臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1969號原 告 蔡振榮訴訟代理人 林益輝律師被 告 潔林有限公司法定代理人 陳文彬被 告 呈雙郡有限公司法定代理人 李慧芳共 同訴訟代理人 翁顯杰律師上列當事人間請求交還房屋等事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告潔林有限公司應自坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地及地上建號12326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋遷出。
被告呈雙郡有限公司應將上開土地及房屋交還予原告。
被告潔林有限公司應自民國111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付新臺幣2萬8千元予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，於原告依次以新臺幣60萬元、新臺幣60萬元為被告潔林有限公司、呈雙郡有限公司供擔保後，各得假執行；但被告潔林有限公司、呈雙郡有限公司如依次以新臺幣180萬719元、新臺幣180萬719元為原告預供擔保，各得免為假執行。
本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣9千元為被告潔林有限公司供擔保後，得假執行；但被告潔林有限公司如按期各以新臺幣2萬8千元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地，及其上建號為同段12326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋(下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭不動產)為原告所有，原告之妻妹李慧芳於民國108年2月1日，未經原告同意，即以原告名義與被告呈雙郡有限公司(下稱呈雙郡公司)簽訂房屋租賃契約書，由原告將系爭房屋出租予呈雙郡公司，租期自108年2月1日起至113年1月31日止，租金每月新臺幣(下同)6,000元(下稱系爭契約)。嗣呈雙郡公司又於108年5月19日，與被告潔林有限公司(下稱潔林公司)簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自108年7月1日起至111年6月30日止，租金每月2萬8,000元。原告為收回系爭房屋，於109年10月6日以臺中大全街850號存證信函，向呈雙郡公司催告其應於收函後3日內，繳交其承租系爭房屋所積欠的租金，逾期未給付則終止系爭契約；惟呈雙郡公司於109年10月6日收受該函後，未依該函繳交所積欠之租金，故原告即於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司、潔林公司通知原告已終止系爭契約。嗣原告於110年9月29日及111年4月11日，分別以行動電話聯繫被告潔林公司法定代理人陳文彬，向陳文彬告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租；原告又於111年4月26日以臺中大全街327號存證信函，向呈雙郡公司、潔林公司告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，禁止任何人再對系爭房屋為出租或處分行為。是呈雙郡公司與潔林公司再於111年4月27日簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止，租金每月2萬4,500元，屬無權代理而不生效力，被告不得以該契約對抗原告。爰依民法第767條第1項規定請求潔林公司自系爭房屋遷出、呈雙郡公司交還系爭不動產，並依同法第179條規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）被告潔林公司應自坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地及地上建號12326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋遷出。（二）被告呈雙郡公司應將上開土地及房屋交還予原告。（三）被告潔林公司應自111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付2萬8千元予原告。（四）請准原告提供擔保，宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告潔林公司：潔林公司自94年7月1日起即長期向原告承租系爭房屋，並於106年7月1日續約租期至108年6月30日止。嗣於106年12月31日，潔林公司應原告之要求，提前解除前開系爭房屋租約，並改由原告家人成立之呈雙郡公司與潔林公司簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自107年1月1日起至108年6月30日止，後又續約租期自108年7月1日起至111年6月30日止。又於111年4月27日，呈雙郡公司與潔林公司續約簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止。又原告寄發之臺中大全街327號存證信函，潔林公司係於111年6月16日始收受。故潔林公司既與原告之代理人呈雙郡公司簽訂系爭房屋租賃契約，租期未屆至且潔林公司均有依約給付租金，原告自不得請求潔林公司遷出系爭房屋及按月給付租金2萬8千元。
（二）被告呈雙郡公司：原告與呈雙郡公司簽訂系爭契約後，呈雙郡公司均依約給付租金予原告，惟原告自108年6月底即失聯於呈雙郡公司，呈雙郡公司僅能透過原告前妻李慧芳及原告長子蔡瑋駿轉交租金，並於109年10月14日以竹北六家郵局289號存證信函，通知原告提供匯款帳戶以供呈雙郡公司給付租金。又原告寄發予呈雙郡公司之臺中大全街850號存證信函，因該函所訂之3日期限不相當，且不符合民法第229條、第230條及第254條等規定，自不生終止系爭契約之效力。故呈雙郡公司與原告簽訂之系爭契約租期未屆，原告自不得請求呈雙郡公司交還系爭不動產。
（三）被告並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保宣告免為假執行。
三、兩造爭執不爭執之事項(見本院卷第134、135頁)：
（一）不爭之事實：系爭不動產為原告所有。
（二）本件爭點：
1.原告主張原告有委託前妻妹李慧芳管理系爭不動產，但遭李慧芳未經告知而出租予呈雙郡公司；呈雙郡公司抗辯系爭房屋為原告委託呈雙郡公司管理於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日續約租期至113年1月31日，何者可採？
2.原告主張有於109年10月6日以存證信函催告至呈雙郡公司積欠的租金，呈雙郡公司沒有在期限內繳納，租約業已終止；呈雙郡公司抗辯於109年10月14日有存證信函回文請原告提供帳號，原告有提供帳號，被告依據帳號給付租金完畢，原告於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日續約租期至113年1月31日，何者可採？
3.原告主張有通知潔林公司不再續約，而租約也於111年6月30日到期；潔林公司抗辯兩造業於111年4月27日再行續約，自111年7月1日起至116年6月30日止，原告之存證信函（327號）被告係於111年6月16日始收受，何者可採？
四、本院之判斷：
（一）原告有於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，渠等並於108年2月1日簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日：
1.查，原告於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日之事實，業經被告提出原告與呈雙郡公司分別於106年12月30日、108年2月1日簽訂之房屋租賃契約書影本各1份為證(見本院卷第119至120頁、123至125頁)，足堪認定。又原告雖主張：被告於本件訴訟所提出之系爭契約房屋租賃契約書影本(下稱本件契約書)，上載租賃期間為：「甲乙雙方同意訂為108年2月1日至113年1月31日止」(見本院卷第123頁)；然李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，曾提出相同之房屋租賃契約書影本(下稱前案契約書)，上載租賃期間卻為：「甲乙雙方同意訂為108年2月1日至○(編按：空白)年○月○日止」(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第39頁)，2份相同房屋租賃契約書上之租賃期間記載竟不相同，足徵被告係於本件訴訟中臨訟製作本件契約書，原告並未於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約甚明等語。惟查，李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，經檢察官問稱：「被告(即本案原告)說他們在另案有看到2份房屋租賃契約書，為何會有2份？」等語時，答稱：「這是排版排錯了，被證4(即前案契約書)第1頁是蔡瑋駿交到六分局的，就是第2份的第1頁，第2份(即本件契約書)是完整契約。」等語，又觀諸前案契約書影本上確有蔡瑋駿於109年5月19日之簽名(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第39頁)，且前案契約與本件契約書影本上之蓋章位置不完全相同，如：前案契約書影本上於第10條之位置蓋有一小章，本件契約書影本之相對應位置卻無蓋章(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第41頁、本院卷第124頁)，則前案契約書與本件契約書應屬不同份房屋租賃契約書，前案契約書確係由蔡瑋駿於前案偵查中交給警方等情，堪以認定，原告以前揭情詞主張本件契約書不具形式上真實性，應屬誤解，洵不足採。
2.原告雖主張：李慧芳未經原告同意，即以原告名義與呈雙郡公司簽訂房屋租賃契約書等語。惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。查，於108年4月前，系爭房屋之租賃事宜，原告均全權委由原告前妻李慧芬代理，業據原告於起訴狀所自認(見本院卷第11至12頁)；且李慧芬於106年12月15日成立呈雙郡公司，呈雙郡公司業務包含系爭房屋之租賃事宜，並在呈雙郡公司成立後，李慧芬即委由李慧芳處理系爭房屋之租賃事宜等情，業據李慧芬於臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第16430號、110年度偵字第8749號案件中證述屬實(見臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第16430號偵查卷宗第30至31頁、臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第100至101頁)，並有呈雙郡公司之經濟部商工登記公示資料查詢結果影本1紙在卷可憑(見本院卷第87頁)，應堪認為真實。是既於108年4月前，原告均委由李慧芬處理系爭房屋租賃事宜，於此時間之前，系爭房屋之租賃對象、租賃方式及決定由誰出面執行租賃事務等，均在原告授權李慧芬處理之範圍內，應依民法第103條第1項，直接對原告發生效力，則李慧芬於108年4月前，自得決定改以被告將系爭房屋承租給呈雙郡公司，再由呈雙郡公司承租系爭房屋給潔林公司的方式，規劃、處理系爭房屋之出租事宜，並委由李慧芳執行上開事務。故李慧芳依李慧芬之規劃、委託，代理原告於107年1月1日簽訂契約，由原告將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日等法律行為，均依民法第103條第1項，直接對原告發生效力，是原告前開主張，不足為採。
（二）原告與呈雙郡公司所簽訂之系爭契約，業已於109年11月5日終止：
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。經查，系爭契約第2條及第3條分別載明：「租賃期間：甲乙雙方同意訂為108年2月1日至113年1月31日止」、「租金：每月租金計新臺幣陸仟元整(不含稅)。約定每月1日付款」等情，有系爭契約房屋租賃契約書影本1份在卷可稽(見本院卷第123頁)，是系爭契約自屬給付有確定期限之契約，承租人呈雙郡公司應自108年2月1日至113年1月31日止，每月給付出租人原告租金6,000元。復查，因呈雙郡公司遲延給付原告系爭契約之租金，原告於109年10月6日以臺中大全街850號存證信函，向呈雙郡公司催告其應於收函後3日內，繳交其承租系爭房屋所積欠的租金，逾期未給付則終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年10月7日收受該信函；惟呈雙郡公司於109年10月6日收受該函後，未依該函繳交所積欠之租金，故原告即於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司通知原告已終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函等情，業據原告提出臺中大全街850號存證信函及其收件回執影本、臺中大全街927號存證信函及其收件回執影本各1份在卷可憑(見本院卷第35至37、39至45頁)，堪認為真，是上開租賃契約業已因呈雙郡公司遲延給付租金，經原告催告呈雙郡公司限期給付遲延之租金，呈雙郡公司未於期限內給付，而於109年11月5日經原告向呈雙郡公司表明終止契約，應堪認定。
2.呈雙郡公司雖辯稱：係原告自108年6月底即失聯於呈雙郡公司，呈雙郡公司僅能透過李慧芳及蔡瑋駿轉交租金，並於109年10月14日以竹北六家郵局289號存證信函，通知原告提供匯款帳戶以供呈雙郡公司給付租金，嗣才能給付租金給原告等語，並提出該存證信函影本為證(見本院卷第127至128頁)。惟按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務(給付不能、給付遲延或不完全給付)而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號判決參照）。本件租金債務人呈雙郡公司抗辯其遲延給付租金，係因不可歸責於其之事由所致，則其應就不可歸責之事由負舉證責任。查，系爭契約之出租人為原告，然契約並未約定呈雙郡公司可透過李慧芳及蔡瑋駿轉交租金，又李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，以刑事陳報狀自承系爭契約之租金，自107年1月1日起，均由呈雙郡公司開立支票及存入被告帳戶兌現(見臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第116頁)，並提出交易明細1份為證(見臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第141至146頁)，是呈雙郡公司既已明知原告之銀行帳戶號碼，縱使因故未能聯繫原告，呈雙郡公司亦能逕以匯款至原告帳戶之方式繳交每月租金，是呈雙郡公司遲延給付系爭契約租金，應可歸責於呈雙郡公司，呈雙郡公司前開所辯，仍無解於系爭契約已於109年11月5日終止之認定。
3.呈雙郡公司固辯稱：原告寄發予呈雙郡公司之臺中大全街850號存證信函，因該函所訂之3日期限不相當，且不符合民法第229條、第230條及第254條等規定，自不生終止契約之效力等語。惟按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當(過短)時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。查，原告寄發之臺中大全街850號存證信函上載之3日履約期限，雖可能因呈雙郡公司須核對款項、處理匯款之時間，而有期限不相當之虞，然揆諸上開說明，原告嗣後於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司通知原告已終止系爭契約時，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函，該時點距離原告寄發臺中大全街850號存證信函，已經過近1月之時間，衡情已滿足呈雙郡公司可給付原告租金之相當期間，呈雙郡公司仍未給付積欠之房租予原告，應認原告已於109年11月5日取得系爭契約之終止權，經原告以臺中大全街927號存證信函向呈雙郡公司通知終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函，故認系爭契約已於109年11月5日終止，並無違反民法第229條、第230條及第254條等規定。
（三）原告已於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約：
1.原告雖主張其有於110年9月29日及111年4月11日，分別以行動電話聯繫陳文彬，向陳文彬告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租等語，並提出原告手機通話明細資料影本1份為證(見本院卷第161至163頁)，惟查，證人陳文彬於本件言詞辯論程序中證述：「我只知道蔡振榮曾經打電話，但是否為那通電話，內容為和我都不記得了」(見本院卷第204頁)，又僅有原告與陳文彬之通話明細，本即無從證明渠等通話之內容為何，是原告以前開證據為據，認原告有於上開時間告知陳文彬系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租，尚難採憑。
2.然查，原告確有於111年4月26日以臺中大全街327號存證信函，向潔林公司告知：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，禁止任何人再對系爭房屋為出租或處分行為，而陳文彬於109年11月5日16時35分自潔林公司所承租大樓管理委員會處收受該函等情，業據原告提出上開存證信函影本、上開管理委員會信件簽收簿憑據影本各1份在卷足參(見本院卷第47至51頁)，洵堪認為真，故陳文彬身為潔林公司法定代理人，既已收受前開存證信函，應知悉原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，是原告有於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約之事實，堪認屬實。至被告潔林公司抗辯並未收受上開信函，此與上揭卷附跡證矛盾，自不足採。
（四）被告為無權占有系爭房屋，故原告得依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出、交還系爭不動產：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭不動產之所有權人，而原告與呈雙郡公司所簽訂之系爭契約，業已於109年11月5日終止，業經本院認定如前，則呈雙郡公司自109年11月5日起，即無占有系爭房屋之合法權源；又潔林公司既係與呈雙郡公司簽訂租賃契約，由呈雙郡公司將原先其自原告處承租之系爭房屋，轉租予潔林公司，則既呈雙郡公司自109年11月5日起無系爭房屋之合法占有權源，潔林公司對系爭房屋之占有，亦自斯時起為無權占有，故原告得依民法第767條第1項規定，請求潔林公司自系爭房屋遷出、呈雙郡公司交還系爭不動產。
2.潔林公司雖辯稱：呈雙郡公司與潔林公司於111年4月27日續約簽訂系爭房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止，該契約租期未屆至且潔林公司均有依約給付租金，原告自不得請求潔林公司遷出系爭房屋等語。惟查，雖呈雙郡公司與潔林公司簽訂之上開租賃契約有效，然該契約僅於締約人即呈雙郡公司與潔林公司間具相對效力，呈雙郡公司自109年11月5日起即無系爭房屋之合法占有權源，其與潔林公司簽訂上開契約實為無權出租原告之系爭房屋，被告不得執該契約以對抗原告，而認潔林公司具有占有系爭房屋之合法權源。
（五）潔林公司為系爭房屋之惡意占有人，故原告得依民法第179條前段規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利：
1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度台上字第1537號判決參照）。
2.原告有於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約之事實，業經本判決認定如前，則潔林公司既已知悉呈雙郡公司已無系爭房屋之合法占有權源，仍持續占用系爭房屋，並於111年4月27日與呈雙郡公司續約簽訂系爭房屋租賃契約，是潔林公司自109年11月5日起，即為系爭房屋之惡意占有人自明。是揆諸上開最高法院判決意旨，惡意占有人潔林公司自109年11月5日起，即無使用系爭房屋之權，仍無法律上原因受有使用收益系爭房屋之利益，致系爭房屋所有人原告受有損害，並參酌系爭房屋歷來之租金為每月2萬8千元，故原告得依民法第179條前段規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告潔林公司應自系爭房屋遷出、被告呈雙郡公司應將系爭不動產交還予原告、被告潔林公司應自111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付2萬8千元予原告，為有理由，應予准許。
六、本判決主文第1、2項部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不符，爰酌定相當擔保金，准許之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行；本判決主文第3項部分，係有關財產權之將來給付訴訟之判決，於清償期屆至時，亦酌定相當擔保金，准為假執行，並依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本願審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書記官 林玟君