臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2046號原 告即反訴被告 陳莛嘉即陳宥樺訴訟代理人 施坤樹律師被 告即反訴原告 江育達
周畹蓁共 同訴訟代理人 盧永盛律師複 代理人 施雅芳律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行、帳號00000-00-000000-0號、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」帳戶內新臺幣貳佰陸拾柒萬元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條及第260條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定參照）。查原告起訴主張依兩造所簽訂之協議書約定，兩造間所定不動產買賣契約不成立，被告應無息無條件返還信託帳戶內之買賣價金新臺幣（下同）267萬元予原告等語；嗣被告於民國111年8月22日具狀提起反訴，主張反訴被告即原告係片面違約並具可歸責性，故不得依前開協議書主張買賣契約不成立或解除買賣契約，仍應負價金給付之義務，且其得沒收反訴被告前已繳納之價款267萬元作為懲罰性違約金，並請求每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算之違約金共21萬3000元等語（見本院卷一第95至98頁）。經核，反訴訴訟標的之法律關係與本訴訴訟標的之法律關係，其原因事實同一，均與上開同一不動產買賣契約及協議書之履行有關，是本訴與反訴主要部分應屬相同，堪認本訴、反訴間之攻擊、防禦方法有相牽連之關係，審判資料亦有共通性及牽連性，依前開說明，足認本訴被告提起反訴之標的與本訴之防禦方法間具有牽連關係。又本件本訴、反訴係行同種即民事通常訴訟程序，且反訴之標的並非專屬他法院管轄，亦不致延滯訴訟終結，核與民事訴訟第260條之規定相符，應予准許，先予敘明。
貳、本訴方面：
一、原告主張：原告於111年4月17日經由權聖不動產經紀業有限公司（下稱權聖公司）仲介于富傑介紹，與被告2人所委託之許竣翔地政士簽立買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約申請書）及不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價款1065萬元向被告2人購買其等所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分各200000分之1966，合計100000分之1966）及其上同段1810建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號10樓之3之建物（下合稱系爭房地）。
原告因恐銀行貸款額度不足系爭買賣總價金1065萬元之7成，致無力支付尾款，遂於締約同日另與被告簽立協議書（下稱系爭協議書）載明買賣標的為系爭房地，並約定：買賣雙方合意，倘若買方(即原告)貸款成數不足總價款新臺幣（下同）1065萬元之7成時，本買賣契約不成立，賣方(即被告)應無息無條件返還價金予買方等語。此協議書之效力自應優先於系爭買賣契約或履約保證申請書。原告其後已依約將系爭買賣價金之第一期款107萬元及第二期款160萬元共計267萬元（計算式：107萬元+160萬元=267萬元），依兩造約定存入安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）申辦之履約保證專戶專屬帳號即「台新國際商業銀行建北分行、台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-00-000000-0號」帳戶內（下稱系爭履保帳戶）；然系爭房地經被告所指定之代書許竣翔於111年5月10日左右介紹上海商業銀行、5月中旬仲介陽信商業銀行進行估價可核貸之額度，及原告於111年5月12日委請合作金庫銀行估價可核貸之額度，均未達兩造於111年4月17日所簽系爭協議書中所載總買賣價金1065萬元之7成即745萬5000元，則依該協議書之約定，系爭買賣契約不成立（即合意解除買賣契約或自始當然無效，應回復原狀返還價金）。而後，許代書並未要求買方即原告補送任何銀行所需資料，依系爭協議書約定，賣方即被告應無息無條件返還信託帳戶內之價金267萬元予原告；惟被告竟不依系爭協議書約定返還原告所支付之價金，經原告於111年7月4日函請被告於7日內如數返還，然仍拒不返還。又兩造間系爭買賣契約係被告事先所擬之定型化契約，原告於111年4月17日簽立系爭買賣契約及履約保證申請書時，乃初次接到此等書類，被告及許竣翔地政士及權聖公司人員均未依消費者保護法第11條之1規定於買方即原告簽立上開定型化契約前，給予買方30日內之合理期間，供買方審閱全部條款內容，系爭買賣契約第1條第8款所載「買方已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章」云云，顯然不實，依該條第3項規定，其條款不構成契約之內容；又系爭買賣契約書經原告催請交付，然直至111年5月初始由代書交予原告，被告2人及其等委任之許竣翔地政士於簽約時，故意隱瞞不告知系爭不動產早已由被告2人設定抵押予土地銀行而尚有借款未還之事實，此乃交易上重要事項，因抵押權有追及效力，然被告並未交付系爭房地之登記謄本予原告，原告係於111年7月4日向地政申請謄本始知上情，嗣原告於7月5日致電許竣翔代書稱：請賣方提供系爭土地及建物登記謄本，表明簽約時未附等語；許竣翔代書於同日仍回稱第一類謄本有個資問題，若買方無意履約，屋主不希望我們提供等語，足見至111年7月5日賣方即被告仍不提供系爭不動產登記謄本，顯有刻意隱瞞不告知有設定抵押貸款之情事，致原告當時不知有抵押設定之情；若原告當時可知被告抵押貸款之情事，應即不為買賣之意思表示，另爰依民法第88條第1項規定，撤銷買賣系爭房地之意思表示。又系爭買賣契約第8條有關違約處罰及解除契約之約定，乃約定被告解除契約並沒收原告已繳價款或已付之票據等情，此不僅違反誠信原則，且於買方即原告有重大不利益，顯失公平，依消費者保護法第12條及民法第247條之1規定自屬無效。綜上，原告爰依系爭協議書之約定，請求被告返還原告所繳價金267萬元。並聲明：被告應同意原告向安新建經履約保證專戶專屬帳號即台新國際商業銀行建北分行領取台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-00-000000-0帳戶內267萬元。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告辯稱原告貸款未通過乃因原告個人信用瑕疵所致，不得依系爭協議書主張買賣不成立或解除買賣契約，仍負價金給付義務，原告所為解除契約之意思表示，不生解除效果云云；惟原告否認係個人信用瑕疵所致，且被告已自認原告貸款成數不足總價金1065萬元之7成之事實，被告既主張系爭協議書但書所列之除外事由，自應就其所主張有利於己之例外事實負舉證之責。又兩造均表示買賣價金7成之申貸條件係指以不動產為質押貸款，不包含信用貸款或需保證人作保而言，而次貸之科目為信用貸款，利息較高（相較於房貸抵押貸款而言），自不在協議書之申貸條件範圍內。許竣翔代書介紹原告於111年5月25日至臺中商銀申請貸款，然要求原告提供保證人，顯已逾越系爭協議書約定之申貸條件，可見111年5月25日之前，原告已以系爭房地向數家銀行申請貸款而均無法貸得745萬5000元。
臺中商銀霧峰分行人員要求原告於申貸申請書上先簽名後，再擅自填寫貸款金額810萬元，然該810萬元實係包含二種貸款，即不動產抵押貸款約720萬元，及次貸（科目為信貸，且利息高）約90萬元且需保證人，顯見系爭房地抵押為貸款均無法貸得745萬5000元甚明。嗣許代書又於111年7月14日以LINE通知原告有關銀行初步估價之金額而表示可貸620萬元，並需提供1名保證人，可見被告於7月5日收受原告律師函通知請求返還價金267萬元後，猶試圖介紹銀行供原告申貸，然仍無法貸得系爭協議書所約定之745萬5000元，是依系爭協議書約定，系爭買賣契約自不成立，從而，原告不僅無繼續給付價金之義務，被告更應返還價金267萬元予原告。況依原告於111年5月24日所發存證信函所載：原告已答應許峻翔地政士，如於111年5月26日仍無銀行可貸款7成，則此買賣契約無效，迄今仍貸不到7成，被告自應返還上開價金，更不待言。另被告雖稱系爭房地之同社區建物即烏日區新興路350巷8號11樓，於111年3月之售價為每坪30.2萬元，仍可貸足7成以上云云，惟依內政部不動產交易實價查詢服務網，所揭露每坪為26萬3570元，足見被告之主張不實，且實價登報僅係供參考，坊間經常有不肖商人於推案之初，先偽立高單價合約為實價登錄，藉以抬高同一批或同社區之其他建物價格，況不同之買賣標的物、坪數、格局、座向、視野、有無停車位等之原因，均會影響售價，故被告上開所辯，委無足採。另被告所稱原告有申辦4家銀行信用卡，實則原告僅有玉山、凱基及花旗銀行等3家信用卡，其後花旗信用卡停用，故僅有2家銀行之信用卡，又被告另稱原告信用卡僅繳最低額云云，惟依凱基銀行於111年11月4日出具之繳款明細及玉山銀行繳款證明書所示，可知被告所述不實；另原告前向凱基商業銀行申請抵押貸款，已於111年5月之前即全數清償完畢，被告於9月26日本件言詞辯論時猶稱原告於凱基銀行有負債，又稱原告負債1000萬元云云，均屬不實，益證被告所稱原告信用瑕疵而致貸款成數不足云云，顯不足採。
（二）原告為購買系爭房地，乃於111年4月10日先將原有之不動產出售於訴外人游家麟，其後始於111年4月17日簽訂系爭買賣契約，並已繳第1期款107萬元及第2期款160萬元（存入履保專戶），足見原告誠摯履約；惟因系爭房地之售價太高，致貸不到總價之7成，則依系爭協議書約定，被告應無條件返還價金予原告。另兩造曾於111年7月6日協商對話，依協商內容可知，被告了解原告貸不到745萬5000元，質疑係因原告之信用問題，故多次向原告表明「只要原告至臺北之聯合徵信中心（財團法人金融聯合中心）調出1年來之聯徵資料，調出來，若原告信用沒問題，被告就無償解約。」等語，可認被告之意思表示係附解除條件之法律行為，即以原告調取聯徵資料後，若原告之信用無問題為唯一之解除條件。而原告同意依111年7月6日之協議調取聯徵資料，並隨即向聯徵中心申請伊信用報告，該信用報告封面載明依據原告111年7月8日申請辦理，實則原告於7月7日即申請，而由該信用報告可知原告並無信用瑕疵或財力不足問題，可見依兩造協商時被告所訂之解除條件已經成就，自無需另有解約方式，且依民法第99條第2項規定，系爭買賣契約既已失效而應回復原狀，被告自應返還價金267萬元予原告。又按雙方協議（或協商）或和解甚或承諾，僅須證明其意思表示或承諾為真正即已足，並不以書面為必要，可知原告同意依被告所開出之條件即聲請聯徵中心資料以證明原告信用沒問題就解約，無需另再填寫協議書之意甚明，不料，被告事後竟違約毀諾，於同年7月8日另又透過台灣房屋公司之仲介于富傑要求原告需再請銀行證明沒有瑕疵云云，原告即告知于富傑「沒有銀行會寫證明書，這是不合理要求」等語，詎被告竟於同年7月7日發存證信函限原告於3日內支付尾款，否則揚言要解除系爭買賣契約及沒收價款等語，原告於同年7月8日收到後，知悉被告已不履行同年7月6日之前揭口頭協議，出於無奈，方提起本件訴訟，可見被告辯稱111年7月6日兩造對於解約條件、如何解約、解約方式均無共識，之後原告亦未調取聯徵資料供被告查看云云，委無足採。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）兩造係於111年4月17日在權盛公司簽訂系爭買賣契約，並由許俊翔地政士代理簽約在案，依系爭買賣契約第3條約定，買賣價金給付分為4期，即：(1)111年4月17日給付第1期簽約款107萬元、(2)111年5月31日給付第2期用印款160萬元、(3)第3期款(完稅款)無須給付、(4)於111年6月28日給付第4期(尾款)798萬元；原告已依約繳納第1、2期款合計267萬元入系爭履保專戶，尚有尾款798萬元未給付，原告預以向銀行申辦貸款給付。依兩造111年4月17日另簽訂之協議書記載：「買賣雙方合意，倘若買方貸款成數不足總價款新臺幣1065萬元整之7成時，本買賣契約不成立，賣方應無息無條件返還價金信託內之價金於買方，但若因買方信用瑕疵或財力不足而影響成數時除外，並應配合代書送銀行所需資料，不得藉故拖延」，係重在貸款金額是否達到745萬5000元，非以房屋鑑價金額作為745萬5000元之計算基準，前者才是雙方約定之買賣條件，後者則否，則原告主張「買賣標的物抵押貸款成數不足總價款1065萬之7成時，買賣契約即不成立」云云，應不足採。依財團法人金融聯合徵信中心（下稱聯徵中心）回函所附債權銀行報送授信資料明細顯示，原告於111年4月間，尚留有凱基商銀-中和分行長期擔保放款、中國信託商銀-永吉分行中期放款之餘額分別為603萬2000元、98萬元，且擔任伊妹在臺北富邦銀行臺中分行之長期擔保放款之一般保證人，保證債權餘額尚有402萬7000元，另據該中心會員報送信用卡資料明細顯示，原告申辦包括凱基、玉山及花旗等銀行之多張信用卡，長期以來持續有循環卡費只繳利息、未還本金，於111年4月間之信用卡循環尚有38萬4054元，可徵原告負債比極高，另據臺中銀行總行回函資料，可知臺中銀行霧峰分行-陳宥樺申請授信案件之審核評估結果為「經總行消金部評估客戶因財力不足等因素需補具財資力保證人，客戶因應無法提供，故辦理撤件」，是可見原告貸款不足7成成數之原因，乃因原告個人財力不足所致，原告向多家銀行如合作金庫銀行、陽信銀行及上海商業銀行詢問抵押貸款事宜後，均因原告個人信用不足而導致貸款成數不足7成，原告向臺中銀行霧峰分行提出貸款申請，該行曾提出結合2筆貸款方式則願給予貸款810萬元之貸款條件，然總行審查後則以信用評比扣分導致成數下修。系爭房地之同社區房屋即烏日區新興路350巷8號11樓，於111年3月之售價為每坪30.2萬元，仍可貸足7成以上貸款，可見若買方即原告無信用問題，當可貸足7成成數。又有關消費者保護法第11條之1第1項規定，係以締約之一方為企業經營者為要件，系爭買賣契約之雙方均為自然人，自無本條之適用，且系爭買賣契約第1條第8款為兩造約款，並無不合理或於買方有重大不利益，蓋因兩造簽名之不動產說明書，可證被告就不動產說明書事項，對原告已善盡告知義務；且原告買受前即看屋2次，並由房仲領勘附近交通狀況、生活機能，原告係於對系爭房地有所了解情況下購買，不動產說明書內容並無對買方有何不利益或顯失公平之處。另系爭買賣契約第8條係關於買方、賣方違約處罰及解除契約之約定，同時拘束買、賣雙方確實履行合約，尚非單方約束買方，亦非屬對買方有重大不利益之約定，乃買、賣雙方認同條款，自具合約效力。再原告曾於111年4月21日寄送存證信函予被告表示解約，隨後反悔，同日再與被告2人立協議書載明「決定按原定期日繼續履行合約，且不履行已寄出存證信函之法律程序(收執4月21日之存證信函視同無效)」，可見原告鄭重表示履約後又不履約，本件係因原告片面違約，並非被告或合約內容有何違反誠信原則之情事。又抵押權雖具追及效力，然賣方即被告就系爭房地有無貸款，與買方即原告毫無關係，因原告僅需依約將足額價金匯入履保專戶即可過戶，專戶清償被告之原貸款後餘額方由賣方即被告取回，於買方即原告並無影響。綜上，原告主張解除買賣合約不合法，原告起訴請求取回伊已付價款，自無理由。
（二）銀行針對貸款戶信用聯徵並非依當下情形，而係視一段期間內之借款、欠款、還款之信用及財務狀況。原告於111年4月17日簽約時，即知悉自己留有高額、不同類型債務，而向合作金庫銀行(111年5月12日)、臺中銀行(111年5月27日)分別申請貸款時，均有同意銀行聯徵伊信用、財務狀況及票據信用資料，則臺中銀行、合作金庫銀行審核評估原告申貸案時，自會徵信伊信用、財力狀況，因原告於111年5月18日始清償1筆貸款而取得抵押權塗銷同意書，故於111年5月12日向合作金庫銀行申請貸款時，確仍背負多種型態、金額達千萬元以上的債務，負債比極高，合作金庫銀行徵信原告負債、還款狀況，統合評估原告財力及信用狀況後，並未通過原告申貸之745萬元額數，顯係基於原告信用、財力不足之因素。原告向臺中銀行申請貸款時間為111年5月27日，則臺中銀行徵信原告財力、信用狀況時，或已評估原告111年5月18日清償塗銷抵押權一事，然該時，原告仍有富邦、中國信託債務、信用卡等多重、高額債務，負債比仍高；且原告之信用卡還款情形，自110年4月起至111年4月之1年間，均僅繳納最低應繳金額，故臺中銀行審核放貸時，審核原告該等負面債務及還款情形乃屬當然。觀諸證人吳翠玫之證述，可知原告向臺中銀行申請貸款時，因原告經營之公司營收下降、幾個月前信貸100萬元、信用卡循環1整年之事由而遭評估有財力、資力不足情形，故影響原告貸款成數及金額；而臺中銀行同意原告於提供一順位適當保證人時，即可貸足810萬元，此金額已超過745萬5000元甚多，通常只需1間銀行能滿足貸款需求，自當全力配合貸款銀行條件完成貸款以避免違約，惟原告其後未提供保證人，亦未辦理任何貸款，始未能貸足總價款7成即745萬5000元，此係受原告財力、資力不足影響所致甚明，是依系爭協議書約定，系爭買賣契約仍屬有效，原告仍應依約給付價金，不得解除買賣契約。今原告拒絕給付價金已違反買賣契約，則被告（即反訴原告）行使解除買賣契約權，並請求原告（即反訴被告）給付懲罰性違約金，為有理由。
（三）原告主張被告未告知系爭房地有抵押貸款情事，致原告不知有貸款設定之情，若原告知有抵押貸款，即不為意思表示，故依民法第88條第1項規定撤銷伊買賣系爭房地之意思表示云云；惟依系爭買賣契約第3條第4款、第5條約定，原告知悉伊須以買賣標的向銀行貸款且須配合代償賣方原抵押設定之借款，是被告「並無」未告知存有抵押貸款之事；關於買賣價金，兩造係透過安新公司履約保證行之，履約保證所附資料包括：買賣價金給付時程表、買賣價金履約保證流程圖、申請書（兩造共同簽名）、不動產買賣契約書等資料，由前開流程圖可佐證原告知悉簽約用印後，買方即原告應將價金匯入履保專戶統一管理，於不貸款或申貸金額不足者，須將尾款及申貸差額入專戶，不需代償原抵押貸款時，銀行貸款入專戶，需代償時，代償餘額入專戶等情，則代償原抵押貸款乃買賣契約成立生效後、價金履行階段及效果之問題。又買方即原告須抵押設定、貸款撥入履保專戶後，始生清償原抵押貸款及清償時發生代償效果，至賣方即被告是否存在原抵押貸款及貸款金額多少，要非買賣契約成立及生效要件，故原告主張依民法第88條第1項撤銷買賣意思表示云云，自無足採。又原告購買系爭房地時，被告即提供新興路350巷之同棟各樓層房屋之最近交易訊息讓原告知悉，原告並簽名其上，又被告購屋前即看過建物，且在不動產說明書上簽名，顯見原告對於系爭房屋物件之環境條件、價格確有充足訊息可做評估，原告對買賣契約之標的為系爭建物、買賣總價款1065萬元、尾款價金以貸款清償等重要事項均有所認識，且原告有意願購買、被告有意願出賣，兩造間意思表示合致，原告並無何買賣意思表示錯誤之情。另原告主張被告江育達於111年7月6日協調時已同意解除系爭買賣契約云云，並不可採，蓋由兩造111年7月6日對話內容可見雙方洽談時，被告一直告知：「合約條件(指協議書)有提到信用的事，因此請原告去調其個人聯徵資料讓被告確認，若聯徵資料，原告信用財力沒問題（或沒瑕疵），則被告同意無償解約，但雙方必須另外簽寫1份協議書，但若是原告信用財力有問題，則須購買」等語，然原告表示聯徵調出來也不同意買，也不願簽立協議書，故當日兩造對於解約條件、如何解約、解約方式均無共識。之後原告雖於111年7月7日申請信用資料，然申請與提供乃屬二事，原告既不曾提供予被告，雙方對於原告財力信用如何尚處於未知，自難認原告於111年7月6日協談時有何滿足買賣契約解除要件之情，又何來符合民法第99條第2項解除條件成就時，系爭買賣契約失其效力之說。況原告申貸之臺中銀行審核伊徵信資料後，已認定原告信用財力不足，依系爭協議書，原告不得解除買賣契約，仍應履約。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造前經訴外人遠見房屋股份有限公司水湳店之仲介於111年4月17日簽署系爭買賣契約及系爭履約申請書，約定由反訴被告以總價1065萬元向反訴原告2人買受系爭房地，其後反訴被告依約將系爭房地買賣價金第1、2期款合計267萬元匯款至系爭履保帳戶内，反訴原告亦依約交付系爭房地之產權權狀、印鑑證明等過戶資料予承辦地政士即訴外人許竣翔，兩造於111年4月17日另簽立系爭協議書載明：「買賣雙方合意，倘若買方貸款成數不足總價款新臺幣1065萬元整之7成時，本買賣契約不成立，賣方應無息無條件返還價金信託內之價金於買方，但若因買方信用瑕疵或財力不足而影響成數時除外，並應配合代書送銀行所需資料，不得藉故拖延」等情，詎反訴被告事後以其貸款額數未達前開協議書記載「買賣總價之7成即745萬5000元」，依協議書主張兩造買賣契約不成立即解除買賣契約；惟反訴被告貸款未通過乃因其個人信用瑕疵所致，自不得依前開協議書主張買賣不成立或解除買賣契約，而仍負價金給付義務，是反訴被告所為解除契約之意思表示，不生解除效果。反訴原告遂依系爭買賣契約第8條第2項之約定，以111年6月29日寄送存證信函催告反訴被告應於函至7日内，依系爭買賣契約第3條約定給付系爭房地買賣價金第4期款798萬元至履保專戶內，惟反訴被告不履行給付，經反訴原告再為催告給付尾款，均未獲置理，反訴原告認反訴被告係片面違約且具可歸責性，乃再以111年7月13日臺中南屯路郵局第277號、111年7月26日臺中向上郵局464號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並主張依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收其已繳價款267萬元作為懲罰性違約金；又依系爭買賣契約第8條第2項、民法第260條「解除契約不妨害損害賠償」及民法第184條第1項前段侵權行為法律關係之規定，除解除買賣契約、没收買賣價金外，並得請求「每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。據此，反訴被告原應於111年6月28日給付尾款價金，惟迄今未給付，反訴原告爰請求自111年6月29日起至111年10月6日止計100日之違約金計21萬3000元（計算式：每日違約金：10,650,000×2/10000=2,130；100日之違約金為2,130×100=213,000)。並聲明：(1)反訴被告應同意反訴原告向安新公司領取系爭履保帳戶内267萬元，及自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(2)反訴被告應給付反訴原告21萬3000元，暨自111年10月7日起至清償日止按日依2,130元計算之違約金。
二、反訴被告則以：反訴原告已自認反訴被告可貸之成數不足買賣總價金之7成；然主張係反訴被告個人信用瑕疵所致，反訴被告否認之，自應由反訴原告就此事實負舉證責任。反訴被告前已依約支付第1、2期買賣價金，詎其後因貸款成數不足總價金之7成，致無力支付尾款，依系爭協議書約定，系爭買賣契約不成立，反訴被告自無支付價金（含尾款）之義務，反訴被告未付尾款，當無可歸責性可言，並未違約。又系爭買賣契約既不成立，反訴原告當無從解除契約，且依系爭協議書約定，反訴原告應無條件返還價金予反訴被告，是反訴原告依系爭買賣契約第8條第2項、民法第260條、第184條第1項前段之規定，主張沒收價金及請求每逾1日按總價款萬分之2計算之違約金並為解除買賣契約之意思表示，並無理由。反訴原告主張依民法第184條第1項前段規定請求違約金，不知係其何「權利」受侵害，如係債權，因債權不具公示性，自非民法第184條第1項之「權利」範圍；況反訴被告係依協議書約定，並無不法可言，核與該法條之構成要件不合，可見反訴原告之請求，並無理由，均應予駁回等語，以資抗辯。並聲明：(1)反訴原告之訴駁回。(2)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、本院得心證之理由：
一、查原告主張伊於111年4月17日經由權聖公司仲介于富傑之介紹，與被告2人所委託之許竣翔地政士洽談價金後，簽立系爭履約申請書及系爭買賣契約，以總價1065萬元購買系爭房地，原告已將系爭房地買賣價金第1、2期款項共計267萬元匯款至系爭履保帳戶內，依買賣契約尚有尾款798萬元未支付，而兩造於111年4月17日另簽定系爭協議書載明買賣標的並約定：「買賣雙方合意，倘若買方貸款成數不足總價款新臺幣1065萬元整之7成時，本買賣契約不成立，賣方應無息無條件返還價金信託內之價金於買方，但若因買方信用瑕疵或財力不足而影響成數時除外，並應配合代書送銀行所需資料，不得藉故拖延」等情，業據原告提出系爭履約申請書、系爭買賣契約及系爭協議書等為證（(見本院卷一第15至29頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第89至90頁)，是堪信原告主張之上開事實，洵屬真實。
二、至原告主張兩造間之系爭買賣契約係被告事先所擬之定型化契約，原告於111年4月17日簽立系爭買賣契約及履約申請書時，被告及許竣翔地政士與權聖公司人員未依消費者保護法第11條之1規定給予原告30日之合理期間，供原告審閱全部條款內容，系爭買賣契約第1條第8款所載「買方已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章」云云，顯然不實，依同條第3項規定，其約定不構成契約之內容等情，乃為被告所否認。而按，企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第2款、第11條之1分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。經查，系爭買賣契約係由兩造所訂立，被告僅係一般有賣屋需求之自然人，並非企業經營者，且兩造就買賣標的物及價金係經過議價所形成，則系爭買賣契約當非定型化契約條款甚明，依上開說明，系爭買賣契約自亦無消費者保護法之適用無疑，從而，原告據此主張系爭買賣契約第1條第8款約定不構成契約之內容云云，委非可採。
三、另原告主張伊依系爭買賣契約之約定已繳納第1、2期價款合計267萬元至系爭履保專戶，就尾款798萬元部分，伊係以買賣標的即系爭房地向金融機構辦理貸款以作為支付尾款之方式，惟經數家銀行估價後可核貸之額度，均未達系爭協議書中所載總買賣價金1065萬元之7成即745萬5000元，依系爭協議書之約定，系爭買賣契約即不成立，被告應無息無條件返還信託帳戶內之價金267萬元予伊等情；然此為被告所否認，並辯稱原告貸款未通過，係因原告個人信用瑕疵或財力不足所致，自不得依系爭協議書主張買賣不成立或解除買賣契約，而仍負價金給付義務等情。經查，觀諸原告前向合作金庫銀行等銀行申請貸款之情形，業據合作金庫銀行（下稱合庫）於111年11月15日以何金松竹字第1110003421號函回覆本院稱：「陳君（下均稱原告）前於111年5月間以系爭房地申請購屋貸款，經參考同一社區於111年3月間內政部不動產交易實價登錄成交價格後，評估該房地之價值為880萬元，依原告提供之財力證明、信用狀況及本行個人房貸分區分級相關貸放成數規定其最高可核貸金額為評估金額880萬元之7成即616萬元。另本行於徵審過程中所查詢之債票信資料，因原告後來未向本行申貸，已依規銷毀，爰無法提供相關聯徵及票信資料供參。」等語詳實（見本院卷一第281頁），且參諸證人即合庫承辦人員洪啟栓於111年12月23日本院言詞辯論期日中具結證稱：「本案系爭房地有進入估價，是由我來評估這個房地產之價格，我評估不動產的方法是參照同業在當地的估價及實價登錄的成交行情，我們合庫全部都是分行自行評估，評估完總價是880萬元，我們有查詢過原告信用，以估價880萬之7成是616萬元。一般最高可貸到8成，但原告買的地區我們一般都是貸7成，因為我們合庫有分地區，除了公務人員是八成外，其餘一般是7成至7.5成。（問：你核貸的過程中，原告個人有無信用或財力上的瑕疵，如更生、清算、破產的問題？）經過我們估價、聯徵後，估價與聯徵即還款能力無關，我們評估最高到880萬元，願意貸給7成616萬元，經過我們查詢聯徵其信用、還款能力沒有問題，願意貸給原告616萬元。（問：你們會看原告有無於各銀行借款多少？）聯徵會有，我們願意借他616萬元。如有其他貸款，都會做評估在內。一般只要負債比在80以下，信用沒有瑕疵，都可以承作，負債比是每個月應攤還的金額除以每月月收入，原告的負債比是80%以下。（問：是否會考慮客人的聯徵狀態？）會，只要卡詢繳款正常是不會影響信用。」等語（見本院卷一第316至319頁），亦為被告所不爭執，是已堪認原告主張系爭房地之市場估價金額僅為880萬元，故可據以核貸7成之金額僅為616萬元，已未達系爭協議書約定之金額，且合庫亦經調取原告之信用財務等聯徵資料為參考，並非原告有何信用及財力不佳致無法申請貸款之情等語，尚非無憑。再者，觀諸凱基商業銀行（下稱凱基銀行）112年4月28日凱銀消通字第11200400044號函所檢附不動產估價報告書所載，系爭房地之評估總價格為770萬元等情（見本院卷一第477至479頁）；另依新光商業銀行（下稱新光銀行）112年5月29日新光銀消審字第1121700406號函覆稱：「客戶（即原告）當時來行詢問房屋購屋貸款，行員告知先初估不動產價值，再評估可否承作，後初估不動產約862萬元與買賣合約價格差距太多，即告知申戶無法承作。」等情（見本院卷二第107頁）；又佐以原告與富邦銀行行員（暱稱為Winnie.羅）所為LINE對話截圖：「原告稱：羅小姐，你能告訴我鑑價金額嗎？（Winnie.羅稱：823萬）」等情（見本院卷一第303頁）；另參諸臺中商業銀行111年11月9日中業執字第1110038731號函所附說明稱：「經分行鑑價後，系爭房地產總鑑估值約為8,900仟元(890萬元)，可放款值約為7,100仟元(710萬元)，故分行以一順位房貸7,100仟元(710萬元)、二順位房貸890仟元(89萬元)送件申請核准；分行以上述條件送估總行，經總行評估後認為客戶財資力、信用狀況尚不足，故向要求分行向客户徵提具財資力之保證人後再送評估，客戶表示無法提供具財資力保證人，最終案件以暫無法承作結束。」等情（見本院卷一第275至279頁），乃為兩造所不爭執，益徵原告主張系爭房地經各銀行所為估價金額之7成，已顯然無法達系爭協議書所約定系爭買賣契約總價金額之7成，並與原告之信用及財力無關等語，當屬可信。蓋以，銀行辦理購置不動產貸款業務時，基於風險之控管，除考量房屋所在地區之生活機能、市場價格等立地條件、屋齡等狀況，以覈實評估擔保品價值外，銀行亦依據客戶財務狀況、還款來源及申貸用途等風險承擔因素，予以核貸，然由上開金融機構之回函、證人之證述及LINE對話紀錄可知，系爭房地經鑑估後，認為其市場價值僅為770萬元至890萬元之間，尚未達系爭買賣契約所載之買賣總價1065萬元，以銀行最高放款成數約7至8成計算，上開金融機構之鑑估價格乘以一般放款成數，顯已均未及系爭協議書所約定之745萬5000元，方致無法准予貸放原告所欲貸款之金額，而與原告個人信用狀況為何，已屬無涉。至於，其中臺中商業銀行依渠鑑估價額890萬元，而可放款值核為710萬元，雖另提出結合2筆貸款方式則願給予貸款810萬元之貸款條件；惟則，渠放貸之條件尚需原告提出具財資力之保證人後再作評估等情，乃為兩造所不爭，亦據證人即臺中商業銀行人員吳翠玫到庭證述詳實（見本院卷一第323頁），可見被告辯稱原告若逕以系爭房地價值向臺中商業銀行申請核貸，應可貸得810萬元而超過買賣房地總價款1065萬元7成之745萬5000元云云，當嫌無據。甚且，兩造簽訂系爭買賣契約時，就尾款798萬元部分，係約定由原告以買賣標的（即系爭房地）向金融機構辦理貸款之方式以支付尾款，既為兩造所不爭執，自未約定包含信用貸款或保證人作保等情形，則臺中商業銀行於除系爭房地之價值外，另行要求原告需提供保證人作為貸款之條件，當顯屬已逾越兩造所為系爭協議書之約定範圍，原告自無須配合履行至明。綜上，原告無法逕以系爭房地向金融機構抵押借款以貸取系爭買賣總價款7成即745萬5000元之金額，係因各銀行評估系爭房地之總價值均未達系爭買賣契約之總價金，並非僅因評估原告之信用、財務狀況及還款來源，而斷予拒絕核貸至745萬5000元，則系爭房地確實因估價價值不足致核貸金額均未達745萬5000元，當已合於系爭協議書約定「買方貸款成數不足總價款新臺幣1065萬元整之7成」之情形無疑，從而，原告依系爭協議書之約定，主張系爭買賣契約不成立，請求被告返還系爭履約帳戶內原告所繳價金267萬元，應屬有據，當為准許。
四、被告固辯稱原告貸款未通過，係乃原告之個人信用瑕疵或財力不足所致，依聯徵中心回函所附債權銀行報送授信資料明細顯示，原告於111年4月間，尚留有凱基商銀-中和分行長期擔保放款、中國信託商銀-永吉分行中期放款之餘額分別為603萬2000元（備註欄記載有十足擔保）、98萬元，另擔任伊妹妹在臺北富邦銀行-臺中分行之長期擔保放款之一般保證人，保證債權餘額尚有402萬7000元，另據徵信中心會員報送信用卡資料明細，顯示原告申辦包括凱基、玉山、花旗等銀行3張信用卡，長期以來持續有循環卡費(只繳利息、未還本金)，於111年4月間信用卡循環信用尚有38萬4054元，可徵原告負債比極高，另據臺中銀行總行回函資料，顯示原告申請授信案件之審核評估結果為「經總行消金部評估客戶因財力不足等因素需補具財資力保證人，客戶因應無法提供，故辦理撤件」等情，可見原告貸款不足之原因係因伊個人財力不足所致，自不得解除買賣契約，仍應履約云云，乃為原告所否認。經查，依聯徵中心111年9月1日金徵(業)字第1110005942號函所附之債權銀行報送授信資料明細以觀，原告固有上開長期擔保放款(有十足擔保)、中期放款及一般保證債務無訛；然逾期金額(還款)均顯示為「零」，均無逾期還款紀錄，而111年4月間，原告信用卡款循環信用雖有30餘萬元，然依聯徵中心會員報送信用卡資料明細所示，伊繳款狀況為「循環信用無延遲、全額繳清無延遲、未消費」等情（見本院卷一第147至152頁），是足徵原告主張伊並無遲延繳款及債信不佳之情形等語，洵屬有據。另者，依台北富邦銀行112年4月25日集中字第1120000319號函所附貸款資料以觀，原告擔任伊妹妹聲請長期擔保放款之一般保證人部分，其抵押物之鑑價金額為738萬元，而所保證債務截至112年4月19日止之貸款本金餘額為390萬8143元，且繳息狀況為正常等情（見本院卷一第473至475頁)，此亦為兩造所不爭執；另佐以聯徵中心111年7月8日當事人綜合信用報告回覆書，可見原告借款之總餘額為96萬元，均無遲延繳款紀錄，信用卡帳款總餘額29萬1916元，繳款狀況則載為全額繳清無遲延或繳足最低無遲延等情（見本院卷一第261至269頁），均堪認原告於金融機構之帳務紀錄上，實無信用不良之註記項目，如逾期、催收、呆帳、退票、拒絕往來、未繳、強制停卡、破產、債務協商等信用瑕疵之問題，允無疑義。至臺中商業銀行於原告以系爭房地申請核貸時，所為審核評估結果雖為「經總行消金部評估客戶因財力不足等因素需補具財資力保證人」等情，且證人吳翠玫於111年12月23日本院言詞辯論時亦證稱：「我們的案件送到總行，總行覺得借款人所提供的資料財資力沒有那麼好，第一，他所經營的公司營收有下降，第二，在前幾個月有跟中國信託借1筆100萬的信用貸款，借款人的信用卡有循環，而且是連續1整年，所以總行覺得貸款條件上較弱，希望借款人能否提供保證人。」等語（見本院卷一第153至157頁、第324頁)；然查，原告係於111年5月17日清償凱基銀行之抵押貸款，於5月18日取得抵押權塗銷同意書，嗣於同年5月27日向臺中商業銀行霧峰分行申貸等情，此有抵押權塗銷同意書、臺中商業銀行個人授信申請書及資料表在卷可參（見本院卷一第161至169頁、第215頁），且為兩造所不爭，而證人吳翠玫亦到庭證稱臺中商業銀行核貸當時所依據之聯徵資料最晚日期是111年4月底等語（見本院卷一第325頁），足見臺中商銀就原告上開申貸為評估時，顯然係因聯徵資料未及顯示原告業已清償凱基銀行抵押貸款600餘萬元之資料，方致無法列入評估甚明，從而，臺中商銀於審核本件原告申貸事宜時所為上開風險控管評估之結果，自非無疑，難為憑採。況原告於111年5月12日至合庫申貸時，經該行庫以相同時期之聯徵資料評估（111年4月底，見本院卷一第219至233頁合庫消費者貸款申請書)，乃表示原告並無信用瑕疵或財力不足之情形，而係因擔保物價值不足僅能核貸616萬元等情，已如前述，是則，不同之金融機構對於購置不動產貸款業務時，對於風險承擔因素之考量及授信條件未盡相同，益徵尚不得僅以臺中商業銀行審核評估之結果即遽認原告有何信用瑕疵或財力不足之情形。再者，被告既未再行舉證原告究有何因「信用瑕疵或財力不足」致無法貸得745萬5000元之情事，在在足見被告辯稱因原告有系爭協議書所約定之但書「信用瑕疵或財力不足」之情，方致無法向金融機構貸得745萬5000元款項，故系爭買賣契約應仍成立而不得解除云云，難認有據，委無可採。綜上以言，原告既確有以系爭房地欲向各金融機構申辦貸款，然係因各銀行對於系爭房地之估價金額均顯然未及系爭買賣價金總價額1065萬元，始致同意核貸之總金額未達兩造系爭協議書所定「原告貸款成數不足總價款1065萬元之7成」即745萬5000元，尚非原告有何系爭協議書中但書約定之「信用瑕疵或財力不足而影響成數除外」等情，業經本院審認如前，復參以各銀行回覆一般貸款成數均多為7成，而與本件原告可貸款額度均以7成為計算等情亦屬相合，是即便審認原告確有信用瑕疵及財力不足之情形，然亦無構成系爭協議書但書所載「而影響成數時」之除外條件，從而，堪認被告辯稱原告貸款不足之原因，乃因原告個人信用瑕疵、財力不足所致，依協議書中但書約定，當不得解除買賣契約，仍應履約云云，容非有據。
五、查反訴原告主張兩造於111年4月17日簽署系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書，約定由反訴被告以總價1065萬元向反訴原告2人買受系爭房地，兩造並於同日另簽立系爭協議書載明：「買賣雙方合意，倘若買方貸款成數不足總價款新臺幣1065萬元整之7成時，本買賣契約不成立，賣方應無息無條件返還價金信託內之價金於買方，但若因買方信用瑕疵或財力不足而影響成數時除外，並應配合代書送銀行所需資料，不得藉故拖延」，詎反訴被告事後以其貸款額數未達前開協議書記載買賣總價之7成即745萬5000元，依協議書主張兩造買賣契約不成立（即解除買賣契約），惟反訴被告貸款未通過乃因其個人信用瑕疵所致，則反訴被告仍負價金給付義務，反訴原告得依系爭買賣契約第8條第2項、民法第260條及第184條第1項前段之規定，解除系爭買賣契約，並没收買賣價金及請求每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算之違約金等情，乃為反訴被告所否認。而查，原告無法以系爭房地向金融機構貸得買賣總價7成即745萬5000元之金額，係因系爭房地經金融機構鑑估價值之結果均未達系爭買賣契約之交易價額1065萬元，故無法以該價格之7成貸得745萬5000元，尚非因原告有何信用瑕疵或財力不足之情形而致未能核准貸得7成之745萬5000元貸款等情，業經本院認定如前，則反訴被告主張依系爭協議書之約定，系爭買賣契約即不成立等語，為有理由，從而，反訴原告主張反訴被告仍應負價金給付義務，爰依系爭買賣契約第8條第2項、民法第260條及第184條第1項前段之規定，解除系爭買賣契約，並没收買賣價金及請求每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算之違約金，當屬無據，難為准許。
伍、綜上所述，原告依系爭協議書之約定，請求被告2人同意原告向安新公司領取系爭履約專戶即台新國際商業銀行建北分行、台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-00-000000-0號帳戶內267萬元，為有理由，應予准許。而反訴原告依系爭買賣契約第8條第2項、民法第260條及第184條第1項前段之規定，請求(1)反訴被告應同意反訴原告向安新公司領取系爭履約專戶帳戶内267萬元，及自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(2)反訴被告應給付反訴原告21萬3000元，暨自111年10月7日起至清償日止按日依2,130元計算之違約金，均為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法暨所提證據，經核與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，併予敘明。
柒、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 林靖淳