臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1331號原 告 邵雅梅訴訟代理人 鍾明諭律師被 告 徐紫薇訴訟代理人 呂緯武律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣108萬3800元，及自民國111年4月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之20，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付其新臺幣(下同)549萬1600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院卷第13頁），嗣於本件審理中將前揭請求之本金減縮為548萬9080元(見本院卷第167頁)，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)兩造於民國110年12月29日就坐落臺中市○○區○○段000地號土地(權利範圍：2000分之9)，及其上同段建號2141號建物(權利範圍：全部)、建號2285建物(權利範圍：10000分之42，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地)簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定總價金為新臺幣(下同)520萬元，原告應陸續於111年1月10日前給付完畢，被告則應於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，至遲應於111年3月15日前完成點交。
嗣原告分別於111年1月3日匯款200萬元、1月6日匯款320萬元至履保專戶(匯款金額326萬元係因多匯6萬元預繳代書費、規費)，完成總價金520萬元給付義務。詎被告竟未依約於110年12月30日前將所需證件資料完成用印交付特約地政士，經原告先後於111年1月12日、同年2月15日發函催告被告應將所需印鑑證明等文件交付地政士以辦理過戶事宜，並經本件買賣履保公司即第一建築經理股份有限公司於111年2月18日發函催告被告應依約交付產權移轉所需之印鑑資料予特約地政士，被告均置之不理。嗣被告復未依約於111年3月15日前完成點交系爭房地之義務，原告乃於111年3月17日發函催告被告應於文到7日內依約完成點交，否則將依系爭契約第8條第1項規定解除契約，被告於收到催告函後逾7日，仍未依約履行，原告復於111年3月28日發函，對被告表示原告依系爭契約第8條第1項中段規定解除系爭契約(於同年月3月29日送達) ，兩造間之系爭契約已合法解除。原告爰依系爭契約約定，請求被告給付原告履保規費600元、地政士代辦費3200元及下列違約金：
1、原告依系爭契約第8條第1項規定請求被告給付違約金85,280元：
依系爭契約第8條第1項前段規定「賣方違反本契約之義務時，每逾1日按買方已給付價款萬分之2計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)。」。被告自110年12月30日翌日起即有違反系爭契約第3條第2項被告應於110年12月30日前交付產權移轉所需之印鑑資料予特約地政士之義務，則自原告111年1月6日完成給付520萬元翌日起算，至111年3月29日原告解除契約意思表示到達被告為止，共計82日，被告自應給付原告85280元遲延違約金。
2、原告依系爭契約第8條第1項中、後段規定，請求被告給付違約金520萬元：
依系爭契約第8條第1項中、後段規定「經買方定7日期限催告仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」，系爭契約係因可歸責於被告之事由致解除，且原告已給付之價金總額為520萬元，業如前述，則原告自得依上開規定，請求被告給付520萬元違約金。
(二)被告另於110年12月29日向原告借款20萬元，迄未清償，被告應給付原告20萬元：
被告於110年12月29日向原告借款20萬元，並開立本票(下稱系爭本票)以供擔保，被告迄未依約清償，爰依消費借貸之法律關係，請求被告給付原告20萬元。
(三)基上，系爭契約既已合法解除，原告爰依系爭契約第8條第1項規定請求被告給付違約金8萬5280元、依系爭契約第8條第1項中、後段規定，請求被告給付原告違約金520萬元併應賠償原告履保規費600元、地政士代辦費3200元、及依民法第478條規定，請求被告返還借款20萬元，合計548萬9080元。
並聲明：被告應給付548萬9080元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：
(一)兩造就系爭買賣議價時，係以每坪17.8萬元議價，系爭房屋坪數為37.95坪，金額應為675萬5100元，因被告當時誤認系爭房屋坪數為31.6坪，乃以總價520萬元成交。然被告發現上開誤算情形之錯誤後，即向原告撤銷上開錯誤之意思表示，並於111年3月29日寄存證信函向重原告重申撤銷上開錯誤之意思表示，系爭契約既經被告依民法第88條規定撤銷錯誤意思表示，即因缺乏合意而溯及不成立，兩造自始即無履行系爭契約之義務，原告主張被告應給付遲延違約金85,280元、違約金520萬元，均無理由。又縱認原告請求違約金有理由，其實際損害僅有履保規費600元及3,200元，則原告請求之違約金顯屬過高，應予酌減。又原告至今尚未返還所有權狀予被告，若原告有違約金給付請求權，被告主張以原告返還系爭不動產所有權狀予被告為同時履行抗辯。
(二)被告同意於原告返還系爭本票時，返還20萬元借款予原告。
(三)並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張兩造於110年12月29日就系爭房地簽立系爭契約，約定總價金為520萬元，原告應陸續於111年1月10日前給付完畢，被告應於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，至遲應於111年3月15日前完成點交。嗣原告分別於111年1月3日匯款200萬元、1月6日匯款320萬元至履保專戶。然被告未於110年12月30日前將所需證件資料完成用印交付特約地政士，經原告先後於111年1月12日、同年2月15日發函催告被告應將所需印鑑證明等文件交付地政士以辦理過戶事宜，並經本件買賣履保公司即第一建築經理股份有限公司於111年2月18日發函催告被告應依約交付產權移轉所需之印鑑資料予特約地政士，被告仍未履行。嗣被告復未依約於111年3月15日前完成點交系爭房地，原告乃於111年3月17日發函催告被告應於文到7日內依約完成點交，否則將依系爭契約第8條第1項規定解除契約，被告於收到催告函後逾7日，仍未依約履行，原告復於111年3月28日發函，對被告表示原告依系爭契約第8條第1項中段規定解除系爭契約，並於同年月3月29日送達之事實，業據提出系爭契約、取款憑條、存證信函、掛號郵件收件回執為證(見本院卷第19-60頁)、土地、建物登記第一類謄本(見本院卷第89-92頁)，並有被告提出之簡訊(見本院卷第133-134頁)可憑，被告對於上開客觀之事實並不爭執(惟另以前詞置辯，見本院卷第149-152頁)，堪信屬實。
(二)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。是成立買賣契約雙方意思表示合致必要之點為買賣標的物及價金，是就買賣標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。再按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。查，被告此部分抗辯為原告所否認，自應由被告負舉證之責。被告雖提出兩造之對話錄音光碟(見本院卷證物袋內)及譯文(見本院卷第121-123頁)為證，惟依譯文內容，原告係表示「..我們根本沒有，不知道說到底幾坪什麼的，我們一直在。」、「我們一直都是在講說說多少錢，多少錢，我們是用多少錢下去殺價」等語，被告表示「我拿白紙黑字給你的，那些就等於是作廢囉?」，原告即表示「..，是你拿那張跟我講說多少錢，多少錢」等語(見本院卷第122頁)，證人即代書魏秀燕亦到庭證稱：本件係兩造談好價格後，買方得兒子才請伊去寫買賣契約書，伊有跟二造確認買賣價格為520萬元，簽約時間快2個小時，中間因賣方缺錢，買方有先給賣方20萬元當作是借款，簽約後約1、2日被告有打電話跟伊說要取消契約，但未說明理由，系爭房地之所有權狀正本目前由伊保管中。伊在現場並未見到相關計算交易價格之紙條等語(見本院卷第179-182頁)，足見兩造確係以總價金之金額達成一致而成立系爭契約。又依上開譯文原告固承認被告於兩造議價時有拿出一張紙，惟僅此並無法證明被告當時確係因誤算坪數始同意以520萬元成立。況被告縱係因誤算坪數始同意以520萬元成交，此顯係被告自己之過失所致，依民法第88條第1項但書規定，被告亦不得以此錯誤為由撤銷其意思表示，故被告抗辯其係因誤認坪數而誤算交易總價金始與原告簽立系爭契約，系爭契約已因原告以錯誤為由向原告為撤銷之意思表示而不成立，被告已無依系爭契約履行義務，原告再以被告未依約履行為由解除系爭契約云云，要非可採。被告片面以錯誤為由撤銷系爭交易之意思表示既不合法，自仍應依系爭契約之約定履行。
(三)原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金、賠償規費3800元，為有理由，違約金計算之基準認定如下：
1、查，系爭契約第8條約定：賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付債款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，有系爭契約在卷可按(見本院卷第22頁)。又原告已於111年1月6日給付價金520萬元完畢，被告則未依系爭契約履行於110年12月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，及至遲應於111年3月15日前完成點交之義務，原告乃於111年3月17日發函催告被告應於文到7日內依約完成點交，否則將依系爭契約第8條第1項規定解除契約，被告於收到催告函後逾7日，仍未依約履行，原告復於111年3月28日發函，對被告表示原告依系爭契約第8條第1項中段規定解除系爭契約，並於同年月3月29日送達之事實，業如前述，堪認系爭契約係因可歸責於被告之事由，經原告於111年3月29日合法解除。
2、原告解除契約後，得請求被告給付違約金，惟原告主張之違約金數額過高應予酌減，其得請求違約金數額認定如下：
(1)按違約金，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付（民法第250條、第253條參照）。旨在確保契約訂立後，債務人能確實履行債務，以強化契約之效力，並節省債權人對債務不履行而生之損害，所負舉證責任之成本。如約定之違約金過高時，法院得減至相當之金額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金（民法第252條、第251條參照）。次按違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至懲罰性違約金因具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。而約定之懲罰性違約金額是否過高？非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。
(2)按民法第260條規定，契約雖經解除，其原依契約所生之損害賠償請求權，則不失其存在，是在契約解除前已發生之違約金請求權，亦不因契約解除而隨同消滅 (最高法院61年度台上字第2922號裁判意旨參照)。系爭契約雖經解除，惟解除前已發生之違約金債權，並不消滅。查，原告主張自111年1月6日原告給付價金完畢至111年3月29日原告合法解除系爭契約之日止，計為82日，為被告所不爭執(見本院卷第154頁)，依系爭契約第8條第1項前段約定為計算，被告原應給付8萬5280元遲延違約金(計算式：520萬元X 2/10000 X 82日=85280元)予原告。又系爭契約解除後，依前揭約定，被告原應給付原告違約金520萬元。
(3)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。被告抗辯：原告所受損害僅有代辦費及規費，原告請求給付之違約金金額過等語。本院審酌兩造經濟能力、被告於簽約後1、2日即曾表示要取消系爭交易，原告給付價金完畢至合法解除系爭契約僅82日，足見原告所受損害尚屬有限。是兩造原約定之違約金金額8萬5280元及520萬元，均嫌過高，本院依民法第252條之規定，分別酌減為8萬元及80萬元為適當。逾越此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
3、原告因系爭交易而支付履保規費600元、地政士代辦費3200元，業據提出不動產登記費用明細表、繳費證明單為證(見本院卷第171、173頁)，原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付3800元，即屬有據，應予准許。
(四)被告向原告借款20萬元迄未清償，為被告所不爭執，並有系爭本票影本在卷可按(見本院卷第63頁)。且由兩造「雙方同意由買方先借款200000予徐紫薇，於民國111年1/5動撥100萬予賣方指定帳戶，賣方徐紫薇於收到100萬元後，先行還買方邵雅梅，買方收到20萬元後再行動撥20萬元予賣方」之約定(見本院卷第63頁)以觀，被告本應於111年1月5日收到履保動撥款100萬元後，還款20萬元予原告，此約定性質上應屬還款條件，於成就時被告負還款義務，然因被告拒不履行系爭契約第3條第2項規定應於110年12月30日前交付證件資料予代書之義務，導致原告匯款至履保專戶之款項，不能依履保規定動撥至被告指定帳戶，則被告即係以不正當行為阻礙還款條件成就，依民法第101條第1項規定，當應視為還款條件已成就，被告自111年1月5日起應返還20萬元予原告。況系爭契約因可歸責於被告事由而解除，原告已無動撥100萬元之義務，被告自不得以未取得動撥款為由拒絕還款。則原告依消費借貸之法律關係，請求被告給付20萬元，即屬有據。
(五)按所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯(最高法院101年度台上字第1246號民事裁判意旨參照)。查，被告上開對原告所負債務，與原告返還本票、系爭房地所有權狀予被告之債務間，尚難認係立於互為對待給付之關係，則被告主張同時履行抗辯，自非可採。
(六)基上，原告請求被告給付違約金8萬、80萬元、賠償原告繳納之規費3800元及清償借款20萬元，合計108萬3800元，即屬有據，應予准許。
四、按給付定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。再遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項及第233條第1項均定有明文。查，本件起訴狀繕本係於111年4月22日送達被告(見本院卷第73頁)，則原告就上開債權合計108萬3800元，請求自111年4月23日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息，即為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告訴請被告給付違約金8萬、80萬元、賠償原告繳納之規費3800元及清償借款20萬元，合計108萬3800元，及自111年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 江奇峰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 14 日
書記官 黃雅慧