臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2401號原 告 顏志洋訴訟代理人 邱奕賢律師複代理人 翁嘉濃律師被 告 鄭焚鴻訴訟代理人 鄭智允上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告於民國111年5月3日向被告購買坐落台中市○○區○○段0000地號、權利範圍819分之16之土地，及其上同段5477建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷0弄00號4樓、權利範圍全部之房屋(下稱系爭房地)，此有原證1即第一建經不動產買賣契約書可稽(下稱系爭契約)，而系爭契約第3條第1項雖載明總買賣價金為新台幣(下同)650萬元，然兩造最終達成協議約定系爭房地買賣價金為550萬元，並為原告不爭執，此乃兩造間就買賣價金之真意。是被告依系爭契約負有移轉系爭房地所有權予原告之義務，惟被告因對買賣價金迭有爭議而拒不履約，無故拖延辦理所有權移轉登記事宜，竟於111年7月8日寄發原證2即台中民權路郵局營收股第1262號存證信函(下稱系爭存證信函)予原告，堅稱本件買賣價金為650萬元，請求原告支付尾款550萬元云云，皆與事實不符，經原告委任博群國際商務法律事務所律師寄發原證3即111年7月15日(111)律字第0000000號律師函(下稱系爭律師函)後，迄未見被告履行移轉系爭房地所有權之義務，爰依系爭契約第8條第7項及民法第348條第1項規定提起本件訴訟等情。
2、並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告於111年9月8日民事答辯狀自承系爭房地買賣價金為550萬元，又於111年9月14日言詞辯論期日自承「實際買賣價金是550萬元，但買方認為可能貸款金額不足，所以契約寫650萬元」等語，故系爭契約雖記載買賣價金為650萬元，但兩造達成協議之買賣價金為550萬元，此有原證4即契約內容變更同意書可參。是被告寄發系爭存證信函稱：「買賣價金總共650萬元整」、「請台端務必於函到後7日內將應支付尾款共550萬元整全數給付(包含於111年5月24日返還金額共100萬元整)」；於111年7月27日寄發被證3即台中旱溪郵局第196號存證信函(下稱111年7月27日存證信函)稱：「……買方顏志洋應給付尾款共550萬元，限於文到7日內仍逾期未見給付，依買賣契約書第8條約定，台端已逾期違約不付款，於收到本函後，本人自得解除買賣契約，並將台端已支付之款項共100萬元，作為本案之違約金。」等語，可見被告抗辯稱原告應給付650萬元係由100萬元違約金加上買賣價金550萬元而來，足證本件買賣價金為550萬元無誤。
2、又原告收受系爭存證信函後，即以系爭律師函回覆稱：「
(一)……雙方最終達成協議約定系爭房屋買賣價金為550萬元，而鄭焚鴻來函所稱系爭房屋買賣價金為650萬元云云，並非雙方間買賣價金之真意，本人不同意以650萬元為本件買賣價金。(二)本人前向台中商業銀行(下稱台中銀行)辦理系爭房屋貸款事宜，目前款項已於核定撥付階段，本人於款項入帳後將會盡速依約給付剩餘價金，俱見本人有依雙方約定之買賣價金履約之誠意，……。」等語，因兩造當時係為方便原告申請銀行貸款購屋，故約定在系爭契約記載買賣價金為650萬元，被告於簽定系爭契約時即已知悉上情。惟被告事後主張因原告給付遲延，故不願移轉系爭房地所有權，此有原證5即兩造LINE對話紀錄可證。惟申請房屋貸款需經銀行評估條件、審核及對保等繁複流程，本須耗費一定之作業期間，亦為被告所明知。原告於111年6月27日知悉台中銀行將延後撥付款項時，立即於當日以原證6即LINE通訊軟體告知被告，被告於111年6月30前亦未表示異議，原告事後更以系爭律師函通知被告：「……(二)本人前向台中商業銀行辦理系爭房屋貸款事宜，目前款項已於核定撥付階段，本人於款項入帳後將會盡速依約給付剩餘價金，俱見本人有依雙方約定之買賣價金履約之誠意。」，可見原告並無給付遲延之情事。縱認原告確有給付遲延情事(僅假設，原告否認)，亦係因不可歸責於原告之事由所致，被告抗辯稱原告已給付之100萬元應作為違約金云云，顯無理由，亦與本件無涉。準此，依系爭契約及民法買賣關係等規定，被告仍應移轉系爭房地所有權予原告。
3、依被證3即111年7月27日存證信函及被證4即第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經公司)於111年8月10日寄發第一建經字第1110115號函(下稱111年8月10日函)稱：「三、……然僅於111年7月28日以台中西屯郵局第376號存證信函表示資金已準備到位，請賣方配合過戶等語，惟仍未按申請書相關約定於催告期限內將全數價金存匯入專戶……。
」等語。惟原告未將剩餘尾款450萬元存入履約保證專戶，係因被告明知系爭房地買賣價金真意為550萬元，仍辯稱系爭房地買賣價金為650萬元，並表明若原告不將剩餘尾款550萬元存入履約保證專戶，即不願移轉系爭房地所有權予原告。原告為避免將剩餘尾款450萬元存入履約保證專戶後，被告仍不願移轉系爭房地所有權，方未繼續將尾款存入。
4、原告就被告提出被證1、3、4證物之形式上真正均不爭執。
5、被告於111年6月27日即原證6即兩造LINE對話紀錄，就原告通知因台中銀行貸款部分延後撥款後，曾表示「喔」，足見被告已默示同意原告之主張。
二、被告方面：
(一)原告向被告購買系爭房地時就買賣價金即以550萬元達成共識，嗣兩造於111年5月3日簽署系爭契約時，原告透過訴外人即買賣仲介大富玖不動產有限公司告知，若原告以總價550萬元向銀行申請貸款，恐無法貸得全部成數550萬元，希望被告配合原告申貸需求，同意在系爭契約載明買賣總價為650萬元，並向被告保證無違法之虞，被告不疑而簽署系爭契約，約定價金為650萬元，分4期款繳付，第1期簽約款為130萬元、第2期備證用印款為700000元、第3期完稅款為0元及第4期尾款為450萬元，且兩造為求系爭房地買賣得以順利履行，當時乃一致同意向第一建經公司申請辦理「買賣價金信託履約保證」，被告同時簽發面額100萬元本票交予原告收受，以擔保此部分價金返還。是兩造就系爭房地實際買賣價金之真意確為550萬元，惟仍係以原告負有依系爭契約給付總價650萬元之義務，分4期方式履行，而被告應於買賣完成後返還價金100萬元為之。
(二)原告應給付第1、2期款合計200萬元存入履約保證專戶後，嗣被告於111年5月19日經承辦代書通知原告將於翌日自履約保證專戶先行取回其中100萬元，惟實際於111年5月24日始經被告親自交付原告，然原告未依系爭契約之約定於111年5月24日前再將該筆100萬元存入履約保證專戶，另原告應於111年6月24日前將第4期款450萬元存入履約保證專戶而未存入，已逾系爭契約第7條第7項約定之111年6月30日點交期限，原告顯有給付遲延之違約情事。
(三)依系爭契約第3條約定，第1期簽約款130萬元應於簽約時存入履約保證專戶，第2期備證用印款700000元應於111年5月24日前存入履約保證專戶，第4期尾款450萬元應於111年6月24日前存入履約保證專戶；而系爭契約第8條第4項約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任1方如發生不依約履行義務情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經公司進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之1方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經公司將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。」等語。是原告未依系爭契約第3條約定於111年5月24日前將應付第1期款、第2期款合計200萬元，於111年6月24日前將第4期款450萬元存入履約保證專戶，被告始寄發系爭存證信函催告原告應於函到7日內履行給付全部價金，逾期則解除系爭契約。詎原告以系爭律師函除否認系爭房地買賣價金約定為650萬元外，僅表示其申辦銀行貸款已核定撥付，入帳後將依約給付剩餘價金等。又第一建經公司亦於111年7月18日以台北體育場郵局第759號存證信函催告通知，原告於111年7月19日收受後，仍未於該函期限內將應付期款存入履約保證專戶，此有第一建經公司111年8月10日函文可證。是本件既由第一建經公司進行最終催告後，原告逾期仍未履行，顯見原告已無履約意願，故被告於111年7月27日發函通知原告解除系爭契約，原告亦已於111年7月28日收受，則依系爭契約第8條第4項約定，因可歸責於原告之給付遲延事由，被告解除系爭契約之意思表示已到達原告而受領，系爭契約應已發生合法解除效力，原告再予爭執及請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，即無理由。
(四)就原告提出原證1、2、3等證物之真正均不爭執。
(五)被告否認兩造於111年6月27日LINE對話內容曾有默示同意原告延後付款之情事，並非未曾向原告表示異議，此從被告於111年7月18日寄發系爭存證信函，第一建經公司亦於111年7月19日寄發存證信函催告，被告事後詢問第一建經公司是否可以寄發解約存證信函，第一建經公司表示原告並未異議，亦未付款，即可解約，被告寄出111年7月27日存證信函通知原告解除契約，第一建經公司亦於111年8月10日發函通知系爭契約已因解約而失其效力。
(六)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於111年5月3日向被告購買系爭房地，並簽訂系爭契約，系爭契約第3條第1項雖約定總買賣價金為650萬元，然兩造真意之實際買賣價金為550萬元，原告於起訴時實際支付買賣價金為100萬元。
(二)被告曾以系爭存證信函催告原告應於函到7日內支付尾款550萬元，若屆期未支付，將解除買賣契約及沒收已付履保訂金。原告則以系爭律師函爭執系爭房地買賣價金為550萬元，並通知被告稱申辦銀行貸款已於核定撥付階段，款項入帳後將依約給付剩餘價金等語，但原告迄未給付系爭房地買賣價金剩餘尾款。
(三)第一建經公司於111年7月18日以台北體育場郵局第759號存證信函催告原告給付價金尾款，原告於111年7月19日收受後，仍未於該函指定期限內將應付期款存入履約保證專戶。被告遂以111年7月27日存證信函通知原告解除系爭契約，該存證信函於111年7月28日合法送達原告。
(四)原證1、2、3及被證1、3、4等證物均為真正。
四、兩造爭執事項：
(一)被告是否於111年6月27日在兩造間LNE對話時默示同意原告延後給付買賣價金？
(二)被告寄發111年7月27日存證信函通知原告，主張依系爭契約第8條第4項約定解除系爭契約，是否合法生效？
(三)原告依系爭契約第8條第7項及民法第348條第1項等規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。另「認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷」(參見最高法院96年度台上字第1131號民事裁判意旨)。據此可知，原告依系爭契約第8條第7項及民法第348條第1項等規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，自應由原告先就主張有利於己事實即系爭契約仍有效存在負舉證責任，倘原告無法舉證以實其說，法院即無從為有利於原告之認定，而應為原告敗訴之判決。
(二)被告未於111年6月27日在兩造間LNE對話時默示同意原告延後給付買賣價金：
1、又沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力(參見最高法院86年度台上字第3609號民事裁判意旨)，而「知悉」，並不等同於「同意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之(參見最高法院95年度台上字第2952號民事裁判意旨)。
2、原告雖提出原證6即兩造於111年6月27日LINE對話內容，主張當時曾稱：「買方這邊台中銀行因疫情關係有卡到，但目前有積極努力趕快跑完流程……，後續有什麼事情我也會跟你講喔」，被告稱「喔」等語(參見本院卷第129頁)，即表示因銀行人員確診會延後撥款，曾先行告知被告，而被告未為異議之表示，應認為被告已默示同意原告延後付款云云。然為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為依系爭契約第3條第2項付款方式及第7條第7項點交期限約定，原告應於111年6月24日前付清全部買賣價金(但被告寄發系爭存證信函記載買賣價金給付最後期限為111年6月30日，此與系爭契約上開約定不符，惟仍可解釋為被告同意原告延後付款期限至111年6月30日)，並於111年6月30日點交房屋，無論兩造間約定之買賣價金為550萬元或650萬元，原告當時既僅給付100萬元，至少仍有450萬元(或550萬元)尚未給付，倘依系爭存證信函記載，原告自111年7月1日起即已構成給付遲延之違約情事，故原告於111年6月27日在兩造間LINE對話時告知原告此事，僅屬說明何以遲未依約定期限給付各期買賣價金之原因，而被告表示「喔」乙語，亦屬表示「知悉」此事而已，在客觀上尚難認被告有何「默示同意」原告延後給付買賣價金之情事，否則被告不可能於111年7月8日寄發系存證信函催告原告應於函到7日內支付買賣價金尾款(此項催告等於將買賣價金給付期限再延至111年7月15日左右)，故參照前揭最高法院95年度台上字第2952號民事裁判意旨，依被告寄發系爭存證信函催告原告給付買賣價金餘款之作為，被告自不可能有所謂「默示同意」原告延後給付買賣價金之情事，原告此部分主張要與卷內證據資料不符，委無可採。
(三)被告寄發111年7月27日存證信函通知原告依系爭契約第8條第4項約定解除系爭契約，已合法生效：
1、另民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，而「債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被上訴人給付2、3期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力。」(參見最高法院70年台上字第3159號民事判例意旨)。又依民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當(過短)者，始有其適用(參見最高法院102年度台上字第2166號民事裁判意旨)。再系爭契約第8條第4項亦約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經公司進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經公司將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。」等語。據此可知，兩造間系爭契約之解除程序，系爭契約第8條第4項約定應優先於民法第254條規定之適用甚明。
2、兩造於上揭時間簽訂系爭契約後，兩造即應受系爭契約內容之拘束，故依系爭契約第3條第2項約定之付款方式，兩造約定之買賣總價金既為550萬元，買方即原告應於簽約時給付30000元、111年5月6日前給付127萬元(以上為第1期簽約款，共130萬元)，於111年5月24日給付700000元(第2期備證用印款)，於111年6月10日前繳清契約及土地增值稅(第3期完稅款為0元)，及於111年6月24日前給付350萬元(450萬元－100萬元＝350萬元，即第4期尾款)，而原告於給付第1、2期款共200萬元後，於111年5月24日因故取回100萬元，故原告實際僅給付100萬元，其餘450萬元迄未給付等情，均如前述，亦為兩造一致不爭執，則依系爭契約上開約定，原告既未於111年5月24日(或如系爭存證信函記載之111年6月30日)付清買賣價金尾款共450萬元，原告自該日起即構成給付遲延之違約情事，是被告於111年7月8日寄發系爭存證信函通知原告應於函到7日內給付買賣價金餘款，原告屆期並未給付，第一建經公司又於111年7月18日寄發台北體育場郵局第759號存證信函為最終催告，限期原告給付價金尾款，原告於111年7月19日收受後，僅於111年7月28日寄發台中西屯郵局第376號存證信函表示資金已準備到位，請賣方配合過戶等語，仍未於該函指定期限內將應付期款存入履約保證專戶各節，亦有系爭存證信函及第一建經公司111年8月10日函可稽(參見本院卷第35～37、97、98頁)。被告遂以111年7月27日存證信函通知原告解除系爭契約，該存證信函於111年7月28日合法送達原告，復有該函收件回執可證(參見本院卷第95頁)，則系爭契約已於111年7月28日經被告合法解除，並溯及於訂約時失其效力。
(四)原告依系爭契約第8條第7項及民法第348條第1項等規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由：民法第348條第1項固規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，惟該條項規定之適用，自以買賣契約仍有效存在為前提，若買賣契約已失其效力而不存在，出賣人自無交付買賣標的物及使買受人取得買賣標的物所有權之法律上義務，乃屬當然。又系爭契約第8條第7項係關於違約、解約及賠償責任等相關契約履行爭議解決方法之約定，並非請求辦理所有權移轉登記之約定，原告援引此條項約定據為請求權依據，容有誤會。從而，本院既認定兩造間系爭契約於111年7月28日經被告合法解除及發生效力，系爭契約已溯及於訂約時失其效力，已如前述，則原告依系爭契約請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即嫌無據。
六、綜上所述，兩造間簽訂系爭契約後，原告並未依約按期給付買賣價金，而有給付遲延之違約情事，經被告及第一建經公司分別寄發存證信函限期催告，原告屆期仍拒不履行，被告乃以111年7月27日存證信函通知原告解除系爭契約，於111年7月28日發生合法解除之效力。是系爭契約既經被告合法解除而不存在，原告猶依民法第348條第1項規定及系爭契約第8條第7項約定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。
七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 111 年 12 月 5 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 5 日
書記官 莊金屏