臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1147號原 告 徐唯娟訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 顏嘉盈律師被 告 林宜昭訴訟代理人 薛逢逸律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國112年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣34,903元，及自民國111年4月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1%，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣34,903元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告依兩造於民國102年6月24日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約）之約定，起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）2,378,484元（含積欠租金52,881元、電費138,313元、水費31,473元、回復原狀暨修補瑕疵等所需必要費用2,155,817元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷一第13頁）。嗣於本院112年10月26日言詞辯論期日當庭減縮後，請求之水費為23,689元（本院卷二第197頁），經核原告前開所為變更，係減縮應受判決事項之聲明，而其請求之基礎事實均屬同一系爭租約之法律關係，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，既與前開規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張：兩造於102年6月24日簽訂系爭租約，並經本院所屬民間公證人陳勇仁公證，約定被告向原告承租坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上同段602建號即門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（下合稱系爭房地），租賃期間自102年8月1日起至110年7月31日止，租金每月165,000元，於每個月1日給付租金，被告就系爭房地負有修繕義務，修繕費用應由被告負擔，返還系爭房地時應負回復原狀義務，惟系爭房地內之傢倶、電器設備等統歸原告所有，被告毋庸負回復原狀之責。詎被告於租賃期間内積欠108年3月份租金35,431元及108年4月份租金17,450元，計52,881元租金未付，於110年7月31日系爭租約屆滿後，兩造未再續訂租約，兩造間租賃關係即行消滅，被告自應依約返還系爭房地。而原告於系爭租約屆期後之110年8月4日寄發存證信函，通知被告依約回復原狀點交系爭房地、給付應負費用等。然被告不僅未依約履行點交及返還系爭房地，尚辯稱系爭房地内傢俱、送水管消防設備為被告或第三人所有，更派員將系爭房地内可使用之傢倶、電器用品、送水管消防設備等物品收回搬離，留下不堪使用物品。原告旋於110年8月17日依強制執行法第4條第1項第4款、第6條第1項第4款之規定，聲請遷讓房屋強制執行程序，經本院民事執行處定於110年12月21日履勘，並於當日點交系爭房地，顯見詖告於系爭租約租賃期滿時未交還系爭房地。又系爭房地專供出租套房使用約80餘間，每間套房内本應有桌子、椅子、衣櫥、床組、電視、冰箱、冷氣等基本設備，被告於系爭租約屆期時，搬走系爭房地內基本設備即冰箱、電視、桌子、椅子、床板、床墊、衣櫃、沙發椅等（詳如準備書狀附表一及準備書續㈢三狀附表二，本院卷一第257至259頁、卷二第39頁），於點交系爭房地時，亦有屋頂漏水、紗窗破損、牆壁產生污漬暨壁癌、地板破損等諸多瑕疵而有缺失，被告本負有修繕義務及負擔修繕費用等回復原狀之義務，卻未修繕，原告乃代為雇工清除廢棄物，增設基本配備如桌子、椅子、衣櫥、床組、電視、冰箱、冷氣等物品，及清潔、修補紗窗、油漆、牆磚、換鎖等瑕疵（詳如起訴狀之附表，本院卷一第65至66頁），另被告尚積欠未繳之電費138,313元、水費23,689元，均由原告先行繳納。爰依系爭租約之約定，請求被告給付積欠租金52,881元、第6條約定之違約金420,000元、第7條第1項第1款約定之使用水電費用162,002元、第4條第5款及第5條約定之支付回復原狀及修補瑕疵等所需必要費用計2,155,817元，經以應返還被告之保證金420,000元扣除後，被告應給付原告2,370,700元。並聲明：㈠被告應給付原告2,370,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：系爭租約具有包租代管契約性質，被告承租系爭房地時，因年久失修，裝潢殘破，傢倶及家電均不全且多無法使用，被告於系爭租約租賃期間並無違約，欲依系爭租約第7條第7項之約定，向原告主張優先承租權，並繼續承租之前提下，陸續更新系爭房地之傢倶、家電，及即將到期之消防設備。惟原告於系爭租約將到期前，向被告表示不願再出租予被告，且在未告知被告下，私自更換系爭房地之大門門鎖，致被告無法將新購置傢俱、家電及消防設備提前取回，被告曾以LINE通訊軟體向原告確認點交系爭房地，於點交當日欲將新購置之傢倶、家電及消防設備取走，遭原告拒絕，後於110年7月31日在員警見證下完成點交，而本院110年度司執字第99247號強制執行事件，於110年11月21日執行時，係由原告開門並引導執行人員、警員及被告進入系爭房地，原告亦於110年11月12日執行調查筆錄自承於8、9月已自行換鎖，系爭房地作為分租套房使用，於系爭租約租期屆滿後，承租分租套房之房客即未再將租金給付予被告，則系爭房地確實早於110年7月31日已在原告管理下，由原告占有、使用並支配。又被告承租系爭房地時，系爭房地並無裝潢，多為空房，或有些許傢俱及家電留存其內，然該等傢俱及家電已破損而不堪使用，被告因此另外購買大量傢俱及家電更新，並對系爭房地進行裝修，以符合租屋市場需求。系爭租約固約定被告應於交還系爭房地時，負回復原狀之責，惟系爭房地係老舊建築，原告欲依系爭租約，向被告求償修繕費用，顯逾系爭租約之本旨。另被告於點交前曾拍攝各樓層電表，惟未據原告告知應繳納水電費等。如認原告主張有理由，被告已於111年7月31日將系爭房地返還予原告，於承租期間並無違約情形，原告應於系爭租約終止後，將系爭租約保證金420,000元返還予被告，然原告迄未履行返還保證金義務，爰以上開保證金之債權為原告請求之抵銷抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院判斷：
一、兩造於102年6月22日就系爭房地簽訂不動產租賃契約書，於102年6月24日簽訂系爭租約，並經本院所屬民間公證人陳勇仁公證，約定被告向原告承租系爭房地，租賃期間自102年8月1日起至110年7月31日止，租金由每月185,000元降為每月165,000元，於102年8月1日起，於每月1日給付租金。被告積欠108年3月份35,431元及108年4月份17,450元，計52,881元租金，及電費138,313元、水費23,689元未付，於110年7月31日系爭租約屆滿後，兩造未再續訂租約，兩造間租賃關係即行消滅等情，有不動產租賃契約書、公證書暨不動產租賃契約書、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水股份有限公司催繳欠費通知單在卷可按（本院卷一第17至21、37至63、281至284頁，卷二第197至198頁）。原告請求被告給付欠繳租金、電費、水費、違約金、回復原狀及其他損害賠償費用，為被告所否認，並以前詞置辯。
二、按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。又依系爭租約第7條第1項其他特約事項第1款約定：
不動產之房屋稅、地價稅由甲方（即原告）負擔，乙方（即被告）使用之水電費、電梯維護費、發電機設備維護費等，由乙方自行負擔，有公證書暨不動產租賃契約書在卷可按（本院卷一第20頁），則被告承租及尚未返還系爭房地期間之水、電費，應由其負擔。而被告欠繳電費138,313元、水費23,689元，已由原告繳納乙節，為兩造不爭執，並有台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水股份有限公司催繳欠費通知單在卷可按（本院卷一第37至63頁、卷二第197、198頁）。另系爭租約約定每月租金165,000元，應於每月1日繳清，已如前述，被告復未能舉證證明已給付積欠108年3月份35,431元及108年4月份17,450元，計52,881元租金之有利事實，則原告請求被告給付上開積欠租金52,881元、電費138,313元、水費23,689元，均屬有據，應予准許。
三、再系爭租約第4條、第6條，及第7條第1項第2款約定，使用租賃物之限制：⒈本不動產係供學生宿舍、套房之用，非經甲方書面同意，不得變更用途。⒉未經甲方書面同意，乙方不得將不動產全部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用不動產。⒊乙方於租賃期滿，應即將不動產遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用。⒋不動產不得供非法使用或存放危險、違禁物品，影響公共安全。⒌不動產有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔，但不得損害原有建築結構。乙方交還不動產時，並應負責回復原狀。另本租賃物之傢俱、電器設備等統歸甲方所有，乙方毋庸回復原狀之責。乙方如違約不於租賃期滿時交還不動產或違反第4條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金420,000元。乙方遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，甲方得任意處分之，處理費用由乙方負擔，乙方不得有任何異議或請求任何賠償，有公證書暨不動產租賃契約書在卷可按（本院卷一第19、20頁）。其中第4條第5款係就交還系爭房地時，被告所負回復原狀義務所為約定，核其真意，應係指被告返還系爭房地時，如有將傢俱、電器設備等動產留置在系爭房地，被告不用負擔回復原狀搬離之責，非謂被告於系爭租約租賃期間，在系爭房地自行購置使用之傢俱、電器設備等動產之權利歸屬，於返還系爭房地時，該等動產之所有權，逕變更歸屬由原告取得。另系爭房地係供學生宿舍、套房之用，已如前述，原告固於110年8月17日聲請強制執行系爭房地，經本院定於110年12月21日9時30分履勘等情，有聲請強制執行狀及本院110年11月16日中院平民執110司執申字第99247號執行命令暨函在卷可按（本院卷一第29至35頁），惟被告於112年7月31日通知原告，已請警察確認而完成點交，並拍照上傳房客資料時，原告回以「好，謝謝」等情，有兩造間之LINE對話擷圖在卷可稽（本院卷一第189至201頁），足見系爭房地業於112年7月31日已點交完成，原告復未能舉證其他有利於其主張被告未返還系爭房地或未回復原狀等違約之事實，其依系爭租約第6條之約定，請求被告給付違約金，即有未合，自屬無據。
四、又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第423條、第432條第1項、第2項前段分別定有明文。再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。該條所稱之「所失利益」，固現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號裁判意旨參照）。而系爭租約第5條危險負擔則約定：乙方應以善良管理人之注意義務使用不動產，除天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之故意、過失毀損不動產，或因可歸責乙方之事由致失火焚燬者，均應負損害賠償責。租賃期間租賃標的物及設備有修繕必要時（包括消防檢查等），均由乙方負責修繕維修，費用由乙方負擔。但租賃標的物因自然因素或天災致不能使用時，雙方無條件終止租約，有公證書暨不動產租賃契約書在卷可按（本院卷一第19、20頁）。原告主張兩造原約定每月租金185,000元，經協議後減為每月165,000元，係因由被告負擔修繕系爭房地義務乙節。據上開法律規定及系爭租約約定之租賃關係修繕義務，係包括出租人於訂約時交付合於所約定使用收益之租賃物，及承租人應以善良管理人之注意，使用及保管租賃物，尚未及於承租人於返還系爭房地時，應交付合於約定使用收益之租賃物，足見被告於返還系爭房地時，僅負有交付原告於出租時所交付之系爭房地，原告復未舉證證明其他兩造有減少租金為修繕合於何約定使用情狀之有利事實，原告就此主張被告負有返還經修繕而合於租賃使用目的之系爭房地云云，容有誤解。故原告主張被告應負責修繕系爭房地，並提出拍攝照片為據云云，既經被告否認後，系爭房地現況縱有剝落等毀損，尚難遽認被告即負修繕責任，原告復未盡舉證其他被告對系爭房地負有修繕義務之有利事實，其請求即不足採。
五、另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。民法第213條第1項、第3項、第215條、第196條分別定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限(例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊)。被害人如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求賠償（最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠參照）。同理，依民法第213條至第215條之規定請求賠償時，以新品換舊品，均應予折舊。當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項另有明文。若調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者（民事訴訟法第436條之14第2款參照），應解釋屬於證明顯有重大困難者，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。本件系爭房地業於112年7月31日完成點交，已如前述，被告於點交時自認尚有10台冰箱、10台大頭傳統電視、80台冷氣、80台熱水器、辦公桌18張（下合稱系爭動產）還未點交，會在11月8日前歸還之情，有兩造間之LINE對話擷圖在卷可據（本院卷一第195頁），足認系爭房地固完成點交，然尚有系爭動產尚未返還予原告，被告亦未能舉證嗣後已歸還系爭動產予原告之有利事實，其自仍負有返還系爭動產之義務。而系爭動產於系爭租約租屋日起交付予被告使用，屬於日常使用的生活用品，其折舊至遲亦應於斯時即102年8月1日起算。參照財政部106年02月03日台財稅字第10604512060號令之固定資產耐用年數表及行政院主計總處109年01月15日院授主會財字第1091500024號函之什項設備分類明細表（於111年5月20日另有修正）所示之耐用年數及最低使用年限為5年至8年不等，則系爭動產於系爭租約屆期時均已逾耐用年數。惟原告請求被告返還系爭動產之金錢賠償，以冰箱每台2,800元、傳統電視每台400元、冷氣每台2,000元、熱水器每台400元、辦公桌子每張890元為計算依據乙節，並提出網路查詢二手價格網頁資料在卷可憑（本院卷二第45至49頁）。本院認為原告基於回復得供一般人正常居住生活之「應有狀態」，請求以二手費用作為賠償之依據，與一般損害賠償係以「新品換舊品」之情形有別，原告既就各項物品回復一般人日常生活之「應有狀態」而請求賠償所受金錢損害，並無因賠償而增加各項物品之使用效能或交換價值，被告復未就此項利己之其他計算依據之積極事實負舉證責任，應認原告就系爭動產回復原狀之金錢賠償240,020元【計算式：（冰箱2,800×10）＋(大頭傳統電視400×10）＋(冷氣2,000×80）＋(熱水器400×80）＋(辦公桌890×18）＝240,020】，尚屬相當，應予准許。逾此範圍之請求，為無所據，不予准許。
六、末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。依系爭租約第3條第3項亦約定：保證金420,000元於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後無息返還，有公證書暨不動產租賃契約書在卷可按（本院卷一第19頁）。原告復自承押租金尚未返還（本院卷二第192頁），則於系爭租約終止後，因被告有欠租，未依約繳付水費、電費，及返還系爭動產等之債務不履行情事，押租金即保證金發生當然抵充效力，經抵充押租金即保證金420,000元後，被告應給付原告之金額為34,903元（計算式：52,881＋138,313＋23,689＋240,020－420,000元＝34,903元）。
七、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付34,903元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月22日（送達證書附在本院卷一第149頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。然就原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。本院並依被告聲請命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
肆、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 林秀菊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 黃鴻鑑