臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第215號原 告 李世華訴訟代理人 李克強被 告 高敏華上列當事人間請求履行不動產買賣契約等事件，本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年8月13日委託包珠慧以總價新臺幣（下同）138萬元向被告購買如附表所示土地及建物、共有建物全部（下稱系爭房地），並於同日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造並約定系爭買賣契約價款由僑馥建築經理股份有限公司承作履約保證作業，原告應將買賣價金存匯至中國信託商業銀行營業部帳號00000000000000號中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（下稱系爭履保帳戶）。原告分別於110年8月13日、110年10月22日、110年11月3日將簽約款20萬元、用印款49萬元、尾款69萬元匯入系爭履保帳戶。原告已給付全部買賣價金，被告卻未履行辦理系爭房地移轉過戶登記及點交予原告之義務，經原告以存證信函催告，被告仍置之不理。為此，原告爰依民法第348條規定及系爭買賣契約之約定提起本訴。並聲明：(一)被告應將系爭房地所有權移轉過戶登記予原告。(二)被告應將系爭房地點交予原告。(三)被告應賠償原告逾期點交按買賣總價款每日萬分之2計算之違約金。(四)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：簽約至今均未見過原告，原告於簽約時可能未滿20歲，簽約後伊有與包珠慧另外約定交屋時間為111年2月底，且代書交付給伊的本票目前均未兌現，伊已經將所有權狀、印鑑證明都交給代書，系爭房地不能過戶之原因係因原告未繳契稅，且原告有逾期繳款等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
(一)原告主張原告於110年8月13日委託包珠慧以總價138萬元向被告購買系爭房地，並於同日與被告簽訂系爭買賣契約，兩造並約定系爭買賣契約價款由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承作履約保證作業等情，業據其提出系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書為證（見本院卷第67至81頁、第83至89頁、第91至93頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張已依系爭買賣契約約定，將全部買賣價金匯入系爭履保帳戶，因被告遲未在過戶相關文件用印，已發函催告被告履行系爭買賣契約，被告仍未履行，為被告所否認，並以前詞置辯，茲分述如下：
1.原告主張已依系爭買賣契約約定，將全部買賣價金138萬元匯入系爭履保帳戶，且於110年11月15日以存證信函催告被告履行契約一節，業據原告提出合作金庫商業銀行匯款申請書代收入傳票、元大銀行國內匯款申請書2紙、文山興隆路郵局147號存證信函附卷可稽（見本院卷第31頁、第33頁），堪信為真實，足認原告已依約將買賣價金給付完畢，並催告被告辦理移轉過戶登記。被告雖辯稱代書說簽約3天就會收到本票款，為原告否認，且依系爭買賣契約約定，兩造就買賣價金已申請履約保證，已如前述，是依該不動產買賣價金履約保證申請書第8條第2項約定僑馥公司應於認證雙方無債務不履行情事，並依買賣契約完成點交，且完成專戶價金結算後，始得辦理專戶價金撥付（見本院卷第87頁）。經查，本件被告仍未將系爭房地移轉過戶登記並點交予原告，為兩造所不爭執，是僑馥公司仍不得將款項撥付予被告，被告自仍未取得買賣價金，被告辯稱原告尚未支付買賣價金，尚無足採。
2.按聲請土地權利變更登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人；土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，但有下列情形之一為登記者，不在此限：一徵收、區段徵收或照價收買，二依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為假處分登記之債權人，三繼承，四其他無礙禁止處分之登記。土地法第75條之1、土地登記規則第141條分別定有明文。準此規定，不動產一經法院查封，除有上述土地登記規則第141條所列例外情形外，不僅有禁止債務人就查封之不動產為所有權移轉登記之物權行為之效力，即地政機關於查封登記塗銷前，亦有不得為權利變更登記之義務，是在法院撤銷查封前，債權人請求被查封不動產所有權人辦理該不動產所有權移轉登記，或他項權利之設定，均係處於給付不能之狀態。而法院命被告為給付之判決，必須在事實審言詞辯論終結前，依客觀狀態可能履行為必要，是如於言詞辯論終結前，查封尚未撤銷，此項給付不能之狀態尚在繼續中，即難認該他人有請求債務人為所有權移轉登記之權利，法院自不能命為相關權利之登記（最高法院69年度台上字第50號、2467號、74年度台上字第1206號、88年度台上字第880號裁判意旨參照）。
經查，系爭房地業經第3人即被告之債權人喬城集賢大樓管理委員會聲請查封登記在案，且迄本院言詞辯論終結日止，其查封登記未經塗銷等情，有原告提出土地、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷111-137頁），則被告於法院撤銷查封登記前，就系爭房地既喪失其處分之權能，即處於給付不能之情形，然揆諸首揭法律規定及裁判意旨，原告雖已依約給付全部價金，惟於本院言詞辯論終結前，系爭房地之查封登記既未經撤銷，給付不能之狀態仍在繼續中，則原告請求被告為所有權移轉登記系爭房地即屬無據。
3.按系爭買賣契約第9條第6項約定：「本約買賣標得雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國110年11月30日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」（見本院卷第75頁）。足認本件被告至遲本應於110年11月30日將系爭房地所有權移轉登記完畢，並將他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交。惟查，系爭房地已陷於給付不能，被告已喪失對系爭房地之處分權能，業據本院認定如前，又依兩造上開約定，被告於辦理系爭房地產權移轉登記，始應辦理點交，是被告既無法辦理系爭房地所有權移轉登記，已同前認定，則應認被告就附表所示區分所有建物辦理點交之義務尚未發生，是原告依系爭買賣契約約定，請求被告點交系爭房地，尚屬無據。又如附表所示之土地及共有部分建物，並無具體特定存在，事實上被告並無法具體交付予原告，而應在被告交付如附表所示區分所有建物時，原告即可一併事實上占有使用如附表所示土地及共有部分建物，是原告請求被告交付如附表所示該建物所坐落土地及共有部分建物，事實上無法執行，本屬無據，附此敘明。
4.兩造雖已約定被告應於110年11月30日將系爭房地點交完畢，被告未於該日前辦理點交，自次日即110年12月1日起即應負給付遲延之損害賠償責任。然查，系爭房地已因查封登記未經撤銷陷於給付不能，核與系爭買賣契約第9條第6項約定係指給付遲延履行之違約金不相符，是本件原告依系爭買賣第9條第6項約定，請求被告給付自點交最後期限即110年11月30日之次日（即110年12月1日）起至如附表所示區分所有建物交付之日止，按日給付276元違約金（計算式1,380,000元*2/10,000=276元），亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第348條、系爭買賣契約約定請求被告將系爭房地所有權移轉過戶登記並點交予原告，及賠償逾期點交按買賣總價款每日萬分之2計算之違約金，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 蔡孟君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日
書記官 鄭雅雲附表土地編號 土地標示 面積 (平方公尺) 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 臺中市 北區 文正段 65-65 877.00 10,000分之18 2 臺中市 北區 文正段 65-77 102.00 10,000分之18 3 臺中市 北區 文正段 65-86 260.00 10,000分之18 4 臺中市 北區 文正段 65-87 3.00 10,000分之18 5 臺中市 北區 文正段 65-88 46.00 10,000分之18 6 臺中市 北區 文正段 65-89 1.00 10,000分之18區分所有建物建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 (平方公尺) 權利範圍 樓層 面積 附屬建物 2971 臺中市○區○○段00000○00000地號 臺中市○區○○○路○段0號7樓之8 鋼筋混凝土造12層樓房 第7層： 21.18 陽台： 2.12 全部共有部分建物建號 基地坐落 建物面積 (平方公尺) 權利範圍 3075 臺中市○區○○段00000○00000地號 769.41 全部