臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2575號原 告 劉許芳英
張詩韻共 同訴訟代理人 陳銘傑律師複 代理人 蔡國強律師被 告 賓士大樓管理委員會法定代理人 郭文鏗訴訟代理人 蔡賢昌上列當事人間請求確認會議無效事件，本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國112年1月14日召開之第3屆第2次區分所有權人會議所為之決議無效。
確認被告於民國111年11月25日召開之第2屆區分所有權人會議如附表所示「屋頂平台約定專用」之決議不成立。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明。本件原告起訴時被告法定代理人原為江瑋爾，嗣於訴訟程序進行中變更法定代理人為郭文鏗，經郭文鏗於民國112年9月11日以民事聲明承受訴訟狀聲明由其承受訴訟，此有臺中市西區區公所公所公建字第1120002927號函、承受訴訟狀在卷可參（見本院卷一第271頁、卷二第13頁），經核尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴原聲明求為㈠確認被告於111年1月22日召開之區分所有權人會議決議無效。㈡確認被告於111年2月7日所通過之議案「調整社區管理費」之決議無效，嗣於起訴狀繕本送達被告後，於112年5月11日以民事陳報暨訴之聲明變更狀變更聲明求為㈠確認賓士大樓社區於112年1月14日召開之區分所有權人會議決議無效。㈡確認賓士大樓社區於111年11月25日區分所有權人會議決議通過之「屋頂平台約定專用」議案不成立（見本院卷一第341頁）。原告所為上開聲明之變更，經被告於112年7月6日當庭表示同意（見本院卷一第408頁），核與前揭規定相符，應予准許。
三、另按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查原告為賓士大樓社區之區分所有權人，其等主張被告所為之112年1月14日、111年11月25日區分所有權人會議決議有無效或不成立之事由，為被告所否認，則兩造間就上開會議決議有效與否即有不明確，而影響原告身為區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安之狀態得以對於被告之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，即有確認利益。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為賓士大樓社區之區分所有權人，被告為賓士大樓社區
之管理委員會。被告於111年11月25日召開區分所有權人會議選任第3屆管理委員，推選訴外人宋胡金枝為主任委員，而訴外人郭文鏗係賓士大樓承租人，未被選任為第3屆管理委員，竟以召集人名義於社區公佈欄張貼會議通知，於112年1月14日召開第3屆第2次區權會（下稱系爭112年1月14日區權會），以臨時動議決議通過修改住戶規約第22條第1項，同意經區分所有權人授權之承租人或親人，可以擔任管委會或主委等事務。系爭112年1月14日區權會違反公寓大廈管理條例第25條第3項規定，係由無召集權人而召開，其召集程序違法，所為之決議自屬無效。郭文鏗於召開系爭112年1月14日區權會時，才以臨時動議取得代理管理委員資格，亦無法因嗣後取得召集權而令系爭112年1月14日區權會之召集回溯發生合法之效力。
㈡被告前於111年11月25日召開第2屆區權會，決議通過如附表
所示「屋頂平台約定專用」之決議（下稱系爭111年11月25日區權會決議），該決議雖係對賓士大樓社區110年11月26日區權會關於「頂樓違建案處理」，同意頂樓違建「有條件約定專用」，與7樓戶之協商方案改為「拆除7樓之5上方加蓋」、「7樓之2上方加蓋未拆除、門打開、清空、提供大樓使用」，「7樓之1上方加蓋、7樓之3上方加蓋、未拆除繳納2倍管理費」，後續交由管理委員會與7樓戶繼續討論，再提交區權會確認一案（下稱系爭110年11月26日區權會決議）進行追認，性質上仍屬住戶規約第17條第2項第6款約定專用事項之決議，且區分所有權人並無同意其日後追認案可以多數決方式通過，是該次會議出席人數為31人計算，系爭111年11月25日區權會決議至少需23人以上表決同意，方得通過此議案，惟該次表決不同意票有10票，同意票僅21票，未達23票之通過門檻，系爭111年11月25日區權會決議應屬不成立。
㈢並聲明：⒈確認賓士大樓社區於112年1月14日召開之區權會決
議無效。⒉確認賓士大樓社區於111年11月25日區權會決議通過之「屋頂平台約定專用」議案不成立。
二、被告答辯則以：㈠被告於112年1月4日由第3屆主任委員宋胡金枝召集，並召開
第3屆第1次區權會，因出席人數不足，由宋胡金枝於112年1月11日召開第2次管理委員會決議於10日後，即112年1月14日召開系爭112年1月14日區權會，宋胡金枝當日因事無法出席，遂填具委託書委請郭文鏗代理出席，當日會議開始時，依會議程序推選郭文鏗代理主持會議，獲出席區分所有權人一致通過擔任主席（見本院卷二第37頁），當日會議議程及會議記錄均明列會議主席為宋胡金枝、主持人郭文鏗，並非由無召集權人召集會議之情形。
㈡賓士大樓於000年0月間，正式成立第1屆管理委員會，並於11
0年11月26日第1屆區權會，作成系爭110年11月26日區權會決議後，被告於111年11月25日召開第2屆區權會，對系爭110年11月26日區權會決議執行追認，決議通過系爭111年11月25日區權會決議，並非強行通過決議，原告主張系爭111年11月25日區權會決議不成立，並無理由等語資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告訴之聲明第1項部分：
⒈賓士大樓管理委員會111年11月25日第2屆區權會，選任第3屆
管理委員會為7-2號、7-8號陳○騰、2F-2詹○慧、3F-1宋胡金枝、3F-5周○暖、7F-2謝○姿（本院卷一第233頁），並推選宋胡金枝為主任委員。
⒉賓士大樓112年1月4日第3屆第1次區權會，由宋胡金枝委任承
租人即郭文鏗出席，並由郭文鏗擔任會議主席；該次會議因出席人數未達法定出席人數，由郭文鏗宣布流會，並於10天後同一時間地點，再次召開會議（限閱卷第11頁、本院卷一第313頁）。
⒊賓士大樓管理委員會於112年2月10日向臺中市西區公所申請
主任委員變更報備時，提出之112年1月4日第3屆第1次區權會會議紀錄，記載「主席：宋胡金枝由郭文鏗主持」（限閱卷第23頁、本院卷一第313頁）。
⒋賓士大樓112年1月14日第3屆第2次區權會，由宋胡金枝委任
承租人即郭文鏗出席，並由郭文鏗擔任會議主席；該次會議應出席區分所有權人共31人，已出席區分所有權人（含代理出席）共計25人，已超過區分所有權人3分之2以上出席（本院卷一第415、425頁、卷二第37頁）。
⒌賓士大樓112年1月14日第3屆第2次區權會，決議修改住戶規
約第22條第1款第1項，准予經區分所有權人授權之承租人或親人，可擔任區分管理委員或主委等事務，並以臨時動議通過3F-1宋胡金枝主任委員指派其承租人郭文鏗代理其本人，執行主任委員之職務。
㈡原告訴之聲明第2項部分：
⒈110年11月26日賓士大樓第2屆區權會，關於「案由二：頂樓
違建案處理」一案，投票結果為同意頂樓違建「有條件約定專用」，但「條件」尚未確立，與7樓戶之協商方案改為「拆除7樓之5上方加蓋」、「7樓之2上方加蓋未拆除、門打開、清空、提供大樓使用」；「7樓之1上方加蓋、7樓之3上方加蓋、未拆除繳納2倍管理費」，後續交由管理委員會與7樓戶繼續討論，再提交區權會確認（本院卷一第177至179、431至433頁）。
⒉兩造不爭執上開110年11月26日賓士大樓第2屆區權會「案由
二：頂樓違建案處理」決議之合法性（本院卷一第335頁）。
⒊111年11月25日賓士大樓第2屆區權會，應出席區分所有權人
共31人，已出席區分所有權人（含代理出席）共計31人（本院卷一第435頁）。
⒋111年11月25日賓士大樓第2屆區權會討論議案，案由三係就
「110年11月26日區分所有權人會議」通過頂樓違建戶有條件約定專用一案，由管理委員會對於後續方案即「7F-2上方室內清空」、「7F-5上方周邊拆除」、「8F-1、8F-3有條件約定專用，雙倍繳交管理費」，提交區權會執行追認，表決結果為不同意票10票，同意票21票而決議通過，並列入住戶規約第17條第6項，同意有條件約定專用（本院卷一第435至437頁）。
四、本院之判斷：原告主張系爭112年1月14日區權會係由不具召集權之郭文鏗所召集，是該次會議所為決議無效；及系爭111年11月25日區權會決議通過附表所示之「屋頂平台約定專用」一案，表決結果未達社區規約第17條第2項第6款規定，經出席之區分所有權人4分之3以上及其區分所有權比例4分之3以上同意，系爭111年11月25日區權會決議不成立等情，均為被告否認。茲就下列爭點說明本院之判斷如下：
㈠112年1月14日賓士大樓第3屆第2次區分所有權人會議之召集
人為何？⒈按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議
除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。」，是區分所有權人會議應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。且參諸公寓大廈管理條例前開規定未將「規約另有約定」列為例外排除事由，可認公寓大廈管理條例無意將區分所有權人會議召集權人之資格納入公寓大廈規約自治事項之範圍內，該法定召集權人之規定應為強制規定，非規約所得任意排除。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議（最高法院108年度台上字第514號判決意旨參照）。
⒉查宋胡金枝係經111年11月25日第2屆區分所有權人會議選任
之第3屆管理委員，並經推選為主任委員；郭文鏗則為宋胡金枝之承租人，非賓士大樓社區之區分所有權人；賓士大樓社區112年1月4日第3屆第1次區權會，係由主任委員宋胡金枝委任郭文鏗出席，並由郭文鏗擔任會議主席，該次會議因出席人數未達法定出席人數，由郭文鏗宣布流會，並於10天後同一時間地點，再次召開會議等情，此有112年1月4日區權會會議紀錄及簽到簿在卷可稽（限閱卷第11至14頁、本院卷一第313頁），且為兩造所不爭執。依112年1月4日第3屆第1次區權會會議記錄記載，該次會議係由「主持人」即郭文鏗當場宣布流會，10天後同一時間地點，再次召開會議；及系爭112年1月14日第3屆第2次區權會之會議通知載明會議主席為「第3屆主任委員郭文鏗」，可認系爭112年1月14日區權會，係由郭文鏗以自己之名義，基於召集人地位所召集；另觀諸系爭112年1月14日區權會之會議通知記載，該次會議內容為修改住戶規約、增設監視器及其他相關事宜，並於該次會議決議通過：案由一修改住戶規約第22條第1款第1項，准予經區分所有權人授權之承租人或親人，可擔任區分管理委員或主委等事務；案由二增設及啟用監視器系統；案由三大樓7-4號店鋪前出入空間，由其住戶約定專用；案由四調降管理費等，並以臨時動議通過宋胡金枝主任委員指派其承租人郭文鏗代理其本人，執行主任委員之職務等情，此有系爭112年1月14日區權會會議紀錄可佐（見本院卷一第315至317頁)，可見系爭112年1月14日區權會確實作成決議，而郭文鏗既非賓士大樓社區之區分所有權人，依首揭說明，郭文鏗自屬無召集權之人。
⒊被告雖抗辯郭文鏗係代理宋胡金枝出席，並經多數人推選擔
任會議主席，及系爭112年1月14日區權會係由宋胡金枝於112年1月11日召開第2次管理委員會，決議於10日召開系爭112年1月14日區權會（見本院卷二第37頁）云云。惟查，管理委員會係執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款亦有明文，而管理委員係由區分所有權人選任，實質上係受區分所有權人委任處理事務，具相當之身分專屬性，依民法第537條規定，原則上應自己處理事務，故除規約載明或區分所有權人會議決議可授權他人代理行使職務外，應不得授權他人代為行使，自不得由當選之管理委員、主任委員任意委託、讓與該職務予他人行使管理委員、主任委員職務，其所為委託或讓與應屬無效。另依賓士大樓社區112年1月14日修正前之住戶規約第22條第1項規定，管理委員選任之資格，須具賓士大樓之區分所有權人身分或其配偶或其直系親屬（見本院卷一第323頁），依系爭社區112年1月14日修正前之住戶規約，亦無從得出經推選為管理委員之人，得再指定具備符合該規約第22條第1項資格之人或承租人代理擔任管理委員之解釋。是宋胡金枝雖可委託郭文鏗代理出席系爭112年1月4日區權會，郭文鏗仍不能代理行使主任委員召集系爭112年1月14日區權會之職務。另依賓士大樓112年1月11日第3屆委員會議記錄（見本院卷二第47頁），雖記載該次會議主席為宋胡金枝，會議討論事項包含召開第三屆區分所有權會議等情，然依被告法定代理人郭文鏗於本院審理時自陳：當時宋胡金枝與其配偶均已年老，宋胡金枝表示其無法擔任主任委員，所以全權委託我；從第2屆選出管理委員後，就是由我代理宋胡金枝參加開會，但宋胡金枝也會到場等語（見本院卷二第19頁），且系爭112年1月4日、112年1月14日2次區權會，均係由郭文鏗受宋胡金枝委任代理出席，可見宋胡金枝雖為賓士大樓社區管理委員會之主任委員，然實際上均係由郭文鏗代理其執行主任委員之職務等節觀之，亦足認定宋胡金枝僅形式上為賓士大樓社區之主任委員，實際上執行主任委員之職務及召集系爭112年1月14日區權會之人應為郭文鏗無訛。是被告此部分抗辯，並無可採。
⒋本件郭文鏗基於召集人地位召集系爭112年1月14日區權會，
並為上開決議，即屬非合法成立之意思機關，乃無召集權人召開之區權會，自不能為有效之決議，形式上亦屬不備成立要件之會議，系爭112年1月14日區權會所為之決議當然自始完全無決議之效力，原告請求確認系爭112年1月14日以郭文鏗為召集權人之區權會所為決議均無效，應屬有據。㈡系爭111年11月25日區權會決議，是否應符合社區規約第17條
第2項第6款規定，經出席之區分所有權人4分之3以上及其區分所有權比例4分之3以上同意？⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為
其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照）。
⒉依公寓大廈管理條例第3條規定：「本條例用辭定義如下：……
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者……」。另依賓士大樓社區規約第17條第1項規定：「區分所有權人會議之決議，除公寓大廈管理條例或規約另有規定外，應有區分所有權人2分之1以上或其區分所有權比例合計2分之1以上之出席，以出席人數2分之1以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計2分之1以上之同意行之……」，同條第2項規定：「下列各款須有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，始可開議，且須經出席之區分所有權人4分之3以上及其區分所有權比例4分之3以上之同意。一、規約之訂定與變更。……六、約定專用或約定共用事項。……」（見本院卷一第77、281頁）。是賓士大樓社區關於約定專用事項進行表決時，依上說明，自應符合上開規約第17條第2項所定之最低出席人數及表決人數，始得有效成立。
⒊查系爭110年11月26日區權會，關於「頂樓違建案處理」一案
，投票結果為同意頂樓違建「有條件約定專用」，但「條件」尚未確立，與7樓戶之協商方案改為「拆除7樓之5上方加蓋」、「7樓之2上方加蓋未拆除、門打開、清空、提供大樓使用」；「7樓之1上方加蓋、7樓之3上方加蓋、未拆除繳納2倍管理費」，後續交由管理委員會與7樓戶繼續討論，再提交區權會確認等情，此有系爭110年11月26日區權會會議記錄在卷可參（本院卷一第177至179、431至433頁）。兩造雖不爭執系爭110年11月26日區權會關於「頂樓違建案處理」決議之合法性，亦不爭執該次會議記錄所載「7樓之1」、「7樓之3」即為系爭111年11月25日區權會會議所指之「8樓之1」、「8樓之3」（本院卷一第335頁、卷二第78頁）。惟按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分，84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第7條第2款、第3款分別定有明文。又公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分（最高法院109年度台上字第2277號判決意旨參照）。是屋頂平台為賓士大樓全體區分所有權人共同使用之部分，且係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，依公寓大廈管理條例第7條第3款規定，不得為約定專用部分，故縱使系爭110年1月26日、111年11月25日區權會決議通過頂樓違建約定專用屋頂平台，是否違反法令而無效，已非無疑。況系爭110年11月26日區權會決議，並非無條件同意頂樓違建戶約定專用，亦尚未確認同意約定專用之條件內容，而係要求管理委員會就協商方案及相關配套等與頂樓戶繼續討論處理，並應提交區權會確認，而管理委員會與頂樓違建戶之協商條件，攸關住戶最終是否同意約定專用之權益甚大，兩者無從分離觀之，是系爭110年11月26日區權會雖已決議通過頂樓違建戶約定專用一案，然被告就同意條件提交區權會進行追認時，自仍應符合上開規約第17條第2項所定之最低出席人數及表決人數，始能成立。
⒋依系爭111年11月25日區權會，應出席區分所有權人共31人，
已出席區分所有權人（含代理出席）共計31人（兩造不爭執事項㈡⒊），出席人數已達區分所有權人2分之1以上，對於附表所示「屋頂平台約定專用」議案之同意人數為21票（兩造不爭執事項㈡⒋），未達上開賓士大樓住戶規約所規定已出席之區分所有權人4分之3以上，即24票（計算式：31×3/4＝23.25）以上之表決權數通過乙情，洵堪認定。從而，原告主張系爭111年11月25日區權會如附表所示「屋頂平台約定專用」之決議，未經上開規約第17條第2項所定已出席之區分所有權人4分之3以上之同意而不成立等語，自屬有據。
五、綜上所述，原告訴請確認系爭112年1月14日區權會所為之決議無效；及系爭111年11月25日區權會如附表所示「屋頂平台約定專用」之決議不成立，均為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
書記官 陳科維附表（111年11月25日會議）：
議案名稱、決議 案由三：第一屆110.11.26區分所有權人會議大會決議，頂樓 違建戶其中處理2戶（7F-5上方拆除、7F-2上方清空 供管委會使用），2戶（8F-1及8F-3）同意採有條件 約定專用處理，並自第二屆管委會續處確認追蹤執 行，業已遵照自111.01起繳交雙倍費用，執行追認。 決 議：經表決同意21票、不同意10票，本案係第一屆區分所有權人會議 決議事項通過續處執行，第二屆管委會依照第一屆決 議事項規定續處，經多數人同意執行，決議通過，並 列入賓士大樓住戶規約管理辦法第17條第6項規定同 意有條件的約定專用，結案。