臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1078號原 告 張巧君訴訟代理人 邱奕賢律師複 代理人 陳嘉樂律師
江尚嶸被 告 王金來訴訟代理人 楊佳勲律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國112年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾捌萬元，及自民國一百一十一年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時其訴之聲明為：㈠先位部分：1.被告應給付原告新臺幣(下同)198萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位部分：1.確認兩造於民國110年7月30日所簽立土地買賣契約書之買賣價金總價款應減少為1900萬8000元。2.被告於原告給付1900萬8000元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段00地號（面積110.66平方公尺）、15地號（面積433.4平方公尺）土地及門牌號碼為臺中市○○區○○路00號房屋之所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告。(見本院卷第13-15頁)，嗣於112年10月3日以訴之聲明變更暨陳報狀，就備位聲明部分變更為：1.確認兩造於110年7月30日所簽立土地買賣契約書之買賣價金總價款應減少為1916萬6400元。2.被告於原告給付1916萬6400元之同時，應將其所有坐落臺中市○○區○○段00地號（面積11
0.66平方公尺）、15地號（面積433.4平方公尺）土地及門牌號碼為臺中市○○區○○路00號房屋之所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告(見本院卷第347-348頁)。經核原告前開變更屬應受判決事項聲明之減縮，合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造透過訴外人祐翰房屋仲介有限公司仲介，於110年7月30
日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以1980萬元，向被告買受坐落於臺中市○○區○○段00○00地號之土地（下分稱系爭14地號土地、系爭15地號土地，合稱系爭土地），作為建築工廠之用。被告於「不動產委託銷售標的現況使用說明書（土地）」上，第5欄「是否被他人無權占用或被越界建築之情形」項目，勾選「否」。兩造復委由訴外人僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥建經公司)辦理買賣價金信託履約保證，原告並開立票面金額100萬元及98萬元之支票2紙，於110年7月30日交由價金解繳人邱桂鳳負責將第一期款（簽約款）198萬元存匯至履約保證專戶，即中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號00000000000000號帳戶。
㈡嗣經臺中市地政事務所鑑界，兩造始發現系爭14地號土地遭
同區段第8、9、10地號土地所有人共用之溝渠占用；系爭15地號土地亦遭鄰旁之「三聖宮」宮廟建物越界占用，與雙方約定之土地使用狀況不符，系爭土地顯有減少契約預定效用之瑕疵，原告依民法第359條規定，於110年12月1日委由律師寄發律師函解除系爭契約，被告於5日後收受，是系爭契約已於110年12月6日解除，原告爰先位依據民法第259條第1款之規定，請求被告返還已受領之簽約款198萬元。
㈢倘鈞院認前揭瑕疵未達解除契約之程度，原告備位主張依民
法第359條規定，請求減少系爭契約買賣價金，以系爭土地遭占用之面積17.36平方公尺相較於系爭土地總面積之比率為0.032（計算式：17.36÷544.06＝0.0319，計算至小數點第二位）為計算，應減少之價金為63萬3600元（計算式：19,800,000×0.032＝633,600），即系爭契約之買賣價金為1916萬6400元（計算式：19,800,000-633,600＝19,166,400），原告依系爭契約請求被告應於原告給付1916萬6400元同時，將系爭土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋之所有權移轉並交付予原告等語。
㈣並聲明：1.先位部分：⑴被告應給付原告198萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。2.備位部分：⑴確認兩造於110年7月30日所簽立土地買賣契約書之買賣價金總價款應減少為1916萬6400元。⑵被告於原告給付1916萬6400元之同時，應將其所有系爭土地及門牌號碼為臺中市○○區○○路00號房屋之所有權全部，辦理移轉登記予原告，並將上開房地交付予原告。
二、被告則以：㈠原告於簽定系爭契約前業經不動產仲介公司說明、瞭解系爭
土地之現況。依系爭契約原告應於110年9月30日前給付第二期款198萬元，惟原告藉故拖延給付。兩造後經不動產仲介公司及代書協調，於110年11月3日簽立協議書，協議就第二期款用印日期合意為原告申請搭排完成，即約為111年1月7日，詎料原告竟於110年12月1日委請律師發函解除買賣契約。然而，原告依系爭契約約定無權解除契約，不生解除契約之效力。
㈡被告為求解決紛爭向臺中市神岡區調解委員申請調解，惟111
年1月25日調解不成立。被告於調解不成立後，委由律師於111年2月7日發函催告原告依約給付第二期款，原告收受律師函後仍未給付遲延價金，被告僅得再委由律師於111年2月23日發函解除系爭買賣契約，並依約沒收簽約款198萬元，並副知僑馥建經公司，被告已依系爭契約第3條第4項規定合法解除契約，則被告自得依系爭契約第8條規定沒收原告已支付之第一期款即簽約款198萬元。又僑馥建經公司已依履約保證契約第3條第1項約定催告原告於期限內起訴，是該公司尚未將沒收款交予被告。是以，既被告已依約解除系爭契約並沒收原告給付之第一期款198萬元，則原告先位請求被告給付198萬元自無理由。並且，因被告已依約解除系爭契約，則原告備位之訴，再為請求減少價金與履行系爭契約辦理系爭土地及其上房屋之所有權移轉登記並交付等，亦均無理由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：1.原告先、備位之訴與假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項(見本院卷第343-344頁)：㈠兩造於110年7月30日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受被告所有之系爭14地號、15地號土地，買賣總價款為1980萬元，被告並應就坐落於上開土地上之地上物即門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋一併移轉予原告。
㈡兩造就系爭買賣契約委由僑馥建經公司辦理不動產買賣價金履約保證。
㈢原告於110年7月30日簽約時，已交付發票金額共198萬元之支
票予辦理系爭買賣契約事宜之地政士邱桂鳳以支付第一期簽約款，該筆198萬元並已兌現於兩造約定之不動產買賣價金履約保證信託專戶即中國信託銀行00000000000000號專戶。
㈣兩造曾於110年11月3日簽訂協議書，約定系爭契約用印日期為原告申請搭排完成日。
㈤原告委由邱奕賢律師於110年12月1日寄發(110)律字第000000
0號律師函(下稱原告110年12月1日函)予被告，表示解除系爭買賣契約並請求返還198萬元等語，經被告於110年12月6日收受送達。
㈥被告委由楊佳勲律師於111年2月7日寄發勳字第01110207001
號律師函予原告，催告原告於10日內給付第二期款198萬元，經原告於111年2月8日收受送達。
㈦被告委由楊佳勲律師於111年2月23日寄發勳字第01110223001
號律師函予原告，表示解除系爭買賣契約並沒收簽約款198萬元等語，經原告於111年2月25日收受送達。
㈧系爭14地號、15地號土地遭第三人占用之情形、位置及面積
，如本院囑託臺中市豐原地政事務所於111年7月14日就系爭14地號、15地號土地進行測量、收件日期文號111年7月14日豐土測字第159900號複丈成果圖，以及本院111年7月14日勘驗筆錄及檢附之照片所示(見本院卷第175-197、205-209頁)。
四、本院之判斷：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條分別定有明文。
㈡次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，且出賣人確定拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院91年台上字第1315號判決、51年度台上字第931號判決意旨參照）。
㈢經查，系爭14地號土地有遭鄰地即臺中市○○區○○段0○0○00地
號土地上之建物所有人興建水溝占用，占用面積為5.22平方公尺，系爭15地號土地有遭鄰地即臺中市○○區○○段00地號土地上之「三聖宮」之地基占用，占用面積為12.14平方公尺等情，經本院於111年7月14日勘驗，而有勘驗筆錄、現場照片可證，並經本院囑託臺中市豐原地政事務所現場測量並製作複丈成果圖在卷可參(見本院卷第179-197、205-209頁)，且為兩造所不爭執，堪認為真。按依通常交易觀念，如買賣交易之土地上有第三人建物占用之情形，當影響買受人後續對於買賣標的土地之使用、收益權限，是以，就本件系爭土地遭第三人占用之情形，應認不具備通常交易所應具備之價值、效用，而構成買賣物之瑕疵之情形。
㈣惟本件原告就系爭契約僅支付第一期款，系爭土地之所有權
尚未由被告移轉登記予原告，被告亦未交付系爭土地予原告，即危險負擔尚未移轉與原告，則原告是否能依民法第354條、第359條等規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任？查，依原告所提出之110年12月1日函所載，原告主張於發現系爭土地有遭占用後即向被告反映、並請求被告排除占用狀態，而遭被告拒絕等語(見本院卷第85-87頁)，並觀諸被告本件歷來答辯稱：被告願意減價出售、或由鄰地價購占用土地，占用的位置及面積不影響買賣之履行、被告是可以排除占用、但是沒有排除的必要等語(見本院卷第309、330-331頁)，足認就原告主張系爭土地有遭第三人占用之瑕疵，被告已明確拒絕補正、確定拒絕擔保，依上開說明意旨，應認縱然原告尚未受有系爭土地之危險負擔移轉，為避免兩造往後法律關係趨於複雜，仍應准予原告對於被告行使買賣物之瑕疵擔保之權利。
㈤被告雖辯稱：依證人即買方仲介廖聖榮、賣方仲介蔡東霖及
地政士邱桂鳳之證述，可證原告知悉系爭土地與鄰地占用之情況，更與被告一同簽訂「協議書」，要求被告配合申請搭排，是原告簽定協議書後片面毀約，捏造事由單方解除買賣契約，顯不生解除契約之效力云云。
㈥惟，據證人廖聖榮到庭證稱：當初我帶原告帶看的時候，有
跟原告她說這兩筆地號，系爭15地號土地為肉地，14地號為法定空地，已經被抵掉了，現場告知原告也許有可能土地被佔用，詳細須以鑑界為準，當時被告有說可能有被侵占到廟及排水溝那邊，被告有口頭提到酌減價金，依實際成交價單坪坪數來酌減占用的坪數，即依實際成交價除以總坪數再乘以被占用的坪數面積等語(見本院卷第361-367頁)；證人蔡東霖則證稱：兩造於簽約時、簽約後都有針對系爭土地遭第三人占用的事情討論，被告有說水溝的部份可能是鄰地占用的，那時候我們說要以鑑界為主，原告也有接受，原告後續於鑑定時明確知道土地遭第三人占用，原告知道後表示可以接受，當時原告與廟方有協調如果原告同意遭占用作為水溝部分可以給第三人使用，廟方之臺中市○○區○○段00地號土地之三角形部分可以給原告使用，當時沒有提到要減少或調整價格之情形，後來原告申請之建築線下來後，大家有約時間見面，我自己有手繪一張圖，將遭占用的部分畫出來，我有給兩造看，當時被告有說會請占用排水溝部分之所有人將排水溝退回去，否則會補償原告價金，就宮廟的地基，是協議可以存在，但如果原告仍不同意，被告可以協助原告割掉或補償原告價金等語(見本院卷第367-375頁)；證人邱桂鳳則證稱：110年11月3日我們補簽了一張搭排的協議書，當天我、建築師在場，原告夫妻倆、被告也在場，我們有請建築師算一下占用的面積有多少，建築師說要回去算，大家再來討論進行找補，當時沒有聽到原告說因為第三人占用土地而不要買系爭土地，這次協調完後，就聽說兩造要打官司等語(見本院卷第376-377頁)，依上開證人廖聖榮及蔡東霖所述，關於被告有於兩造簽訂系爭契約時告知系爭土地可能有遭第三人以宮廟或排水溝占用乙節，證述均為一致，然而關於若日後鑑界測量確認真有遭占用時應如何處理，廖聖榮則證稱被告有口頭提到酌減價金並明確表示計算方式，蔡東霖則證稱原告有與廟方協調，彼此可以交換土地使用、並未提到減少或調整價格之情形，二人之證述則不一致，再參諸兩造於簽訂系爭契約時，被告所出具之土地現況說明書上，關於「是否被他人無權占用或被越界建築之情形」勾選「否」，且全然未於系爭契約記載關於系爭土地有遭第三人占用之狀況(見本院卷第23-39頁)，應認由證人廖聖榮及蔡東霖至多能證明，原告於委託地政事務所至現場測量鑑界後，方知悉系爭土地有遭第三人占用之情形，無從證明原告於「簽訂系爭契約時」即知悉此情事，是被告自無從依民法第355條第1項規定抗辯免除瑕疵擔保責任。
㈦再者，依上開證人蔡東霖及邱桂鳳之證述可知，兩造、仲介
人員及代書確有於110年11月3日於仲介公司處就第三人無權占用一事進行協調，且地政士邱桂鳳有請建築師再針對占用部分計算找補金額，但兩造並未於當日針對物之瑕疵部分應如何處理達成具體共識，是以縱然當日原告並未表示不願意再買受系爭土地，亦無從據此推論原告已放棄對於被告主張民法物之瑕疵擔保責任規定之權利。是以，被告所辯並不可採。
㈧本院審酌兩造就系爭契約之履行僅至原告支付簽約款階段，
系爭土地始終均為被告所有，尚未移轉所有權予原告，則原告主張依民法第359條規定解除契約，確屬對兩造之後續法律關係較為單純，且亦難認有何被告因解除契約所受之損害大於原告所受利益之顯失公平情形，是以原告主張已以寄發110年12月1日函解除系爭契約，並於110年12月6日發生解除契約效力等語，當屬可採，則原告先位依民法第259條第1款規定請求被告給付198萬元，並請求自起訴狀繕本送達翌日(即111年3月29日，見本院卷第101頁送達證書)起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，當有理由。
㈨被告雖另辯稱僑馥建經公司已依履約保證契約催告原告於期
限內起訴，是該公司尚未將沒收款交予被告云云。然按兩造與僑馥建經公司簽訂之不動產買賣價金履約保證申請書第3條第1項規定，若違約方於期限內起訴者，則專戶款項暫予保留並以判決結果作為價款撥付之依據，同條第4項則約定，若有關買賣爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據(見本院卷第43頁)。是以，應認僑馥建經公司有依判決結果代買賣雙方履行之義務，自不應該公司尚未將原告所支付之簽約款交付予被告，而免除被告給付上開198萬元及相關遲延利息予原告之責任。
㈩本院既認定系爭契約已於110年12月6日因原告解除而歸於消
滅，兩造間自斯時起已無契約關係，被告後續自已無從對原告催告支付價金、請求原告負遲延付款違約責任，則被告辯稱其亦以原告遲延給付價金為由，對原告解除系爭契約云云，均不可採。又，原告先位聲明既經本院認有理由，則無再論述原告備位聲明之必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告先位請求被告應給付198萬元，及自111年3月29日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
書記官 蔡秋明