臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2866號原 告 王敬忠訴訟代理人 梁家豪律師被 告 曹嘉靖
羅秀菊上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之同段560建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街000號2樓及3樓房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
二、被告曹嘉靖應自民國112年2月21日起至遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣26,000元。
三、被告羅秀菊應自民國111年10月16日起至遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。
四、前二項聲明所命於民國112年2月21日起之給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣205,800元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣617,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告曹嘉靖及羅秀菊應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之同段560建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街000號二樓及三樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並遷讓返還予原告。㈡被告曹嘉靖應自民國111年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）65,000元予原告，及按月自111年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按年息5％計算之利息。㈢被告曹嘉靖應自111年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告，及按月自111年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按年息5％計算之利息。㈣被告羅秀菊應自111年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於訴訟中數次變更訴之聲明，於112年4月21日言詞辯論期日將訴之聲明最終更正為：㈠先位聲明：⒈被告曹嘉靖及羅秀菊應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。⒉被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付65,000元予原告。⒊被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。⒋被告羅秀菊應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。⒌前二項聲明所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於給付範圍之內，免除給付責任。㈡備位聲明：⒈被告曹嘉靖應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。⒉被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付65,000元予原告。⒊被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。經核原告所為上開變更訴之聲明，均係本於系爭房屋租賃關係而生之同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告曹嘉靖經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告與被告曹嘉靖於107年1月15日就原告所有坐落臺中市○○
區○○段00000地號土地上之系爭房屋，簽署房屋租賃契約，雙方約定租賃期間為自107年1月15日起至109年1月14日止，每月租金11,000元（下稱系爭租約），且未得原告同意，被告曹嘉靖不得以其他變相方法讓他人使用系爭房屋。而系爭房屋所約定之租賃期間屆滿後，原告同意被告曹嘉靖繼續使用系爭房屋，被告曹嘉靖每月仍給付租金11,000元，後雙方經口頭協議於110年8月起變更為每月13,000元，故應認雙方間就系爭房屋於109年1月14日後即應視為不定期限租賃。嗣因原告兒子王資評於臺中市覓得工作，原告方於111年1月21日以微信通訊軟體通知被告曹嘉靖將終止租賃關係，並希望於111年4月15日前收回系爭房屋以供王資評於臺中工作時得以居住使用。詎被告曹嘉靖竟拒絕搬遷，甚違反系爭租約第五條約定，使被告曹嘉靖母親即被告羅秀菊及其他第三人使用系爭房屋。原告為再次終止與被告曹嘉靖間之租賃關係，僅能再於111年7月14日向被告曹嘉靖寄發存證信函，並表明被告曹嘉已違反系爭租約第五條約定，通知被告曹嘉靖系爭租約將於文到1個月後終止並請求被告曹嘉靖依法騰空並返還系爭房屋。旋原告再於111年8月15日向被告曹嘉靖寄發第2次存證信函，表明原告與被告曹嘉靖之租賃契約業已終止，並請求被告曹嘉靖應於111年9月15日前依法腾空返還系爭房屋，且切勿再給付租金予原告。是本件原告與被告曹嘉靖間之租賃關係業已合法終止。今原告與被告曹嘉靖間就系爭房屋之租賃關係既已終止，故自111年9月16日起，被告曹嘉靖即屬無權占有之人。依系爭租約第九條第2項約定，原告自得向被告曹嘉靖請求給付每月租金5倍計算之違約金，及自系爭租約終止後，相當於租金即每月13,000元之不當得利。又被告曹嘉靖未得原告同意，違反系爭租約第五條約定，使被告羅秀菊使用系爭房屋，被告羅秀菊自屬無權占有之人，且被告曹嘉靖嗣於109年1月26日出境，並將系爭房屋交由被告羅秀菊繼續使用，被告羅秀應屬直接占有人，其受有相當於租金即每月13,000元之利益而致原告受有損害。為此，爰依土地法第100條第1、3、5款規定向被告曹嘉靖主張終止系爭租約，並依民法第455條第1項、第767條第1項前段之規定（請求權競合部分請擇一為有利判決）請求遷讓返還房屋；依民法第179條、系爭租約第九條第2項之規定，請求按月給付金錢等語。如法院認被告曹嘉靖仍為直接占有人，被告羅秀菊為其占有輔助人，則備位主張部分僅對於被告曹嘉靖為請求。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告曹嘉靖及羅秀菊應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地
上之同段560建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街000號二樓及三樓房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
⑵被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付65,000元予原告。
⑶被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。
⑷被告羅秀菊應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。
⑸前二項聲明所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於給付範圍之內，免除給付責任。
⑹願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告曹嘉靖應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上之同段
560建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街000號二樓及三樓房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
⑵被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付65,000元予原告。
⑶被告曹嘉靖應自111年9月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元予原告。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告羅秀菊為被告曹嘉靖之母親，為共同生活之家屬，被告
曹嘉靖承租後由被告二人居住，如同承租後由配偶、小孩、父母親同住之情形一樣，並非轉租。被告曹嘉靖既無向被告收租金，亦無與被告羅秀菊訂立租約，故無轉租之情事，被告曹嘉靖並無違反系爭租約第五條之約定。原告主張被告曹嘉靖轉租故終止租約，洵無理由。況原告於訂立租約時，即知被告羅秀菊與被告曹嘉靖同住，原告並無反對，且同意被告羅秀菊居住。
㈡土地法為民法之特別法，不定期房屋租約欲收回房屋應依土
地法之規定。原告自認系爭租約為不定期之租約，但原告以被告曹嘉靖違反系爭租約第五條，以存證信函終止租約，顯非合理，不發生租約終止之效力。是原告並無以土地法第100條第1款之規定為終止租約之通知，而係以違反系爭租約第五條轉租之約定，以存證信函通知終止租約，故不發生收回自住終止租約效力。且原告未依收回自住之理由，通知終止租約，亦不發生租約終止之效力，故系爭不定期之租約仍然存在，被告曹嘉靖有權繼續占有，並無違約或無權占有之情事可言，原告請求被告曹嘉靖遷讓，並無理由。
㈢原告既未合法終止租約，被告無遷讓返還房屋之義務，被告
繼續占用並無違約，原告請求違約金，並無理由。縱可請求違約金，請求租金之五倍，顯屬過高。又系爭租約未合法終止，被告占有房屋並非無權占有，不成立不當得利，原告請求相租金之不當得利，顯無理由。況被告租金付至111年10月，原告請求自111年9月16日起之不當得利，亦有違誤。
㈣而被告羅秀菊為被告曹嘉靖之母，基於共同生活關係，隨同
被告曹嘉靖居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，僅被告曹嘉靖為占有人，原告一併請求被告羅秀菊遷讓交還系爭房屋，顯非正當。被告羅秀菊既非占有人，原告請求被告羅秀菊給付相當租金之不當得利，殊無理由。若可分別向被告二人請求相當租金之不當得利，顯然其租金變成2倍之多，其違法，不言可喻。
㈤並聲明：⒈原告之訴（先位及備位）及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠系爭房屋為原告所有，原告與被告曹嘉靖就系爭房屋成立系
爭租約，且為不定期租賃契約，租金為每月13,000元，又被告羅秀菊目前仍居住於系爭房屋中等情，業據原告提出建物登記謄本、房屋租賃契約書為證（見本院卷第37-43頁、第45-49頁），並為被告所不爭執，此部分之事實，首堪認定。
㈡請求返還房屋部分：
⒈按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收
回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。系爭租約為不定期租賃契約，需有上揭規定所列情形之一，出租人即原告始能終止系爭租約。
⒉經查，系爭租約第5條約定：「未經甲方（按即原告）之同意
，乙方（按即被告曹嘉靖）不得將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法讓他人使用房屋，亦不得將房屋轉租於第三人」，系爭租約之承租人為被告曹嘉靖，而被告曹嘉靖已於109年1月26日出境，此有其戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第95頁），可見其於109年1月26日之後，已無使用系爭房屋，而係由被告羅秀菊使用系爭房屋，堪認被告曹嘉靖係出借系爭房屋予被告羅秀菊，被告羅秀菊為系爭房屋之直接占有人，被告羅秀菊亦未提出證據證明原告知悉並同意此情，是被告曹嘉靖已違反系爭租約第5條約定，依土地法第100條第5款規定，原告得終止系爭租約並收回系爭房屋。原告主張其以存證信函通知被告曹嘉靖終止系爭租約，其應於111年9月15日前騰空返還系爭房屋，該存證信函則係寄送至臺中市○○區○○○○街000號2樓，提出存證信函及蓋有被告曹嘉靖印文之掛號回執在卷可查（見本院卷第71-77頁），然被告曹嘉靖於109年1月26日已出境，業如前述，則此通知難認已合法送達於被告曹嘉靖。原告復主張以起訴狀繕本送達，對被告曹嘉靖表示於送達之日起1個月後終止系爭租約之意思表示（見本院卷第31頁），而本件起訴狀繕本係於111年11月22日公示送達，此有本院公示送達證書在卷可憑（見本院卷第133頁），被告曹嘉靖已出境，依民事訴訟法第152條規定，經60日發生送達效力，是應自112年1月21日發生送達效力，再經1個月後於112年2月21日生終止系爭租約之效力，從而，原告已以起訴狀繕本送達終止系爭租約，依租賃物返還請求權請求被告曹嘉靖返還系爭房屋，為有理由。⒊原告為系爭房屋所有人，而系爭房屋為被告羅秀菊所直接占
有使用，業已認定如前，被告羅秀菊亦未提出任何證據證明原告有同意其使用系爭房屋，堪認為無權占有，原告依所有物返還請求權，請求被告羅秀菊騰空返還系爭房屋，亦有理由。
㈢按月給付相當於租金之不當得利及違約金部分：
⒈按依同一事實，於同一當事人間具備二個以上之法律要件，
成立有同一目的之二個以上之請求權狀態，即學說所謂請求權併存或競合，如權利人行使其中一請求權已達目的，則其他請求權應不得再為行使。而租賃契約終止後，承租人負返還租賃標的物之義務，如未依約返還即為債務不履行，承租人應負債務不履行之損害賠償責任。且承租人未為返還仍然繼續占有使用者，乃故意或過失妨害出租人對所有物或占有物之使用、收益之行使，應負侵權行為損害賠償責任。再承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。故租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得分別依債務不履行或侵權行為規定請求承租人賠償損害，或依不當得利規定請求承租人返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，且各請求權目的相同，如已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求權。次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
查，原告與被告曹嘉靖於系爭租約第9條第2項約定：「乙方（按即被告曹嘉靖，下同）於終止租約之日起，經甲方（按即原告，下同）催告搬遷達7日以上或租期屆滿，甲方表示不再續約，乙方仍不交還房屋，自終止租約或租期屆滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付甲方按房租每月租金5倍計算之違約金。」，原告與被告曹嘉靖已就承租人逾期未返還房屋時所生之損害賠償責任，以前開違約金方式約定之，而依前揭最高法院判決意旨，原告得向被告曹嘉靖請求之債務不履行損害賠償（即前揭違約金）及不當得利請求權之目的相同，如已行使其一，應不得再行使其餘請求權。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，衡酌原告因被告曹嘉靖逾期未返還系爭房屋所受不能使用收益該房屋之損害，應酌減為每月26,000元為當。又原告係於112年2月21日始合法終止系爭租約，業如前述，是原告請求被告曹嘉靖按月給付違約金，應自112年2月21日起算，逾此範圍之請求為無理由。
⒉次查，被告羅秀菊無權占有系爭房屋，業已認定如前，是自
其遷讓返還系爭房屋予原告為止，受有相當於租金之不當得利，衡酌原告與被告曹嘉靖約定之租金為每月13,000元，則原告請求被告羅秀菊按月給付13,000元至遷讓返還系爭房屋之日止，為有理由。又被告羅秀菊於111年10月19日已匯款13,000元至原告之郵局帳戶內，此有原告郵局帳戶內頁影本在卷可稽（見本院卷第271頁），並為原告所自承（見本院卷第265頁），堪認被告羅秀菊已清償111年9月份之不當得利，是原告請求被告羅秀菊按月給付不當得利部分，應自111年10月16日起算。
⒊按數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因
其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，即學說所謂之不真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等行為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得再向他債務人請求清償（最高法院106年度台上字第185號判決意旨參照）。原告對被告羅秀菊請求相當於租金之不當得利，及被告曹嘉靖因違反系爭租約之違約金，均係源於原告所有之系爭房屋遭無權占用之事實，給付目的核屬同一，僅係因各別之發生原因各自負擔債務，核屬不真正連帶債務，上開命被告曹嘉靖及羅秀菊各別應按月給付原告之金錢，於112年2月21日之後者，如任一被告為給付，其他被告在該給付範圍內，應免給付義務，爰諭知如主文第4項所示。
四、綜上所述，原告依系爭租約、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。㈡被告曹嘉靖應自民國112年2月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣26,000元。㈢被告羅秀菊應自民國111年10月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。㈣前二項聲明所命自112年2月21日起之給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。末本院已認定原告先位主張被告羅秀菊為直接占有人部分為有理由，即無庸審理原告備位主張部分，附此敘明。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 許惠瑜法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
書記官 張卉庭