臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1076號原 告 蕭曾淑娟
蕭玉芝
居臺北市○○區○○○路○段000巷00 號0樓蕭玉欣
居臺中市○○區○○○路000巷00弄00 號共 同訴訟代理人 李秉哲律師
黃逸仁律師被 告 台中市私立孩子國幼兒園法定代理人 陳月嬌訴訟代理人 陳薇律師被 告 陳素屘上二人共同訴訟代理人 陳振瑋律師
何宗樺律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○○○○○○○○○應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋騰空遷讓並返還予原告。
被告應自民國111年8月1日起至被告甲○○○○○○○○○○騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣13萬元，並按日連帶給付原告違約金新臺幣1千元。
本判決第一項於原告以新臺幣58萬7700元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣176萬3100元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣4萬3334元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣13萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段，如原告按日以新臺幣334元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣1千元為原告預供擔保，得免為假執。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款分別定有明文。原告起訴請求：「一、確認原告與被告臺中市私立孩子國幼兒園（下稱孩子國幼兒園）就門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係自民國111年8月1日起不存在。二、被告孩子國幼兒園自111年8月1日起，應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告。三、被告孩子國幼兒園自111年8月1日起至系爭房屋遷出並騰空返還予原告之日前，被告二人應按日連帶給付原告新臺幣（下同）違約金1千元。四、被告臺中市私立孩子國幼兒園自111年8月1日起至系爭房屋遷出並騰空返還予原告之日前，被告二人應連帶按月於每月1日前給付原告13萬元。」，嗣原告於111年11月15日當庭更正訴之聲明為：「一、被告孩子國幼兒園應系爭房屋遷出並騰空返還予原告。二、被告應自111年8月1日起至被告孩子國幼兒園騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告不當得利13萬元，並按日連帶給付原告違約金1千元。」，核其請求之基礎事實與原起訴同一，且為減縮訴之聲明，並經被告同意，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告所有之系爭房屋為未辦理保存登記之建物，兩造於109年8月27日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋出租予孩子國幼兒園作為經營幼兒園安親班所用，租賃期限自110年3月1日起至115年7月31日止，並經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所以109年度中院民公鵬字第667號公證在案。依系爭租約第7條第4項約定，系爭租賃期限雖訂立5年5個月，但原告如中途需出賣土地時，孩子國幼兒園無條件解除租賃契約，而原告租賃期限以一學年為基準，如7月31日，故兩造於簽立系爭租約時，即認知到原告如有出售系爭房屋之打算，無論租賃期限是否屆滿，孩子國幼兒園應無條件配合解除系爭租約。詎原告已將系爭房屋出售予訴外人，系爭租約有提前終止之事由，兩造間之租約應於111年7月31日終止，原告於110年12月17日以台中法院郵局2883號存證信函（下稱2883號存證信函），函知被告希望洽談搬遷事宜，被告卻以台中大全街郵局955號存證信函（下稱955號存證信函）函覆拒絕。又系爭租約既已於111年7月31日終止，孩子國幼兒園已無繼續占用系爭房屋之權限，原告自得請求孩子國幼兒園返還系爭房屋。
又孩子國幼兒園終止租約後拒不交還系爭房屋，自終止租約之翌日起，原告得依系爭租約第6條第2項約定，每逾1日請求孩子國幼兒園繳付原告1千元之懲罰性違約金。再原告因孩子國幼兒園繼續占用系爭房屋，受有無法使用系爭房屋之損害，原告得向孩子國幼兒園請求每月相當於租金之不當得利13萬元。另被告丙○○為孩子國幼兒園之連帶保證人，依系爭租約第7條第3項約定，其應與孩子國幼兒園就系爭租約所生債務負連帶責任，原告自得請求丙○○就孩子國幼兒園應給付原告金額部分，負連帶給付責任，爰依民法第453條、系爭租約之約定提起本訴等語。並聲明如主文第1項至第4項所示。
二、被告則均以：丙○○與訴外人陳世玉於84年間向原告乙○○○、訴外人蕭吉長（即乙○○○之配偶，原告戊○○、丁○○之父）承租臺中市潭子鄉甘潭段304-3、304-4、309、310等四筆土地，用於租地建屋，雙方簽立租賃契約並經公證，且依前開租賃契約第陸條約定系爭土地上之建物應以乙○○○、蕭吉長名義為起造人，可知系爭房屋之實際出資興建者為丙○○、陳世玉，未辦理保存登記之系爭房屋所有權人應為丙○○、陳世玉，蕭吉長僅為出名人，原告3人於102年蕭吉長死亡後繼承其權利義務。而斯時為使系爭房屋之使用狀況符於登記名義，約定以房屋租賃契約之方式進行使用，並逐第簽署租賃契約至今，然兩造之真意係就系爭房屋坐落之上開309、310地號土地為租賃，本件原告於租賃期間出賣基地，被告既為系爭房屋之所有權人，自有依相同條件之優先承購權，然原告自始未通知被告行使優先購買權，且原告雖於110年12月28日之起訴狀中檢附與訴外人間之買賣契約書，惟該買賣契約書之文字難以辨識，無法令被告知悉完整之買賣條件，難認原告已據此合法通知被告行使優先購買權。退步言，原告亦未通知系爭房屋所有權人之一陳世玉，顯非合法通知基地承租人行使優先購買權。又孩子國幼兒園係於111年5月24日收受清晰之上開買賣契約後，於10日內即111年6月1日寄發存證信函主張行使優先購買權，丙○○則於111年6月13日取得清晰之上開買賣契約，於111年6月14日當庭向原告表示願以同一條件行使優先購買權，兩造即應成立與上開買賣契約同一條件之買賣契約，是孩子國幼兒園於111年8月1日前後本屬有權使用系爭房屋之基地，自無須遷離，並無損害賠償責任或違約之情形。另孩子國幼兒園至今仍按月給付13萬元予原告，亦無不當得利之情形等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查系爭房屋為未保存登記建物，原告與孩子國幼兒園於109年8月27日簽訂系爭租約，約定租賃物為系爭房屋全部、期限自110年3月1日至115年7月31日，計5年5月，每月租金13萬元，以1個月為1期，被告丙○○為孩子國幼兒園連帶保證人。系爭租約並於同日經本院所屬民間公證人鄭雲鵬公證。原告於110年12月1日寄發2883號存證信函通知被告終止系爭租約，被告於110年12月2日收受2883號存證信函，又原告已收受被告孩子國幼兒園交付之111年3月1日起至112年2月1日止租金支票12張，並已提示付款發票日為111年3月1日至111年7月1日之5張支票等節，為兩造所不爭執（見本院卷第370頁），堪信為真實。
四、本院得心證之理由原告主張系爭租約已於111年7月31日終止，孩子國幼兒園應遷讓返還系爭房屋，被告應自111年8月1日起至孩子國幼兒園遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告不當得利13萬元，並按日連帶給付原告違約金1千元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為：㈠原告於110年12月1日寄發之存證信函所為終止系爭租約之意思表示是否已合法生效？㈡原告請求孩子國幼兒園遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求被告自111年8月1日起至孩子國幼兒園返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利13萬元，有無理由？並按日連帶給付原告違約金1千元，有無理由？茲分述如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院80年度台上字第177號民事判決意旨可資參照）。次按又土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。查兩造於109年8月27日簽訂系爭租約，並約定「第一條、房屋所在地及使用範圍：台中市○○區○○里○○路000號、全部出租。」，有系爭租約附卷可稽。依系爭租約名稱及第1條約定，已明確記載系爭租約之租賃標的物係系爭房屋全部，且觀之系爭租約內容，除第7條第1項約定「房屋、土地稅捐由甲方負擔」，並無其他關於系爭房屋坐落之基地如何使用或返還之約定，是依系爭租約文義，已足認兩造之真意係僅就系爭房屋成立租賃契約，並非就系爭房屋坐落之309、310地號土地為租賃，並無疑義，自無須別事探求。被告主張兩造簽約時係為使系爭房屋之使用狀況符於登記名義，約定以房屋租賃契約之方式進行使用，並逐第簽署租賃契約至今，然兩造之真意係就系爭房屋坐落之上開309、310地號土地為租賃等語，並舉訴外人蕭吉長、乙○○○與丙○○、訴外人陳世玉於94年8月30日簽訂之租賃契約書為據（見卷第216-220頁），惟查，該94年8月30日簽訂之租賃契約書，已載明租賃標的係台中縣○○鄉○○段00000○00000○000○000地號土地，該94年8月30日簽訂之租賃契約書與系爭租約兩造當事人、租賃標的均不同，亦不得以該94年8月30日租賃契約書，作為解釋系爭租約之依據，被告上開所辯，尚不足採。
㈡按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使
則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止。（最高法院101年度台上字第1180號民事判決可資參照）。
又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項本文定有明文。經查，原告主張兩造於簽訂系爭租約時，已於第7條其他特約事項第4項約定系爭租約期限，雖訂立5年5個月，但原告如於中途需出賣土地時，孩子國幼兒園無條解除租賃契約，而原告租賃期限以1學年為基準，如7月31日等語，有系爭租約、臺灣臺中地方法院所屬民間公證人鄭雲鵬事務所109年度中院民公鵬字第667號公證書附卷可稽（見卷第23-27頁、第22頁），堪信為真實。兩造雖於系爭租約第7條第4項約定孩子國幼兒園無條件「解除」租賃契約，惟系爭租約係繼續性契約，依該條約定事由係原告有出售土地之需要時，足認兩造之真意並非於原告出售土地時溯及的使系爭租約自訂約時起即全部失其效力，而係向後發生終止契約之效力，是系爭租約第7條第4項文字上雖載為「孩子國幼兒園無條件『解除』租賃契約」，兩造之真意系爭租約第7條第4項應屬於約定終止權，不受字面上「解除契約」用字之拘束，孩子國幼兒園於簽訂系爭租約時，顯已知悉原告於租賃期間將可能將系爭房屋坐落之土地出售，是本件原告終止系爭租約是否合法，端視有無約定事由存在。依兩造於系爭租約第7條第4項約定，原告於租賃期間有出賣系爭房屋坐落土地需要時，原告即得於1學年度時終止系爭租約，又原告已於110年11月23日出售系爭房屋及坐落之309、310地號土地予訴外人陳世楨，並於110年12月17日以2883號存證信函向孩子國幼兒園為系爭租約提前至111年7月31日終止之意思表示等情，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證委任書、2883號存證信函附卷可稽（見卷第33-37頁、29-32頁、第53-56頁），足認原告行使系爭租約終止權，已符合系爭租約第7條第4項之原告有出賣土地之需求時，及租賃期限以1學年為基準之約定，又被告已於110年12月2日收受上開存證信函，為被告所不爭執（見卷第371頁），堪認系爭租約業經原告合法於111年7月31日晚間24時即同年8月1日0時終止。至被告辯稱丙○○係系爭房屋所有權人，其就系爭房屋坐落之基地有優先承買權，原告於出售系爭房屋坐落之基地時，未通知丙○○行使優先承買權，被告於111年8月1日後就系爭房屋坐落之基地仍有使用權等，惟查，丙○○非系爭租約承租人，縱丙○○主張之優先承買權存在，僅係丙○○將來能否購買系爭房屋坐落之基地之問題，仍不影響原告已依系爭租約第7條第4項合法終止系爭租約，被告所辯尚不足採。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條
前段定有明文。系爭租約業經原告合法終止，且依兩造之約定系爭租約已於111年7月31日24時合法終止，已經本院認定如前。孩子國幼兒園占有系爭房屋即無占有權源，是孩子國幼兒園自應於111年7月31日24時返還租賃物即系爭房屋，惟孩子國幼兒園至本件言詞辯論終止時，仍未騰空返還系爭房屋，則原告依民法第455條請求孩子國幼兒園自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，應屬有據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院86年度台上字第1385號判決意旨參照）。又所謂有預為請求之必要者，係指被告就原告之請求自體或其請求所由生之法律關係，如有所爭執，或預先表示不履行，即得認為有到期不履行之。諸如利息、租金、贍養費或分期給付等應繼續給付之債務，就已屆履行期部分，有不履行之情形發生，就未屆履行期部分，均應認為有預為請求之必要。經查：系爭租約業於111年7月31日24時終止而消滅，孩子國幼兒園自次日起即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟孩子國幼兒園迄今仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用，如前所述，揆諸上開說明，原告自得請求孩子國幼兒園償還相當於租金之價額，並就孩子國幼兒園繼續占用所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合。參酌系爭租約約定每月租金13萬元，有系爭租約附卷可稽（見卷第23頁），則原告基於民法第179條，請求孩子國幼兒園自111年8月1日起，至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按月給付原告13萬元，應屬有據。
㈤按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他
給付，以確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違約金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債務人不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債務不履行之損害賠償；後者則以違約為債務不履行所生之損害賠償總額，當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約意旨審認之，如當事人未另為訂定，依民法第250條第2 項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（最高法院90年度台上字第1754號判決意旨參照）。經查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即孩子國幼兒園）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日，每逾期限1日應繳付甲方（即原告）1千元之違約金」，依前開租約約定「自終止租約或租賃期滿之翌日，每逾期限1日應繳付甲方（即原告）1千元之違約金」，係以確保債務履行為目的，約定孩子國幼兒園遲延返還房屋時所應支付之違約金，別無原告另得請求孩子國幼兒園賠償之約定，依民法第250條第2項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，性質上屬於賠償總額預定性之違約金。原告主張該條為懲罰性違約金約定，尚有誤會，惟此無礙原告請求給付違約金之權利。孩子國幼兒園於系爭租約終止後，仍未依約返還系爭房屋予原告，業已認定如前，故原告依上開約定請求孩子國幼兒園自111年8月1日起按日給付違約金1千元，自屬有據。
㈥按保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違
約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第740條定有明文。保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。是有關租賃契約終止後，主債務人因不返還租賃物所負之債務不履行損害賠償責任等，設若當事人間並未特別約定保證之範圍。經查，系爭租約第7條第3項約定「乙方（即孩子國幼兒園）之保證人（即丙○○）應與被保證人（即孩子國幼兒園）負連帶保證責任」等，足認兩造並未特別約定保證之範圍，是孩子國幼兒園於系爭租約終止後，因未履行租賃物之返還義務而繼續占有租賃物，致生之損害，自屬承租人債務不履行所生之賠償責任，同時亦為孩子國幼兒園於終止租賃契約後占有租賃物，屬無法律上之原因而受有利益，揆諸前開說明，承租人即孩子國幼兒園不履行交還租賃物時，所發生之損害賠償責任，自為承租人之保證人即丙○○保證債務範圍。查系爭租約之承租人即孩子國幼兒園應按月給付原告相當於租金之不當得利13萬元、按日給付原告違約金1千元，業如前述，丙○○為承租人之連帶保證人，就孩子國幼兒園就前開給付責任即應負連帶保證之責，是原告依系爭租約約定，請求丙○○與孩子國幼兒園負連帶給付之責，應屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第179條規定，請求被告孩子國幼兒園應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告；被告應自111年8月1日起至被告孩子國幼兒園騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告不當得利13萬元，並按日連帶給付原告違約金1千元，均有理由，應予准許。
六、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 蔡孟君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書記官 鄭雅雲