臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2857號原 告 龔逸瑄訴訟代理人 洪嘉蔚律師被 告 劉冠怡訴訟代理人 林湘清律師
陳思成律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1萬1,200元，及自民國112年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣1萬1,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年12月22日簽訂租賃契約，由被告向其承租所有門牌號碼臺中市○○區○○○路000號5樓之11（下稱系爭建物），租期自次（23）日起至110年12月22日，每月租金新臺幣（下同）2萬4,000元，屆期後兩造復續約至111年12月22日。詎被告積欠111年5月23日至8月31日積欠之租金共計7萬9,200元未付。又被告承租系爭建物後，由被告及被告配偶何易峻、被告之子共3人共同入住。詎何易峻竟於111年5月21日於系爭建物燒炭自殺身亡，造成原告受有系爭建物價值減損250萬9,360元之損害，被告允許何易峻使用系爭建物，就何易峻造成系爭建物之價值減損，亦應負損害賠償責任，故依系爭租約第3條、第16條第2項、民法第421條、第439條前段、第233條第1項、第203條規定及類推適用民法第433條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告258萬8,560元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造業已合意提前於111年6月終止上開租賃契約，其已於6月中旬搬離系爭建物，僅係為更換系爭建物木地板而於同年7月6日始將鑰匙返還給原告，故而原告僅得請求給付之租金應為5月23日起至7月6日止，然扣除原告依約應返還之押金4萬8,000元，其已無給付租金給原告之義務。又民法第433條係針對租賃物發生物理上毀損滅失而設，並無法律漏洞，系爭建物因何易峻自殺造成之價值減損，僅屬純粹經濟上損失，原告無從類推適用民法第433條規定而為主張等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經法院會同兩造整理並簡化爭點如下（見本院卷第164、203頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠原告是否有同意被告提前於111年6月終止租約並承諾返還1個月之押金2萬4,000元給被告？㈡原告依系爭租約第3條、第16條第2項、民法第421條、第439條前段、第233條第1項、第203條規定，請求被告給付111年5月23日至8月31日積欠之租金共計7萬9,200元本息，有無理由？㈢原告主張類推適用民法第433條規定請求被告賠償系爭房屋因
何易峻自殺而減損價值之250萬9,360元本息，有無理由？⒈系爭建物減損之價值？⒉系爭建物價值縱因而減損，原告得否類推適用民法第433條
規定請求被告賠償？
四、本院的判斷：㈠原告請求被告給付111年5月23日至8月31日積欠之租金共計7萬9,200元，就其中1萬1,200元本息為有理由：
⒈兩造於109年12月22日簽訂租賃契約，由被告向原告承租原
告所有之系爭建物，租期自次（23）日起至110年12月22日，每月租金2萬4,000元，嗣屆期兩造續約至111年12月22日，業經本院會同兩造整理爭點並列為不爭執事項⒈⒉（見本院卷第163至164頁），堪信為真正。
⒉被告抗辯兩造已合意提前終止系爭租約，為原告所否認，
即為本院首應判斷者。經查，依系爭契約第13條第1項約定，承租人除有第17條第1項所定各款事由致難以繼續居住外，固不得任意終止租約。然依被告提出兩造間以通訊軟體「LINE」對話紀錄畫面擷圖，被告於111年5月21日0時49分向原告表示「姐，我跟我老公離婚了，我這個月底就要搬走，不然我負擔不起這邊房租，抱歉這麼晚打擾你，希望可以寬容到6月中給我一點時間搬家！我跟他鬧的很不愉快，所以我需要一點時間回復房子給你，目前居家隔離到5/30，希望可以給我一個月押金讓我另外租房子，抱歉」原告則回稱「怎麼會吵的那麼嚴重 吵到真的離婚
一個人帶著孩子生活是很辛苦的 那弟弟要怎麼辦？」被告表示「弟弟跟著我，所以我才需要錢」、「他外面有女人，而且四年了，我需要五萬，學費什麼都要錢，但是我實在沒臉跟妳要兩個月押金」，原告則回覆「姐姐也不知該怎麼安慰你 我晚一點會先轉24000給你 如果你已經確定要搬家 疫情期間也是要注意自己跟弟弟的安全」等語（見本院卷第143頁），可知被告表示因無力支付房租而希望提前終止租約，且亦其知道因提前終止租約而無權要求原告退還2個月之押金即4萬8,000元，但因其經濟上有困難，故除提前終止外，另請求原告可以退還相當於1個月租金額即2萬4,000元之押金，且希望原告可以給予其搬遷期至6月中，而原告則表示晚一點會先轉24000給被告，可見雙方實已以達成由原告取得（沒收）其中2萬4,000元押金，另返還剩餘2萬4,000元押金給被告之方式合意提前於111年6月中旬終止系爭租約。
⒊嗣被告配偶何易峻於111年5月21日於系爭建物燒炭自殺身
亡（見不爭執事項⒋），被告為處理相關事宜及重新鋪設系爭建物內之木地板，遲於同年7月6日始將鑰匙交還（見本院卷第41頁），被告同意支付租金至7月6日（見本院卷第225頁），故原告得請求被告給付自111年5月23日至7月6日租金共計3萬5,200元（計算式：24,000×（1＋14/30）＝35,200元），扣除原告同意返還給被告之押金2萬4,000元後，原告請求被告給付未付租金1萬1,200元，即屬有據。
至原告雖不爭執被告有於7月6日傳送訊息表示已將鑰匙放在管理室，且其事後亦有取得鑰匙（見本院卷第161頁），然因被告未將系爭建物內之物品予以清除，故請求被告給付7月7日至8月31日之租金，固提出兩造間「LINE」對話紀錄畫面擷圖（見本院卷第197頁）為憑，然系爭租約已經兩造合意提前於6月中旬終止，業如前述，原告自無從依系爭租約請求被告給付該段期間之租金。而兩造於系爭租約經終止後，是否會同對方完成點交，及被告未取回遺留物所生之問題，僅屬原告得否依租賃住宅市場發展及管理條例第12條另為主張問題，不影響兩造合意終止契約之效力，附帶說明之。
⒋遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文，是原告主張應自起訴狀繕本送達被告翌日即112年2月5日（見不爭執事項⒌）起至清償日止，按年息5%計付遲延利息，核無不合。
㈡原告主張類推適用民法第433條規定，請求被告賠償因何易峻自殺而減損價值之250萬9,360元本息，為無理由：
⒈被告承租後系爭建物係由被告、何易峻、被告之子共3人一
同入住（見不爭執事項⒊），而何易峻於111年5月21日於系爭建物燒炭自殺身亡，亦如前述。衡諸現今社會常情，如建物內發生非自然死亡之事故，顯然將造成房屋價值之下跌。此觀諸強制執行法第81條第2項於103年間修正時，明文將拍賣不動產具「建物內有非自然死亡」與該不動產屬海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損等足以影響交易之特殊情事，均列為拍賣公告所應明載者亦足證之，故本院認為原告主張系爭建物確實因何易峻於其內自殺身亡之行為而減損其價值，應屬可信。
⒉依系爭契約第11條第1項及第2項前段約定，被告應負善良
管理人之注意，保管、使用系爭建物。如有違反，致系爭建物毀損或滅失者，應負損害賠償責任。其內容與民法第432條規定基本一致，並未另行增、減被告之義務。另遍觀系爭契約並未就承租人（被告）同居人或其允許為系爭建物使用、收益之人造成系爭建物毀損、滅失應為如何處理而為規範（見本院卷第29至36頁），而有進一步探求是否有民法等實定法規適用之必要。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人（下稱特定第三人）應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。原告就其所受損害主張類推適用民法第433條規定請求被告賠償，此部分為被告所否認。因本件原告委任律師為訴訟代理人，且兩造已將本件得否類推適用民法第433條規定列為爭點，而經本院當庭闡明就本件是否得類推適用民法第433條規定，原告有無其他補充（見本院卷第165頁），原告迄本院辯論終結前仍僅主張上開請求權基礎，故本院僅得就此一主張有無理由予以審認，合先敘明。
⒊所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。而所謂法律漏洞，乃指違反法律規範計畫、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計畫及立法者之是否有意沉默而定。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量。縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決同此見解）。自民法第432條「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」規定觀之，承租人所應負之保管義務僅限於避免租賃物毀損、滅失，而未包括其他情形。又租賃契約之核心內涵乃係出租人有償地將租賃物交付給承租人使用，而承租人於租約終止後負返還租賃物之義務（民法第455條規定參照），故在租賃關係存續中，應以善良管理人之注意保管租賃物，有生產力者亦應保持之，此即民法第432條規定之立法意旨，且從民法第432條第1項及第455條規範內容幾乎一致，亦可知兩者之關連性，故立法者之所以課與承租人保管義務，乃在確保日後返還租賃物義務之履行，解釋上自僅避免租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限，而不包括單純之房屋價值減損。其次，特定第三人既有接近甚或使用租賃物之機會，為使承租人得敦促特定第三人盡相當之注意，故有民法第433條規定之設。該條立法理由謂：「謹按租賃物之毀損滅失，係因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，應負責之事由所致者，承租人仍應負損害賠償之責任，法律明為規定，蓋以杜無謂之爭執也。故設本條以明示其旨。」亦即，立法者原則上雖允許承租人得同意特定第三人使用租賃物，但該特定第三人之過失即等同於承租人之過失，而使承租人應就特定第三人之過失負責，然其範圍亦僅以租賃物之毀損滅失為限，而不包括單純之交易價值價值減損（最高法院110年度台上字第2499號判決見解相同）。
再參酌同法第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」就租賃物失火之情形而言，顯不可能發生單純交易價值減損之情形，則綜合觀察民法第432至434條規定，可知立法者係針對租賃物「物理上毀損狀況」課予承租人不同之注意義務。綜合上述，本院仍難認立法者係疏未就此等情形漏未規範而存在法律漏洞。至承租人即被告雖無依民法第432條、第433條規定負有防免系爭建物交易價值減損之義務，然於此之外是否另依系爭租約而負此等義務，及其應否就同居人何易峻於其內自殺身亡負損害賠償責任，則非本院所得審究，附帶說明之。
⒋準此，有關何易峻於系爭建物內自殺身亡，雖已造成系爭
建物之交易價值減損，然經本院闡明後，原告仍係以類推適用民法第433條規定之方式而為請求，自屬無據。至原告請求本院鑑定系爭建物發生非自然死亡事故前後之價值差異（見本院卷第23頁），即無必要，附帶說明之。
五、結論：綜上所述，原告依系爭契約第3條、民法第421條、第439條前段、第233條第1項、第203條規定，請求被告給付1萬1,200元，及自112年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，故酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：原告之請求為一部有理由，一部無理由，本院審酌兩造勝敗情形，依民事訴訟法第79條，命由原告負擔。
中 華 民 國 112 年 6 月 1 日
民事第五庭 法 官 施懷閔以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 1 日
書記官 林俐