臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1170號原 告 王書恆兼訴訟代理人 吳佳禹被 告 鄭聖騰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號5樓之3房屋遷讓返還原告王書恆、吳佳禹。
被告應給付原告吳佳禹新臺幣4萬200元。
被告應給付原告王書恆、吳佳禹新臺幣4萬4,800元。
原告王書恆、吳佳禹其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔50%，餘由原告王書恆、吳佳禹負擔。
本判決第一項於原告王書恆、吳佳禹以新臺幣20萬5,800元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣61萬7,400元為原告王書恆、吳佳禹預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告吳佳禹以新臺幣1萬3,400元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣4萬200元為原告吳佳禹預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告王書恆、吳佳禹以新臺幣1萬5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣4萬4,800元為原告王書恆、吳佳禹預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告王書恆及吳佳禹(下合稱原告，分稱其姓名)為臺中市○○區○○○街000號5樓之3房屋(下稱系爭房屋)所有權人，前由吳佳禹與被告於民國110年8月1日簽訂房屋賃契約書(下稱系爭租約)，將系爭房屋出租予被告，租期2年(自110年8月10日起至112年8月9日止)，每月租金新臺幣(下同)24,000元，水、電及瓦斯等費用由被告自行負擔。
㈡、惟被告僅交付3個月租金及押租金48,000元，並自110年10月10日繳交當月租金後，即未再繳交租金，迄111年3月10日止，被告遲付租金已達5個月(即110年11、12月及1ll年1、2、3月)積欠租金合計12萬元，扣除押租金48,000元，被告仍欠繳租金72,000元。
㈢、被告未按時給付租金後，吳佳禹自110年12月13日起至111年2月26日止即多次以Line軟體向被告催告繳租(見本院卷第85-87頁)，亦曾於110年12月16日以存證信函請求被告給付租金，表明若於函到5日內未給付，即終止系爭契約，111年1月26日則寄發存證信函終止系爭租約，並要求被告於同年2月12日搬離系爭房屋，且於同年3月2日通知被告應於同年月13日點交屋內財產，惟被告皆未理會。再者，111年6月13日本件言詞辯論期日時，被告已承諾將與吳佳禹約定期日清空系爭房屋，雖兩造約定於同年7月7日進行搬遷，被告亦未到場，僅由其朋友出面，並未為搬遷。原告依民法第440條、系爭契約第16條及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第10條第1項第2款進行催告及終止系爭契約，且依租賃住宅條例第12條，被告對於系爭房屋內所有物品未有取回意思，應視為拋棄所有權，原告自得依民法第767條請求被告返還系爭房屋、依民法第179條請求被告給付占有系爭房屋相當於租金之不當得利，每月24,000元。
㈣、聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應自110年11月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止每月給付原告24,000元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告已於111年4月30日偕同大樓管理員自行更換系爭房屋門鎖後，取回系爭房屋，並未給予被告收拾私人物品機會；被告雖依約定時間前往取回物品，但系爭房屋警衛要求被告一定要簽協議書才能上樓，被告才通知搬家公司取消。另被告已支付房租至110年11月，並於111年2月28日匯租金3,000元予原告，應自積欠租金中扣除。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷170頁)：
㈠、吳佳禹與被告簽定系爭租約，由被告向吳佳禹承租系爭房屋，租賃期間自110年8月10日至112年8月9日止，每月租金24,000元，應於每月10日前支付，並約定押租金為2個月租金48,000元，押租金業經被告交付。
㈡、被告就系爭房屋之租賃已支付110年8月、9月、10月之租金，其餘並未支付。
㈢、吳佳禹於110年12月16日催告被告已積欠租金2個月，如未於5日內付清，即終止租約，並於111年1月26日、111年3月2日通知被告搬遷、回復原狀及點交，均經被告收受（見本院卷第63-66、69-72、75-78頁）。
㈣、吳佳禹已於111年4月30日取得系爭房屋之占有。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭房屋為原告所有，由吳佳禹與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋以每月24,000元出租被告，被告每期應繳納月租金並於每月10日前繳納，被告自110年11月開始未繳租金，至吳佳禹於110年12月16日發函催告被告繳納租金時止，被告欠租已達2月，嗣因被告經催告仍未繳清租金，吳佳禹乃於111年1月26日函知被告終止系爭租約，又於111年3月2日通知被告提前終止租約、會同點交等情，業據原告提出系爭房屋所有權狀、系爭租約、催告、終止及通知點交之信函（見本院卷第25-27、35-48、63-66、69-72、75-78頁）等影本資料為佐，且為被告所不爭執，上開事實自堪認定。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。民法第440條第1、2項、租賃住宅條例第10條第1項第2款定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。此為保護經濟上之弱者即承租人而設之特別規定，較民法第440條第2項優先適用於房屋租賃契約。又系爭租約第16條第2項亦約定：承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付，出租人得提前終止租約(見本院卷第41頁)。
㈢、查被告就系爭房屋僅支付110年8月、9月、10月之租金，其餘並未支付，故知被告自110年11月起未依約繳24,000元租金，吳佳禹雖分別於110年12月16日、111年1月26日催告及終止，然依前述說明，出租人除以2個月保證金48,000元抵付租金外，尚須欠租2個月以上，方得收回房屋，是被告110年11月、12月之欠租經以2個月保證金48,000元抵付後，尚須達欠租2個月以上，吳佳禹方能終止租約，而吳佳禹於被告欠租達4月後，曾於111年2月12日請警方到場欲與被告聯繫租金、終止及點交事宜，又於同年23日以Line軟體通知被告已欠租4月、合約終止、請原告於111年3月9日將屋內淨空及遷出戶籍，並於111年3月2日以存證信函通知被告終止租約（被告於同年月3日收受）、於111年3月13日會同點交等情，有警方到場照片、Line對話內容及存證信函可佐（見本院卷第81、87、75-78頁），可認吳佳禹已透過請警方到場、Line通知等方式向被告催繳遲付之租金，因被告仍未支付，方以被告積欠租金為由，將終止系爭租約之意思通知於111年3月3日送達予被告。是被告所欠租金於扣除其所繳保證金48,000元後，仍欠繳111年1月、2月租金，已逾2個月租金數額，則吳佳禹於催告後通知終止系爭租約，即生終止效力，從而吳佳禹主張其與被告間之租賃契約業已終止，自屬可採。
㈣、又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。系爭租約既經吳佳禹合法終止，被告已無占有使用系爭房屋之權源，而被告之物品仍存放於系爭房屋，是原告基於系爭房屋所有人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，即非有據。
㈤、吳佳禹請求被告給付積欠租金為有理由：⒈被告既對於其未支付110年11月起之租金乙節並不爭執，且依
前述，吳佳禹尚得以被告2個月保證金48,000元抵付租金，並據被告以此為扣抵之抗辯，則吳佳禹主張被告積欠111年1月10日起至吳佳禹於111年4月30日取得系爭房屋之占有前之租金，即屬有據。
⒉又被告辯稱其有於111年2月28日匯款3,000元至繳納租金帳戶
，作為部分租金支付，應自欠租中扣除等語，吳佳禹亦自承收受被告所匯之3,000元無誤（見本院卷第171頁），惟辯稱其並未被告分期繳納租金，且已將之用以繳納水電費等語。查吳佳禹並未舉證被告積欠水電費及經其繳納完畢，所為已將3,000元用以繳納水電費一情，自難採信，是被告辯稱應自欠租中扣抵上述3,000元等語，應屬可採。
⒊被告自111年1月10日起至111年3月3日應繳納租金總額為43,2
00元【計算式：2個月×24,000-(24,000元×6/30)=43,200】，扣除被告匯款3,000元後，被告應付之租金為40,200元，吳佳禹於此範圍之請求為有理由，逾此範圍之請求，則無法准許。
㈥、原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條所明定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
⒉查系爭租約已於111年3月3日經吳佳禹合法終止，並經吳佳禹
於111年4月30日取得系爭房屋之占有，則自111年3月4日至111年4月29日期間，被告無權繼續占用系爭房屋，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益之損害，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付此期間相當於租金即44,800元之不當得利【計算式：24,000+(24,000元×26/30)=44,800】，即屬有據。
⒊被告雖於111年4月30日之後仍有物品置放系爭房屋，惟系爭
房屋係原告自行進入屋內及換鎖，因而取得系爭房屋之占有，為其自陳在卷（見本院卷第147-148頁），可知自該日起被告即無法再進入系爭房屋，雖兩造於本件審理中曾約定取回物品日期，但對於取回方式並無共識，難認被告仍繼續支配屋內之物品而受有利益，是原告依不當得利規定請求111年4月30日以後，被告占有系爭房屋之相當於租金之不當得利，為無理由。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空、依不當得利之法律關係，請求被告給付44,800元，及吳佳禹請求被告給付40,200元租金，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，經其陳明願供擔保宣告准為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官 陳采瑜