒絕承認，則該土地買賣契約對被告並不發生效力。
（三）另本件應係原告與林崇育共謀，由原告擔任買家角色而非實際上真正欲購買系爭土地，林崇育以被告代理人名義分別與原告於111年5月4日所簽立之土地買賣預約及於111年5月7日所簽立之不動產買賣契約書，均為通謀虛偽意思表示，應屬無效。本件原告縱然於111年5月9日已將500萬元款項匯入履保信託帳戶內，惟該帳戶仍將計算並給付利息，原告實際上並無受有損害，況該金額匯入迄今僅約3個半月，卻要求300萬元之違約金，顯屬過高，應予酌減。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院所為之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：
1、被告與受告知訴訟人林崇育於111年5月1日簽立「授權書」2份，由被告委託林崇育辦理其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地之買賣、產權移轉等事宜，授權銷售價格每坪8萬元，授權期間自111年5月1日至111年7月30日，此有授權書（見本院卷第23、25頁）在卷可稽。
2、受告知訴訟人林崇育代理被告與原告於111年5月4日就系爭土地買賣相關事宜簽立書面約定，雙方約定被告同意以總價32,662,000元出售系爭土地，原告則交付其所簽發、發票日為111年5月4日、到期日為111年5月10日、面額500萬元之本票1紙予林崇育，並同意於111年5月12日前簽訂土地買賣契約，此有土地買賣書面約定（見本院卷第27頁）、定金本票影本（見本院卷第27、55頁）在卷可稽。
3、被告與受告知訴訟人林崇育於111年5月4日20時許在臺中市○○區○○路0段00○0號之全家便利商店相約見面，此有被告與林崇育間之LINE對話紀錄（見本院卷第131、269頁）在卷可稽。
4、受告知訴訟人林崇育代理被告與原告於111年5月7日簽訂「不動產買賣契約書」，雙方議定每坪單價8萬元，以408.2661坪計，總價金為32,662,000元，簽約款500萬元，原告於111年5月4日開立交付予林崇育代為保管之面額500萬元本票交由承辦地政士保管供為擔保，待原告於111年5月9日依約匯入500萬元款項至第一建經履保專戶後歸還原告，並約定111年5月31日交付用印款850萬元、111年6月13日交付完稅款850萬元、111年6月20日交付尾款10,662,000元，此有不動產買賣契約書（見本院卷第29至49頁）、授權書（見本院卷第51、53頁）、定金本票影本（見本院卷第55頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第57頁）、地籍圖謄本（見本院卷第59頁）、第一建經價金信託履約保證書（見本院卷第67至69頁）、第一建經履約價金保證系統買賣方案件查詢（見本院卷第71頁）在卷可稽。
5、原告於111年5月9日匯入簽約款500萬元至履保專戶後，被告於111年5月10日以存證信函通知原告，其已終止與受告知訴訟人林崇育間之委任關係，而原告則因被告未依約交付土地權狀正本及身份證明文件予特約地政士，遂於111年5月13日寄發存證信函催告限被告於7日內履約，被告於111年5月18日收受，而第一建經公司亦於111年5月19日寄發存證信函催告被告履行，嗣因被告未於期限內履約，原告遂於111年6月1日寄發存證信函，對被告為解除契約之意思表示，被告於111年6月9日收受，此有存證信函（見本院卷第73至75、83至89、91至93頁）、國內各類掛號郵件執據（見本院卷第77、95頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第79至81、97至99頁）在卷可稽。
6、依此可知，本件主要爭點為：⑴受告知訴訟人林崇育代理被告於111年5月4日與原告所簽訂之土地買賣書面約定，其性質究係本約或預約？⑵被告與受告知訴訟人林崇育間之委任授權關係，是否於111年5月7日前即已經被告合法終止？⑶受告知訴訟人林崇育以被告代理人名義與原告於111年5月7日簽訂土地買賣契約書，是否為無權代理？⑷系爭土地買賣契約有無因無權代理或通謀虛偽意思表示之情形而無效？⑸原告主張被告應依系爭土地買賣契約書第11條第2項之約定及民法第249條第1項第3款之規定，請求被告給付懲罰性違約金300萬元，有無理由？茲就各項爭點析述之。
（二）受告知訴訟人林崇育與原告於111年5月4日簽訂之土地買賣書面約定，應屬預約，而非本約：
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項定有明文。又按當事人對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。而預約則係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院109年度台上字第1638號判決意旨參照）。
2、本件原告固主張兩造就系爭土地買賣契約標的物及價金之必要之點，已達意思表示合致，系爭土地買賣之本約即已成立等情，惟：
⑴買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，當事人雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。況且，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，否則當事人無從據以履行並主張契約上權利。
⑵觀諸系爭土地買賣書面約定（見本院卷第27頁），其上僅
記載買賣契約之標的物及出售總價金為約定，並未就不動產賣賣契約常見、必然議定之關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點交、稅費及違約等重要事項為約定或討論，自難僅因雙方就標的物、價金有合意，即認原告與受告知訴訟人林崇育間已就系爭土地買賣契約之必要之點達成合意，系爭土地買賣之本約已經成立。
⑶再者，系爭土地買賣書面約定係由原告事先繕寫後交予受
告知訴訟人林崇育以被告代理人身份簽名蓋章，業據原告陳明在卷，則關於「同意中華民國111年5月12日前簽土地買賣契約」之內容，亦係原告特別記載（見本院卷第27頁）；而原告就系爭土地買賣之定金500萬元部分，雖有交付同面額之本票予林崇育保管，然原告係於111年5月7日簽訂系爭土地買賣契約之本約後，始於111年5月9日將該500萬元款項以簽約款名義匯入履保帳戶內（見本院卷第71頁），並取回前開定金本票。依此推論，原告與林崇育於簽立該書面約定時之真意，當僅係就買賣標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照），尚難認系爭土地買賣之本約於斯時即已成立。
3、是以，系爭土地書面約定僅屬預約，並非本約，故原告主張其與受告知訴訟人林崇育於111年5月4日簽訂土地買賣書面約定時，即已就系爭土地成立買賣契約之本約等情，即屬無據。
（三）被告與受告知訴訟人林崇育間之委任授權關係，應於111年5月7日即經被告為終止之意思表示：
1、對於被告與林崇育於111年5月4日20時許在臺中市○○區○○路0段00○0號之全家便利商店相約見面乙節，兩造並不爭執。惟就被告所辯：斯時即已口頭向林崇育為終止委任關係之意思表示等情，則經原告否認屬實。而依據被告所提其與林崇育間於111年5月4日當天之LINE對話紀錄（見本院卷第131至133、269至271頁），並未提及其等相約見面之目的或欲商談之內容；佐以，林崇育於本院審理中以證人身分到庭證稱：伊與被告相約見面，當時被告沒有向伊表示系爭土地不願意出售並為終止委任關係之意思表示等語（見本院卷第247頁），則就被告所辯於111年5月4日即已當面向林崇育為終止委任授權出售系爭土地之意思表示等情，尚難據以認定。
2、再由林崇育與原告間於111年5月4日前之LINE對話紀錄（見本院卷第289頁）可知，原告於111年5月4日前即已自行書寫土地買賣書面約定，內容記載出售總價款32,662,000元，並經林崇育以被告代理人身分簽名及蓋用被告之印章，原告並於111年5月4日20時8分許，連同前開定金本票，以照片形式傳送予林崇育。按理，林崇育於111年5月4日前即與原告簽妥土地買賣書面約定，談妥以每坪8萬元之價格出售系爭土地，為何未將該土地買賣預約之訊息立即告知被告並將前開照片轉傳予被告知悉？
3、又林崇育雖以證人身分證稱：其於111年5月4日20時許與被告相約見面時即有口頭告知簽立系爭土地買賣預約及收取定金本票等情（見本院卷第247頁），然經被告否認屬實，且若林崇育於111年5月4日晚上即已告知土地買賣成交之事，何以會於111年5月4日7時4分仍向被告表示「今天在跟買主拉上去價格，價格到再跟買主收票，買賣過程有沒有成交都要保密；晚上下班見面再說」、18時10分表示：「等一下20：00約在外面，不要在我家談可以嗎？」、「在瑞井兵營的全家見面談20：09」（見本院卷第131、269頁），及於111年5月5日6時8分始將原告先前傳送之土地買賣書面約定及定金本票照片轉傳予被告並表示「恭喜成交」（見本院卷第135、271頁）？衡情以觀，林崇育應當未於111年5月4日晚上即告知被告已經覓妥買主並按照預定價格簽立土地買賣預約等情，否則不會於111年5月5日始告知成交之訊息，故林崇育前開證述，尚難據以採信。
4、復以，觀諸林崇育與被告間於111年5月6日之LINE對話紀錄（見本院卷第135至139、273至277頁）可知，林崇育於111年5月5日傳送系爭土地買賣書面約定及定金本票照片予被告，並告知被告成交後，被告並未做任何回應，之後，林崇育於111年5月6日7時51分向被告表示「買主約星期六在沙鹿代書過戶買賣你時間幾點方便！」，並於7時52分與被告為語音通話，被告隨即於同日11時12分以照片形式傳送終止委任關係之存證信函予林崇育，期間林崇育並未有任何回應。受告知訴訟人林崇育對於收受被告前開終止委任關係意思表示之時間，雖於本院審理中到庭證稱係於111年5月8日才讀取該訊息，111年5月10日中午左右收到該存證信函書面等情（見本院卷第247、248頁），然林崇育既然已告知被告買主即原告約111年5月7日星期六在沙鹿代書處要辦理系爭土地買賣過戶事宜，詢問被告時間何時方便（見本院卷第273頁），衡情林崇育當會留意被告回覆之情形，當無可能在其與原告於約定時地進行簽約時，毫無留意被告之回應及到場之狀況，則林崇育證稱迄至簽約後之111年5月8日始接收到被告終止委任關係之訊息云云，即與常情有違，無從採信。
5、是以，被告與林崇育間就系爭土地之委任銷售關係，理當已於111年5月7日林崇育與原告簽訂系爭土地買賣契約前即已經被告為終止之意思表示，故林崇育應係無權代理被告為系爭土地買賣契約之簽約行為。
（四）受告知訴訟人林崇育經被告終止委任關係後，仍以被告代理人之地位而與原告於111年5月7日簽訂系爭土地買賣契約，被告仍應依表見代理之規定負授權人之責任：
1、對於被告主張原告與林崇育間就係出於通謀虛偽意思表示而成立系爭土地買賣契約等情，固據提出原告與林崇育間於111年5月4日前關於「買賣同意書我打好了」、「直接收單了，有其他仲介知道了我專簽，電話問到我這邊來！可能是地主姊姊走漏風聲！」之LINE對話紀錄（見本院卷第285、289頁）、林崇育與被告間於111年5月4日關於「今天在跟買主拉上去價格，價格到再跟買主收票，買賣過程有沒有成交都要保密；晚上下班見面再說」之LINE對話紀錄（見本院卷第269頁）為證，惟林崇育就系爭土地買賣之仲介過程縱有未即時、據實陳報被告進度之情，仍不足以認定林崇育與原告間即有共同謀議之情，而被告既無法提出其他相關事證以實其說，則其逕行推論原告與林崇育共謀由無實際購買意願之原告擔任系爭土地買家等情，即屬無據，要難採信。
2、按一般不動產買賣交易實務，透過房屋仲介之房屋買賣，賣方會與仲介業者簽立委託銷售契約書，約定將其所有不動產委託仲介業者仲介銷售，約定內容包括委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、定金之收取等，而買方亦會與仲介業者簽立契約，約定內容包括購買範圍、應買價格、斡旋期間、付款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬等，並由仲介業者依兩造委託內容從中斡旋。又按委任他人為法律行為，同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表示直接對於委任人發生效力（最高法院52年台上字第2908號裁判意旨參照）。
3、又按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；民法第167條、第169條分別定有明文。又本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。
4、本件被告係於111年5月1日簽立授權書予林崇育，委任林崇育為代理人全權處理系爭土地買賣之各項事宜，並交付個人印章以供林崇育使用，此有授權書（見本院卷第23至25頁）在卷可稽，則林崇育基於委任關係代理被告與原告於111年5月4日簽立土地買賣書面約定並代為保管定金本票，即屬有權代理。至於，林崇育之委任授權，雖經本院認定已經被告於111年5月7日前終止，而被告亦於111年5月6日以存證信函副本送達原告知悉（見本院卷第147頁），然原告係於111年5月10日始收受送達（見本院卷第301、434頁），在此之前，並無任何事證可認原告已可得知悉，是以，林崇育先前既有合法代理之外觀行為，而原告於111年5月7日簽約前並不知林崇育已無代理權限，則林崇育於111年5月7日仍以被告代理人之名義，與原告簽立系爭土地買賣契約書，即與民法第169條前段表見代理之規定相符，被告對於林崇育之行為，自應依民法第169條前段表見代理負授權人之責任，故系爭土地買賣契約對於被告仍屬有效。
（五）原告依系爭土地買賣契約書第11條第2項之約定及民法第249條第1項第3款之規定，請求被告給付懲罰性違約金300萬元，為無理由：
1、本件原告於111年5月10日收受被告所寄發終止與受告知訴訟人林崇育間委任關係及停止系爭土地交易之存證信函後，仍主張系爭契約有效存在而於111年5月13日寄發存證信函，限期催告被告依約交付土地權狀正本及身分證明文件予特約地政士，被告於111年5月18日收受後未予置理，原告遂於111年6月1日寄發存證信函，對被告為解除契約之意思表示，被告於111年6月9日收受等情，此有存證信函（見本院卷第73至75、83至89、91至93頁）、國內各類掛號郵件執據（見本院卷第77、95頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第79至81、97至99頁）在卷可稽，則兩造間之系爭土地買賣契約，業經原告於111年6月1日解除，即堪認定。
2、按系爭土地買賣契約書第11條第2項約定：「出賣人（即被告）因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人（即原告）定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」（見本院卷第39頁）。又按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
3、本件被告既已終止其與林崇育間之委任關係，則林崇育係未經被告同意，擅自以被告代理人之名義，繼續與原告簽立系爭土地買賣契約，而被告亦經表明不承認林崇育無權代理之行為，則被告未依約履行，尚難謂有何可歸責之事由，故原告主張依系爭契約第11條第2項之約定及民法第249條第3款之規定，請求被告給付懲罰性違約金300萬元，即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約書第11條第2項之約定及民法第249條第3款之規定，請求被告給付懲罰性違約金300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 20 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 21 日
書記官 楊家印