臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第2492號原 告 謝萬輯訴訟代理人 黃子盈律師被 告 劉懿齡訴訟代理人 張嘉勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣116萬元，及其中新台幣58萬元自民國111年5月5日起、其中新台幣58萬元自民國111年7月30日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之54，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣39萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣116萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：被告前以新台幣（下同）962萬元向訴外人潤隆建設股份有限公司（下稱潤隆公司）購買預售屋建案「市政愛悅」（建造執照為（109）中都建字第1417號）C05棟19樓房屋暨其坐落基地應有部分（含地下六層坡道平面式停車位編號B6-412號，下稱系爭預售屋），後被告同意以1012萬元將系爭預售屋轉售予原告，原告遂委由胞妹謝依潔於民國111年5月3日與被告簽訂「預售屋轉賣（換約）契約書」（下稱系爭契約），並依被告之要求當場將被告之獲利50萬元現金交付被告點收，另交付58萬元予代書郭正邦代為匯交被告，雙方並於系爭契約第3條約定於111年6月24日至潤隆公司完成換約程序。嗣兩造透過郭正邦聯繫，安排於111年6月22日至潤隆公司辦理換約，詎原告於111年6月15日確診新冠肺炎，依當時中央流行疫情指揮中心之規定，需7天居家隔離及7天自主健康管理，致無法於111年6月22日前往潤隆公司辦理換約，原告委請謝依潔將此情立即告知郭正邦，希望將換約時間延後，郭正邦通知換約時間改為111年6月23日，然原告於111年6月22日快篩結果仍呈陽性，乃再委由謝依潔通知郭正邦，希望將換約時間再延後幾日，幾經聯絡，郭正邦於111年6月27日中午通知於111年7月8日上午11時至潤隆公司換約，然原告竟於111年7月7日接獲被告催告原告於3日內進行換約、否則將解除系爭契約之存證信函，原告旋於同日函告被告應按原約定於111年7月8日上午11時至潤隆公司換約，然屆時被告並未到場，原告乃於111年7月12日以台北古亭郵局第753號存證信函（下稱753號存證信函）催告被告應於10日內完成換約，否則解除契約。不料原告竟於111年7月13日接獲被告委由律師寄發之存證信函，內容略謂原告未依約履行換約、對原告為解除契約並沒收已付價款等語，原告即於同日以存證信函為澄清，並請被告依753號存證信函所示辦理，惟仍未獲理會。兩造間系爭契約業於111年7月24日生解除之效力，爰依民法第259條第1、2款、第179條規定及系爭契約第8條之約定，請求被告返還已受領之價金108萬元及各自受領時起之法定利息，並依系爭契約第8條之約定，請求被告加倍返還原告已付價款及自111年7月29日起之法定利息作為違約金賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告216萬元，及其中50萬元自111年5月3日起、其中58萬元自111年5月5日起、其中108萬元自111年7月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告購買系爭預售屋後，因現金不足支付後續分期付款及銀行貸款，為求平價脫手變現，乃以總價962萬元將系爭預售屋轉售予原告，被告並未收受原告所稱之獲利50萬元，被告不認識訴外人林甄珍，原告與林甄珍之對話內容及約定均與被告無關。
二、兩造於系爭契約第3條約定之清償期即換約日為111年6月24日，兩造未能於該日完成換約，係因原告確診，乃不可歸責於被告之事由，被告不負遲延責任，原告主張依民法第254條規定解除系爭契約，於法已有不合。又被告並未授權郭正邦代為與原告約定變更換約日為111年7月8日，亦不知原告與郭正邦有約定變更換約日之情事，原告與郭正邦之對話記錄，不足據為被告承諾變更換約日為111年7月8日之意思表示。被告在111年7月11日之後，因陸續接獲原告所發台北古亭郵局第735、753、766、808號存證信函，始知原告係因確診致無法依約完成換約，而系爭預售屋迄今仍在被告名下，隨時可與原告重行約定換約日期，然因原告存證信函信封未留存電話，致被告無管道聯絡原告以協商履約一事，實非可歸責於被告，原告以被告無故不依約辦理換約程序，主張解除系爭契約，並無理由，系爭契約仍有效存在，被告受領買賣價金無不當得利可言。
三、原告係委由訴外人謝依潔辦理系爭契約之簽立、履行，原告縱因確診無法於111年6月24日會同換約，仍有謝依潔可代理原告會同辦理換約，原告給付遲延並無正當理由，自屬可歸責於原告之給付遲延，經被告於111年6月27日以存證信函催告原告於3日內履約，原告置不理會，被告自得依民法第254條規定解除系爭契約，系爭契約既經被告於111年7月6日以臺中民權路郵局第1244號存證信函（下稱1244號存證信函）對原告為解除之意思表示，業已生解除之效力而溯及失效，則原告依系爭契約第8條前段之約定，請求被告賠償違約金216萬元，並無理由。縱認系爭契約效力仍存在，由原告於111年7月7日台北古亭郵局第735號存證信函（下稱735號存證信函）中表示如被告未於111年7月8日遵期換約，即屬無法完成換約等語觀之，足表徵原告不願購買系爭預售屋，乃屬原告反悔不買，被告有權依系爭契約第8條約定沒收原告已付價款等語。
四、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：（卷第230-231頁）㈠被告前向潤隆公司購買系爭預售屋。
㈡兩造於111年5月3日就系爭預售屋簽訂系爭契約，於系爭契
約書中約定買賣總價金為962萬元，並約定兩造應於111年6月24日會同至潤隆公司完成換約。
㈢原告於111年5月5日給付被告系爭契約價款58萬元。㈣原告於111年6月15日檢驗樣本採集檢驗結果COVID-19呈陽
性反應，依當時法令及中央疫情指揮中心宣布之規定，於隔離滿7日且檢驗呈陰性反應前應隔離。
㈤原告未於111年6月24日前往潤隆公司進行換約( 但兩造就被告當日是否有前往潤隆公司有爭執)。
㈥被告於111年6月27日以臺中法院郵局第1537號存證信函（
下稱1537號存證信函）催告原告於3日內進行換約，否則將解除系爭契約。上揭存證信函於111年7月7日送達原告。
㈦被告於111年7月6日以1244號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示。上揭存證信函於111年7月13日送達原告。
㈧原告於111年7月7日以735號存證信函催告被告應予111年7
月8日上午11時進行換約。上揭存證信函於111年7月8日上午10時47分送達被告。
㈨被告未於111年7月8日上午11時前往潤隆公司進行換約。
㈩原告於111年7月12日以753號存證信函催告被告應於10日內完成換約程序，屆期未完成於文到第11日解除系爭契約。
上揭存證信函於111年7月13日送達被告。
原告於111年7月13日以台北古亭郵局第766號存證信函（下
稱766號存證信函）催告被告應於10日內完成換約程序，屆期未完成於文到第11日解除系爭契約。上揭存證信函於111年7月14日送達被告。
原告於111年7月25日以台北古亭郵局第808號存證信函（下
稱808號存證信函）通知被告系爭契約已於111年7月24日解除，並請求被告於3日內返還已付價金及給付違約金。上揭存證信函於111年7月26日送達被告。
肆、得心證之理由：
一、系爭契約業經原告於111年7月24日解除：㈠按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」為民法第254條所明定。由上開規定可知，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。
㈡兩造於111年5月3日就系爭預售屋簽訂系爭契約，於系爭契
約書中約定兩造應於111年6月24日會同至潤隆公司完成換約，惟因原告於111年6月15日採檢COVID-19呈陽性反應，依當時法令及中央疫情指揮中心宣布之規定，於隔離滿7日且檢驗成陰性前應隔離，致原告於111年6月24日未至潤隆公司進行換約等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項
㈡、㈣、㈤），則原告未能依約於111年6月24日至潤隆公司完成換約，係因當時法令之限制所致，乃因不可歸責於原告之事由致未能完成換約，依民法第230條之規定，原告不負遲延責任。被告雖以原告縱因確診無法於111年6月24日會同辦理換約，仍有謝依潔可代理原告辦理換約等語，辯稱原告應負給付遲延責任。然謝依潔雖為原告簽定系爭契約時之代理人，然並非必有代理原告辦理換約之權，被告既未舉證證明謝依潔當時為經原告授權可代為辦理換約之人，則被告徒以謝依潔曾代理原告簽定系爭契約，即謂謝依潔得代理原告辦理換約云云，委屬無稽。基上，原告就其未於111年6月24日至潤隆公司完成換約，既不負給付遲延責任，被告要無從僅因原告未於111年6月24日至潤隆公司換約，即以遲延給付為由，催告原告履行並進而解除契約，揆諸前開規定甚明。是被告於111年6月27日以1537號存證信函催告原告於3日內換約、否則解除系爭契約，並於上揭存證信函於111年7月7日到達原告前，即於111年7月6日以1244號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，自不生解除系爭契約之效力。
㈢兩造固於系爭契約第3條約定兩造應於111年6月24日會同至
潤隆公司完成換約，而系爭契約第4條約明「雙方合意本約所謂換約，即甲方（按即原告，下同）須承受乙方（按即被告，下同）與丙方（按即潤隆公司，下同）所簽訂之房地預定買賣契約書之全部內容，並更換承買人為甲方之名義；若甲方欲針對丙方之契約書修改，須於換約完成後再自行與丙方協議。」等語，由系爭契約第4條之上開約定可知，系爭契約乃約定由原告概括承受被告與潤隆公司間系爭預售屋買賣契約之權利義務，性質上屬契約承擔，依民法第301條規定，自需得潤隆公司承認始生效力，而潤隆公司雖經兩造於系爭契約中列載為「丙方」，但潤隆公司並未在系爭契約中為任何簽章，非受系爭契約拘束者，則兩造欲進行系爭契約所稱「換約」，自以得潤隆公司同意、並配合變更買賣契約承買人為其前提，尚非兩造可得自行進行。是兩造雖於系爭契約第3條約定111年6月24日會同至潤隆公司完成換約，在得潤隆公司同意前，上揭約定應僅為兩造約定之換約期限，尚非確定之換約日期，此業據證人即承辦系爭契約之代書郭正邦到庭結證：系爭契約內容是伊草擬的，簽約時伊在場，伊是見證人，契約書上寫的6月24日是換約期限，兩造簽立系爭契約後，潤隆公司處理換約事宜需4週，所以換約時間兩造同意是在6月24日等語甚明（見卷第240-242頁），郭正邦上開證述內容，與系爭契約之性質屬契約承擔相符，自堪以採憑。又關於與潤隆公司約定進行換約之過程，亦據郭正邦結證：有關跟建商換約的事情，都是由伊負責跟建商約時間並跟兩造聯絡，111年6月24日確定無法換約之後，伊跟建商在111年6月27日約好在111年7月8日上午11時進行換約，伊有通知兩造這個換約時間，伊是在111年6月27日當天就通知被告等語甚詳（見卷第242頁），被告雖否認有授權郭正邦代為聯絡、約定換約時間，然兩造均稱於簽訂系爭契約時互不相識、且未互留聯絡電話，兩造如未授權郭正邦負責與潤隆公司聯絡、約定換約時間，將難以進行換約事宜，被告所辯已難逕採。更何況，縱被告未授權郭正邦與潤隆公司聯絡、約定換約時間，郭正邦與潤隆公司及原告確定111年7月8日上午11時進行換約之時間後，既已通知被告，亦具有代原告通知被告履約期限之效力，而被告並未舉證證明其有何不可歸責之事由，致未能於上揭時間至潤隆公司履行換約義務，被告自應負給付遲延之責任。
㈣基上，被告未依通知於111年7月8日上午11時至潤隆公司進
行換約，既應負給付遲延責任，則原告在被告給付遲延後，於111年7月12日以753號存證信函定期催告被告於10內會同至潤隆公司完成換約、否則於文到第11日即解除契約，上揭存證信函於111年7月13日送達被告，惟被告逾期未履行，原告乃於111年7月25日以808號存證信函通知被告系爭契約業於111年7月24日解除（見不爭執事項㈩、，合於民法第254條之規定，是原告主張系爭契約業因原告為解除契約之意思表示，而於111年7月24日生解除之效力，洵堪採取。
二、原告請求被告給付116萬元本息為有理由：㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。系爭契約業經原告於111年7月24日解除，已詳如前述，則原告自得依前揭規定，請求被告返還已付價金本息。
㈡兩造就原告於簽訂系爭契約後，於111年5月5日給付被告系
爭契約價款58萬元，固無爭執（見不爭執事項㈢），惟原告主張於簽訂系爭契約時，另有給付被告現金50萬元，則為被告所否認，依民事訴訟法第277條規定，自應由原告就其有給付被告現金50萬元之利己事實，負舉證之責任。
經查，原告乃以謝依潔之證述及謝依潔與訴外人林甄珍間之LINE對話記錄，為其有交付被告50萬元之佐證。惟查，謝依潔固結證稱：伊透過朋友認識房仲林甄珍，林甄珍告訴伊一些案件，原告比較喜歡系爭預售屋，林甄珍介紹說屋主希望按照他買的價格（即962萬元）加50萬元轉售，原告同意，原告委託伊簽約，111年5月3日簽約當天，伊帶120萬元現金到場，58萬元現金伊交給郭正邦，另50萬元給林甄珍當場轉交給被告本人等語（見卷第245頁）。
然查，謝依潔所稱兩造就系爭預售屋之買賣價額，已明顯與系爭契約上明確記載之買賣總價為962萬元不符，且與郭正邦結證：伊經朋友介紹認識謝依潔，簽約當天謝依潔跟被告本人到伊事務所說要簽約，系爭契約內容是伊用制式內容改的，當天雙方說好買賣價格962萬元，契約內容的標的物是參照建商與被告所訂定的合約書謄寫的，價金是買賣雙方一致跟伊說962萬元，系爭契約製作完成伊有念契約內容包含價金、付款方式等給雙方聽，雙方都沒有意見，簽約當天謝依潔有交58萬元現金給伊，請伊匯給被告做匯款金流記錄，伊當天沒有看到謝依潔另外拿50萬元給被告等語（見卷第241頁），亦不相符。兩造如洽定買賣總價為1012萬元（即962萬元加價50萬元），則縱然約定其中50萬元為被告之獲利、不列載於系爭買賣契約中，然於兩造商談過程中亦必會有所提及，製作系爭契約書之郭正邦應無未曾聽聞之理，參之謝依潔稱現金50萬元是交給林甄珍轉交被告，然系爭契約簽約當時，謝依潔、被告及林甄珍3人既均在場，謝依潔如欲交付買賣價金現金50萬元，其直接交付被告即可，並無先交付林甄珍，再由林甄珍轉交被告之必要，謝依潔所述顯悖於情理，難以採憑，復參之50萬元非小額金錢，如有收、付情事，通常會要求收款人出具收據，而原告始終未能提出被告收受該50萬元之收據，則原告主張有於簽約日給付被告買賣價金現金50萬元，委難採取。至原告另提出謝依潔與林甄珍之LINE對話記錄，資為被告係以1012萬元出售系爭預售屋、原告有應要求給付被告獲利現金50萬元之論據，然林甄珍為將系爭預售屋介紹給謝依潔之房仲，謝依潔與林甄珍間之對話內容為何，顯非被告所得知悉，亦不足拘束被告，自不足以之推認被告有收受該50萬元現金之事實。從而，原告就系爭契約已交付被告之價金金額為58萬元，堪以認定，系爭契約既經原告解除，則原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還58萬元及自受領日即111年5月5日起至清償日止之法定利息，於法自屬有據。
㈢再兩造於系爭契約第8條約定：「本契約書經甲乙雙方簽定
確認後買賣即成立，乙方如有反悔不賣或因可歸責於乙方之事由致無法完成換約時，應加倍返還甲方已付價款作為違約金賠償；反之…」（見卷第69頁），系爭契約因被告應負給付遲延責任，業經原告於為解除契約之意思表示，而於111年7月24日生解除之效力，已詳如前述，則原告依上開約定，請求被告加倍返還已付價款58萬元作為違約金賠償，於法亦屬有據。被告雖以系爭契約業經解除而溯及失效，原告無從依上揭約定為請求等語為辯。然解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，為民法第260條所明定，是被告前開所辯，要不足採。另原告依上揭約定請求被告為違約金賠償，乃屬無確定期限之給付，依民法第229條第2項規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，而原告於系爭契約經解除後，於111年7月25日以808號存證信函催告被告於3日內給付違約金，該存證信函於111年7月26日送達被告（見不爭執事項），則原告就此請求被告加計自111年7月30日起至清償日止之法定遲延利息，於法亦屬有據。
三、綜上所述，原告依民法第259條第1、2款規定及系爭契約第8條之約定，請求被告給付116萬元，及其中58萬元自111年5月5日起、其中58萬元自111年7月30日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。
四、兩造均陳明願供擔保，分別為准、免假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係依原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 17 日
書記官 巫偉凱