臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1162號原 告 張朝輝訴訟代理人 張禾岱
黃淑真律師被 告 張志晴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣349,000元，及自民國110年11月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣175,000元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣526,300元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明第2項：被告應給付原告新臺幣（下同）397,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國111年8月4日本院準備程序期日當庭將該聲明變更為：被告應給付原告349,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第113-115頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告向伊承租伊所有之門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租賃期間自104年5月15日起至111年3月15日止，每月租金1萬5,000元，應於每月15日前繳付，被告並交付押租金3萬元予伊（下稱系爭租約）。詎被告自104年7月起即未依約按期給付租金，截自110年6月止，尚積欠379,000元（未扣抵押租金3萬元）。
嗣伊於110年5月13日以台中法院郵局存證號碼1147號存證信函催告被告應於函到1個月內給付積欠之租金，並表明屆期如未清償完畢，系爭租約即行終止，惟被告經上開郵局於同年5月17日投遞招領單後仍無故拒絕受領上開存證信函，則系爭租約應於同年6月17日終止，依民法第455條、第767條第1項之規定，伊自得請求被告遷讓返還系爭房屋，惟被告迄今仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，而應自110年6月18日起至同年月30日止，給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠如主文第1項、第2項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間確有系爭租約存在，然伊就原告主張積欠租金額有爭執，倘伊有積欠長達2年之租金，何以得繼續居住系爭房屋，且原告有委請伊整修相關工程，應扣除該部分之報酬等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，租賃期間自104年5月15日
起至111年3月15日止，每月租金1萬5,000元，被告並已交付3萬元之押租金；被告迄今仍占有使用系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、建物登記第一類謄本、現場照片為證（見中簡卷第31-48頁、本院卷第35頁、第93-99頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告另主張經扣抵3萬元之押租金後，被告尚積欠349,000元
之租金未給付等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）；表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上字第908號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。
⒉被告雖抗辯其並無積欠如原告所述將近2年之租金額未給付，
倘若如此，原告豈可能再與其簽立租約云云。然被告於本院審理中自承其皆以現金給付租金，並無留存相關紀錄及憑證，且兩造於109年6月18日簽立最後一份租約時，其無法確定已清償先前所有積欠之租金等語（見本院卷第116頁、第148-149頁），可知被告就其清償租金之數額、時間及以何項工程承攬報酬扣抵等有利於己之事實，均未能提出具體證據以實其說，是其上開抗辯，已難憑採。則原告主張被告自104年7月起至110年6月止均未依約按期給付租金，尚積欠379,000元（計算式：15,000×39－206,000＝379,000）等情，應為可採。
⒊查被告自104年7月起至110年5月，其積欠之租金總額已達2個
月以上之租額等情，業如前述，是原告自得定相當期限，催告被告支付租金，並於被告逾期仍未給付時，終止系爭租約。而原告於110年5月13日寄發前開台中法院郵局存證號碼1147號存證信函予被告，催告被告應於函到1個月內給付積欠之租金，並表明如屆期未給付時，契約即為終止。嗣被告於同年月17日收受上開存證信函之招領通知，揆諸首開說明，原告定期催告及屆期終止契約之意思表示即發生效力，惟被告於催告期限屆滿之110年6月17日仍未給付積欠之租金，原告就終止契約之意思表示所附停止條件已成就，則原告主張系爭契約已於同年6月17日終止，應屬有據。
⒋又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭房屋為原告所有，有建物登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第35頁），則被告於系爭租約終止以後，仍繼續無權占有系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並使原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以原告原將系爭房屋以每月15,000元出租予被告，已如前述，則原告請求被告給付自110年6月18日起同年月30日止相當於租金之不當得利，亦屬可取。
⒌綜上，原告依系爭租約請求被告給付自104年7月起至110年6
月17日所積欠之租金，及依不當得利之法律關係請求被告給付自110年6月18日起至同年月30日止相當於租金之不當得利，共計379,000元，洵屬有據。
㈢又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。查被告前已交付原告押租金3萬元，另系爭租約已於110年6月17日終止，原告尚未返還押租金等情，為原告所是認，則經扣抵上開押租金3萬元後，被告尚積欠349,000元（計算式：379,000－30,000＝349,000），是原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付349,000元，實屬有據。㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭租約已於110年6月17日合法終止，業如前述，是被告繼續占有系爭房屋，即無正當權源，而屬無權占有，原告又為系爭房屋之所有權人，則其依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，亦屬可取。本院既已依民法第767條第1項之規定，准許原告遷讓系爭房屋之請求，則其就民法第455條請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付349,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月29日起（送達證書見本院臺中簡易庭111年度中簡字第617號卷第55-57頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 林秉暉法 官 傅可晴上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 洪千羽