臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2962號原 告 臺中市新社區公所法定代理人 林淑惠訴訟代理人 陳惠伶律師被 告 古裕彰上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○街0段00號1樓攤位區（面積570.01平方公尺）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣23萬1052元，及自民國111年10月17日起至返還第一項所示攤位區止，按日給付原告新臺幣1313元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之8，餘由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣89萬8600元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣269萬5800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項前段及後段就已屆期部分，得假執行。但被告如以新臺幣23萬1052元及就已屆期部分按月以新臺幣1313元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告提起訴訟，原列黃媺涵、張蘭芬、周珮甄、余清海為被告之一，請求返還租賃物等，嗣黃媺涵、張蘭芬、周珮甄、余清海已自行履行原告請求之事項，原告先後於民國112年4月10日、112年9月1日具狀撤回對黃媺涵、張蘭芬、周珮甄、余清海之起訴，雖其4人已為本案之言詞辯論，惟於收受原告對其撤回起訴之本院通知函文後，均已同意，有本院電話紀錄表3份在卷可稽，是黃媺涵、張蘭芬、周珮甄、余清海已因原告撤回起訴而脫離訴訟。
二、本件被告古裕彰經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、事實及爭點：
一、原告主張：
(一)原告與被告於109年9月3日簽立「臺中市新社多功能綜合商業大樓1樓現況租賃契約書」（下稱系爭契約），出租其所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○街0段00號1樓攤位區（面積570.01平方公尺）予被告，租賃期間為109年9月3日起至114年9月2日止，月租金額為新臺幣（下同）3萬9400元，以6個月一期，每期繳納金額為23萬6400元；履約保證金為23萬6400元；各期租金應於各期第一個月內繳納完畢。依系爭契約第3條第4項約定：租金逾期3個月以上未繳納者，照欠額加收10％之遲延違約金；同條第5項約定；承租人應繳納之租金或遲延違約金，逾期3個月以上未繳納時，機關（按即原告，下同）除追徵使用期間租金及遲延違約金外，得終止契約，履約保證金應予沒收；第10條第3項第1款第2目約定：承租人應於簽約之日起90天內（即109年12月1日前）提交營運計畫書送審；同條項款第5目規定：承租人應於訂約後每年9月3日起1個月內，彙整進駐市場之商家名冊送機關備查，未達標準經機關通知限期改善，承租人應於期限內提送營運計畫書予機關審核，未於期限內改善者，機關得命其停業或追繳1個月租金以作為懲罰性違約金；第13條第3項約定：承租人如於租賃期間屆滿或契約終止日之次日起仍有營業行為者，依營業日數收取3倍使用補償金，每日使用補金以月租金額除以30日計算。不料被告簽約後，有下列違約事實：㊀第三期租金總計23萬6400元未按期給付。㊁未按期提出彙整進駐市場之商家名冊。㊂未按期提出營運計劃書。原告即依上開契約約定內容，多次發函催告被告履行未果，而於111年1月4日新區建字第1110000007號函以應繳納之第三期租金已逾期3個月以上未繳納，終止系爭契約。被告於111年1月5日收受上開終止契約函文翌日起，仍未返還租賃之攤位區，任由其招商之商家黃媺涵、張蘭芬、周珮甄、余清海（下稱商家4人）繼續營業至起訴之日前1日即111年10月16日（總計284日）。原告依上開系爭契約條款、民法第455條、民法第767條規定，請求被告返還租賃物及給付懲罰性違約金、使用補償金。並聲明：㊀被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○街0段00號1樓攤位區（面積570.01平方公尺）騰空遷讓返還原告。㊁被告應給付原告9萬4560元（即未繳納110 年
9 月至110 年12月之租金，計15萬7600元計算之10％懲罰性違約金1萬5760元；未提出營運計畫書之懲罰性違約金3萬9400元；未提出進駐商家名冊之懲罰性違約金3萬9400元合併計算），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㊂被告應給付原告111萬8676元（即終止系爭契約之翌日即111年1月6日起至本件起訴日之前1日即111年10月16日止，合計284日，每日違約金，以月租金3萬9400元除以30日再乘以3倍計算），及自111年10月17日起至返還第一項所示攤位區止，按日給付原告3939元。㊃請准提供擔保宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)上開攤位區是由被告跟原告所承租，其再轉租商家4人，現仍營業中；原告主張被告未給付第三期租金而終止系爭契約，且被告未依約定交付營運計畫書等事實，被告都不爭執，被告有跟原告說願意受罰滯約金，也願意分期繳納，但被告認為原告請求懲罰性違約金不合理，因為被告當時因疫情有依照規定跟臺中市政府申請租金減免，但原告以上開攤位區不是市場為由而不同意，且原告之所以很多資料沒有提供，是因商家在市場營運，必需另外申請營利事業登記，會有時間差，導致被告還沒交付營運計畫書，但被告有交付進駐市場之商家名冊等語。綜上，原告之請求顯無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院於111年11月14日言詞辯論庭與兩造整理不爭執事項，經兩造同意如下：（見本院卷第136頁）
(一)兩造於109 年9 月3 日訂立系爭契約，約定租賃期間為5 年（即自109 年9 月3 日起至114 年9月2 日止），每月租金3萬9400元，6 個月為一期，每期繳納金額為23萬6400元。
(二)第3 期租金（110 年9 月3 日至111 年2 月2 日），依系爭契約約定被告應於110 年9 月30日繳納完畢，原告於110年10月4 日、110 年11月8 日、110 年12月3 日、110年12月9日以函文催繳，最後於111 年1 月4 日以新區建字第111000
0007 號函終止系爭契約，該函文於111年1 月5 日送達被告。
(三)被告未依系爭契約約補正營運計畫書。
(四)被告未繳納110 年9 月至110 年12月之租金，該4 個月租金為15萬7600元。
(五)系爭契約第3 條所約定之「遲延違約金」性質為懲罰性違約金。
四、依原告書狀及兩造於審理中之陳述，本件爭執事項如下：
(一)被告是否有依約交付進駐市場之商家名冊？
(二)被告違約之事由是否不可歸責於被告？
(三)原告第二項聲明及第三項聲明之懲罰性違約金是否過高？
參、得心證之理由：
一、原告就起訴之事實，有提出系爭契約影本、 催告被告給付租金、進駐市場之商家名冊、營運計劃書及上開終止系爭契約之函文等證據為據（見本院卷第43至81、87至111頁），且被告於言詞辯論中，除就未提出進駐市場之商家名冊一節爭執外，其餘部分事實均已自認不爭執，則被告既因有遲延交付租金、未依約提出營運計畫書及於原告主張終止系爭契約後，仍有招商之商家營運等違約事實，原告依上開系爭契約條款及民法第455條、第767條規定就被告前述自認之事實請求，洵屬有據。被告雖主張：其確有依約交付109年度、110年度之進駐市場之商家名冊，且因疫情其有依照規定跟臺中市政府申請租金減免，但原告不同意，因為原告主張這不是市場，才造成租金未按期給付，及商家在市場營運必需另外申請營利事業登記，會有時間差，導致被告還沒交付營運計劃書等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查：被告就上開已交付進駐市場之商家名冊及不可歸責自己而未能及時給付租金、營運計畫書等有利於己之事實，於言詞辯論終結前，未提出可供本院調查之證據方法，揆諸上開條文規定，自難採信其抗辯之事實為真。此項認定之不利益既歸負舉證責任之被告承擔，應認原告主張被告未依提出進駐市場之商家名冊及可歸責被告違約事由，堪信為真。
二、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。且按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字第2563號判決意旨參照）。經查，系爭契約第3條第5項約定已將違約金明白約定為具懲罰性質，並為原告於言詞辯論時所自認（見本院卷第134頁）。又系爭契約第13條第2項約定：「標的物以租賃期間屆滿或終止契約時市場現狀為準，不得故意損壞，亦不得要求任何補償，現場點交時，機關之設施及設備，如有損壞，承租人應負責修復，購置補充或賠償，屬承租人之動產設施或第3人財產，承租人應負責搬遷、拆離，如不自行搬遷、拆離，任由機關處理，且承租人應負擔機關代為處理衍生之費用，倘因機關處理致他人遭受損失，承租人應負賠償責任，不得異議，且機關得自履約保證金扣除代為處理之衍生費用。」等內容（見本院卷第63頁），對比同條第3項約定：「承租人如於租賃期間屆滿或契約終止日之次日起仍有營業行為者，依營業日數收取3倍使用補償金，每日使用補償金以月租金額除以30日計算。」內容（見本院卷第63頁），上開「使用補償金」顯係對被告因遲延返還所負之損害賠償責任之外，為強制返還義務之履行結果為目的之違約金。故系爭契約第13條第3項用語雖為「使用補償金」，性質上仍屬懲罰性違約金，應堪認定。本院審酌被告簽約後，確有進行招商營業，業據商家4人陳述甚詳，並為原告所自認（見本院卷第133至134頁）；又被告確有依約給付前二期租金，嗣因國內於系爭契約存續中，爆發新冠病毒疫情，招商經營顯有困難；且依系爭契約第3條第5項，原告已得沒收被告之履約保證金23萬6400元，原告之損害已有相當之填補；而系爭契約第13條第3項約定之「使用補償金」以月租金除以30日再乘以3倍計算，且無上限，顯已遠超原告依系爭契約存續時所得之利益，對被告不免過苛，如依原告之第一項、第二項聲明所請求之金額，顯不相當，暨考量現今社會一般經濟狀況、原告違約情節等一切情狀，認被告未繳納110 年9 月至110 年12月之租金，該4 個月租金為15萬7600元，懲罰性違約金以該金額10％計算之1萬5760元；未提出營運計畫書之懲罰性違約金3萬9400元；未提出進駐市場之商家名冊之懲罰性違約金3萬9400元，共計9萬4560元（計算式：1萬5760元+3萬9400元+3萬9400元＝9萬4560元），因原告已得沒收被告之履約保證金23萬6400元，故酌減至0元。
另原告主張被告應給付系爭契約終止後之翌日起即111年1月6日起至本件起訴日之前1日即111年10月16日止，合計284日，每日違約金，以月租金3萬9400元除以30日再乘以3倍計算之懲罰性違約金性質之使用補償金，因以3倍計算已遠超出原告於系爭契約未解除前所得之租金收入，故應以月租3萬9400元除以30日計算每日違約金較為合理，即以每日1313元計算之（計算式：3萬9400元÷30日＝1313元，元以下四捨五入），故此部分使用補償金37萬2892元（計算式：1313元×284日＝37萬2892元），扣除原先上開得沒入之履約保證金餘額14萬1840元（計算式：23萬6400元-9萬4560元＝14萬1840元），此部分使用補償金酌減至23萬1052元（計算式：37萬2892元-14萬1840元＝23萬1052元），及自111年10月17日起至返還第一項所示攤位區止，按日給付原告1313元，方為適當。
三、綜上所述，原告依上開系爭契約條款、民法第455條、民法第767條，請求被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○街0段00號1樓攤位區（面積570.01平方公尺）騰空遷讓返還原告，並給付原告23萬1052元，及自111年10月17日起至返還第一項所示攤位區止，按日給付原告1313元，為有理由，應予准許。其餘部分無理由，應予駁回。
肆、本判決第一項原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。本判決第二項命被告給付金額未逾50萬元，本院依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，不另為准駁之諭知。另本院依民事訴訟法第392條第2項規定依職權於原告勝訴之範圍內，酌定相當之擔保金宣告被告預供擔保則免執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應一併駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰判決如主文。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 曾惠雅